Nochmal: Die WEG-Rücklage ist ein Buchungsposten und hat NICHTS mit dem Sparkonto zu tun!

Es gibt ein paar Irrtümer, die sich hartnäckig in den Köpfen vieler Wohnungseigentümer festgesetzt haben. Dazu gehört z.B. der „Vorratsbeschluss“ und die „Weisungsbefugnis“ des Beirats gegenüber dem Verwalter. Mindestens genauso hartnäckig hält sich das Gerücht, dass die Rücklage der Höhe des Sparkontos entspricht. Das glauben sogar viele WEG-Verwalter.

Die Rechtsprechung hat aber schon lange klargestellt, dass die Rücklage nicht durch Überweisung ans Sparbuch entsteht, sondern durch Buchungsvorgang im Computer der Hausverwaltung. Natürlich muss der Betrag der Rücklage durch die Guthaben auf Sparbuch und Girokonto der WEG gedeckt sein, sonst geht die Rechnung nicht auf.

Aber stellen Sie sich mal vor: Am 01. Januar dürfte sich ja normalerweise kein Geld auf dem Girokonto der WEG befinden, abgesehen von den (noch zu berechnenden) Guthaben und Nachzahlungen der Eigentümer aus dem Vorjahr. Das Girokonto wäre quasi immer bei null. Und wenn die Stadtwerke dann am 02. Januar den Abschlag für Gas und Wasser abbuchen? Eben. Dann platzt die Lastschrift. Schon allein deswegen befindet sich immer etwas Geld auf dem Girokonto, weil der Verwalter nicht ins Minus geraten darf. Bitte verstehen Sie das nicht falsch, denn die (buchungstechnische) Rücklage darf nicht dazu genutzt werden, um ständig irgendwas vorzufinanzieren. Aber genau wie die Vorauszahlungen an die Stadtwerke verteilt sich auch die Zuführung zur Rücklage rechnerisch über das ganze Jahr.

Die Zuführung zur Rücklage ist ein Buchungsposten – und geschieht durch einen Mausklick am Jahresende.

Es kann sogar sein, dass die WEG nur ein einziges (Giro-) Konto führt, ganz ohne Sparkonto. Oder wie wäre das: Die WEG wählt einen neuen Verwalter, und der kündigt die alte Kontoverbindung und geht zu einer anderen Bank, wo er ein neues Giro- und Sparkonto eröffnet. Muss der Verwalter jetzt eine (temporäre) Auflösung der Rücklage buchen? Das ist natürlich Unsinn.

Merke: Nicht das Vorhandensein irgendeines Sparbuchs entscheidet über die Höhe der Rücklage, sondern nur der buchungstechnische Vorgang.

Siehe auch: BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19.

Größere Baumaßnahme? Immer mit einem Architekten!

Eine WEG hat beschlossen, die Fassade anstreichen zu lassen. Das ist ein umfangreicheres Projekt, weil es keine glatte, homogene Fassade ist. Hier finden Sie viele Vorsprünge, Erker, Markisen, Ecken, Winkel, Gitter, Zierelemente und so weiter. Meine Empfehlung: Das Bauprojekt dürfen Sie nicht ohne Architekten machen. Sie fahren ja auch nicht ohne Anschnallgurt Auto.

Foto: Stephan Walochnik

Was macht der Architekt?

Erstens: Er macht die Angebote vergleichbar, indem er ein einheitliches Leistungsverzeichnis erstellt. Er erstellt ein „Blanko-Angebot“ und schickt es an die Handwerker, damit sie es mit ihren Preisen ausfüllen. Das Ergebnis nennt man Preisspiegel.

Wenn man einfach nur Angebote bei Handwerkern einholt, erkennt man schnell, dass man sie einfach nicht vergleichen kann. Sie erkennen, dass sich nicht nur der Preis unterscheidet, sondern auch die enthaltenen Positionen. Es sind Ausführungsvorschläge – und damit nicht vergleichbar.

Oft erlebt man, dass die Angebote teils um den Faktor 3 bis 5 auseinanderliegen. Schon komisch, beim Anstrich der gleichen Fassade. Da muss es Leistungsunterschiede geben … oder einer klaut den Lack 🙂

Zweitens: Der Architekt überwacht die Baustelle. Das ist sehr wichtig. Es folgen ein paar Anekdoten aus früheren Bauprojekten (von mir oder Kollegen), die leider alle wahr sind. Ohne Bauleiter sieht man schnell alt aus:

  • „Oh, diese Arbeiten haben wir nicht mit eingerechnet. Wollen Sie die Balkone denn wirklich auch von innen angestrichen haben? Das war leider nicht absehbar, sorry, das hätten Sie sagen müssen. Hier ist das erste Nachtragsangebot – 20.000 EUR.“ (Malerwerkstatt mit „goldenem Meisterbrief“)
  • „Überlegen Sie sich das Nachtragsangebot in Ruhe. Währenddessen steht das Gerüst hier rum und kostet 400 EUR pro Woche.“
  • „Leider waren weitere unabsehbare Arbeiten notwendig. Sie waren telefonisch nicht erreichbar, deswegen haben wir einfach gemacht. Unseren Preisrahmen von 20.000 EUR mussten wir daher leider minimal überschreiten. Hier die Rechnung über 24.000 EUR. Sorry, leider 20% teurer, ging nicht anders. Den Skonto gewähren wir übrigens nur, wenn Sie binnen 7 Tagen zahlen.“
  • …oder das Ordnungsamt kontrolliert, ob wir alle möglichen Vorschriften einhalten (Dixi-Toilette, …). Besonders angenehm, wenn der Nachbar gepetzt hat.
  • Die Baustelle steht, weil die neue Fassadenbeleuchtung auch ein neues „Vorschaltgerät“, Trafo o.ä. braucht. Das war leider nicht absehbar, wir brauchen einen Elektriker, und zwar schnell. Bis dahin steht die Baustelle. Nix zu machen.
  • Huch, die Rücklage reicht nicht aus, weil der Handwerker sich „verkalkuliert“ hat (, um als Billigster den Zuschlag zu bekommen?!). Der Verwalter muss die Eigentümer kurzfristig um eine Sonderumlage bitten. Das macht keinen Spaß.

Gebäude-Versicherung einer Eigentumswohnung: Wie geht das eigentlich?

Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, muss keine separate Gebäude-Versicherung für seine Wohnung abschließen.

Die Versicherung des Gebäudes läuft über die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Versicherungsprämie wird vom Konto der WEG abgebucht und die Eigentümer bezahlen sie über die Jahresabrechnung (bzw. über die Hausgeld-Vorschüsse).

Wohnungseigentum ist ja sehr speziell: Das Gebäude besteht aus Sondereigentum (Innenseite Ihrer Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Dach, Haustür, Fenster, tragende Wände, …). Die Gebäude-Versicherung bezieht sich auf alles, ebenso auf Ihre Wohnung wie auf das ganze Haus. Sie müssen keine separate Gebäudeversicherung für Ihre Wohnung abschließen. Allerdings versichert so eine „Sachversicherung“ nur die „Sache“ namens Gebäude, also alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist (z.B. Wände, Böden, Decken, Türen, Fenster, Leitungen, …).

Etwas anderes ist die Hausratversicherung, die sog. „Inhaltsversicherung“. Die versichert alles, was drin ist in der Wohnung. Wenn es z.B. einen Wasserschaden gäbe, dann sind die Leitungen und Mauern etc. über die Gebäude-Versicherung versichert und werden getrocknet, renoviert etc. Aber wenn Ihr Wohnzimmertisch nass wird und aufquillt etc., dann ist er von der Inhaltsversicherung abgedeckt, aber nicht von der Gebäudeversicherung. Die Gebäudeversicherung wird dann nämlich nicht zahlen. Ich habe bei Versicherungsexperten aufgeschnappt, dass sie für die Gebäudeversicherung manchmal auch „F-LW-S-H“ sagen, also Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel. Viele WEGs haben auch eine Elementarversicherung, z.B. gegen Erdbeben.

Warum man nach einem Sturm immer das Dach kontrollieren lassen sollte. Foto: Stephan Walochnik

Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein

Die Wohnung gefällt Ihnen eigentlich ganz gut, aber Sie können sich noch nicht ganz mit dem Gedanken anfreunden, sie zu kaufen, weil das Gebäude in den 70ern gebaut wurde?

Ich teile diese Sorge nicht. Dann heißt es immer, Strom- und Wasserleitungen müssten vielleicht bald erneuert werden, aber ich kann diesen Gedanken nicht ohne weiteres bestätigen. Ganz davon abgesehen, dass eine Sanierung des Leitungsnetzes vermutlich die Höchststrafe für jeden Verwalter ist. Zum Glück habe ich auch das in meinen 10 Verwalterjahren noch nicht erlebt.

Nein, ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein. Ganz im Gegenteil:

Insbesondere bei Neubauten drohen ausufernde Wartungskosten, wenn umfangreiche technische Ausstattung vorhanden ist.

