Wenn Sie die Wohnung während der Darlehenslaufzeit wieder verkaufen möchten, muss auch der Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden. Meistens steht der Bank vertraglich eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Sie soll den Schaden durch entgangene Zinsen bis zum Ende der Zinsbindungsfrist ersetzen.
Zinsbindung? Das bedeutet, für wie lange die Höhe der Darlehenszinsenverbindlich zwischen Kreditnehmer und Bank vereinbart wurde. Wenn man beispielsweise von einem 2%igen Zins mit 10-jähriger Zinsbindung spricht, dann haben Bank und Kreditnehmer einen Kreditvertrag, dessen 2%iger Zins während der nächsten 10 Jahre weder steigt noch fällt.
Neben Immobilienfinanzierungen mit fester Zinsbindung gibt es noch Darlehen mit variabler (bzw. monatlicher) Zinsbindung. Bei einem Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung fixieren Sie den Zins vertraglich auf 10 Jahre, bei einem variabel verzinsten Darlehen wird der Zins bei jedermonatlichenRate neu ermittelt.
Mit der Entscheidung für eine langfristige Zinsbindung tauschen Sie Sicherheit gegen Flexibilität – aber auch gegen die Möglichkeit, Geld zu sparen.
Die Zinsbindung ist i.d.R. deutlich kürzer als die geplante Darlehenslaufzeit. Nach deren Ablauf können Sie bei einer anderen Bank ein Anschlussdarlehen aufnehmen oder den Kredit vorzeitig zurückbezahlen. Aber so viel Geld hat man meistens nicht.
Die Darlehenssumme ist in der Regel nicht nach zehn Jahren abbezahlt. Aber der Zins muss dann neu verhandelt werden. Für die meisten Menschen ist langfristige Planbarkeit etwas sehr wichtiges. Sie bekommen von Ihrem Arbeitgeber schließlich auch Monat für Monat das gleiche Gehalt, da passt es doch gut, dass Sie auch der Bank monatlich das gleiche Geld bezahlen.
Jedenfalls wird es einen Zeitpunkt geben, wo Sie die Rate neu verhandeln müssen – wenn auch erst in 10 Jahren. Die Höhe des Zinses wird sich am dann geltenden Zinsniveau orientieren. Und das kann durchaus schwanken: Als ich 2007 meine erste Wohnung gekauft habe, war ein Zinssatz von 5% üblich. Natürlich gab es auch Banken, die für 4,75% oder für 4,5% Kredite vergeben haben, aber eben nicht zu 2%. Heute (2021) ist eher ein Zinssatz von 1% üblich.
Mit dem Abschluss eines Annuitätendarlehens mit langfristiger Zinsbindung versprechen Banken Planungssicherheit über viele Jahre. Oft wird den Kunden empfohlen, sich den historisch niedrigen Zinssatz zu sichern. Allerdings ist der Zins schon seit Beginn meiner Bankausbildung (2004) „noch nie so günstig wie heute“. Vor allem angesichts eines negativen Leitzinses ist es aber durchaus richtig, dass Zinsen auch wieder steigen können.
Was die langfristige Zinsbindung angeht, müssen Sie nur verstehen, dass es Zins- und Planungssicherheit nicht geschenkt gibt.
Der Preis für die langfristige Zinssicherheit ist ein teurerer Zins, der über dem variablen Zinssatz liegt. Langfristige Zinsbindungen schützen Sie vor dem Zinsänderungsrisiko, weshalb die Bank von Ihnen einen Aufpreis verlangen wird.
Die langfristige Zinssicherheit„erkaufen“ Sie mitEinbußen bei der Tilgungsflexibilität. Sie müssen sich hier und heute für eine Darlehenshöhe entscheiden. Eine vorzeitige Rückzahlung ist während der Zinsbindung meistens nicht möglich, ohne der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen zahlen zu müssen. Diese kann sich auf mehrere tausend Euro summieren.
Wenn die Kreditzinsen steigen, ist eine langfristige Zinsbindung Ihr Vorteil – aber nicht bei fallenden Kreditzinsen.
Und was ist, wenn die Zinsen weiter fallen?
„Unter null“ ist ja zur neuen Normalität geworden, auch wenn das nie jemand geglaubt hätte. Und so wird klar, dass Sie nicht nur Risiken eingehen, wenn Sie auf eine langfristige Zinsfestschreibung verzichten. Als Inhaber eines variabel verzinslichen Darlehens können Sie jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe leisten und profitieren bei sinkenden Zinsen von einer höheren Tilgung (die Rate bleibt ja gleich!). Das ist die andere Seite der Medaille.
Außerdem haben Sie bei variabler Verzinsung einen gewissen Zinspuffer nach oben, denn variable Zinssätze liegen in der Regel (deutlich) unterhalb vom 10-Jahres-Zins. Wenn wir nur mal annehmen, die Differenz würde 0,5% betragen, dann fließt dieser Betrag bei gleicher Rate zusätzlich in Ihre Tilgung ein!
Übrigens: Sie können dem Zinsänderungsrisiko auch dadurch begegnen, dass Sie nicht einen Kredit, sondern mehrere kleine Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit aufnehmen.
Worauf können Sie als Kapitalanleger schon bei der Suche achten?:
Man kann den Leuten – und auch Hausverwaltern – nur vor den Kopf gucken. Also müssen Sie nach Merkmalen suchen, aus denen Sie Rückschlüsse ziehen können. Worauf können Sie achten?
Erstens: Mitmenschen
Bei der Besichtigung können Sie im Treppenhaus andere Leute ansprechen – oder klingeln, um sich potentiellen zukünftigen Miteigentümern höflich vorzustellen. Die meisten Menschen sind freundlich, wenn Sie sie um Hilfe bitten. Fragen Sie, wie WEG und Hausverwaltung so sind. Weil Sie hier die meisten Informationen erwarten können, sollten Sie das ohnehin unbedingt tun. Zwar sind wir Deutschen manchmal etwas negativ gepolt, was das Risiko birgt, dass Sie sich Gemecker über die Jahresabrechnung anhören können, aber grundsätzlich können Sie mit etwas Fingerspitzengefühl schnell heraushören, ob jemand im Allgemeinen zufrieden ist oder nicht.
