Investition in Eigentumswohnungen - Die Eigentumswohnung

Vorselektion Teil 1: Woran erkennt man eine schlechte WEG vor dem Kauf?

Nach langer Suche haben Sie eine Wohnung gefunden. Die Zahlen sehen gut aus, offensichtlich rentiert sich das Investitionsobjekt und Sie nähern sich in großen Schritten Ihrem passiven Einkommen. Zeit, die faulen Eier auszusortieren, denn es gibt auch schlechte Wohnungen, die Sie auf gar keinen Fall anpacken sollten.

Jetzt geht es tiefer in die Materie, um eventuelle Katastrophenwohnungen schon vor dem Kauf zu erkennen und auszusortieren.

Das wichtigste an einer Eigentumswohnung sind nicht unbedingt Dach, Heizung oder Mietspiegel, sondern Eigentümergemeinschaft und Verwaltung. Beides können Sie fast gar nicht beeinflussen. Umso wichtiger ist es, einen großen Bogen um WEGs zu machen, bei denen etwas nicht stimmt.

In vielen Fällen sind Sie auf die Mitwirkung der Miteigentümer angewiesen. Sie möchten neue Fenster? Die sind Gemeinschaftseigentum. Bloß nicht austauschen, ohne zu fragen, das wäre Sachbeschädigung. Das gleiche gilt für Balkon (-außenseiten), Wohnungstüren, Hauptleitungen usw.

Sie müssen die WEG genauer unter die Lupe nehmen, damit Ihnen solche Situationen erspart bleiben. Nur Mut, die meisten Eigentümergemeinschaften sind unproblematisch. Aber ganz selten – und darauf müssen Sie achten – gibt es WEGs, bei denen die Stimmung völlig vergiftet ist. Alte Streitigkeiten haben sich mit der Zeit immer weiter hochgeschaukelt und zu tiefen Gräben entwickelt. Wenn Sie an eine WEG geraten, deren Eigentümer schon ganz allgemein nicht miteinander zurechtkommen oder sich dauernd gegenseitig blockieren, anschreien oder verklagen, dann können Sie bestimmt lange auf Ihre Erlaubnis zum Austausch der Fenster warten. Ganz zu schweigen von der Frage, wer die Fenster bezahlt. Strenggenommen die WEG, aber bei solchen Kaspern werden Sie nicht auf Gegenliebe stoßen, bestenfalls lassen Sie sich auf eine abweichende Kostenregelung ein („ich zahle selbst, aber gebt mir endlich die Erlaubnis“).

Es macht keinen Spaß, Mitglied in einer verseuchten WEG zu sein. Wichtig zu sagen: Das ist wirklich nur ein kleiner Bruchteil der Eigentümergemeinschaften. Trotzdem gibt es Erfahrungen, die ich Ihnen nicht wünsche. Abgesehen vom Geldbeutel der Anwälte kann niemand einen Nachbarschaftsstreit gewinnen. Auch nach dem Urteil werden Sie sich weiterhin das Grundbuch teilen. WEG-Mitglied zu sein, kostet dort unheimlich viel Zeit, Nerven – und Anwaltsgebühren. Oft ist es das Beste, die Wohnung schnellstens wieder zu verkaufen – oder gar nicht erst zu kaufen! Aber:

Wie kann man eine schlechte WEG schon vor dem Kauf erkennen?

Ein paar Stunden eigene Recherche kosten Sie nur einen kleinen Teil Ihrer Freizeit, aber danach können Sie sich relativ sicher sein, ob hier größere Probleme lauern oder nicht. (Eine variable Zinsbindung eignet sich oft als zusätzliche „Versicherung“.)

In erster Linie sind Sie auf die Aussagen des Verkäufers angewiesen, aber der sagt Ihnen vielleicht nicht die Wahrheit. Wenn es wirklich Probleme gibt, finden Sie meistens an bestimmten Stellen Anhaltspunkte, wenn Sie gründlich suchen. Diese sind:

Die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen,
die letzten WEG-Jahresabrechnungen (und bitte mehr als eine!) und
ein Anruf oder Gespräch mit Hausverwaltung, Beirat oder Nachbarn.

Man braucht etwas Fingerspitzengefühl, denn nirgendwo werden Sie einen großen Vermerk finden „Achtung blöde Eigentümergemeinschaft, bitte nicht kaufen.“ Die Hinweise finden Sie natürlich zwischen den Zeilen. Auf welche Details müssen Sie achten? Fangen wir bei den Eigentümerversammlungen an:

Eine Wohnung unter Wert kaufen

Sie versuchen, eine Wohnung unter Wert zu kaufen? Klasse. Dann müssen Sie zuerst wissen, wo der Wert liegt.

Und wie bewertet man eine Eigentumswohnung? Es gibt viele gesetzlich normierte Verfahren, aber die taugen für Ihr Vorhaben nicht. Es sind schablonenhafte Formeln, mit denen man Steuer-Bemessungsgrundlagen oder gerichtlich festzusetzende Abfindungen berechnen kann. Mehr aber auch nicht. Sie werden Ihnen nicht helfen, den wahren Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Hier die gute Nachricht: Zur Immobilienbewertung brauchen Sie fast nur Ihren gesunden Menschenverstand.

Jedenfalls brauchen Sie keine verschachtelten mathematischen Formeln. Da blickt doch eh keiner durch. Bewertung ist einfach! Ich zeige Ihnen, wie es geht: Unter „Wert“ verstehe ich die Preisgrenze, ab der es sich nicht mehr lohnt, sich auf das Geschäft einzulassen.

Ein Beispiel: Sie haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, ob Sie sie behalten oder verkaufen sollten. „Verkauf oder Vermietung“ ist ein Tausch. Mathematisch betrachtet: Wenn Sie verkaufen, dann tauschen Sie einen (dauerhaften) Einkommensstrom (monatliche Mieteinnahmen) gegen einen (einmaligen) Preis.

Sie sind Käufer? Dann tauschen Sie noch mehr:

Der Käufer tauscht Geld gegen Immobilie, bzw.: Der Käufer tauscht Einmalbetrag (Kaufpreis) gegen wiederkehrende Mieteinnahmen.
Der Käufer braucht meistens auch einen Kredit. Er tauscht also 30 Jahre dauernde Monatsraten gegen einen Einmalbetrag (Darlehensbetrag, der direkt an den Verkäufer fließt). Dieser Zahlungsstrom an Abflüssen besteht aus Zins und Tilgung und zahlt die Verbindlichkeit im Laufe von XY Jahren ab.
Und jetzt kommt der Mieter: Der Mieter tauscht Geldabflüsse (monatliche Mietzahlungen) gegen das Nutzungsrecht an 71 qm Wohnraum im 2. OG und damit bezahlt er nach und nach Ihre Wohnung ab.

Und jetzt?

Bewerten heißt vergleichen. Man muss die Zeitkomponente ausschalten, um die ganzen getauschten Gelder miteinander zu vergleichen.

Aus Sicht des Käufers als Kapitalanleger:

Nehmen wir an, Sie kaufen eine bereits vermietete Wohnung. Der Wert ist ja Ihre „Preisobergrenze“. Sie suchen also die maximale Belastungsgrenze, bedeutet: Bei einem Kauf zum Wert „trägt sich“ die Wohnung gerade selber. Werttreiber sind Ihre Mieteinnahmen.