Manche alten Gebäude hingegen verfügen über (fast) gar keine Anlagen mit viel Wartungsaufwand, abgesehen vielleicht von Heizung und Dach. Manchmal kommt noch ein Gärtner, Hausmeister oder Treppenhausreiniger dazu. Aber vor allem im bei Neubauten findet man zum Teil ausufernde Gebäudetechnik, die ein Gebäude aufgrund von Brandschutz- und Betreibervorschriften (und ähnlichem) mit hohen Folgekosten belasten und für Selbstnutzer und Mieter sehr unattraktiv machen.

Wenn das Gebäude einen Aufzug besitzt, kommen hohe Kosten auf die Eigentümer zu: Da gibt es eine ganze Reihe von Betreibervorschriften. Betreiber ist nicht die Aufzugsfirma, sondern die Eigentümergemeinschaft. Sie können sich einstellen auf quartalsweise Wartungen und jährliche TÜV-Prüfungen. Die kosten richtig Geld. Und wehe, Sie versäumen mal eine Prüfung – das ist nämlich genauso, als würden Sie mit dem Auto ohne TÜV durch die Gegend fahren. Wenn Sie einen Aufzug betreiben, gibt es die monatliche oder quartalsweise Wartung (Aufzugsfirma), die Haupt- und Zwischenprüfung (TÜV), Stromkosten (Stadtwerke), Telefonleitung (Telekom) und die Aufschaltung zur Notrufzentrale (Aufzugsfirma), wenn mal jemand steckenbleiben sollte.

Ich möchte Ihnen eine Vorstellung von den Kosten eines Aufzugs geben. Als Beispiel schaue ich in die Abrechnung 2019 eines 10-Familien-Hauses mit Aufzug:

  • Quartalsweise Wartung (Aufzugsfirma): 970 EUR p.a.
  • Zwischenprüfung (TÜV): 440 EUR
  • Stromkosten (Stadtwerke): 930 EUR p.a.
  • Telefonleitung für den Notruf (Telekom): 265 EUR p.a.
  • Aufschaltung zur Notrufzentrale (d.h. Call-Center der Aufzugsfirma): 625 EUR p.a.
  • Reparaturen im Jahr 2019: 400 EUR
  • Gesetzlich vorgeschriebene Einweisung von Eigentümern als „Aufzugswärter“: 265 EUR

In Summe 3.895 EUR für 2019.

Ganz schön viel für einen Aufzug, finden Sie nicht?

Foto: Stephan Walochnik

Besonders Brandschutzvorschriften können bei Neubauten ganz schön ins Geld gehen: Ich kenne ein Wohngebäude mit Tiefgarage (11 Doppel- und 16 Einzelstellplätze, sagen wir also 38 Stellplätze). Die Tiefgarage besitzt eine breite Palette an Brandschutztechnik und zieht enorme Kosten nach sich.

Die Nebenkosten (nicht Miete!) pro Einzelstellplatz lagen bei etwa 500 EUR für das Jahr 2019, bei Doppelstellplätzen ca. 850 EUR für 2019.

Neben gewöhnlichen Grundbesitzabgaben wie Verwaltungs- und Hausmeisterkosten war die umfangreiche Gebäudetechnik der Grund für die extremen Kosten – und die ist in Neubauten größtenteils vorgeschrieben.

Kaufmännisch gerundet entfielen im Jahr 2019 die folgenden Kosten auf die Tiefgarage:

  • 4.100 EUR Strom Beleuchtung,
  • 4.300 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Sprinkleranlage,
  • 400 EUR TÜV-Prüfung Sprinkleranlage,
  • 1.000 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Abluftanlage,
  • 200 EUR (planmäßige!) WartungskostenTiefgaragentor sowie
  • 200 EUR TÜV-Prüfung von Notbeleuchtung und deren Stromversorgung,

In Summe 10.200 EUR für 38 Stellplätze.

Dann gibt es noch Brandschutztechnik, die für Gebäude und Tiefgarage gemeinsam vorgesehen ist. Hier wurden weitere Kosten verursacht (auch kaufmännisch gerundet):

  • 700 EUR (planmäßige!) WartungskostenderBrandmeldeanlage (BMA),
  • 3.300 EUR Aufschaltung der BMA zur Feuerwehr sowie
  • 800 EUR (planmäßige!) Wartungskostenvon Brandschutzklappen.

Ergibt in Summe nochmal 4.800 EUR, zusammen also rund 15.000 EUR.

Diese laufenden Wartungskosten beinhalten keinerlei Reparaturen und keinerlei außerplanmäßige Kosten.

Das ist vielleicht ein Extrembeispiel, aber es zeigt die Auswirkungen der teuren (und vorgeschriebenen) Gebäudetechnik bei Neubauten. Ich persönlich kaufe jedenfalls lieber 70er-Jahre-Wohnungen.

Foto: Stephan Walochnik

Warum eine regelmäßige Dachkontrolle so wichtig ist.