Zweitens: Hausverwaltung
Sie sollten auf jeden Fall auch bei der Hausverwaltung anrufen – So erleben Sie auch direkt deren Reaktionsgeschwindigkeit. Fragen Sie nach Objekt, Eigentümergemeinschaft, Zahlungsrückständen oder Rechtsstreitigkeiten. Zwar darf die Verwaltung Ihnen aufgrund von Datenschutz nur relativ wenig sagen, aber eine professionelle Hausverwaltung wird Ihnen schon allgemeine Auskünfte geben – ob es sich z.B. um eine ruhige, angenehme Eigentümergemeinschaft ohne großen Sanierungsstau handelt.
Wenn die Hausverwaltung übrigens jetzt bereits nur schwer ans Telefon zu bekommen ist, die Rückrufe auf sich warten lassen oder ganz ausbleiben, oder sich bei jedem Kleinkram hinter „Datenschutz“ versteckt, ist das ja auch mal eine Aussage. Das wird sich das nach dem Kauf bestimmt nicht bessern.
Drittens: Papier
Lassen Sie sich die Beschlusssammlung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die letzten Jahresabrechnungen zeigen. Ich verstehe gar nicht, weshalb das so selten gemacht wird, das ist doch ein ideales Instrument zur Informationsgewinnung.
Schon am Datum erkennen Sie vieles: Wenn die Abrechnung erst im August fertig ist und die Eigentümerversammlung im November stattfindet, dann ist das kein gutes Zeichen: Hier wird getrödelt – aus welchen Ursachen auch immer.
Sie erkennen an den letzten Abrechnungen auch, ob und wie oft größere Sanierungen stattgefunden haben – das wäre zumindest ein Zeichen, dass es an der Umsetzung nicht hapert. Außerdem sehen Sie den Aufbau der Abrechnung: Ob sie mit der Schreibmaschine am Küchentisch geschrieben wurde oder ein professionelles Layout besitzt.
Auch aus den Protokollen der EVs lasst sich einiges ablesen: Macht die Verwaltung nur Dienst nach Vorschrift oder dient das Protokoll zur echten Informationsweitergabe, auch an die Eigentümer, die nicht da waren? Gibt es unter den Eigentümern Spaßvögel, die die Eigentümerversammlung immer wieder als eigene Bühne missbrauchen, um ihre eigenen Monologe ins Protokoll aufnehmen zu lassen? Wenn immer wieder mehrere Eigentümerversammlungen pro Jahr stattfinden, deutet das auf eine unruhige Eigentümergemeinschaft hin – auch ein potenzielles KO-Kriterium, aber daran kann auch der beste Verwalter nichts machen.
Das wäre ja eine Katastrophe: Nachdem Sie den Notarvertrag unterschrieben haben, erkennen Sie, dass es den WEG-Verwalter zwar gibt, eraber einfach nicht in die Gänge kommt und nicht für Sie da ist, wenn Sie ihn brauchen. Das ist ein großes Problem, denn (nur) der Verwalter ist der „gesetzliche Vertreter“ der WEG und kann Reparaturaufträge erteilen, die Abrechnung machen, oder Ihnen wichtige Auskünfte geben. Er ist der Dreh- und Angelpunkt, ohne den in der WEG gar nichts geht.
Leider gibt es mit vielen Verwaltern Probleme. Das ist sogar offiziell! Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. hat 2017 eine Studie veröffentlicht.
Das Ergebnis: Auch viele Verwalter erleben bei der Übernahme einer neuen WEG ihr blaues Wunder. Wegen „fehlerhafter Vor-Verwaltung“ entstehen Schäden in Millionenhöhe – auch für Honorare für die Aufarbeitung durch die neue Hausverwaltung.
Die Zustände in der Branche sind so schlimm, dass viele Verwalter schon WEGs ablehnen, wenn aufgrund einer depperten Vor-Verwaltung die Unterlagen allzu chaotisch erwartet wurden.
Zu den größten Problemen zählen:
Unkorrekte Buchführung (76 Prozent),
Instandhaltungs- und Sanierungsstau (75 Prozent),
nicht umgesetzte EV-Beschlüsse (68 Prozent),
die Nichteinhaltung gesetzlicher Auflagen (57 Prozent),
fehlende oder nicht erstellte Abrechnungen (48 Prozent) und / oder
Mängel in der Beschlusssammlung (35 Prozent)
Quelle: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V., 5. DDIV-Branchenbarometer, Ergebnisse der Jahresumfrage 2017 des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter in der Immobilienverwalterwirtschaft, Berlin 2017, S. 37.
Sie könnten sich fragen: Was geht mich das an? Ich will meine Wohnung vermieten und gut. Weit gefehlt, denn ein tölpeliger Verwalter beeinträchtigt Sie mehr, als Sie denken.
Probleme für die Wohnungseigentümer:
Abrechnung:
Sie müssen einmal im Jahr die Mieter-Abrechnung erstellen, damit Ihre Ansprüche nicht verjähren. Dazu brauchen Sie die WEG-Jahresabrechnung, oder zumindest deren Zahlen. Dazu muss – theoretisch – die WEG-Jahresabrechnung noch nicht beschlossen sein, aber – was die Rechtsprechung oft übersieht – mindestens müssen die Gesamtkosten für das Jahr vorliegen, am besten geordnet nach Kostenarten, damit Sie als normaler Vermieter daraus die Betriebskosten-Abrechnung erstellen können.
Reparaturen:
Stellen Sie sich nur mal vor, dass eine Reparatur nötig ist. Meistens ist das ja Gemeinschaftseigentum, wie praktisch die gesamte Außenseite (Fenster, Fassade, Balkone, Dach, etc.) oder Dinge, die der gemeinschaftlichen Nutzung dienen, z.B. Treppenhaus oder Heizungsanlage. Sogar die Wohnungstüren sind Gemeinschaftseigentum.
Beispiel: Das Treppenhaus – die Visitenkarte des Hauses. Wenn es in die Jahre gekommen oder abgenutzt ist, sollten Sie es mal streichen lassen. Dazu brauchen Sie einen Beschluss. Der Vorgang sollte einfach nicht allzu lange liegen bleiben. Wenn der Verwalter trödelt oder mit anderen Sachen zu beschäftigt ist, dann bleibt das Treppenhaus abgenutzt und Sie können bei der nächsten Neuvermietung vielleicht nicht so viel Miete verlangen, wie Sie gerne möchten.