Wenn Preis = Wert, dann Mieteinnahmen = Finanzierungskosten.

Damit die Rechnung stimmt, müssen Sie die nicht umlagefähigen Nebenkosten von den Mieteinnahmen abziehen. Wenn die Wohnung komplett kreditfinanziert ist, müssen Sie folgende Daten kennen:

Die Kaltmiete
aber nicht die Heiz- und Betriebskosten, denn die sind ja ein durchlaufender Posten und fließen direkt weiter zu Stromversorger, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung usw.
die nicht umlagefähigen Nebenkosten, denn die dürfen Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben (z.B. Hausverwaltung, Rücklage, Reparaturen, Bankgebühren, ggfs. Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten).

Wichtig! Sie müssen Ihre Annuität kennen, d.h. den Prozentsatz von Zins und Tilgung. Deswegen ist es wichtig, frühzeitig mit Ihrer Bank zu sprechen, idealerweise bevor Sie eine Wohnung gefunden haben.

Ein Beispiel, nehmen wir an…:

Die Mietüberschüsse (Kaltmiete abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten) betragen jährlich 4.000 EUR.
Die Annuität der Bank (= Zins + Tilgung) liegt bei 4% p.a.
Ihre Belastbarkeitsgrenze liegtdort, wo Mietüberschüsse genauso groß sind wie Zins + Tilgung. Sie rechnen also 4.000 EUR (Mietüberschüsse) geteilt durch 4% (Annuität) = 100.000 EUR.
Wenn Sie die Wohnung (incl. Erwerbsnebenkosten) für 100.000 EUR kaufen, dann zahlen Sie jährlich 4.000 EUR an die Bank (4% von 100.000 EUR) und bekommen pro Jahr 4.000 EUR vom Mieter (, was natürlich unabhängig vom Kaufpreis geschieht). Unter der Annahme, dass der Mieter immer pünktlich zahlt und es keinen Leerstand gibt.
Wenn Sie mehr als 100.000 EUR für die Wohnung ausgeben, dann zahlen Sie drauf. Und warum sollten Sie dieses Geschäft eingehen?

Der Wert (=Preisobergrenze) aus Sicht des Käufers liegt in diesem Beispiel also bei 100.000 EUR. Und der Preis? Der sollte natürlich möglichst weit davon weg sein! Ein Immobilieninvestor möchte ja auch etwas mit der Wohnung verdienen!

Sie wissen jetzt also, dass Sie Minus machen, wenn Sie mehr als 100.000 EUR für die Wohnung bezahlen. Wie Sie verhandeln, ist eine ganz andere Sache. Sie müssen natürlich einen Preis weit unterhalb von 100.000 EUR aushandeln, wenn Sie sich ein monatliches, passives Einkommen aufbauen möchten. Vielleicht schaffen Sie es, sich auf einen niedrigeren Preis zu einigen, z.B. 95.000 EUR, 90.000 EUR oder 85.000 EUR. Je niedriger, desto besser. Aber der Verkäufer muss sich ja auch darauf einlassen.

Eine praktische Faustformel, mit der Sie schnell Ihre Preisobergrenze berechnen können.

Sie haben schnell erkannt, dass die Preisobergrenze von mehreren Faktoren abhängig ist. In der Berechnung habe ich Annahmen getroffen:

Die Mieteinnahmen (4.000 EUR) und
die Annuität (4%)
stehen fest und sind bekannt.

Wenn Sie unter diesen Annahmen die Wohnung zu 100.000 EUR kaufen, machen Sie gerade ein Nullsummengeschäft. Sie haben aber mehrere Stellschrauben: Vielleicht bietet eine andere Bank einen niedrigeren Zinssatz an? Dann sinkt Ihre Annuität und die monatlichen Finanzierungskosten.

Oder vielleicht können Sie nach dem Kauf eine moderate Mieterhöhung durchführen (obwohl ich da wirklich kein Freund von bin, weil es die Mieter verscheucht).

Und Wert ist ja nicht gleich Preis, sondern Preisobergrenze. Hier können und sollten Sie verhandeln.

Bis dass der Tod euch scheidet: Eheschließungen und Immobilieninvestitionen

Immobilien und Scheidung? Ein Artikel, den Sie nicht ernst nehmen müssen. Und mal wieder ein Artikel über die panische Angst der Deutschen vor Immobilieninvestitionen. Denn obwohl Immobilien mein Beruf sind, habe ich mehr Scheidungskatastrophen gesehen als insolvente Wohnungseigentümer. Was ja auch nicht schwer ist, weil ich in zehn Berufsjahren noch keinen einzigen insolventen Wohnungseigentümer erlebt habe.

Diese Panikmache… wie läuft sie eigentlich ab? Meistens sind es die Freunde und Bekannten ohne immobilienbesitz, die einem mit ihren Horrorgeschichten so richtig Angst machen: Von der Investition in Eigentumswohnungen kann man ja nur abraten, so müsste man denken. Aber ja, Sie haben richtig gehört: Es sind die Leute, die in keinem einzigen Grundbuch stehen, aber die auf irgendwelchen Internetseiten gelesen haben, dass Vermietersein ja quasi gleichbedeutend mit der nahenden Privatinsolvenz ist. Und sowieso, es passiere ja alles auf einmal: Der Mieter zahlt nicht, und kann (angeblich) auch nicht rausgeklagt werden, gleichzeitig explodiert die Heizung und das Dach stürzt ein. Da kann man sich ja lieber gleich den Strick nehmen, anstatt eine Eigentumswohnung zu kaufen. Diesen Käse hört man auf jeder Geburtstagsparty.

Ich ärgere mich über diese Märchenstunden, und ich bin traurig über die fehlende Investitionsneigung der Deutschen, denn eine kreditfinanzierte Eigentumswohnung ist eine der besten Altersvorsorgen, die man haben kann. Besonders wenn man dem Mieter zeigt, dass man ein verlässlicher und vertrauenswürdiger Vertragspartner auf Augenhöhe ist, kann nicht mehr viel schiefgehen. Und wenn doch, hat man es ja mit Menschen zu tun, mit denen man sprechen und Probleme lösen kann. Betrachten wir es doch mal so:

Ich frage mich, warum überhaupt noch Leute heiraten,
obwohl es so viele teure Scheidungen gibt?

Vor der Investition in Immobilien haben offenbar viele Leute Todesangst, obwohl die Quote hier deutlich besser aussieht! Wenn sie konsequent wären, dann müssten dieselben Freunde und Bekannten doch eisern von jeder Eheschließung abraten, oder nicht?

Zugegeben, ich ziehe mal wieder ein Extrembeispiel aus dem Hut. Und zugegeben, ich bin nach wie vor (seit 2012) verheiratet und habe auch keine persönliche Erfahrung mit Scheidungen. Aber auch nicht mit Mietnomaden und Horrorimmobilien.

Aber auf jeder Cocktailparty und auf jedem Grillfest in der Nachbarschaft trifft man auf diese bestimmte Gruppe von Leuten, die so vehement vor der Investition in Eigentumswohnungen warnen und alles schwarzmalen. Mietbetrüger, zieht nicht aus, unkündbar, Wohnung wird versteigert, Privatinsolvenz. Die Wahrheit ist: Das habe ich noch nie erlebt. Nicht in dieser Extremform.