Manche Leute haben Angst, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Auf meine Frage nach den Gründen höre ich häufig: „… und wenn mal das Dach gemacht werden muss…“

Hand aufs Herz, in den letzten zehn Jahren meiner Verwaltertätigkeit habe ich es nicht ein mal erlebt, dass ein Dach „gemacht werden“ musste. Beziehungsweise: Es kommt darauf an, was man unter dem Begriff „gemacht werden“ versteht.

Meinen Sie eine vollständige Dachsanierung? Oder stellenweise Reparaturen ab und zu? Das letzte würde ich bestätigen, kostet aber nicht allzu viel Geld. Vor einer gesamten Dachsanierung hätte ich keine Angst.

Was muss alles kaputt sein, damit man das ganze Dach erneuern muss? Das ganze Dach muss ein Flickenteppich sein, bei jedem Sturm knallen mindestens zehn Ziegel runter, und am besten ist noch die ganze Holzbalkenkonstruktion hinüber. Ja, dann gebe ich Ihnen Recht, dann muss das gesamte Dach „gemacht werden“. Aber in dem Fall haben die Leute schon vorher etliche Jahre geschlafen.

Lieber sollte ein Dachdecker jedes Jahr kurz Ihr Dach kontrollieren und die Rinnen sauber machen (, auch wenn man keine Anzeichen dafür sieht). Das rechnet er nach Stunden ab und kostet nicht viel Geld. Kleinere Schäden werden entdeckt (!) und sofort behoben, z.B. Lötstellen, lockere Ziegel oder vielleicht Kleinigkeiten an der Dachschweißbahn. Je nach Größe des Gebäudes kann es auch mal sein, dass zwischendurch Reparaturen um die 3.000 EUR anfallen. Aber nicht jährlich. Außerdem denke ich bei der Größenordnung so an ein Achtfamilienhaus. Aber wenn solche Sachen über die Jahre immer beihält, wird langfristig kaum etwas passieren und meiner Meinung nach ist eine vollständige Dachsanierung dann völlig ausgeschlossen. Natürlich sind Sturmschäden jedweder Art vorstellbar, aber die sind ja versichert. Wenn man sich regelmäßig um das Dach kümmert, dann bleibt die Substanz auch langfristig erhalten.

Foto: Stephan Walochnik

„Regeln sind manchmal komisch“: Besonderheiten von Versicherungsschäden bei Sturm und Leitungswasser

Rechtlicher Hinweis: Weil Versicherungsschäden knifflig sein können, verweise ich nochmals auf den Haftungsausschluss. Sie finden hier allgemein gehaltene Ausführungen, die auf Ihren Einzelfall vielleicht gar nicht so zutreffen. Im Folgenden berichte ich über drei Fälle, die ich in der Vergangenheit so erlebt habe. Lesen Sie unbedingt meinen Haftungsausschluss und konsultieren Sie gute Berater, z.B. Ihren Versicherungsagenten oder Ihren Rechtsanwalt. Verlassen Sie sich – wie immer – nicht blind auf das, was ich schreibe 🙂

Foto: Stephan Walochnik

Drei Vorkommnisse aus den letzten Jahren meiner Verwaltervergangenheit, drei komische Versicherungsregelungen, die man gar nicht glauben möchte. Was ist passiert?

Fall 1: Sturmtief Ela, Juni 2014. Zumindest aus Verwaltersicht lag Düsseldorf scheinbar in Schutt und Asche. Zumindest hörte mein Telefon von 23 Uhr nachts bis zum nächsten Mittag einfach nicht auf zu klingeln.

Einer der Fälle: Ein Dachziegel ist vom Gebäude auf die Motorhaube eines geparkten PKW gekracht. Man sollte meinen, dass die Versicherung der Eigentümergemeinschaft das Auto bezahlt, meinen Sie nicht? Die Antwort lautet nein. Die Gebäudeversicherung ist eine Sachversicherung, bedeutet: Die „Sache“ namens Gebäude ist versichert, mehr nicht.

Der Ziegel ist versichert, die Motorhaube nicht.

Auch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Eigentümergemeinschaft musste nichts bezahlen, obwohl ich das halbwegs plausibel fände. Vielleicht ein Zweifelsfall, es war jedenfalls nicht so. Es kann sein, dass es ein Grenzfall ist, aber die Eigentümergemeinschaft ist jedenfalls regelmäßig ihrer Pflicht nachgekommen, das Dach regelmäßig auf lockere Ziegel und sonstige Schäden kontrollieren zu lassen. Übrigens: Jede Haftpflichtversicherung hat auch eine „eingebaute Rechtsschutzversicherung“. Das bedeutet, dass berechtigte Ansprüche von Dritten bezahlt werden, während unberechtigte Ansprüche abgewehrt werden, notfalls mit anwaltlicher Hilfe. Die zuständige Versicherung war eine andere, nämlich die Sachversicherung der Sache „Auto“.