Eigentümerversammlung:
Schlimm sind Eigentümerversammlungen, die so viel Informationsgehalt haben wie ein leeres Blatt Papier. Ich kenne Kollegen, die schaffen Anschreiben, Einladung und Tagesordnung auf einer Seite. Das spart zwar Papier, hebelt aber die Mitbestimmungsrechte der Eigentümer aus, weil es um Ihr gemeinschaftliches Vermögen geht. Zumindest müssen Sie aus der Einladung klar erkennen können, was Gegenstand der Beschlussfassung ist. Bei intransparenter Kommunikation ist der Verwalter selber schuld, dass er seine vorhandene Bühne nicht nutzt. Schließlich generiert er Weiterempfehlungen ohne Ende, wenn er hier eine gute Figur macht. Vergeigte Chancen in der Immobilienwirtschaft.
Die Wirkung:
Was Sie als Wohnungseigentümer im Endeffekt sehen, sind sehr späte Jahresabrechnungen und / oder sehr späte Eigentümerversammlungen. Und schlimmstenfalls, dass das Gemeinschaftseigentum vor sich hingammelt. In so einer WEG möchten Sie lieber keine Eigentumswohnung haben.
Jetzt stehen Sie vor einer der wichtigsten Investitionen Ihres Lebens, dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung, zu dem ich Sie nur allzu herzlich beglückwünschen kann. Nach mühevoller Vorselektion und Verhandlungen mit dem Verkäufer steht der Notartermin und Sie sind gerade dabei, mit der Bank einen langfristigen Kreditvertrag zu unterschreiben. Damit binden Sie sehr viel Kapital, was von Ihnen bzw. Ihren Mieter im Laufe der nächsten Jahrzehnte zurückbezahlt wird. Auch die Zinsbindung ist nicht ohne: Oft vereinbart man in Deutschland eine 10-jährige Zinsbindung.
Da stellt sich doch die Frage, wie lange so eine Eigentumswohnung eigentlich hält.
Auf jeder Milchpackung finden Sie ein Mindesthaltbarkeitsdatum, wieso steht das eigentlich nicht auch auf Ihrer Eigentumswohnung?
Weil es nicht so einfach ist. Die Milch „kippt um“ und am nächsten Tag ist sie sauer oder grün. Das sieht man sofort. Und die Milch ist im Gegensatz zu Ihrer Eigentumswohnung homogen. Bei der Eigentumswohnung ist es gar nicht so einfach. Auch, weil sie aus mehreren Bauteilen besteht. Denn Ihre Wohnung ist nicht heute noch benutzbar und stürzt morgen ein. Im Gegenteil. Es ist ein schleichender Prozess. Deswegen ist der Verfall von Immobilien und Eigentumswohnungen ein sehr langfristiger Prozess – man kann ihn (zu Ihrem Vorteil!) schon viele Jahre im Voraus erkennen – und mit entsprechenden Maßnahmen entgegenwirken.
Schauen wir einmal in die Literatur. Thomas Herr spricht z.B. von einer achtzigjährigen Nutzungsdauer, während die steuerrechtlichen Abschreibungstabellen bei Wohngebäuden von 50 Jahren ausgehen.
Man spricht häufig vom Ende der wirtschaftlichen Nutzbarkeit. Wenn das Gebäude abgenutzt ist und nicht mehr verkauft werden kann, ist ein Abriss erforderlich, der weitere Kosten nach sich zieht. Sicherlich gibt es diesen Fall. Andererseits sollte man an Altbauwohnungen denken, wie sie u.a. in Budapest oder Wien zu finden sind. Bei entsprechender Pflege, Wartung und Instandhaltung kann eine Immobilie durchaus mehrere 100 Jahre bestehen, sagt Björn Kurzrock. Zusätzlich gilt es zu bedenken, dass die Abrissentscheidung nicht von einem allein, sondern von der gesamten WEG zu treffen ist. Und die werden sich wohl kaum darauf einigen.
Deswegen wage ich zu behaupten, dass die Lebensdauer einer Eigentumswohnung weit über 100 Jahre hinaus gehen kann. Auch Nico Rottke, Julian Eibel und Sebastian Krautz gehen davon aus, dass die technische Lebensdauer von Gebäuden jenseits von 100 Jahren liegen kann, sofern hier fortlaufend investiert wird.
Schließlich kippt nicht das ganze Gebäude um, vielmehr werden einzelne Bauteile im Laufe der Zeit schadhaft. Die häufigsten Beispiele sind Dach und Heizung. Das Dach kann man gut von außen sehen, und die Heizung kündigt sich rechtzeitig an, wenn sie ihrem Lebensende nahe ist – beispielsweise durch häufigere Ausfälle oder Wasserverlust. Es bleibt fast immer Zeit zu handeln.
Das bedeutet also, dass nie das ganze Gebäude einsturzgefährdet ist, sondern sich immer weit im Voraus einzelne Bauteile zeigen, die bald ersetzt werden müssen. Und dann muss man dort halt investieren – und sollte es auch, damit es keinen Mietausfall gibt. Nur wenn man blöd genug ist, erst das Dach verfaulen zu lassen, anschließen die Heizung ausfallen zu lassen und am Ende auch noch die Fenster. Es ist ja klar, dass ein Gebäude, wo nie irgendetwas reingesteckt wird, im Laufe der Zeit vor sich hin verrottet und zu nichts mehr zu gebrauchen ist. Aber die Erkenntnis ist nicht neu – vergleichen wir es mal mit Ihren Zähnen. Wenn Sie nie zum Zahnarzt gehen würden, die ständigen Zahnschmerzen ignorieren würden, dann würde es ja auch niemanden wundern, wenn Sie anschließend ein künstliches Gebiss brauchen. Aber niemand würde sagen, dass das der Normalfall ist. Das bedeutet aber auch bei Immobilien, dass man jahrelang wegsehen muss, bevor das Gebäude verrottet – und dann ist man auch selber schuld.
