Woran Lohnt sich das? Teil 4: Die Betriebskosten

Die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter erhalten, sind ein durchlaufender Posten. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sind diese im monatlichen „Hausgeld“ (oder „Wohngeld“) enthalten, das Sie an die WEG überweisen. Dazu komme ich im darauffolgenden Artikel.

Betriebskosten sind alle Kosten, die durch den laufenden Betrieb eines Gebäudes entstehen, z.B. Niederschlagswasser, Versicherungsprämien, Hausmeister oder die Wartung des Aufzugs. Es gibt eine gesetzliche Obergrenze. Sie dürfen nur das an den Mieter weitergeben, was in der sog. BetrkVO (Betriebskostenverordnung) steht. Also keine Reparaturen, Fassadenanstriche und so weiter. Ungeachtet der Obergrenze gelten die Regelungen des Mietvertrags. Wenn bereits ein Mietverhältnis besteht, schauen Sie unbedingt nach, ob im Vertrag keine Befreiungen oder Ausschlüsse bestimmter Betriebskosten ausgehandelt wurden.

Weil sie Betriebskosten an den Mieter weitergeben können, ist der Stellenwert meistens weniger wichtig. Anders bei Leerstand, denn in diesen Monaten müssen Sie selbst bezahlen. Genau wie bei der Kaltmiete müssen Sie sich also überlegen, mit wie viel Leerstand Sie kalkulieren: Die Wohnung ist bereits langfristig vermietet und es sieht auch nicht danach aus, dass der Mieter bald auszieht? Dann können Sie natürlich mit vollen 12 Monaten rechnen. In allen anderen Fällen sollten Sie auch potenzielle Leerstände einkalkulieren. Ich persönlich rechne oft mit einem halben Monat Leerstand pro Jahr, also mit 11,5 Monatsmieten. Passt diese Zahl auch zu Ihrer Situation? In einer strukturschwachen Region mit viel Wegzug sind vielleicht zwei Monatsmieten angebrachter, während Sie in Metropolregionen wie München oder Köln aufgrund der enormen Nachfrage mit überhaupt keinem Leerstand rechnen müssen

Sie finden die Betriebskosten der Vergangenheit in den alten WEG-Abrechnungen. Die sehen zwar bei jeder Hausverwaltung etwas anders aus, aber meistens sind sie als „[auf den Mieter] umlagefähige Kosten“ gekennzeichnet.

Daneben gibt es noch die „Grundsteuer B“, die nicht über die WEG abgerechnet, sondern von Ihrem privaten Konto abgebucht wird.

Vorsicht Falle!

Obwohl der Mieter grundsätzlich alle Betriebskosten tragen muss, können extrem hohe Kosten (verursacht durch aufwändige Gebäudetechnik) den Mieter abschrecken, sodass er den Mietvertrag gar nicht erst unterschreibt, siehe Artikel Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein.

Foto: Stephan Walochnik

Lohnt sich das? Teil 3: Die Kreditrate

Die monatliche Kreditrate besteht aus Zins und Tilgung und wird auch Annuität genannt. Bei einem wirklich guten Deal trägt die Wohnung auch die Tilgung und zudem einen (mindestens) einen kleinen Überschuss jeden Monat.

Sie möchten sich ein passives Einkommen aufbauen? Dann lassen Sie sich keinen Bären aufbinden! Die Wohnung muss auch die Tilgung tragen. Zwar verringert die Tilgung Ihre Verbindlichkeiten, trotzdem ist das Geld nicht mehr auf Ihrem Girokonto. Soll Ihre Immobilie unterm Strich etwas beisteuern oder Ihnen zusätzlich auf der Tasche liegen?

Also seien Sie bloß skeptisch, wenn der Banker oder Makler Ihnen erzählt, dass Sie nur durchhalten müssen, bis die Wohnung in 30 Jahren abbezahlt ist, weil das passive Einkommen dann erst kommt. Wenn Sie mit Immobilien ein passives Einkommen aufbauen möchten, dürfen Sie NICHT jeden Monat 50 EUR drauflegen. Die Einnahmen aus der Wohnung müssen alle Ausgaben decken, einschließlich Tilgung, denn die verlässt ja jeden Monat Ihr Konto. Ein passives Einkommen setzt voraus, dass die Zahlen passen. Manchmal muss man erst verhandeln, damit das Geschäft sich lohnt, andere lohnen sich gar nicht.