Aber im Freundeskreis (und auch bei manchen Kunden) habe ich (aus der Ferne) Scheidungen erlebt. Manche liefen friedlich, andere liefen unterhalb der Gürtellinie. Manchmal kochen die Emotionen hoch, einer ist fremdgegangen (oder beide), was bei Immobilien ja per se gar nicht geht, Streit um das Sorgerecht, um die Höhe vom Unterhalt oder den Zugewinnausgleich. Das sind alles gesellschaftliche Tabuthemen.

Aber sie sind oft deutlich teurer als eine fehlgeschlagene Eigentumswohnungsinvestition.

Nach der Scheidung bekommt also der Partner neben seinen begrabenen Träumen noch eine sechsstellige Abfindung? Chapeau! Und wieder einmal hantiere ich mit Extrembeispielen. Aber ich will das gar nicht werten. Eine Ehe sollte eine Partnerschaft sein. Man ist als Team angetreten und so teilt man sich die Aufgaben. Der eine leistet vielleicht seinen Beitrag, indem er ein hohes Gehalt nach Hause bringt und Ersparnisse aufbaut, der andere kümmert sich um Haushalt, Kinder, seelischen Ballast, Vorsorge, Aufmunterung, Gleichgewicht und emotionale Stabilität. Wie es auch immer gelagert ist; derjenige, der nicht gearbeitet hat, bekommt auch nach der Scheidung oft noch eine gewisse Zeit lang Unterhalt und seinen Anteil am Zugewinnausgleich. Gut so, ich will es gar nicht werten. Und gleichzeitig auch ein durchaus veraltetes Bild, das längst nicht mehr der Normalfall ist. Es gibt auch Scheidungen ohne jeglichen Unterhaltsanspruch und Zugewinnausgleich, und es gibt Fälle, da nimmt ein Partner auch mal ein sechsstelliges Vermögen mit aus der Ehe.

Ist das schlimm? Sofern es mit rechten Dingen und fair abläuft, nicht unbedingt. Aber wenn hohe Geldsummen von einem Konto auf das andere fließen, tut es immer weh. Aber die Leute wissen ja, worauf sie sich einlassen. Bei Eigentumswohnungen auch:

Und obwohl Immobilien mein Beruf sind, habe ich mehr Scheidungskatastrophen gesehen als insolvente Wohnungseigentümer.

„Meine Wohnung. Hier bin ich zu Hause, das ist mein Heim, alles ist traumhaft.“ In gewisser Weise gleicht der Kauf der ersten Eigentumswohnung ein Bisschen dem anfänglichen Gefühl der Verliebtheit.

„Sieben Wohnungen? Du musst ja wissen, was Du tust.“ So einen Quark höre ich öfters, auch: „Du musst verrückt sein.“ Als wäre das etwas Neues. Anstatt Leuten wie mir den Kauf einer Eigentumswohnung zu versalzen, sollten die oben beschriebenen Panikmacher lieber auf den Grillfesten und Cocktailpartys dieser Welt herumrennen und vor der Eheschließung warnen. „Oh, Ihr seid verlobt? Gratuliere!“ Wie wäre es, anstatt zu gratulieren, lieber einen Scheidungsanwalt zu empfehlen? Taktlos? Stillos? „Das macht man aber nicht“? Stimmt.

Genauso takt-, stil- und ahnungslos ist auch die Panikmache bei Eigentumswohnungen. Wenn jemand seiner Ex-Frau 5 Jahre lang 2.000 EUR im Monat überweisen muss, dann tut das bestimmt weh. Und ebenfalls, wenn in der WEG eine Heizung kaputtgeht und jeder Eigentümer einmalig (!) eine Sonderumlage von 800 EUR überweisen muss, um die kurzfristige Reparatur sicherzustellen. Macht sich aber weniger bemerkbar als eine 5 Jahre dauernde Leibrente.

Oder wenn die Hälfte eines 50.000 EUR-Aktiendepots scheidungsbedingt den Besitzer wechselt. Was macht es da aus, wenn der Mieter aufgrund von Lärm, Bauarbeiten oder sonstwas vielleicht mal zwei Monate lang 20 % Mietminderung geltend macht?

Oder wenn die Wohnung aufgrund Ihrer Renovierungsarbeiten mal 3 Monate leer steht, die Renovierungsmaßnahmen 8.000 EUR kosten, Sie aber anschließend eine höhere Miete erwarten können? Ich glaube, Sie werden es überleben. Wenn Sie also auf dem nächsten Grillfest von jemandem angesprochen werden, der Ihnen erklärt, dass der Kauf einer Wohnung angeblich eine dumme und riskante Idee ist, fragen Sie ihn doch lieber mal nach seinem Güterstand 🙂

Ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung ist keine Investition!

Zu Beginn Ihrer Investitionentscheidung steht die Frage, ob Sie die Wohnung als Konsumgut oder als Investition kaufen. Auch wenn Sie kein Mathe-Nerd sind, für den die Welt nur aus Zahlen besteht: Bei Ihrer Immobilieninvestition sollten Sie sich angewöhnen, genauer auf die Zahlen zu schauen. Denn da geistern viele Halbwahrheiten durch die Köpfe:

Eine Eigentumswohnung ist immer eine gute Altersvorsorge.
Die Preise von Immobilien werden immer steigen.
Wenn Du selbst drin wohnst, sparst Du die Miete.
Du solltest jetzt investieren. Die Zinsen waren noch nie so günstig.
Du kannst die Wohnung später immer noch vermieten. Bis dahin werden die Mieten steigen.

Das mag alles sein. Aber kaufen Sie sich die Eigentumswohnung zur Selbstverwirklichung? Oder als Investitionsgut, um regelmäßige Rückflüsse zu erhalten? Das macht einen großen Unterschied.

Ihre selbstbewohnte Eigentumswohnung ist keine Investition.
Sie ist ein Konsumgut. Punkt.

Sie sagen jetzt vielleicht: „Aber bei der selbstgenutzten Wohnung spare ich mir doch die Miete.“ Das ist auch erstmal richtig. Doch steht die ersparte Miete wirklich immer so im Vordergrund, wie man glaubt? Oder wollen sie sich (berechtigterweise) auch ein Bisschen selbst verwirklichen, und die Wohnung nach Ihrem Geschmack gestalten? Machen sie das ruhig, es ist in Ordnung und ich verurteile es auch nicht. Ich möchte Ihnen nur folgende Perspektive aufzeigen: Viele Leute reden sich ein, dass sie eine Wohnung kaufen, um die Miete zu ersparen, die sie für eine gleichwertige Mietwohnung bezahlen müssten. Das greift zu kurz – davon abgesehen, dass Sie anstatt einer Miete erstmal viele Jahre die Rate an die Bank zahlen.

Und nach dem Einzug wird erstmal eine teure Küche gekauft und das Bad ganz nach Ihrem eigenen Geschmack saniert, schließlich wollen Sie sich zu Hause auch wohlfühlen. Machen Sie das. Aber reden Sie sich nicht ein, dass Sie damit Geld sparen oder fürs Alter vorsorgen. Ich kann das nachvollziehen und möchte es gar nicht abwerten. Der Mieter in seiner Mietwohnung würde wahrscheinlich nicht so viel investieren.