Das muss man jetzt erstmal sacken lassen. Wenn Ihr Ziegelstein auf mein Auto fällt, dann zahlt das meine (!) Autoversicherung.

Foto: Stephan Walochnik

Bei Sachversicherungen geht es auch darum, welche Sache wo versichert ist. Und die beschädigte Sache ist von der (Auto-) Sachversicherung gedeckt, die zum Auto gehört. Wie gesagt: Das ist ein Einzelfall und ich wüsste gerne, wie es wäre, wenn das Auto nur haftpflichtversichert ist.

Fall 2: Bei einem Sturm fällt ein Baum in den Garten des Nachbarn. Er liegt quer, halb in unserem Garten und halb im Garten des Nachbarn, sieht doof aus und muss weg. Zum Glück wurde nur der Gartenzaun beschädigt, der übrigens dem Nachbarn gehört (steht auf seiner Seite der Grenze). Auch hier die gleiche Frage: Wer zahlt eigentlich den Schaden? Man glaubt es nicht, auch hier gilt das gleiche Prinzip: Die Gebäudeversicherung des Nachbarn zahlt den Gartenzaun, weil der zu seinem versicherten Grundstück gehört. Gebäudeversicherungen sind Sachversicherungen und umfassen in der Regel auch „Nebenanlagen“ wie Gartenhäuschen und Gartenzäune. Der Versicherungsschutz endet an der Grundstücksgrenze. Und wenn der Zaun dahinter steht, gehört er Zaun zur versicherten Sache namens „Nachbargrundstück“ und somit zu dessen Sachversicherung.

Und die Aufräumarbeiten? Das kommt darauf an, ob die überhaupt mitversichert sind – oder von der WEG bezahlt werden müssen. In diesem Fall wurden sie von unserem Versicherungsumfang gedeckt. Es lohnt sich durchaus, die Versicherungsbedingungen einmal genau durchzusehen, aber auch das kann ziemlich schnell ausufern: Es gibt gefühlt eine Million Versicherungsklauseln, die man einfach nicht sinnvoll miteinander vergleichen kann.

Fall 3: Mieter kauft sich eine Spülmaschine und schließt sie an… nur nicht so hundertprozentig. Er stellt sie an und fährt zur Arbeit. Wasser läuft aus der Spülmaschine raus und durch den Fußboden zum Nachbarn – und schön in seine Decke rein. Außerdem wird eine Etage tiefer die Küche beschädigt.  In diesem Fall lief es anders. Hier war die Haftpflichtversicherung des oberen Mieters zuständig.

Eine Haftpflichtversicherung schützt Sie vor (den finanziellen Auswirkungen von) Schäden, die Sie versehentlich verursacht haben. Schließlich war es keine Absicht.

Die Haftpflichtversicherung schützt den Verursacher davor, die (berechtigten) Ansprüche des Nachbarn selbst zu bezahlen zu müssen.

In diesem Fall kamen noch weitere Versicherungen ins Spiel. Die nasse Etagendecke musste getrocknet werden (dafür gibt es bestimmte Geräte). Weil die Decke zum Gebäude gehört, lief es über die Gebäudeversicherung, die dann aber die Haftpflichtversicherung in Regress genommen hat. Das können ruhig mal die Juristen-Profis der Versicherungsabteilungen unter sich klären, die machen den ganzen Tag nichts anderes, kennen die Ansprüche und wissen ganz genau, wie der Fall einzuordnen ist. Die kaputte Küche vom Mieter darunter war Sache von dessen Hausratversicherung, weil sie ein Möbelstück ist und kein Bauteil des Gebäudes. Und auch die Hausratversicherung hat bei der Haftpflichtversicherung des Verursachers Regress angemeldet.

Aber An diesen Beispielen sieht man, wie unterschiedlich es möglicherweise von Einzelfall zu Einzelfall ist. Natürlich benötigt die WEG eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und selbstverständlich eine Gebäudeversicherung. Sie als Privatperson und Bewohner sollten unbedingt eine Haftpflichtversicherung besitzen und nicht ohne Hausratversicherung auskommen.

Welche Versicherung „zieht“, kommt sehr stark auf den Einzelfall an. Ich habe Ihnen drei Beispiele aus meiner persönlichen Verwaltervergangenheit erzählt. Deswegen nochmal Hinweis zum Haftungsausschluss. Fragen Sie Ihre Versicherung oder Ihren Rechtsberater, wie die Dinge im Einzelfall gelagert sind. Die Beispiele sind bei so einer komplizierten Materie nicht verallgemeinerbar.