Wie hoch ist denn die monatliche Annuität?

Der Zinssatz hängt stark von Ihrer Bonität und Einkommenssituation ab. Die kann ja manchmal sehr vielschichtig sein. Deswegen lohnt es sich, schon frühzeitig zur Bank zu gehen, am besten schon, bevor Sie auf Wohnungssuche gehen.

Wenn Sie erst eine Wohnung gefunden haben, dann muss es schnell gehen. Vielleicht stehen noch andere Interessenten vor der Tür? Der Verkäufer verkauft an den, der als erstes eine Finanzierungszusage hat. Deswegen ist es sinnvoll, schon frühzeitig zur Bank zu gehen, um Ihre persönlichen Konditionen herauszufinden.

Ein Beispiel: Bei mir persönlich sind es oft 4 Prozent. Die Bank verlangt von mir rund 1 Prozent Kreditzinsen. Weil ich in den meisten Fällen den gesamten Kaufpreis per Kredit finanziere, möchte sie eine „relativ hohe“ Tilgung von 3 Prozent. In Summe werde ich also jährlich 4 Prozent vom Kaufpreis an die Bank überweisen. Das teile ich durch 12 Monate, um meine monatliche Belastung auszurechnen.

Die monatliche Kreditrate ist in meinem Fall Kaufpreis x 4 Prozent geteilt durch 12.

Zwar hängen die genauen Konditionen auch vom Objekt selber ab, aber eine ungefähre Zahl wird die Bank Ihnen meistens auch so schon sagen können.

Foto: Stephan Walochnik

Lohnt sich das? Teil 2: Die Mieteinnahmen

Das wichtigste zuerst: Die Mieteinnahmen. Mieteinnahmen sind Ihre einzige Einnahme aus der Wohnung. Abgesehen von Betriebskosten, die Sie ja nicht behalten, sondern zur Deckung laufender Kosten verwenden.

Also ist die Kaltmiete ausgesprochen wichtig, denn Sie brauchen sie, um Zins und Tilgung der Kreditrate zu bezahlen. Als allererstes müssen Sie also wissen, wie hoch diese wichtige Einnahme ist!

Fall 1: Die Wohnung ist vermietet und der Mieter möchte auch bleiben.

Dann ist es einfach. Sie können einfach in den bestehenden Mietvertrag schauen, an den Sie sowieso gebunden sind („Kauf bricht nicht Miete“, sagt § 566 BGB).

Das gibt Ihnen Planungssicherheit und sie wissen, wie hoch Ihre monatlichen Einnahmen sind. Dann müssen Sie noch sicherstellen, dass der Mieter auch regelmäßig und pünktlich zahlt. Nichts ist schlimmer, als sich (ohne es zu wissen) in ein problematisches Mietverhältnis einzukaufen. Lassen Sie sich vom Verkäufer Kontoauszüge oder ähnliche Nachweise zeigen. Er kann ja auch sein Online-Banking ausdrucken und den Rest schwärzen.

Entspricht die Höhe der Überweisung dem Mietvertrag?
Wenn nein, wo liegt die Abweichung?

In Deutschland richtet man üblicherweise einen einzigen Dauerauftrag für (Kalt-) Miete UND Nebenkosten ein. Wenn es Abweichungen gibt, müssen Sie klären, wie sich der Dauerauftrag aufteilt (denn nur die Kaltmiete dürfen Sie behalten). Wurde zwischenzeitlich die Miete erhöht, lassen Sie sich die entsprechenden Dokumente zeigen. Oder war es „nur“ eine Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlung?

Rechnen Sie immer nur mit der IST-Miete.

Und wie ist es mit Mietminderungen? Rechnen Sie immer nur mit der tatsächlich gezahlten IST-Miete. Wenn der Mieter einen Teil seiner Miete wegen (tatsächlichen oder behaupteten) Mängeln einbehält, sollten Sie das unbedingt klären, bevor Sie zum Notar gehen.

Das Prinzip gilt in beide Richtungen: Potentielle Mieterhöhungen sollten Sie keinesfalls einkalkulieren, denn Sie wissen nicht, ob der Mieter hier mitspielt oder kündigt.