Aber man soll sich ja niemals abwärts orientieren, schauen wir doch lieber mal nach Budapest oder Wien, wo man solche Altbauwohnungen findet, die mehrere hundert Jahre alt sind. In der innerstädtischen Pfarrkirche in Budapest wurde 1046 bereits Bischof Gellért bestattet – und das Gebäude steht noch heute. Im Burgviertel findet man Wohngebäude aus dem 18ten Jahrhundert. Das Fuhrmannshaus in Wien ist über dreihundert Jahre alt, sieht schick aus und ist immer noch in Betrieb. Auch ein Blick nach New York zeigt z.B. die Saint Pauls Chapel (Ecke Broadway und Fulton Street), die 1764 gebaut wurde und damit das älteste durchgehend benutzte Gebäude in New York ist. Man muss nur ein bisschen im Internet suchen, um New Yorker Wohngebäude zu finden, die auch aus dem 18 Jahrhundert stammen und immer noch sowohl in Benutzung als auch in gutem Zustand sind.
Meiner Meinung nach sollten Sie sich keine Gedanken machen, dass Ihre Eigentumswohnung nach 100 Jahren das Ende ihrer Lebensdauer erreicht hätte. Es kommt natürlich auf den Einzelfall an. Das einzige, was Sie zu tun haben, ist als Eigentümergemeinschaft nicht wegsehen, sondern zupacken und handeln, sobald sich irgendwo Instandhaltungsbedarf zeigt.
Dann wird Ihre Eigentumswohnung vermutlich sogar Ihre Kinder überleben.
Ein sehr altes Wohngebäude in Budapest, Ungarn. Foto: Stephan Walochnik
diesen Artikel hätte ich schon viel früher schreiben sollen. Nämlich vor ziemlich genau einem Jahr. Habe ich aber nicht. Ich habe einfach mal Urlaub gemacht und bin ein Jahr lang etwas kürzer getreten. Trotzdem hat es meine Doktorarbeit bis heute (05.07.2021) schon auf 16.000 Downloads geschafft. Sie können mein Werk („Bewertung von Eigentumswohnungen“) hier kostenlos herunterladen:
(oder einfach Google-Suche nach „Stephan Walochnik Bewertung von Eigentumswohnungen“)
Dieses Format heißt „Open Access-Dissertation“ und bedeutet, dass jeder das Werk im Netz frei herunterladen kann. Ach ja – Sie müssen und sollten dieses Buch nicht kaufen, um mich zu unterstützen. Das bringt mir nichts, denn an Dissertationsveröffentlichungen verdient der Autor nichts. In meinem Fall („Open Access-Dissertation“) verdiene ich an den Verkäufen vom physischen Buch wirklich – ernsthaft – keinen Pfennig. Sie können es natürlich trotzdem kaufen, unterstützen damit aber nur den Verlag – und nicht mich. Eine kostenlose Veröffentlichung kostet sowieso nur geringfügig mehr als eine normale Dissertationsveröffentlichung, erhöht aber meine Reichweite und trägt meinem Transparenzgedanken rechnung. Womit dann auch alle potentiellen Plagiatsvorwürfe sofort vom Tisch wären, weil einfach jeder Mensch auf der Welt das Buch herunterladen und prüfen könnte.
Worum geht es in dem Buch?
Bei der Investition in eine Eigentumswohnung muss man seine Preisobergrenze kennen, um nicht zu viel zu bezahlen – was man ja ganz bewusst trotzdem machen kann, denn eine Wohnung kann ja auch einen ideellen Wert besitzen (in wissenschaftlicher Sprache heißt die Preisobergrenze dann „Grenzpreis“, „Entscheidungswert“ oder meinetwegen auch „Schmerzgrenze“). Es beginnt mit den Rahmenbedingungen: Zuerst müssen Sie das Bewertungsobjekt (die Eigentumswohnung) und dessen rechtliche Bestimmungen kennen. Wie lauten eigentlich die gesetzlichen Regelungen für Wohnungseigentum und wo finde ich sie? Was darf ich alleine entscheiden und wo haben die Nachbarn ein Mitspracherecht? Das alles finden Sie in Kapitel 2 meiner Doktorarbeit. Anschließend geht es darum, seinen Gewinn (oder Verlust) zu berechnen. Aber wie? Ich zeige Ihnen im Detail, aus welchen Quellen Ihnen als Vermieter Geld zu- oder abfließt und wie Sie das prognostizieren können. Für eine wissenschaftliche Arbeit ist mir das wirklich ziemlich realitätsnah gelungen. Diese zukünftigen Überschüsse werden dann mit einem mathematischen Modell auf den heutigen Zeitpunkt verdichtet (bzw. abgezinst, also Bewertung im engeren Sinne). Das ist aber ganz einfach. Am Schluss erweitere ich das alles noch um Steuern. Richtig gehört, wer Geld verdient, muss auch (Einkommen-) Steuern bezahlen. Keine neue Erkenntnis. Man kann die Steuern ja nicht einfach weglassen und sich reich rechnen. Also geht es am Schluss noch darum, wann Sie welche Steuern zahlen müssen, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten. Wenn Sie trotzdem noch finden, dass das alles ziemlich wissenschaftlich und verklausuliert geschrieben ist, dann habe ich gute Nachrichten für Sie:
Mein zweites Buch ist auch schon in Vorbereitung.
Ganz ohne Uni und Doktortitel, für „normale Menschen“ wie Sie und mich geschrieben, geht es um genau dieses Thema: Investition in Eigentumswohnungen. Wie geht das, worauf müssen Sie achten, wie können Sie Ihr Risiko minimieren, können Sie bestimmte Objekte schon bei der Vorselektion aussortieren – und wie können Sie Ihren Gewinn prognostizieren?
Ende oder Zwischenstation einer Reise?
Nach Veröffentlichung und Disputationsvortrag wurde mir schließlich von der FernUniversität in Hagen am 14.05.2020 der Doktortitel verliehen. Der Weg dahin war ziemlich anstrengend und nach „drei Jahren ohne Freunde und Tageslicht“ habe ich erstmal ein „Sabbatjahr“ eingelegt – und von Mai 2020 bis Mai 2021 meine Aktivitäten ziemlich zurückgefahren, um mich ein Bisschen zu erholen. Und so schließt sich der Kreis: Heute schreibe ich diesen Artikel erst, den ich eigentlich – mal eben schnell – im Mai 2020 schon hätte schreiben können.
Wie geht es weiter?
Ich arbeite jedenfalls gerade an meinem nächsten Buch (siehe oben), werde einen Podcast rausbringen und ab 2022 Seminare veranstalten, in denen Sie lernen können, erfolgreich in Eigentumswohnungen zu investieren, und auf denen ich Ihnen „die Geheimnisse des Wohnungseigentumsrechts“ näherbringe, wenn Sie das möchten. Ich verspreche Ihnen: Es bleibt spannend und ich werde Sie auf dem Laufenden halten.