Sie kaufen sich doch auch kein Auto, um Bahn- und Taxikosten zu sparen. Sie wollen mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegendüsen.

Was ist der Unterschied zwischen Investition und Konsumgut?

Sagen wir, Sie hätten einen bestimmten Geldbetrag.

Fall 1: Schulden bzw. Verschwendung: Sie kaufen sich ein teures Auto, die Kohle ist weg und kommt auch nicht wieder. Sie fahren mit dem Auto durch die Gegend und in den ersten Wochen hat man viel Spaß an einem Neuwagen. Aber der Wagen ist nur noch die Hälfte wert, sobald Sie beim Autohändler vom Hof fahren. Natürlich ist der Wagen versichert und hat auch einen gewissen Restwert, der allerdings von Tag zu Tag und von Kilometer zu Kilometer immer weiter sinkt. Geld = weg.

Falls 2: Sie kaufen sich von dem Geld Aktien. Natürlich keine Zockeraktien, von denen Sie über einen heißen Tipp, einen Bekannten oder halbseriöse Newsletter erfahren haben. Sondern Anteile von großen Unternehmen, die jeder kennt, und natürlich streuen Sie. Das ist eine ganz andere Art der Geldverwendung, nämlich eine Investition. Das Geld ist zwar nicht mehr auf Ihrem Konto, aber es vermehrt sich, denn jedes Jahr fließt ein Teil davon in Form von Dividenden zurück auf Ihr Konto. Geld = kommt wieder.

Das gleiche gibt es auch bei Eigentumswohnungen:

Fall 1: Entweder Sie kaufen eine Wohnung, in der Sie sich selbst verwirklichen, selbst darin wohnen und sich pudelwohl fühlen. Sie kaufen sich eine 200.000 EUR-Wohnung und wohnen selbst darin. (Fall 1: Der Sportwagen, ein persönliches Konsumgut.)

Fall 2: Oder Sie kaufen eine Investition, eine vermietete Eigentumswohnung, die Ihr Geld in kleinen Schritten, aber kontinuierlich zurück auf Ihr Konto fließen lässt. Sie kaufen sich eine 100.000 EUR-Wohnung und vermieten sie. Dann bringt sie jedes Jahr z.B. 7.000 EUR Rückflüsse (Fall 2: Das Investitionsgut, die Dividendenaktie mit regelmäßigen Rückflüssen. Und Immobilien kann man kreditfinanzieren und braucht sehr wenig Kapitaleinsatz).

Natürlich gibt’s schlimmstenfalls auch mal Mietausfall oder Leerstand. Oder instandhaltungsmaßnahmen, bei denen jeder Eigentümer seinen Beitrag leisten muss. Genau wie selbst bei den besten Dividendenaktien in der Coronazeit mal die Dividende ganz ausfällt. Aber das macht keinen Unterschied, denn auf lange Sicht bringen Aktien und Immobilien viel zurück.

Und das Einfamilienhaus, in dem Sie wohnen? Das ist ein Konsumgut. Sie nehmen einen Kredit auf, bezahlen davon das Haus und Sie zahlen es 30 Jahre lang zurück. Sie konsumieren Ihr Haus langfristig, indem Sie darin wohnen. Dadurch wird es zum Konsumgut.

Ihr Einfamilienhaus bringt keine Dividende, vielmehr konsumieren Sie es.

Denken Sie doch mal an andere Konsumgüter, z.B. Äpfel, Nüsse, ein Audiobuch, den Sportwagen, ein Klavier oder Ihr Monatsticket für die Straßenbahn. Unabhängig davon, ob es vergänglich oder dauerhaft ist, ob Sie es bar bezahlen oder kreditfinanzieren – es dient erstmal Ihrem Konsum. Und bitte hoffen Sie nicht auf die Wertsteigerung in 20 Jahren. Die haben Sie nämlich auch, wenn Ihr Auto zum Oldtimer oder das Klavier zum Sammlerstück wird. Ich würde nicht darauf hoffen.

Die Wertsteigerung Ihrer selbstgenutzten Immobilie hängt von der Drittverwendungsmöglichkeit ab:

Eine selbstgenutzte Immobilie hat oft für die Eigentümer selbst einen sehr viel höheren Nutzen als für Dritte. Nach dem Kauf und vor dem Einzug möblieren oder renovieren Sie, wie Sie es in dieser hochwertigen Ausstattung niemals machen würden, wenn die Immobilie vermietet wäre. Vielleicht ein schickes neues Badezimmer, vielleicht in Luxusausstattung? Oder eine aufwendige Gestaltung des Gartens, wo Sie dem Mieter höchstens sagen würden: Ich erlaube es Dir, aber mach selber. Eine maßgeschneiderte Schreibtischausstattung für Ihr Homeoffice? Die passt aber nur in dieses Arbeitszimmer, sie ist ja maßgeschneidert.

In der eigenen Immobilie versucht man immer, sich selbst zu verwirklichen. Das ist auch in Ordnung.

Es spricht auch überhaupt nichts dagegen; für sein eigenes Leben und seine eigene Zufriedenheit sollte man unbedingt sorgen. Man darf sich dann nur nicht mehr einreden, dass man mit der Eigentumswohnung ganz viel Miete erspart, oder dass sie ein Investitionsgut ist, denn an den Stellen, wo die Renovierungs- und Bauarbeiten darüber hinausgehen, was man dem Mieter vertraglich schuldet, wird aus dem Konsumgut ein Luxusgut. Diese Wohnung (oder das Einfamilienhaus) würden Sie in der Form nicht so gut an Dritte vermieten können, weil Sie es individualisiert haben.

Und das sollen Sie ja auch, Sie sollen sich ja zu Hause wohlfühlen. Aber in erster Linie ist eine selbstgenutzte Immobilie wie ein schickes Auto: Man nutzt es selbst, man nutzt es gerne und genie0t es auch. Aber nicht nur, weil man sich dafür die Taxi- oder Bahnkosten spart.

Sondern weil man gerne mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegenfährt.

Langsam nervt’s! „Aber der Vermieter muss doch alle Reparaturen bezahlen!“

Eigentumswohnungen lohnen sich nicht?

Fortsetzung von einem Artikel, wo ein fiktiver Wohnungseigentümer seine Wohnung nach 30 Jahren wieder verkauft und bis dahin 210.000 EUR Mieteinnahmen bekommen hat.

Artikel: Siehe hier.

Kosten werden manchmal auch UNTERschätzt, aber immer dieses: „Davon muss der Vermieter erstmal die Reparaturen bezahlen.“ Ich kann es nicht mehr hören.

Würden Sie diese Eigentumswohnung kaufen? Foto: Stephan Walochnik

Als ob 30 Jahre Mieteinnahmen komplett in Reparaturkosten verschwinden würden, ich bitte Sie!

Diese 210.000 EUR sind erstmal zum Vermieter nach Hause gekommen.

Ungefähr 7000 EUR im Jahr.
In 10 Jahren sind es 70.000 EUR
Und in 30 Jahren sind es 210.000 EUR.