Schnell wird aus der langfristig vermieteten Kapitalanlage ein Leerstand.

Sie tun sich keinen Gefallen damit, als neuer Vermieter mit einer Mieterhöhung ins Haus zu fallen. Möglicherweise haben Sie dann zwar monatlich 30 oder 50 EUR mehr auf dem Konto, aber der Mieter wird meistens verärgert reagieren und manchmal möchte er sich bei jeder Gelegenheit „revanchieren“. Vielleicht sucht er von jetzt an jedes kleine Problem, mit dem er Sie behelligen kann. Vielleicht können Sie sich bei der nächsten Betriebskostenabrechnung auf eine lange Debatte einstellen. Vielleicht zweifelt er die Ausgaben an, fordert Belegeinsicht oder wird Ihnen am Telefon zwei Stunden lang Fragen stellen. Vielleicht bekommen Sie auch Briefe vom Mieterschutzverein. Wenn Sie ehrlich und transparent sind, brauchen Sie nichts zu befürchten. Trotzdem können Sie auf die ganzen Scherereien verzichten. Ich persönlich bin kein Freund von Mieterhöhungen – und halte das meinen Mietern auch regelmäßig vor Augen („Tue Gutes und rede darüber“).

Und: Wenn die Miete bisher nicht ganz so hoch ist, können Sie das auch als Argument für die Kaufpreisverhandlung nutzen.

Foto: Stephan Walochnik

Fall 2: Die Wohnung wird unvermietet verkauft.

Zum Beispiel, wenn der Mieter ausziehen möchte oder die Wohnung vom Verkäufer selbst benutzt wurde. Dann haben Sie keine Vergangenheitsdaten, mit denen Sie die zukünftigen Mieteinnahmen verlässlich schätzen können und müssen sich auf Datensuche begeben. Überlegen Sie, welche Mieteinnahmen Sie erzielen können.

Gute Anhaltspunkte bieten Mietspiegel und Online-Portale.

„Wie hoch die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter in der Gegend?“ Diese Frage beantwortet Ihnen der Mietspiegel, meistens in Form einer Tabelle. Manche beziehen sich auf eine Stadt (z.B. Düsseldorf), andere auf einen Landkreis (z.B. Rhein-Kreis Neuss). Die Mietspiegel sind meistens sortiert nach große/mittlere/kleine Wohnung und/oder nach Baujahr in neue/mittlere/alte Wohnung. Die Details unterscheiden sich von Stadt zu Stadt.

Meistens sind auch Mietspannen „von / bis“ angegeben. Um sich nicht in falsche Sicherheit zu wiegen, sollten Sie sich für Ihre Rechnung vielleicht zuerst an den Mittelwerten orientieren. Natürlich nur dann, wenn es sich nicht um eine ausgesprochen luxuriöse und hochwertige Wohnung handelt, dann können Sie sich natürlich trotzdem an den obersten Werten orientieren.

Aber Sie sollten sich nicht allein auf den Mietspiegel verlassen.

Vorsicht! Die Daten des Mietspiegels basieren auf statistischen Vergangenheitswerten. Die Erhebung ist bestimmt eine enorme Arbeit und Meisterleistung, und trotzdem ist er bereits bei seiner Veröffentlichung veraltet. In vielen Gemeinden werden Mietspiegel auch nur alle paar Jahre erhoben. Vielleicht sind die Durchschnittsmieten seit seiner Veröffentlichung auch wieder gestiegen?

Es lohnt sich also, nach weiteren Datenquellen zu suchen, bspw. in Online-Portalen. Aktuelle Angebote von Mietwohnungen bei Immoscout, Immowelt und Immonet sind für Sie ein weiterer Anhaltspunkt.

Erinnerung: Sie suchen nach der KALTmiete ohne Nebenkosten!

Hier sollten Sie einfach mal mit der Umkreissuche schauen, welche ähnlichen Wohnungen momentan zu vermieten sind und wie dort die Kaltmiete pro Quadratmeter ist. Diese Zahl können Sie dann auf Ihre Wohnung umrechnen.