Dach, Keller, Fenster, Aufzug: Jeder Wohnungseigentümer zahlt mit

Foto: Stephan Walochnik

Manchmal muss etwas repariert werden. Ob Sie als Wohnungseigentümer allein bezahlen müssen, oder ob die ganze WEG daran beteiligt ist, hängt davon ab, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum repariert wird.

Wer als Wohnungseigentümer noch ganz unerfahren ist, der wundert sich oftmals, wie viele Sachen eigentlich Gemeinschaftseigentum sind, aber im Wohnungseigentumsgesetz steht ganz klar, dass

  • alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes
  • oder für sein äußeres Erscheinungsbild

von Bedeutung ist, gleichzeitig Gemeinschaftseigentum sein muss. Ein Paar populäre Beispiele finden Sie ja schon in der Überschrift:

  • Dach,
  • Keller (-außenwände und -böden),
  • Fenster,
  • Aufzug.

Außerdem Fassade, tragende Mauern, das Grundstück selbst, und so weiter…  Aber auf Eigentümerversammlungen erlebe ich (zu meinem großen Unverständnis) oft großes Unverständnis, dass es sich bei Bauteil xy nicht um Sondereigentum handelt. Oftmals umso unverständlicher, weil viele Bauteile schon in der Teilungserklärung dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum zugeordnet wurden.

Das häufigste Missverständnis sind Fenster:

Zumindest nach meiner Berufserfahrung. Denn Fenster sind gemeinschaftliches Eigentum. Warum? Laut Wohnungseigentumsgesetz ist alles, was das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägt, Gemeinschaftseigentum. Und das sind auch die Fenster. Wenn Sie also einfach „Ihre“ Fenster austauschen (sie glauben zumindest, es seien Ihre Fenster) dann begehen Sie Sachbeschädigung, wussten Sie das?

Foto: Stephan Walochnik

WICHTIG! Man unterscheidet Kostentragung und Eigentum:

Schauen Sie also zuerst in die Teilungserklärung. Beispiel Fenster: Diese gehören zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum. Möglicherweise steht aber in der TE, dass jeder Wohnungseigentümer „seine“ Fenster auf eigene Kosten austauschen darf. Wahrscheinlich ist damit nur die Kostentragung gemeint. Es ist also gemeinschaftliches Eigentum, das Sie auf Ihre Kosten instand halten müssen. (Bei Fenstern hat die Rechtsprechung sowieso entscheiden, dass sie zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Doch auch bei anderen Gewerken gilt: Schauen Sie sich die Teilungserklärung unbedingt noch einmal an.)

Das bedeutet also: Sie benötigen trotzdem einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der Ihnen den Austausch / die Instandsetzung erlaubt. Weil das Wohnungseigentumsgesetz sagt, dass weder Verwalter noch Beirat irgendwas zu entscheiden haben, beschließt die Eigentümerversammlung über Reparaturmaßnahmen… und das sind sie. Und Sie entscheiden auch mit Stimmenmehrheit, woher das Geld kommt, also aus der Rücklage oder als Sonderumlage.

Und da schließt sich der Kreis. Die meisten Eigentümer verstehen, dass eine Dachsanierung nicht nur vom Eigentümer der DG-Wohnung bezahlt wird. Soweit logisch. Das gleiche Gesetz gilt aber auch für den Aufzug. Sie haben die Erdgeschosswohnung gekauft und der Aufzug muss saniert werden? Mitgehangen, mitgefangen. Es ist nun mal Gemeinschaftseigentum, und Sie zahlen mit. Hand aufs Herz: Auch Sie können mit dem Aufzug in den Keller fahren, um die schweren Einkäufe runterzubringen, oder vielleicht haben Sie sogar mit dem Aufzug Zugang zur Tiefgarage? Jedenfalls sind Aufzüge Gemeinschaftseigentum und müssen von allen bezahlt werden.

Ich weiß, das muss man erstmal sacken lassen. Die meisten Eigentümer glauben, dass die Fenster ihnen gehören. Es gab genügend Gerichtsprozesse, wo die Eigentümer mit dieser Idee eine Bruchlandung erlebt haben. Wem es nicht passt, der kann sich ein freistehendes Einfamilienhaus kaufen. Die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes sind nicht immer logisch. Aber sie sind da – und deswegen beeinflussen sie Ihr tägliches Leben mehr, als Sie glauben.