Das ist eine große Menge Geld. Ich gratuliere Ihnen. Anstatt ebenfalls zu gratulieren, kommen jetzt die Angsthasen (, die kein Immobilienvermögen besitzen,) und sagen, dass das gesamte Geld für Reparaturen draufgeht. („Davon muss man ja auch erstmal die Reparaturen bezahlen.“)

Ich als langjähriger Hausverwalter und Wohnungseigentümer verspreche Ihnen, dass es meistens nicht so schlimm ist! Sie geben doch nicht in 30 Jahren 210.000 EUR an Reparaturen aus! Wofür?! So ein Blödsinn, der da immer verzapft wird.

Und von welchen Reparaturen reden wir denn hier? Was wird repariert? Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zahlt die WEG gemeinsam, meistens aus der Rücklage. Die füllen Sie über Ihr monatliches Hausgeld.

Nur Reparaturen am Sondereigentum zahlt der Vermieter selbst. Sondereigentum? Das sind Reparaturen an der INNENseite Ihrer Wohnung. Zum Sondereigentum gehören z.B.

Tapeten,
Laminat und Fliesen,
Innentüren,
Innenseite vom Balkon,
Heizkörper und Wasserhähne,
Deckenlampen, Lichtschalter und Steckdosen,
Einbauküche,
Badezimmerausstattung.

Das war’s fast schon. Grob gesagt. Wen es genau interessiert: Da gibt es tonnenweise juristische Literatur, wo ganz genau auseinandergefriemelt wird, was Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist. Aber ganz vieles ist Gemeinschaftseigentum! (Auch dazu gibt’s hier einen eigenen Beitrag.)

Und beim Neueinzug habe ich selten erlebt, dass jemand die ganze Wohnung kernsaniert. Wieso auch? Wenn Sie tragende Wände oder den Estrich rausreißen, ist das Sachbeschädigung (Gemeinschaftseigentum). Vielmehr überlässt man dem Mieter meistens die Schönheitsreparaturen und die Renovierung beim Einzug. Der soll die Wohnung vor dem Einzug so streichen, wie er gerne möchte. Schließlich soll der sich ja wohlfühlen! Dann ist man das Problem schon mal los, und der Mieter ist glücklich, weil er eine Wohnung gefunden hat, in der er sich selbst verwirklichen kann. Sie ist ja für viele Jahre sein Zuhause.

Und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum? Die zahlt man als Vermieter ja auch nicht selber. Zumindest nicht ganz. Alle Eigentümer zahlen, so steht das im Gesetz. Dafür gibt man ja einen regelmäßigen Obolus ins Sparschwein der WEG, die sog. Rücklage. Die ist dafür gedacht, dass man daraus Reparaturen bezahlt. Nur wenn der Verwalter schlecht gewirtschaftet hat, oder nicht vorausgeschaut hat, oder wenn die Wohnungseigentümer sich gegen eine Zuführung zur / Erhöhung der Rücklage gesträubt haben, meistens nur dann gibt es eine Sonderumlage. Also eine Reparatur, die durch eine Sonderzahlung bezahlt werden muss.

Und selbst wenn. Denken Sie nochmal an das Beispiel oben. Das ist ein Fünffamilienhaus. Als die mal eine neue Heizung kaufen mussten, da waren das 7.000 EUR, macht 1.400 EUR pro Eigentümer. Selbst wenn die keine Rücklage gehabt hätten. Der Eigentümer hat in 30 Jahren 210.000 EUR eingenommen und dann muss er halt mal 1.400 EUR für eine neue Heizung bezahlen, die er sogar noch von der Steuer absetzen kann. Also bitte!

Und in den meisten Fällen werden die Reparaturen am Gemeinschaftseigentum von der Rücklage abgedeckt. Und den monatlichen Betrag, den kennt man ja. Der steht in der Abrechnung. Und die Rücklage reicht ja meistens auch aus.

Dann bekommt der Eigentümer im Beispiel halt nicht 7.000 EUR im Jahr, sondern nur 6.500 EUR (bei z.B. 500 EUR jährlicher Beitragspflicht zur Rücklage). Und ich hatte ja schon von 7.200 EUR abgerundet! Oder man macht die Reparatur steuerlich geltend. Oder man erhöht die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme an der Heizung!

Ich will nicht sagen, dass man nicht scharf rechnen soll.

Doch, das sollte man! Aber immer diese übertriebene Panikmache. Und natürlich gibt es Eigentümergemeinschaften, die ihr Geld nur so rausschmeißen. Wenn z.B. die Substanz vor sich hin bröckelt, oder wenn die Eigentümer ihr Geld für staatlich subventionierte Konjunkturmaßnahmen verplempern, z.B. Sondermüllverpackungen für Bestandsgebäude (sog. „Wärmedämmung“). Klar kann man sein Geld auch zum Fenster rausschmeißen.

Aber ich kann das Argument nicht mehr hören, dass der Vermieter seine ganzen Mieteinnahmen für Reparaturen ausgeben muss. So ein Unsinn.

Meistens sagen es übrigens Leute, die selbst kein Immobilieneigentum (und keine Ahnung davon) haben 🙂 „Ja, aber der Kollege eines Schwagers, der hatte mal eine Eigentumswohnung, und da…“

Zweifache Wertsteigerung Ihrer Eigentumswohnung

Da rief mich ein Eigentümer an, der seine Wohnung verkaufen möchte. Welchen Preis er denn so verlangen könnte? Wir haben uns ein paar Vergleichsobjekte und die vergangenen Mieterträge angeschaut – und kamen Pi mal Daumen auf rund 150.000 EUR.

Und jetzt kommt’s: 1989 hat er ca. 300.000 Mark für die Wohnung bezahlt. Huch! Das sind doch ungefähr 150.000 EUR. Und damit das gleiche, was er heute für die Wohnung bekommt. Da war ich stutzig. Aber darum geht es hier nicht, denn darüber könnte man einen eigenen Artikel schreiben.

Kurzer Exkurs:

Aus seiner Sicht gibt es bei Eigentumswohnungen nicht so viel Wertsteigerungen. Aber das glaube ich nicht, denn ich habe das oft erlebt. Vielleicht ist es in den Außenbezirken von Mönchengladbach wirklich etwas anderes? Eigentlich ist die Lage dieser Wohnung ganz gut.
Ich sehe drei Möglichkeiten:

Erstens: Zu teuer gekauft.

Zweitens: unrealistische bzw. zu niedrige Vorstellungen vom Verkaufspreis.

Drittens: Wirklich die Lage.

Aber genug damit, hierüber könnte man einen eigenen Artikel füllen.

Es hat mich jedenfalls nachdenklich gemacht. Klingt ja erstmal schlecht: Gekauft und verkauft zum gleichen Preis. Kein gutes Geschäft. Aber halt, stopp! Jetzt fiel es mir ein:

Jede Immobilie hat ja doch zwei Arten von Wertsteigerungen!

Die erste Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „externe Wertsteigerung“.

Ich kaufe eine Wohnung für 150.000 EUR.
Jahre später verkaufe ich sie für 200.000 EUR.