Das gilt natürlich nur, sofern Lage, Ausstattung, Qualität, Aussicht usw. halbwegs vergleichbar sind. Wenn die „Vergleichsobjekte“ nicht vergleichbar sind, denken Sie über prozentuale Zu- oder Abschläge nach, obwohl man die kaum verallgemeinern kann. Am besten eignet sich eine Nutzwertanalyse, dazu gibt es bald einen separaten Artikel. Im Zweifelsfall rechnen Sie lieber etwas mehr herunter, damit Sie nicht am Ende in die Röhre gucken.

Leerstand?

Am Schluss müssen Sie noch überlegen, ob und mit wie viel Monaten Leerstand Sie im Jahr kalkulieren. Die Wohnung ist bereits langfristig vermietet und es sieht auch nicht danach aus, dass der Mieter bald auszieht? Dann können Sie natürlich mit vollen 12 Monaten rechnen. In allen anderen Fällen sollten Sie auch potenzielle Leerstände einkalkulieren. Ich persönlich rechne oft mit einem halben Monat Leerstand pro Jahr, also mit 11,5 Monatsmieten. Passt diese Zahl auch zu Ihrer Situation? In einer strukturschwachen Region mit viel Wegzug sind vielleicht zwei Monatsmieten angebrachter, während Sie in Metropolregionen wie München oder Köln aufgrund der enormen Nachfrage mit überhaupt keinem Leerstand rechnen müssen. Neuvermietungen sind dort überhaupt kein Problem. Hier ist natürlich Fingerspitzengefühl für die Situation gefragt.

Foto: Stephan Walochnik

Lohnt sich das? Teil 1: Die vier Erfolgsgrößen

Ich habe gute Nachrichten für Sie: Es gibt jede Menge Eigentumswohnungen, mit denen Sie sich Ihr passives Einkommen aufbauen können. Aber nicht jede Eigentumswohnung ist geeignet. Manche Objekte rechnen sich einfach nicht. Das wichtigste Prinzip, um mit Ihrer Eigentumswohnung Geld zu verdienen, lautet:

Der Überschuss Ihrer Eigentumswohnung darf nicht negativ sein.

Für den Überschuss gibt es vier Einflussfaktoren, auf die es ankommt:

In diesem 4-teiligen Artikel möchte Ihnen die „Vier Riesen“ Ihres Erfolgs genauer vorstellen, aus denen sich Ihr Geldfluss zusammensetzt:

  1. Einnahmen: (Kalt-) Miete
  2. Einnahmen: Betriebskosten (durchlaufender Posten)
  3. Ausgaben: Kreditrate (incl. Tilgung!)
  4. Ausgaben: WEG-Hausgeld

Ich wünsche mir, dass Sie am Ende dieses Artikels selber berechnen können, ob sich eine bestimmte Eigentumswohnung lohnt oder nicht.

Immobilienkredit: Zinsbindung und Hebeleffekt

Im Normalfall sind Eigentumswohnungen kreditfinanziert. Die häufigste Form der Immobilienfinanzierung sind grundpfandrechtlich besicherte Darlehen von Banken und Versicherungen.

Man spricht auch von einem Hebeleffekt, weilder Kreditbetrag oft um ein Vielfaches höher ist als Ihr Jahreseinkommen. Wegen der langen Lebensdauer und hohen Kapitalbindung finanziert man Eigentumswohnungen meistens auch sehr langfristig. Meistens geht man davon aus, dass der Betrag erst nach etwa 30 bis 40 Jahren zurückgezahlt ist – das ist ein ganzes Erwerbsleben lang.

Zwar ist der Immobilienkredit auf 30 bis 40 Jahre ausgelegt, aber die „Zinsbindung“ ist meistens viel kürzer. Was bedeutet das? Der Kreditzins wird meistens für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Ihre monatliche Rate, bestehend aus Zins und Tilgung, ändert sich während dieser Zeit nicht. Danach muss man mit der Bank neu verhandeln. Üblicherweise schreibt man den Zins „nur“ für fünf oder zehn Jahre fest.

Zum Beispiel leihen Sie sich von der Bank 300.000 EUR zu 0,8 Prozent Zinsen. Sie einigen sich auf eine Zinsbindung von 10 Jahren. Während dieser Zeit werden Sie 0,8 Prozent Zinsen bezahlen. Was danach kommt, weiß der Geier. Obwohl es bei einer so hohen Summe sehr gefährlich sein kann, macht es irgendwie jeder.