Wenn Sie möchten, können Sie bis dahin meine Dissertation unter diesem Link kostenlos als pdf-Datei herunterladen:
Der Unterschied zwischen Erhaltungskosten (Reparaturen) und Wartungskosten ist im mietrechtlichen Sinne ziemlich wichtig. Denn Wartungskosten können – anders als Reparaturen – an den Mieter weitergegeben werden.
Unter Reparaturen versteht man grundsätzlich die Erneuerung bereits vorhandener Bauteile, also keine wesentliche Erweiterung, Veränderung oder Verbesserung des Gebäudes bzw. keine Modernisierung (Anpassung an den Stand der Technik), sondern eben dessen Erhaltung.
Die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands muss vom Vermieter bezahlt werden, weil sie kein „Luxus“ sind und zu keiner Wohnwertverbesserung beitragen. Es sind in der Regel zwingende Reparaturen. Deswegen ziehen Erhaltungskosten keine Mieterhöhung nach sich und können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Der Vermieter schuldet die Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache.
Dies entspringt seiner vertraglichen Fürsorgepflicht. Die Miete ist die Gegenleistung für einen vertragsgemäßen Zustand, die während der gesamten Dauer des Mietvertrags aufrechterhalten werden muss – unabhängig davon, ob der Vermieter für eine Beeinträchtigung verantwortlich ist oder nicht. Andernfalls hat der Mieter in der Regel das Recht zur Mietminderung. Erhaltungsaufwendungen gehen also grundsätzlich zu Lasten des Vermieters und sind durch Zahlung der Miete bereits abgegolten.
Und da wären dann noch bestimmte, gesetzlich definierte Modernisierungsmaßnahmen. Hier hat der Vermieter oftmals die Möglichkeit, die Kosten aufgrund der dauerhaften Zustandsverbesserung in Form einer Mieterhöhung an den Mieter weiterzubelasten (im Zusammenspiel von § 555b BGB mit § 559 BGB).
Als Kapitalanleger interessieren Sie in erster Linie die nicht umlagefähigen Nebenkosten, weil Sie diese nicht an den Mieter weitergeben können und selbst bezahlen müssen. In erster Linie handelt es sich um Kontoführungsgebühren, Verwaltungskosten, die Beitragspflicht zur Erhaltungsrücklage – bzw. ganz allgemein um Reparaturkosten, ob sie nun aus der Rücklage bezahlt werden oder über die Jahresabrechnung (ohne Umweg übers Sparschwein) direkt auf die Eigentümer umgelegt werden.
Neulich rief mich ein Neukunde an (d.h. ein Mitglied einer WEG, die mich zum neuen Verwalter gewählt hat). Das war ganz ulkig. Er sagte, dass er „entsetzt“ sei, warum ich kein kostenloses Girokonto bei der xy-Bank für die WEG eröffnen würde. Ein Spaßvogel: Jetzt hätte er gerne von mir die Kontoführungsgebühren anteilig ersetzt. Naja, das war wohl nicht ganz ernst gemeint, aber es ist immer lustig, auf welche Ideen manche Menschen kommen.
Viele der Banken, die immer noch kostenlose Girokonten anbieten, richten dieses Angebot nicht an Eigentümergemeinschaften, sondern an Privatpersonen – und möglichst noch mit regelmäßigem Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit. Dies ist die Zielgruppe dieser (meist Online‑) Banken.
Wir befinden uns nun leider in einer Niedrigzinsphase, die so gut wie jede Bank vor größere Probleme stellt. Kostenlose Girokonten gehören immer mehr der Vergangenheit an. Ich persönlich führe meine WEG-Konten bei einer genossenschaftlichen Bank, weil sie dort – bis vor kurzem – kostenlos waren. Auch das gehört der Vergangenheit an. Wie es aussieht, steht auch diese Bank genauso vor Problemen wie alle anderen. Die Filiale in meiner Heimatstadt wurde geschlossen und die kostenlosen Konten gibt es nicht mehr. Weder für Eigentümergemeinschaften, noch für Privatpersonen.
Zumindest vor ein paar Jahren gab es noch sehr viele Banken, die ebenfalls Konten ohne Kontoführungsgebühr angeboten haben, doch es werden immer weniger. Die Niedrigzinsen setzen den Banken scheinbar ordentlich zu. Ich fand es schon ein Zeichen von Größe, dass der Vorstand der besagten genossenschaftlichen Bank sich in einem Brief bei den Kunden entschuldigt hat, dass er (aufgrund von Ertragslage, Negativzinsen, etc.) leider keine kostenlosen Konten mehr anbieten kann. Dazu braucht man eine große Portion Ehrlichkeit. Ich bleibe jedenfalls bei dieser Bank.
Als Kapitalanleger möchten Sie jedenfalls nicht, dass die umlagefähigen Kosten unnötig hoch sind, schließlich können Sie diese nicht auf die Mieter umlegen. Doch ein gewisser Bodensatz an Verwaltungs- und Bankgebühren sowie Reparaturkosten und Instandhaltungsrücklagen wird wohl immer dazugehören. Man sollte vor allem nicht an den Rücklagen sparen, denn wenn das Gebäude nicht in Schuss gehalten wird, dann bröckelt seine Substanz – und damit auch langfristig Ihre Mieterträge. Deswegen niemals an der falschen Stelle sparen. Übrigens: Die vom Kunden so ersehnte xy-Bank hat mir inzwischen auch einen Brief geschrieben: Aufgrund der Ertragslage in der Niedrigzinsphase bedauert man sehr, mir mitteilen zu müssen, dass ab nächstem Monat ebenfalls Kontoführungsgebühren erhoben werden.
Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung gekauft und der Mieter bleibt dort wohnen. Das Jahr ist vorbei und Sie möchten eine Abrechnung erstellen. Aber gegenüber wem? Und was müssen Sie überhaupt abrechnen? Ordnen wir das ganze erstmal ein. Sie müssen vier Ebenen unterscheiden:
Abrechnung zwischen WEG und Eigentümer
Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
Abrechnung gegenüber dem Mieter
Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer
Nummer 1: Abrechnung zwischen WEG und Eigentümer (WEG-Jahresabrechnung):
Das WEG-Recht ist da ziemlich stur, deswegen ist dieser Teil einfach (siehe auch Beitrag WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel). Maßgeblich ist der Tag der Eigentümerversammlung: Werim Grundbuch steht,
bekommt das gesamte Guthaben
bzw. muss die gesamte Nachzahlung aufbringen.