Dann habe ich (vor Steuern) 50.000 EUR verdient. Die „normale“ Art der Wertsteigerung also. Sie leuchtet vielen Leuten noch ein, und das möchten ja auch alle: Dass man mehr Geld bekommt, wenn man die Wohnung wieder verkauft. Aber da kommt ja noch eine zweite Komponente hinzu!

Die zweite Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „interne Wertsteigerung“. Die funktioniert so: Er besaß 30 Jahre lang eine Eigentumswohnung. Und mal angenommen,

die Wohnung hat in den letzten 30 Jahren durchschnittlich 600 EUR Kaltmiete pro Monat gebracht.

Das sind dann gut 7.000 EUR im Jahr (Sie sehen, ich runde ab). Dieses Geld ist „nach Hause gekommen“, zu dem, der die Wohnung vermietet hat.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

Im Jahr sind es ungefähr 7.000 EUR.
In 10 Jahren sind es etwa 70.000 EUR.
Und in 30 Jahren sind es 210.000 EUR.

Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

Entweder der Vermieter hat die Wohnung per Kredit finanziert
oder er hat sie von Ersparnissen bezahlt.

Fall 1:

Kreditfinanzierung. Finde ich persönlich viel besser.

Eigentümer hat die Wohnung zwar damals für 300.000 D-Mark gekauft, aber eigentlich hat er gar nix bezahlt.

Er hat einfach gar nichts (oder vielleicht nur die Erwerbsnebenkosten) selbst bezahlt. Die Bank hat ihm Geld geliehen und der Mieter hat es zurückbezahlt. In Kaufmannsrechnung: Einstandskurs null. In den meisten Fällen reicht die Miete aus, um die Bankrate zu tragen.

(An dieser Stelle gibt es meistens einen Aufschrei, dass das nicht geht. Aber dem widme ich keinen Exkurs. Lassen Sie sich bitte gesagt sein: Bei meinen eigenen vier Eigentumswohnungen trägt jede Miete die Bankrate – und meine Mieter sind trotzdem alle zufrieden und hoffentlich glücklich in ihrem langjährigen Zuhause. Zu jeder Regel gibt es Ausnahmen, aber die entstehen, wenn man bei Anschaffung der Wohnung nicht intensiv rechnen möchte.)

Er hat also damals nicht 300.000 D-Mark, sondern null Mark investiert, und die Bank hat das bezahlt. Und der Mieter hat den Bankkredit zurückbezahlt. Das heißt, er hat also null EUR investiert und verkauft die abbezahlte Wohnung jetzt für 150.000 EUR. Ergebnis:

Ergibt 150.000 EUR, die aus null EUR entstanden sind.

Fall 2:

Bezahlt aus Ersparnissen. Eher selten, geht aber auch:Nehmen wir an, der Wohnungseigentümer hätte die Wohnung bar bezahlt. Dann hat er 300.000 D-Mark (= 150.000 EUR) abgegeben, im Gegenzug erhielt er die Wohnung. Jetzt gibt er die Wohnung wieder ab und bekommt 150.000 EUR zurück. Das Geld ist also wieder zu Hause. Und noch mehr:

In der Zwischenzeit hat er 210.000 EUR Miete bekommen. Die sind jetzt auch bei ihm zu Hause. Also hat er 150.000 EUR gegeben, und bekommt jetzt 150.000 EUR zurück PLUS die 210.000 EUR, die er in den Jahren als Miete bekommen hat:

Ergibt insgesamt 360.000 EUR, die aus 150.000 EUR entstanden sind.

Zugegeben, das war Pi mal Daumen, man könnte genauer rechnen, aber jetzt nicht hier. Aber in beiden Fällen war Verkaufspreis = Einkaufspreis. Und dennoch ist da ein schöner Gewinn entstanden. Das nenne ich die „interne Wertsteigerung“. Trotzdem ein schönes Geschenk im sechsstelligen Bereich, das ist der innere Wert Ihrer Wohnung. Und wenn dann noch eine externe Wertsteigerung (also ein höherer Verkaufspreis) dazukommt, na dann gratuliere ich Ihnen ganz herzlich!

Exkurs 2:

Und jetzt kommen Sie mir bloß nicht mit Steuern! „Das müssen Sie aber alles versteuern.“ Wenn ich das schon höre :-) Schließlich gehen Sie ja auch arbeiten, obwohl Ihr Gehalt voll steuerpflichtig ist. Ich suche mir doch keinen Job in Holland, bloß weil man da weniger Steuern zahlt!

Auch darüber können wir einen eigenen Beitrag füllen. Nur so viel: Den Kaufpreis können Sie über die Abschreibung steuerlich absetzen. Und alle Reparaturen auch. Und die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern, wobei sie von der Abschreibung meistens ordentlich gemindert wird. Auch den „Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften“ müssen Sie versteuern, ja. Aber: Sie versteuern doch nur das, was Sie verdient haben!! Also die Überschüsse!

Wenn ich Ihnen jetzt 500 EUR schenken würde, aber Sie müssten davon 50 Prozent Steuern abgeben, würden Sie das Geld nicht annehmen?

Na also. In Deutschland kann man die Leute ganz schnell verrückt machen:

„Das ist aber voll steuerpflichtig“ => Alle Leute laufen weg.

„Das können Sie steuerlich geltend machen“ => Jeder will’s haben.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

Ihre Schleudersitzoption bei der Investition in Immobilien: Kurzlaufende Kreditzinsen

Da haben Sie nun Ihre Eigentumswohnung gekauft, Notar, Makler und Grunderwerbsteuer bezahlt und einen Kredit am Hals, der zehn Jahre läuft.

Meistens geht alles gut. Die Wohnung ist schnell vermietet, der Mieter glücklich und Sie haben jahrelange Ruhe und ein schönes Leben. Aber manchmal entdeckt man nach dem Kauf eine unschöne Überraschung. Ja, das ist selten, und trotzdem: Vielleicht steht eine große Sanierung an, die auch noch per Sonderumlage finanziert werden soll, und der Verkäufer hat Ihnen nichts gesagt? Und Sie haben schlichtweg nicht die finanziellen Mittel? Oder die Eigentümergemeinschaft ist sich nicht grün und streitet sich auf jeder Eigentümerversammlung schrecklich. Auch das ist sehr selten, aber ich habe es in meiner knapp zehnjährigen Berufserfahrung ein paarmal erlebt. Ja, das sind die allerwenigsten. Die meisten Eigentümergemeinschaften sind angenehm harmonisch und gehen miteinander um wie erwachsene Leute. Aber in manchen Eigentümergemeinschaften gibt es irgendeine Vorgeschichte, die sich über Jahrzehnte hochgeschaukelt hat und es will nicht enden. Da wollen Sie nicht Eigentümer sein.

Und man kann sich schützen: Bei der Investition in Ihre Eigentumswohnung empfehle ich, vorher die Protokolle der Eigentümerversammlungen anzuschauen und vorher mit potentiellen Nachbarn zu sprechen, oder mit dem Beirat, dem Verwalter…

Aber jeder macht mal Fehler, den er später beruht („hätte ich bloß mal…“) Sie haben vielleicht einfach etwas übersehen und die Wohnung gekauft. Im Nachhinein merken Sie, dass es keine gute Entscheidung war. Was tun?