Der Hebeleffekt ist wirklich erheblich. Bei Ablauf der Zinsbindung können die monatlichen Kosten sprunghaft steigen – selbst bei relativ geringen Zinserhöhungen. Anders als z.B. Aktien können Sie Ihre Eigentumswohnung nicht kurzfristig verkaufen. Selbst wenn Sie schnell einen Käufer finden, dauert allein die Abwicklung eine gewisse Zeit, weil so viele Akteure mitspielen (z.B. Bank, Grundbuchamt, Käufer, Notar).

Denken Sie bspw. an eine Kreditsumme von „nur“ 100.000 EUR. Wenn der Zins um zwei Prozent steigt, zahlen Sie jährlich 2.000 EUR mehr – nur für die Zinsen. Das sind 166 EUR im Monat. Wenn Sie nicht aufpassen, geraten Sie in erhebliche Zahlungsschwierigkeiten. Es geht aber auch andersrum:

Seit meiner Berufsausbildung zum Bankkaufmann (2006) war „der Zins noch nie so günstig wie heute“. Aber jedes Jahr aufs Neue 🙂

Wenn der Zins um zwei Prozent fällt, dann ist Ihre neue Kreditrate auch 166 EUR niedriger.

Foto: Stephan Walochnik

Die drei Arten von Immobilienkrediten

Im Normalfall sind Eigentumswohnungen kreditfinanziert. Nur sehr selten wird ein größerer Anteil des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufgebracht. Private Immobilieninvestoren nehmen meistens ein langfristiges Bankdarlehen auf.

Banken bieten zur Finanzierung von Immobilieneigentum in der Regel grundpfandrechtlich besicherte Darlehen an. Über eine Grundschuld oder Hypothek wird die Immobilie an das Darlehen gekoppelt. Die Verpfändung ist die Kreditvoraussetzung. Sie können die Wohnung also nur deswegen kaufen, weil die Bank Ihnen einen langfristigen Kredit zur Verfügung stellt und im Gegenzug das Grundbuch Ihres Eigenheims mit einer Verbindlichkeit belastet.

Grundpfandrechtliche Immobilienkredite unterscheidet man oft hinsichtlich der Tilgungsmodalitäten in Annuitäten-, Raten- und endfällig zu tilgende Festdarlehen:

  • Annuitätendarlehen sind in Deutschland am verbreitetsten: Durch die kontinuierliche Tilgung nimmt die Restschuld immer weiter ab, aber die monatliche Rate (sog. Annuität) verändert sich nicht. Die enthaltenen Schuldzinsen nehmen immer weiter ab, während der Tilgungsanteil der Rate steigt.
  • Der Tilgungsanteil von Raten(tilgungs)darlehen bleibt immer gleich. Damit „schmilzt“ die Restschuld von Monat zu Monat. Damit nimmt auch die Zinslast immer weiter ab – und ebenfalls die monatliche Rate. Ich habe noch nie verstanden, wer sowas braucht. Wer sich die hohe Anfangsrate leisten kann, sollte sie beibehalten, um die Schulden schnellstens loszuwerden, und wer „steuerliche Vorteile“ sucht, sollte seine Bank um 12 Prozent Zinsen bitten.
  • Festdarlehen (oder endfällige Darlehen) sind genauso komisch: Während der gesamten Laufzeit ist überhaupt keine Tilgung vorgesehen, Sie zahlen ausschließlich Zinsen – und die werden deshalb auch nicht weniger. Ein sog. „Tilgungsersatzmittel“ (z.B. eine Lebensversicherung), dient zur vollständigen Rückzahlung am Laufzeitende (und nicht vorher). Bis 2005 wurde dieses „Wackelmodell“ beworben mit der steuerlichen Absetzbarkeit von Schuldzinsen im Rahmen von Vermietung und Verpachtung, zudem waren die Habenzinsen aus Lebensversicherungen steuerfrei. Aber auch nach Steuern waren die Kreditzinsen viel höher als die Guthabenzinsen der Lebensversicherung! Ich befürchte, sobald man den Leuten mit „steuerlichen Vorteilen“ kommt, unterschreiben sie alles.
Foto: Stephan Walochnik

Ältere Wohnungen sind besser als ihr Ruf

Was meinen Sie? Eigentlich gefällt sie Ihnen gut, aber Sie können sich nicht damit anfreunden, eine Wohnung aus den 70ern zu kaufen?