Unwetterwarnung für Sonntag und Montag (09.02.2020 und 10.02.2020)

Liebe Kunden,

für Sonntag und Montag ist ein starkes Unwetter angesagt, aber Versicherungsprämie (und Hausverwalter) träumen von zwei Tagen ohne Sturmschäden. Vielleicht klappt es ja 🙂

Bitte seien Sie so nett: Schauen Sie doch mal in Garten, Balkon und Terrasse, ob dort Gegenstände herumstehen. Jeder Gartenstuhl, Blumentopf oder Sonnenschirm kann bei starkem Wind mitten in Ihre Fensterscheibe knallen. Versicherung hin oder her, jeder Schaden macht Arbeit. Nach den letzten beiden „Sturmkatastrophen“ (Ela und Friederike) konnten Sie sich auf acht Wochen Wartezeit bei der Versicherung einstellen.

Vielleicht stellen Sie Gartenstühle, Blumentöpfe, etc. einfach mal zwei Tage rein und lassen die Rollläden runter (Beispielfoto siehe Anhang) 🙂
Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.

Foto: Stephan Walochnik
Archivbild: Sturmtief Ela, 2014. Foto: Stephan Walochnik.

Süchtig nach Angeboten, blind für den Rest: Das 3-Angebots-Wackelmodell

Wenn etwas kaputt ist, dann muss es repariert werden. Wem ein Gebäude gehört, der muss es auch instand halten. Das gilt auch für Wohnungseigentümergemeinschaften, aber da ist der Abstimmungsbedarf höher. Nur der Verwalter darf Aufträge erteilen, aber die Eigentümer entscheiden per Beschluss. Der Verwalter muss also Vorarbeit leisten, um den Instandsetzungsbedarf festzustellen und die Eigentümer über Reparaturmöglichkeiten zu informieren. Und dazu trifft er sich mit Handwerkern am Gebäude und bittet sie um ein Angebot.

Foto: Stephan Walochnik

Manchmal erlebt man aber auch Folgendes: Die Schadenursache ist eindeutig geklärt und die Ursache liegt eindeutig im Gemeinschaftseigentum. In der Teilungserklärung steht nichts Abweichendes über die Kosten, und damit ist klar, wer instand setzen muss, nämlich die WEG.

Kann es losgehen? Nein.

Manchmal passiert es, dass Wohnungseigentümer weder die Notwendigkeit noch die Kosten einer Reparaturmaßnahme richtig einordnen können. Sie fühlen sich vielleicht unsicher, nicht ausreichend über die Maßnahme aufgeklärt oder glauben, dass es noch viele andere Möglichkeiten gibt, um das zu reparieren. Jedenfalls möchten sie die Reparatur nicht, obwohl ja jeder weiß, dass Gebäudesubstanz mit der Zeit erhalten werden muss. Vielleicht hat der Verwalter keine gute Vorarbeit geleistet und die Eigentümer nicht gut informiert? Seine Aufgabe ist ja schließlich die Kommunikation. Wenn die Eigentümer sich vor einer Baumaßnahme verschließen, erlebt man auf den Eigentümerversammlungen oft zwei Klassen von Ausreden:

  • Weigerung oder Unverständnis oder
  • die Forderung nach mindestens 3 Vergleichsangeboten.

Weigerung und Unverständnis:

Manchmal stößt der Verwalter bei der WEG auf Widerstand. Manche Eigentümer verweigern sich und zeigen wenig Verständnis dafür, dass Bausubstanz auch erhalten sein will. Da kommen konstruierte Ausreden, z.B. Geldnot („Haben wir überhaupt genug in der Rücklage?“, eine Frage, die jeder auch vor der Eigentümerversammlung stellen konnte.). Manchmal erklärt sich ein Eigentümer auch zum allwissenden Fachmann und sagt, dass es ja noch gar nicht klar ist, ob überhaupt repariert werden muss (oder kann?). Oft wird auch das vorliegende Angebot angezweifelt, wird damit auch wirklich die Ursache behoben? Kann der Handwerker dafür einen Garantieschein ausstellen?

Bestimmt sind hier ein paar berechtigte Fragen dabei. Aber es ist schade, wenn die Eigentümer schon lange vom Schaden wussten, den Verwalter auf Lösungssuche geschickt haben („Mach Du mal“), nur um das Thema dann hinauszuzögern. Da gibt es den (grundlosen) Wunsch zur Vertagung: „Das besprechen wir dann auf der nächsten Eigentümerversammlung“ … im nächsten Jahr? Lass‘ bröckeln das Bauwerk!

Foto: Stephan Walochnik

Juristisch besonders heiß ist die rechtswidrige Delegation der Entscheidung auf den Verwaltungsbeirat. Der Beirat ist kein Entscheidungsorgan (§29 (2) WoEigG: „Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.“) Hoffentlich passiert nichts, denn wenn der Beirat etwas entscheidet, macht er sich voll persönlich haftbar. Er darf nichts entscheiden (ebenso wenig wie der Verwalter) – im Gesetz steht, dass die (also alle!) Eigentümer per Mehrheit entscheiden (§23 WoEigG). Und noch vieles mehr.