Fertig. Aus Sicht der WEG war es das schon. Intern werden Sie das ja trotzdem miteinander verrechnen, aber dazu kommen wir unter Punkt 2.
Jedenfalls darf der WEG-Verwalter aus Sicht der WEG keine Zwischenabrechnung (von/bis Stichtag) erstellen. Zumindest kann sowas nicht beschlossen werden, weil der Beschluss über die Jahresabrechnung sonst anfechtbar wäre. Trotzdem wird ein guter Verwalter Ihnen bei der Anfertigung einer Zwischenabrechnung helfen, aber die ist für die WEG völlig unverbindlich.
Jeder WEG-Beschluss ist nur für die aktuellen Eigentümer bindend, die auch im Grundbuch stehen.
Achtung! Etwas anderes gilt für die Vorauszahlungen! Wenn der Verkäufer im Rückstand war, greift ein anderer Beschluss, nämlich der über den Wirtschaftsplan. Weil der ca. ein Jahr früher beschlossen wurde, war er auch für den Verkäufer bindend.
Bis zum Zeitpunkt der Umschreibung gilt deswegen: Zu wenig gezahlte Hausgelder schuldet der Verkäufer der WEG. Wenn der Verwalter nicht aufgepasst hat, bleibt die WEG darauf sitzen. Deswegen finden Sie in vielen Teilungserklärungen eine „Zustimmung des Verwalters zum Wohnungsverkauf“. Wer im Rückstand ist, bekommt keine Zustimmung, der Notar muss warten.
Nehmen wir mal ein Beispiel. Die Daten finden Sie in der unten abgebildeten Jahresabrechnung. Sie sieht je nach Verwaltung immer etwas anders aus, aber die Grundstruktur ist ähnlich:
Sie sind Käufer und wurden am 30.06.2019 ins Grundbuch eingetragen. Die Eigentümerversammlung und Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2019 findet am 28.02.2020 statt.
Sie als Käufer interessiert (gegenüber der WEG) nur das Abrechnungsergebnis! Das sind die tatsächlichen Kosten abzgl. SOLL-Vorauszahlungen. Sie bekommen von der WEG eine Überweisung über 80,49 EUR. Richtig gehört. Das ergibt sich ja daraus, dass der Verkäufer für den Rückstand zum Wirtschaftsplan (bis zur Umschreibung) verantwortlich ist.
Der Verkäufer hat insgesamt 60 EUR zu wenig an Vorauszahlungen geleistet („Differenz zum Wirtschaftsplan“). Wieso hat der Verwalter beim Notar die Zustimmung erteilt? Vielleicht stand diese Vorschrift auch nicht in der Teilungserklärung. Jedenfalls muss der Verwalter dem Verkäufer hinterherlaufen, Sie als Käufer haben (gegenüber der WEG) damit nichts zu tun. (Oder Sie zahlen die 60 EUR freiwillig und verrechnen sie mit dem Verkäufer in Schritt 2.)
Nummer 2: Abrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:
Jetzt sind Sie an der Reihe. Für die Verrechnung zwischen Verkäufer und Käufer ist der WEG-Verwalter nicht mehr zuständig.
Achtung, hier geht es noch nicht um den Mieter!
Hier geht es um Kosten und Vorauszahlungen an die WEG, die am Jahresende zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden. Das geht ganz einfach. Fortsetzung des Beispiels:
Was tun?
Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso. (Die Exceldatei stelle ich Ihnen gern kostenlos zur Verfügung).
So geht’s:
Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):
Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der WEG-Jahresabrechnung (siehe roter Rahmen).
Umrechnungsfaktoren berechnen:
Die Heizkosten werden meist vom Dienstleister elektronisch gespeichert. Man muss nur Bescheid sagen und erhält eine Zwischenabrechnung. Hier im Beispiel wurde also genau gemessen, dass 250 EUR Heizkosten vor dem 30.06.2019 verbraucht wurden und 430 EUR danach.
Für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%).
Multiplizieren:
Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:
Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR usw.
Nur bei den Heizkosten können Sie direkt die „echten“ Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung eintragen.
In Summe ergeben sich 1.306,85 EUR Kosten für den ehemaligen Eigentümer und 1.492,66 EUR Kosten für den neuen Eigentümer.
Vorauszahlungen:
Das sehen Sie ja direkt in der WEG-Abrechnung. Im Beispiel hat der Verkäufer 1.380 EUR vorausbezahlt und der Käufer 1.440 EUR.
Der Käufer bekommt von der WEG 20,49 EUR. Wenn er dem Verkäufer jetzt 73,15 EUR überweist, dann hat er insgesamt 52,66 EUR nachgezahlt (denn +20,49 -73,15 = -52,66).
Grundsteuer:
Hinzu kommt noch die Grundsteuer. Die wurde ja vom Privatkonto abgebucht und stand nicht in der WEG-Abrechnung. Auch hier müssen Sie nach Tagen umrechnen. Wenn diese (wie in vielen Kommunen) noch das ganze Jahr über vom Konto des Verkäufers abgebucht wurde, dann muss der Käufer ihm (in diesem Beispiel) 49,863% davon erstatten.
Nummer 3: Abrechnung gegenüber dem Mieter:
Hier geht es nun um die Abrechnung gegenüber dem Mieter.
Von welcher Situation gehen wir hier aus? Sie haben die Wohnung gekauft und der Mieter bleibt. Er war früher Mieter des Verkäufers, jetzt ist er Mieter des Käufers.
Wer muss überhaupt abrechnen? Wenn die Umschreibung innerhalb der Abrechnungsperiode passiert ist, dann muss der Käufer am Ende des Jahres dem Mieter gegenüber abrechnen, und zwar für das ganze Jahr. Beispiel:
Der Käufer wurde am 30.06.2019ins Grundbuch eingetragen. Wer muss die Betriebskosten abrechnen?
Der Verkäufer muss abrechnen für 2018, 2017, 2016 … Damit hat der Käufer nichts zu tun.