Ich teile diese Sorge nicht. Im Gegenteil!Dann heißt es immer, Strom- und Wasserleitungen müssten vielleicht bald erneuert werden, aber ich kann diesen Gedanken nicht ohne weiteres bestätigen. Ganz davon abgesehen, dass eine Sanierung des Leitungsnetzes vermutlich die Höchststrafe für jeden Verwalter ist. Zum Glück habe ich auch das in meinen 10 Verwalterjahren noch nicht erlebt.

Nein, ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein. Ganz im Gegenteil:

Insbesondere bei Neubauten drohen ausufernde Wartungskosten, wenn umfangreiche technische Ausstattung vorhanden ist.

Manche alten Gebäude hingegen verfügen über (fast) gar keine Anlagen mit viel Wartungsaufwand, abgesehen vielleicht von Heizung und Dach. Manchmal kommt noch ein Gärtner, Hausmeister oder Treppenhausreiniger dazu. Aber vor allem im bei Neubauten findet man zum Teil ausufernde Gebäudetechnik, die ein Gebäude aufgrund von Brandschutz- und Betreibervorschriften (und ähnlichem) mit hohen Folgekosten belasten und für Selbstnutzer und Mieter sehr unattraktiv machen.

Wenn das Gebäude einen Aufzug besitzt, kommen hohe Kosten auf die Eigentümer zu: Da gibt es eine ganze Reihe von Betreibervorschriften. Betreiber ist nicht die Aufzugsfirma, sondern die Eigentümergemeinschaft. Sie können sich einstellen auf quartalsweise Wartungen und jährliche TÜV-Prüfungen. Die kosten richtig Geld. Und wehe, Sie versäumen mal eine Prüfung – das ist nämlich genauso, als würden Sie mit dem Auto ohne TÜV durch die Gegend fahren. Wenn Sie einen Aufzug betreiben, gibt es die monatliche oder quartalsweise Wartung (Aufzugsfirma), die Haupt- und Zwischenprüfung (TÜV), Stromkosten (Stadtwerke), Telefonleitung (Telekom) und die Aufschaltung zur Notrufzentrale (Aufzugsfirma), wenn mal jemand steckenbleiben sollte.

Ich möchte Ihnen eine Vorstellung von den Kosten eines Aufzugs geben. Als Beispiel schaue ich in die Abrechnung 2019 eines 10-Familien-Hauses mit Aufzug:

  • Quartalsweise Wartung (Aufzugsfirma): 970 EUR p.a.
  • Zwischenprüfung (TÜV): 440 EUR
  • Stromkosten (Stadtwerke): 930 EUR p.a.
  • Telefonleitung für den Notruf (Telekom): 265 EUR p.a.
  • Aufschaltung zur Notrufzentrale (d.h. Call-Center der Aufzugsfirma): 625 EUR p.a.
  • Reparaturen im Jahr 2019: 400 EUR
  • Gesetzlich vorgeschriebene Einweisung von Eigentümern als „Aufzugswärter“: 265 EUR

In Summe 3.895 EUR für 2019.

Ganz schön viel für einen Aufzug, finden Sie nicht?

Foto: Stephan Walochnik

Besonders Brandschutzvorschriften können bei Neubauten ganz schön ins Geld gehen: Ich kenne ein Wohngebäude mit Tiefgarage (11 Doppel- und 16 Einzelstellplätze, sagen wir also 38 Stellplätze). Die Tiefgarage besitzt eine breite Palette an Brandschutztechnik und zieht enorme Kosten nach sich.

Die Nebenkosten (nicht Miete!) pro Einzelstellplatz lagen bei etwa 500 EUR für das Jahr 2019, bei Doppelstellplätzen ca. 850 EUR für 2019.

Neben gewöhnlichen Grundbesitzabgaben wie Verwaltungs- und Hausmeisterkosten war die umfangreiche Gebäudetechnik der Grund für die extremen Kosten – und die ist in Neubauten größtenteils vorgeschrieben.