Die Wahrheit ist, man kann sich immer neu entscheiden,

das gilt für fast alles im Leben. Und zwar auch für Investitionen in Eigentumswohnungen. Sie haben es also vergeigt? Es steht Ihnen frei, die Wohnung sofort wieder zu verkaufen, nach dem Motto: „Besser ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende.“

Blöd wird es, wenn Sie einen langjährigen Kredit haben. Die gute Nachricht: Die Bank muss Sie auch vorzeitig aus dem Kredit rauslassen. Die schlechte Nachricht: Die Bank darf bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, also einen Ersatz für die entgangenen Zinsen, schließlich haben Sie einen bindenden Vertrag unterschrieben!

Da kann schnell mal eine Summe von fünf- bis zehntausend EUR zusammenkommen,

je nach Zinssatz, Kredithöhe und Bank. Ich halte Kredite mit langfristiger Zinsbindung für die größte Hürde beim Verkauf einer Wohnung.

Ich halte es für sinnvoll, zumindest am Anfang ein variabel verzinsliches Darlehen aufzunehmen. Das ist ein Darlehen mit einer Zinsbindung von einem Monat. Sie können jederzeit die volle Summe sonder-tilgen. Man kann so ein Darlehen später auch umwandeln in einen Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung. Das kann man bspw. nach einem Jahr machen, denn innerhalb der ersten 12 Monate merkt man schnell, ob die Eigentümergemeinschaft gut ist und ob Sie zueinander passen. Und wenn alles gut ist, dann schreiben Sie den Zins bei Ihrer Bank auf 5, 10 oder 15 Jahre fest. So eine Umwandlung ist bei fast allen Banken nachträglich möglich (man sollte vorher natürlich fragen).

Banken in Frankfurt. Foto: Stephan Walochnik

Die einseitige Perspektive:

Viele Leute sehen immer nur das Problem, wenn der Zins einmal steigt, dann steigt auch die Kreditrate und belastet Sie schwer. Natürlich, das ist die andere Seite der Medaille, richtig.

Aber (mindestens) seit meiner Berufsausbildung zum Bankkaufmann (2004) ist „der Zins noch nie so günstig wie heute“.

Andersherum: Wenn der Zinssatz fällt, dann sinkt auch Ihre monatliche Belastung bzw. deren Tilgungsanteil steigt. Und außerdem können Sie das variabel verzinsliche Darlehen jederzeit sofort ablösen, wenn Sie merken, dass etwas mit der Eigentümergemeinschaft nicht stimmt. Sie können ohne zusätzliche Gebühren die Wohnung wieder verkaufen und Ihren Kredit zurückbezahlen.

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Wem gehört das?

Es gibt in der WEG-Literatur seitenlange Listen, ob ein Gebäudeteil zum Sondereigentum gehört oder Gemeinschaftseigentum ist. (Achtung! Die EIGENTUMSverhältnisse können ganz anders sein als die KOSTENTRAGUNGSpflicht, d.h. wer etwas bezahlen muss. Aber das ist ein anderes Thema.) Die Eigentumsverhältnisse richten sich nach dem Einzelfall, aber es gibt ein paar Grundsätze:

Grundsätzlich: Gemeinschaftseigentum ist alles,

a) was nicht in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt wurde. Und selbst, wenn etwas laut Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt wurde, ist es trotzdem Gemeinschaftseigentum, wenn folgendes zutrifft:

b) Gemeinschaftseigentum sind Gebäudeteile, die das „äußere Erscheinungsbild des Gebäudes“ determinieren.

z.B. Dach, Fassade, …
Aber auch Fenster, und zwar auch solche Fenster, die zu Ihrer Wohnung gehören!
Auch das Treppenhaus gehört zum „äußeren Erscheinungsbild“ des Gebäudes, laut Rechtsprechung zumindest im weiteren Sine. Daher sind Ihre Wohnungstüren auch Gemeinschaftseigentum, und zwar zwangsläufig.

c) Gemeinschaftseigentum sind Gebäudeteile, die dem „gemeinschaftlichen Gebrauch“ dienen,

z.B. Zentralheizung, Treppenhaus, Aufzug, Haustür, Wasserrohre…
Aber auch die Wasserzähler (sofern nicht gemietet) innerhalb Ihrer Wohnung sind Gemeinschaftseigentum! Denn deren „gemeinschaftlicher Gebrauch“ besteht in der Verwendung der Zählerstände in der Jahresabrechnung.

d) Gemeinschaftseigentum sind Gebäudeteile, die „nicht verändert oder beseitigt werden“ können, ohne die Konstruktion oder z.B. (Stand-) Sicherheit des Gebäudes zu gefährden.

z.B. tragende Wände, auch wenn sie innerhalb der Wohnung sind
oder die Abdichtung vom Balkon / vom Dach (weil sie andere WEs vor Nässe schützt).

Damit wird schnell klar, dass Ihr Wohnungseigentum

erstens ein ausschließliches Nutzungsrecht an der Innenseite Ihrer Wohnung ist. Wenige Dinge befinden sich wirklich in Ihrem Alleineigentum, oftmals z.B. Fußbodenbelag, Tapeten, Innenputz, Badewanne, Fliesen, Steckdosen, Heizkörper…
zweitens ist Ihr Wohnungseigentum eine Aktie am Gemeinschaftseigentum. Sie sind Mit-Eigentümer nach ideellen Bruchteilen am Gemeinschaftseigentum. Ein Aktionär, gemeinsam mit Ihren Nachbarn.

Bitte beachten Sie meinen Haftungsausschluss! Meine allgemeine Beschreibung muss auf Ihren Einzelfall nicht unbedingt zutreffen!

Warum eine regelmäßige Dachkontrolle so wichtig ist.

Manche Leute haben Angst, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Auf meine Frage nach den Gründen höre ich häufig: „… und wenn mal das Dach gemacht werden muss…“

Hand aufs Herz, in den letzten zehn Jahren meiner Verwaltertätigkeit habe ich es nicht ein mal erlebt, dass ein Dach „gemacht werden“ musste. Beziehungsweise: Es kommt darauf an, was man unter dem Begriff „gemacht werden“ versteht.

Meinen Sie eine vollständige Dachsanierung? Oder stellenweise Reparaturen ab und zu? Das letzte würde ich bestätigen, kostet aber nicht allzu viel Geld. Vor einer gesamten Dachsanierung hätte ich keine Angst.

Was muss alles kaputt sein, damit man das ganze Dach erneuern muss? Das ganze Dach muss ein Flickenteppich sein, bei jedem Sturm knallen mindestens zehn Ziegel runter, und am besten ist noch die ganze Holzbalkenkonstruktion hinüber. Ja, dann gebe ich Ihnen Recht, dann muss das gesamte Dach „gemacht werden“. Aber in dem Fall haben die Leute schon vorher etliche Jahre geschlafen.