Der Käufer muss abrechnen für 2019 (=das Jahr des Eigentümerwechsels) und natürlich für 2020, 2021, …
Andere Daten:
Bei der Betriebskosten-Abrechnung müssen Sie natürlich darauf achten, dass Sie nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergeben können und dass gegenüber dem Mieter ganz andere Umlageschlüssel gelten können (siehe Beitrag Rechenwerk Teil 4 – Umlageschlüssel?).
Außerdem sind Sie auf den Verkäufer angewiesen, denn Sie kennen ja die Höhe der Vorauszahlungen gar nicht, die der Mieter an den Verkäufer geleistet hat. Diese Daten brauchen Sie aber für die Betriebskosten-Abrechnung.
In der Abbildung unten sehen Sie schon, das sind ganz andere Zahlen. Die nicht umlagefähigen Kosten incl. Rücklage fehlen vollständig, dafür ist hier die Grundsteuer drin. Außerdem hat der Mieter eine viel niedrigere Vorauszahlung geleistet (logisch, wenn er nur für einen Teil der Kosten herangezogen wird). Insgesamt muss der Mieter 130,19 EUR an den neuen Eigentümer nachzahlen.
Nummer 4: Verteilung der Mieterabrechnung zwischen altem und neuem Eigentümer:
Die 130 EUR, die der Käufer vom Mieter bekommt, beziehen sich ja auf das gesamte Jahr. Deswegen muss der Käufer diesen Betrag auch mit dem Verkäufer teilen. Er muss die Gelder, die zwischen Eigentümer(n) und Mieter geflossen sind, ebenso wie in Schritt 2 als einzelne Komponenten ausrechnen.
Hier geht es nun um Kosten und Vorauszahlungen, die zwischen dem Mieter und den beiden Eigentümern geflossen sind und nun zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet werden müssen. Das geht ganz einfach. Fortsetzung des Beispiels:
Was tun?
Alle Schritte der Zwischenabrechnung habe ich in einer Excel-Datei abgebildet (siehe Abbildung unten), aber Taschenrechner, Bleistift und Papier tun es genauso. (Die Exceldatei stelle ich Ihnen gern kostenlos zur Verfügung).
So geht’s:
Daten zusammenstellen (bzw. abschreiben):
Zuerst übernehmen Sie Kosten und Vorauszahlungen eins zu eins aus der Mieterabrechnung aus Schritt 3 (siehe roter Rahmen).
Umrechnungsfaktoren aus Schritt 2 übernehmen:
Die Daten haben Sie ja bereits.
Die Heizkosten wurden vom Dienstleister bereits in Form einer Zwischenabrechnung geliefert
und für alles Weitere wurde im Dreisatz nach Tagen umgerechnet (alt: 182/365stel = 49,863%; neu: 183/365stel = 50,137%), genau wie oben.
Multiplizieren:
Sie multiplizieren Kosten x Umrechnungsfaktoren, um die Gesamtkosten von altem und neuem Eigentümer separat auszurechnen. Zum Beispiel für den alten Eigentümer:
Frischwasser: 111,00 EUR x 49,863% = 55,35 EUR Abwasser: 133,20 EUR x 49,863% = 66,42 EUR usw.
Und bei den Heizkosten übernehmen Sie direkt die „echten“ Zahlen aus der Heizkosten-Zwischenabrechnung.
In Summe ergeben sich 933,22 EURKosten, die der Mieter rechnerisch dem ehemaligen Vermieter schuldet und 1.116,97 EUR Kosten, die er dem neuen Vermieter schuldet.
Vorauszahlungen:
Hier im Beispiel hat der Mieter je 6 Monate lang 160 EUR an den ehemaligen Vermieter vorausbezahlt und die gleiche Summe an den neuen Vermieter. (jeweils 960 EUR).
Ergebnis:
Die Zahlen in der Abbildung haben ein umgedrehtes Vorzeichen, weil sie aus Sicht des Mieters sind.
Nicht verwechseln! Der Mieter hat die Nachzahlung von 130 EUR in einer Summe an den neuen Vermieter beglichen. Daher nur rein rechnerisch:
Der alte Vermieterschuldet dem Mieter 26,78 EUR Guthaben (933,22 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung).
Der neue Vermieter bekommt 156,97 EUR als Nachzahlung des Mieters (1.116,97 EUR Kosten -960 EUR Vorauszahlung). Der Käufer bekommt vom Mieter 130,19 EUR.
Wenn der Verkäufer jetzt 26,78 EUR an den Käufer überweist, dann hat der Käufer insgesamt 156,97 EUR erhalten (denn +130,19 +26,78 = 156,97).
Gibt es überhaupt noch lohnenswerte Eigentumswohnungen? Oder ist das die Suche nach der Nadel im Heuhaufen? Ich denke nicht. Zwar liegt das Geld nicht auf der Straße, aber wenn Sie die vier Grundrechenarten beherrschen, ist es nicht schwer. Trotzdem sollten Sie etwas Zeit investieren, um sich die Zahlen genauer anzuschauen. Schließlich geht es um viel Geld – und um Ihre finanzielle Unabhängigkeit. Ich habe als absoluter Immobilienamateur angefangen und inzwischen sechs Nadeln im Heuhaufen gefunden. Je mehr Routine und Erfahrung Sie sammeln, desto schneller finden Sie weitere Nadeln.
Es gibt also zwei Typen von Ausgaben und zwei Typen von Einnahmen. Jetzt sind Sie gefragt! Setzen Sie sich an den Schreibtisch oder ans Telefon, um das Datenmaterial möglichst genau zusammenzutragen. Bei aller Genauigkeit dürfen Sie aber niemals vergessen, dass vergangenheitsbezogene Zahlen nicht immer auf die Zukunft hochgerechnet werden können.
Stand die Wohnung wegen einer größeren Renovierung längere Zeit leer? Diesen Leerstand würde ich nicht hochrechnen, dafür aber vielleicht die Miete.
Oder hat die Stadt einmalige Erschließungskosten für eine Straßenbaumaßnahme auf die WEG umgelegt? Wenn die Maßnahme abgeschlossen ist, brauchen Sie mit solchen Kosten nicht mehr zu rechnen.
Beim Kredit und den Mieteinnahmen haben Sie vermutlich etwas mehr Planungssicherheit als bei den nicht umlagefähigen Betriebskosten. Doch auch diese werden relativ konstant sein, wenn sie nur aus Verwaltungs- und Bankgebühren bestehen und die Rücklage locker für alle möglichen Reparaturen ausreicht.