Kaufmännisch gerundet entfielen im Jahr 2019 die folgenden Kosten auf die Tiefgarage:

  • 4.100 EUR Strom Beleuchtung,
  • 4.300 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Sprinkleranlage,
  • 400 EUR TÜV-Prüfung Sprinkleranlage,
  • 1.000 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Abluftanlage,
  • 200 EUR (planmäßige!) WartungskostenTiefgaragentor sowie
  • 200 EUR TÜV-Prüfung von Notbeleuchtung und deren Stromversorgung,

In Summe 10.200 EUR für 38 Stellplätze.

Dann gibt es noch Brandschutztechnik, die für Gebäude und Tiefgarage gemeinsam vorgesehen ist. Hier wurden weitere Kosten verursacht (auch kaufmännisch gerundet):

  • 700 EUR (planmäßige!) WartungskostenderBrandmeldeanlage (BMA),
  • 3.300 EUR Aufschaltung der BMA zur Feuerwehr sowie
  • 800 EUR (planmäßige!) Wartungskostenvon Brandschutzklappen.

Ergibt in Summe nochmal 4.800 EUR, zusammen also rund 15.000 EUR.

Diese laufenden Wartungskosten beinhalten keinerlei Reparaturen und keinerlei außerplanmäßige Kosten.

Das ist vielleicht ein Extrembeispiel, aber es zeigt die Auswirkungen der teuren (und vorgeschriebenen) Gebäudetechnik bei Neubauten. Ich persönlich kaufe jedenfalls lieber 70er-Jahre-Wohnungen.

Foto: Stephan Walochnik

Vorselektion Teil 4: Gespräch mit Hausverwaltung, Beirat oder Nachbarn

Sie können ja ganz offen sagen, dass Sie die Wohnung vor dem Kauf analysieren möchten und sich für die Stimmung in der WEG interessieren. Den WEG-Verwalter frage ich nach Sanierungsstau, „komplizierten Eigentümern“, Rechtsstreit oder Zahlungsrückstand. Auch wenn er mir vielleicht keine Details nennen darf, hat man mir bisher immer eine Tendenz genannt. Ich persönlich habe vielleicht einen kleinen Vorteil, weil ich so ein Gespräch immer damit beginne, dass ich selber Hausverwalter bin. Aber ich glaube, dass auch „normale Privatkunden“ gute Chancen haben, wenn sie ehrlich und freundlich sind und einfach fragen, ob größere Probleme auf sie lauern.

Die zukünftigen Miteigentümer wissen vielleicht nichts von solchen Details, weil sie nur einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung gehen. Trotzdem: Wenn ich mich für eine Wohnung interessiere, klingele ich (im Zufallsprinzip) immer an mindestens einer der Wohnungstüren. Im Gespräch mit zukünftigen Nachbarn oder Miteigentümern können Sie viele interessante Informationen sammeln. Mit etwas Menschenverstand hören Sie schnell heraus, ob etwas nicht stimmt.

Wenn jemand sich schon im ersten Gespräch ausführlich über die „komischen Nachbarn“ auslässt, oder erwähnt, dass ein bestimmter Miteigentümer „etwas kompliziert“ ist, dann ist er entweder selbst die Nervensäge oder die WEG ist nicht gut. Sie sollten genauer nachbohren, was er meint. Wenn er immer noch um den heißen Brei herumredet, wollte er sich entweder mit seinem Gemotze nur wichtigmachen (und ist aufgeflogen, umso schlimmer), oder Sie wissen sofort, dass hier irgendwas nicht stimmt.

Denn: Nette Nachbarn freuen sich darüber, wenn sich jemand frühzeitig vorstellt. „Die Guten“ finden es ausgesprochen höflich, dass „der Neue“ klingelt und einen guten Tag wünscht.

Foto: Stephan Walochnik

Vorselektion Teil 3: Die WEG-Jahresabrechnung

Fordern Sie vom Verkäufer die letzten WEG-Jahresabrechnungen an (und bitte mehr als eine!)

Sie sollten sich nach auffälligen Kostenpositionen umschauen. Jede Geldbewegung muss in die Jahresabrechnung aufgenommen werden! Wenn Probleme juristisch ausgetragen wurden, kostet das Geld – und dann werden Sie fündig.