Lieber sollte ein Dachdecker jedes Jahr kurz Ihr Dach kontrollieren und die Rinnen sauber machen (, auch wenn man keine Anzeichen dafür sieht). Das rechnet er nach Stunden ab und kostet nicht viel Geld. Kleinere Schäden werden entdeckt (!) und sofort behoben, z.B. Lötstellen, lockere Ziegel oder vielleicht Kleinigkeiten an der Dachschweißbahn. Je nach Größe des Gebäudes kann es auch mal sein, dass zwischendurch Reparaturen um die 3.000 EUR anfallen. Aber nicht jährlich. Außerdem denke ich bei der Größenordnung so an ein Achtfamilienhaus. Aber wenn solche Sachen über die Jahre immer beihält, wird langfristig kaum etwas passieren und meiner Meinung nach ist eine vollständige Dachsanierung dann völlig ausgeschlossen. Natürlich sind Sturmschäden jedweder Art vorstellbar, aber die sind ja versichert. Wenn man sich regelmäßig um das Dach kümmert, dann bleibt die Substanz auch langfristig erhalten.

Aktien vs. Eigentumswohnungen: Welche Anlageklasse schneidet besser ab?

Da ich mit ein paar Wertpapierhändlern befreundet bin, habe ich über dieses Thema schon oft diskutiert. Beide Seiten haben hervorragende Argumente, und auch in diesem Beitrag werden Sie keine Antwort finden, weil es „besser“ oder „schlechter“ nicht gibt. Ob man bei der Geldanlage mehr auf Aktien oder Eigentumswohnungen vertraut, ist manchmal auch einfach eine Glaubensfrage, deren allgemeinverbindliche Antwort völlig unmöglich ist.

Schauen wir uns doch mal an, was für die einzelnen Anlageklassen typisch ist:

Mit einer Aktie kaufen Sie Bruchteilseigentum eines Unternehmens.

Sie sind jetzt Miteigentümer an einem Unternehmen, entsprechend Ihrem Anteil steht Ihnen ein gewisser Prozentsatz des Jahresgewinns zu, der entweder ausgeschüttet oder reinvestiert wird. Den ausgeschütteten Teil des Gewinns nennt man Dividende. Sie kaufen also eine Aktie zu einem bestimmten Börsenkurs und erhalten von da an (hoffentlich jedes Jahr) xy EUR als Dividende. Dann können Sie beides zueinander ins Verhältnis setzen und wissen, wie viel „Zinsen“ Ihnen diese Anlage (momentan) bringt.

Wie geht das bei Wohnungseigentum? Sie kaufen zwei Dinge: Erstens Bruchteilseigentum am Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Aufzug, Heizung,…). Zweitens, untrennbar mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden, kaufen Sie Sondereigentum, d.h. das alleinige Nutzungsrecht an der Innenseite (!) Ihrer Wohnung.

Genau, Ihnen gehört kein einziger Ziegelstein – zumindest nicht von tragenden Mauern. Weder Fenster, Außenfassade noch Wohnungstüre gehört Ihnen alleine, das ist alles Gemeinschaftseigentum, und Sie besitzen daran nur einen prozentualen Anteil, wie alle anderen Wohnungseigentümer auch.

Wo ist der Gewinn, ähnlich der Dividende? Er besteht bei vermieteten Eigentumswohnungen aus Mieteinnahmen minus Kredit-, Reparatur- und Verwaltungskosten. Was übrig bleibt, finden Sie am Jahresende auf Ihrem Konto. Diesen Überschuss können Sie ebenso ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen, dann wissen Sie, welche „Verzinsung“ Sie erwirtschaftet haben.

Hier fehlt noch was: Bei einer Aktie können Sie zwar beliebig kleine Anteile kaufen und deswegen mit kleineren Beträgen einsteigen. Sie müssen aber alles bar bezahlen, d.h. Sie können nur Geld investieren, das Sie bereits angespart haben. Eigentumswohnungen kauft man in vielen Fällen vollständig kreditbasiert. Die Bank bezahlt den Kaufpreis. Und wer zahlt den Kredit zurück? Die Mieter.

Die Kreditfinanzierung wird am besten im Vergleich mit einer Rentenversicherung klar: Stellen Sie sich mal eine Wohnung für 100.000 EUR vor, die Sie ohne Anzahlung kaufen und von (ggfs. wechselnden) Mietern 30 Jahre lang abbezahlt wird. Dann gehört die Wohnung Ihnen: Vergleichen Sie das doch mal mit einer Lebensversicherung über 100.000 EUR. Blendet man sowohl Wertsteigerung (der Immobilie) als auch Zinsen (der Lebensversicherung) aus, müsste man 30 Jahre x 12 Monate x 278 EUR investieren. Also 278 EUR, die Sie Monat für Monat auf ein Konto legen müssten, um nach 30 Jahren (!) auf 100.000 EUR zu kommen.

Und was haben Sie für die Wohnung bezahlt? Gar nichts. Der Mieter hat die Wohnung für Sie getilgt. Das ist der Unterschied mit der Kreditfinanzierung.

Für mich sind Eigentumswohnungen interessante Investitionsobjekte, weil sie häufig kreditfinanziert werden können und von anderen Leuten abbezahlt werden.

Natürlich, bei Aktien gibt es auch einen „Lombardkredit“, d.h. Aktienkauf auf Pump. Aber das ist wirklich nicht sehr verbreitet, zumal der Kurswert fallen kann. Ich nehme mal an, dass die Bank nach einem Börsenkrach entweder zusätzliche Kreditsicherheiten fordert (, die man genau dann aber nicht hat,) oder die Aktien zwangsverkauft.

Womit wir beim Risiko wären:

Bei Eigentumswohnungen sehe ich die Risiken bei Lage und Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn die Lage sich verschlechtert, können Sie die Wohnung nur noch zu schlechteren Konditionen vermieten und damit ist Ihre Wohnung weniger wert. Denken Sie nur an die schlimmen Beispiele Duisburg-Marxloh oder Köln-Chorweiler. Das zweite Risiko ist eine schlechte Eigentümergemeinschaft, die notwendige Reparaturen verschläft. Mit der Substanz bröckelt dann auch die Vermietbarkeit, während Ihre „Bude“ immer weniger wert besitzt, weil erwachsene Menschen die Notwendigkeit üblicher Sanierungen einfach nicht wahrhaben wollen.

Bei Aktien sehe ich persönlich deutlich mehr Risiken. Welches Produkt wird verkauft? Wohnraum benötigt man immer, die Nachfrage wird also auch in 1.000 Jahren noch da sein. Jedes Unternehmen hat hingegen ein eigenes Geschäftsmodell. Wenn dieses Produkt keiner mehr haben will (z.B. Kutschen, VHS-Kassetten oder Solarzellen aus Deutschland), dann hat sich das Thema erledigt und die Firma verdient kein Geld mehr. Anders formuliert: Eine Firma, die einen Trend verschläft, verschwindet früher oder später vom Markt, Ihre Aktien eignen sich dann nur noch zum Tapezieren (Ihrer Eigentumswohnung). Immer wieder verkalkuliert sich mal ein Unternehmen und muss zum Insolvenzrichter. Es ist ja auch viel schwieriger, Finanzströme eines großen Unternehmens im Blick zu halten, verglichen mit einer (oder auch mehreren) Eigentumswohnungen. Hier ist es einfach, siehe oben. Bei großen Konzernen mit vielen Mitarbeitern, Abteilungen, etc. ist das schon anders. Außerdem muss man erstmal Mitarbeiter bezahlen, bevor der kleine Rest vom Gewinn beim Aktionär ankommt.