Übernehmen Sie jedenfalls nicht einfach blind irgendwelche Vergangenheitsdaten.
Zumindest nicht, ohne genauer hinzusehen. Andererseits dürfen Sie sich aber auch nicht tot-analysieren, sonst gehen Sie vermutlich nie zum Notar.
Bei einem Kredit können Sie z.B. eine zehnjährige Zinsbindung vereinbaren, dann wird sich die Rate ein Jahrzehnt lang nicht ändern. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer vernünftigen Lage mit vernünftiger Ausstattung kaufen, können Sie davon ausgehen, dass Sie die vergangene Miete auch in Zukunft erwarten können.
Möglicherweise wird die Instandhaltung der Immobilie in Zukunft hohe Kosten mit sich bringen. Vielleicht ist es nötig, Balkone oder Fassaden aufwendig zu sanieren und die Eigentümergemeinschaft muss zur Planung auch auf einen Architekten bzw. Fachplaner zurückgreifen. Wenn die Rücklage für bestimmte Maßnahmen nicht ausreicht, ist dann und wann eventuell eine Sonderzahlung erforderlich.
Viele Dinge müssen Sie mangels Alternative auf Basis von Vergangenheitswerten schätzen und hochrechnen. Wenn die Wohnung z.B. vor dem Kauf schon viele Jahre langfristig vermietet gewesen ist, und das bei konstanter Miete, können Sie diese Einnahmen grundsätzlich als stabil betrachten. Gab es in den letzten 20 Jahren keine Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, müssen Sie solche Kosten auch nicht unbedingt für die Zukunft einplanen. Wenn allerdings in den letzten Eigentümerversammlungen immer wieder von Fassadensanierung oder Anstrich gesprochen wurde, dann sollten Sie sich überlegen, was das kosten könnte und nachschauen, ob genügend Geld in der Rücklage vorhanden ist.
Man sollte sich einerseits nicht tot-analysieren, aber andererseits unbedingt solche Überlegungen anstellen, die Ihnen der gesunde Menschenverstand gebietet. Je höher der Bildungsstand, desto eher neigt der Investor dazu, in die Analyse-Paralyse zu verfallen. Damit tun Sie sich auch keinen Gefallen. Entweder verbrauchen Sie zu viel Zeit oder ärgern den Verkäufer so lange mit unwichtigen Fragen, die er auch nicht beantworten kann, bis er kein Interesse mehr am Vertragsabschluss hat.
Wenn Sie also bspw. das geometrische Wachstum der Niederschlagswassergebühren der letzten 10 Jahre ausrechnen, um es auf die nächsten 20 Jahre zu extrapolieren, ist das irgendwie zu viel des Guten. Und bitte fangen Sie auch nicht mit Kaffeesatzleserei an, indem Sie die Lohnkosten des Gärtners für die nächsten 15 Jahre schätzen wollen, oder vom Verwalter eine verbindliche Zusage über sein zukünftiges Honorar verlangen. Damit werden Sie am Ende bei Miteigentümern und Verwaltung nicht auf Gegenliebe stoßen, weil es für die zu anstrengend ist.
Gesucht ist also ein gesundes Mittelmaß aus akribischer Datenanalyse einerseits und andererseits die Kirche im Dorf zu lassen, während Sie die Daten zusammentragen.
Hausgeld oder Wohngeld nennt man die Nebenkosten, die Sie an die WEG bezahlen. Und: Mit der sog. Jahresabrechnung wird am Ende vom Kalenderjahr über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Belastbare Zahlen bekommen Sie also aus der WEG-Jahresabrechnung.
Es deckt sämtliche Kosten ab, die aufgrund des Gemeinschaftseigentums angefallen sind, denn es gibt ja keine übergeordnete Instanz wie einen Vermieter, der anstelle des Wohnungseigentümers irgendwelche Kosten übernehmen würde.
Die vom Wohnungseigentümer an die WEG zu bezahlenden Nebenkosten unterteilt man wie folgt:
Unter „umlagefähigen Kosten“ versteht man die Heiz- undBetriebskosten, die man an den Mieter weitergeben kann.
Die „nicht umlagefähigen Kosten“ dürfen nicht an (Wohnraum-) Mieter weitergegeben werden. Darunter versteht man bspw. Verwaltungskosten, Bankgebühren, Instandhaltung und Instandsetzung (also Reparaturen) und leider manchmal auch Kosten von Rechtsanwälten und Sachverständigen.
Die „Rücklage“, also das Vereinssparschwein der WEG. Wichtig für Ihren Geldbeutel ist die „Beitragspflicht zur Rücklage“, also die jährliche Zuführung. Hiervon sollen größere Reparaturen bezahlt werden, damit gewährleistet ist, dass es nicht zu finanziellen Engpässen kommt.
Worauf sollten Sie achten?
Während die Betriebskosten ein durchlaufender Posten sind und vom Mieter getragen werden, sind die beiden anderen Bestandteile für Sie sehr wichtig.
Eine angemessene Zuführung zur Rücklage ist sinnvoll, damit Sie sich nicht auf überraschende Sonderzahlungen einstellen müssen. Eine hohe Beitragspflicht zur Rücklage ist also kein schlechtes Zeichen! Über die „angemessene“ Höhe könnte man einen separaten Artikel schreiben. Rund ein EUR pro Quadratmeter und Jahr sollten nicht unterschritten werden. Aber auch das muss nicht sein, denn wenn die Bausubstanz noch sehr gut und die Rücklage gerappelt voll ist, dann ist eine hohe Beitragspflicht vielleicht gar nicht nötig. Außerdem kommt es auf Zustand und Ausstattung des Gebäudes an.
Schauen Sie sich aber die nicht umlagefähigen Kosten genauer an: Um Verwaltungs- und Kontoführungsgebühren kommen Sie nicht drumrum. Aber gab es (vielleicht aufgrund einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft) schon Anwalts- und Gerichtskosten? Mitgehangen, mitgefangen! Diese Kosten zahlen alle. Oder ist aufgrund anstehender Sanierungen oder anderweitiger Großprojekte ein Architekt oderSachverständiger notwendig? Der kostet Geld und das zahlen dann die Eigentümer – und Sie gehören dazu.
Foto: Stephan Walochnik
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