Vor allem unter den „nicht (auf den Mieter) umlagefähigen Kosten“ wird es spannend. Gibt es „Rechtsberatungskosten“? Sind diese niedrig, deuten sie evtl. nur auf eine routinemäßige Beratung des Verwalters bei einem Fachanwalt hin. Während „Rechtsberatungskosten“ in nennenswerter Höhe einen Rechtsstreit nahelegen, sind „Gerichtskosten“ der eindeutige Beweis, dass es ihn gab.

In diesem Fall wissen Sie, dass sich der Groll der Eigentümer untereinander bereits entladen hat und vor Gericht „geklärt“ werden sollte. Aber wenn der Streit erst einmal vom Zaun gebrochen ist, dann wird es in dieser WEG ganz bestimmt nie wieder Frieden geben, und sie sollten die Finger davon lassen.

In der Jahresabrechnung finden Sie auch Hinweise auf die finanzielle (In-) Stabilität der WEG, z.B. bei größeren Zahlungsrückständen oder leeren Instandhaltungsrücklagen.

Zudem können Sie erkennen, ob der Verwalter sein Handwerk beherrscht und eine verständliche Jahresabrechnung (oder ein durcheinandergewürfeltes Zahlendickicht) produziert. Eventuell können Sie auch vergangene Wirtschaftspläne mit den korrespondierenden Jahresabrechnungen vergleichen, um die Prognosequalität oder unerwartete Einflüsse zu überprüfen.

Sprechenden Menschen kann geholfen werden: Die persönliche Kontaktaufnahme zu Hausverwaltung, Beirat oder Nachbarn kann ebenso wertvolle Hinweise liefern.

Foto: Stephan Walochnik

Vorselektion Teil 2: Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Vielleicht wurden bestimmte Themen in den letzten Versammlungen immer wieder (ergebnislos) thematisiert – und am Ende doch vertagt. Es kann darauf hindeuten, dass die Miteigentümer nicht wirklich wissen, was sie wollen und sich ständig um die eigene Achse drehen. Es kann aber auch bedeuten, dass der Verwalter einfach gründlich arbeitet und für ein großes Thema (z.B. eine Fassadensanierung) mehrstufige Beschlüsse fassen muss (z.B. bei Hinzuziehung eines Architekten).

Schauen Sie sich den Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ genauer an. Dieser TOP kann ebenfalls wertvolle Hinweise geben, ob es in der WEG ein paar Knallfrösche gibt. Hier darf man eigentlich gar keine Beschlüsse fassen, obwohl das manche Eigentümer nicht wissen oder einsehen wollen (siehe hier).

Vielleicht finden Sie inhaltslose Wortmeldungen bestimmter Eigentümer im Protokoll? Entweder ist  der Verwalter ein Stenotypist, der wirklich alles mitschreibt – oder es gibt … verhaltensauffällige Miteigentümer, die ihn dazu gedrängt haben, ihre mentalen Blähungen in die Mitschrift aufzunehmen. Auch hier ist wieder Fingerspitzengefühl gefragt – es muss nicht zwangsläufig ein schlechtes Zeichen sein, weil auch sympathische Wohnungseigentümer zuweilen ein etwas erhöhtes Mitteilungsbedürfnis aufweisen 🙂 Und auch die liebsten Mitmenschen können manchmal wichtiges nicht von unwichtigem unterscheiden.

Zumindest kann zu viel Text unter „Sonstiges“ auf anstrengende Miteigentümer hindeuten, die die ganze Versammlung blockieren, weil sie die schrägsten Themen thematisiert haben möchten, was ihnen natürlich erst am Abend der EV einfällt.

Manchmal schreibt der Verwalter im Punkt „Sonstiges“ auch von sich aus Hinweise zwischen die Zeilen, aus denen Sie vielleicht herauslesen können, dass zwischen manchen Eigentümern unterschwellige Aggressionen bestehen.

Übrigens: Der WEG-Verwalter muss (bzw. musste bis zur 2021er WEG-Reform) eine Beschlusssammlung führen. Dort finden Sie alle Beschlüsse der WEG in gesammelter Form.

Weitere Hinweise suchen wir in der Jahresabrechnung:

Foto: Stephan Walochnik

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