Wenn es ganz hart kommt, taucht bei manchen Wohnungseigentümern auch Skepsis gegenüber dem Wohnungseigentumsgesetz auf, manche zweifeln die Wirksamkeit der Teilungserklärung an („Kann doch nicht sein“). Manche probieren lieber Hokuspokus aus, also „unkonventionelle“ Sanierungsmethoden, die natürlich deutlich billiger und – fast immer – völlig wirkungslos sind.

Und natürlich die Forderung nach drei (, vier, fünf oder zehn?) Vergleichsangeboten:

Und natürlich: Eine viel zu geringe Anzahl an Reparaturangeboten. Die Eigentümer „beschließen“ dass der Verwalter zunächst mal drei Vergleichsangebote einzuholen soll. (Anmerkung: Beschlussgegenstand? Hier passiert nichts als Gelaber, daher muss man auch nichts beschließen.)

Moment. 3 Angebote? Die Grundidee ist in Ordnung. Aber meistens ist der Weg trotzdem eine Sackgasse. Die Eigentümer werden selten Geld sparen. Warum?

Die Grundidee ist so einfach wie simpel: Wenn man 3 Angebote für die gleiche Leistung hat, erkennt man den fairen Marktpreis und preisliche Ausreißer. Die Ausreißer werden erstmal aussortiert und dann kann man den Billigsten beauftragen. Soweit die Theorie. Bei einfachen Sachen (z.B. Anstrich Treppenhaus) kann man das auch so machen.

Foto: Stephan Walochnik

Selten sind die Angebote überhaupt vergleichbar,
weil es sich um unterschiedliche Ausführungsvorschläge handelt.

Die Handwerker bieten unterschiedliche Leistungen an. Selten führen sie Untersuchungen durch, denn die Angebotserstellung ist meistens für den Kunden kostenlos. Da möchte niemand mehr Arbeit als nötig investieren.

Und das ist dann wie Lotto. Falls Sie nicht gerade selbst Architekt sind und Leistungsverzeichnisse verstehen, beauftragt die WEG einen der nicht vergleichbaren Ausführungsvorschläge. Ob der Handwerker das Problem hundertprozentig verstanden hat, sehen Sie in der Ausführungsphase. Da kann es richtig teuer werden: Plötzlich kommen Handwerker mit unabsehbaren Zusatz- und Nachtragsangeboten um die Ecke.

Aber Sie haben doch einen festen Kostenrahmen beschlossen! Der beauftragte Kostenrahmen ist plötzlich egal. Auf einmal nicht mehr gültig, sagt der Handwerker: „Die zusätzlichen Arbeiten waren bei Angebotserstellung halt nicht absehbar, tut uns leid, leider müssen Sie mehr bezahlen – oder wir stellen die Arbeiten ein.“ Erpressung? Mag sein. Keine einfache Entscheidung? Selber schuld, wenn die WEG an der falschen Stelle Geld sparen wollte.

Schlimmer noch: Wenn nicht genug Geld in der Rücklage ist, müssen die Eigentümer eine kurzfristige Sonderumlage zahlen – das Geld muss ja irgendwo herkommen. Und spätestens hier schimpfen alle auf den Verwalter und Beirat.

Ach ja: Gute Handwerker finden Sie nicht mit dem 3-Angebots-Modell.

Die Suche nach drei Angeboten kann ziemlich anstrengend sein. In der derzeitigen Konjunkturlage (Stand 2020) ist den Handwerkern nicht gerade langweilig und sie reißen sich nicht gerade darum, ein Angebot abzugeben. Das war 2007 zwar mal anders, aber heutzutage muss man sich als Hausverwalter bei (guten) Handwerkern ganz hinten anstellen, um möglicherweise und mit viel Wohlwollen ein Angebot und keine Absage zu bekommen.

Immer mehr Aufträge und immer weniger Handwerker? Ein großes Problem – ich höre immer wieder, dass es einfach keinen Nachwuchs mehr gibt. Die alten Handwerker gehen in den Ruhestand, und „Generation Z“ will lieber Blogger oder Influencer werden – oder schlimmstenfalls studieren und Wirtschaftsprüfer werden. Warum auch nicht? Nur leider sterben hierdurch die Handwerker aus. Für die Immobilienbranche entwickelt sich der Handwerkermangel zum ernsthaften Problem.

Gute Handwerker lassen sich immer seltener darauf ein, eines von drei Angeboten abzugeben. Warum auch? Schließlich wissen auch die Handwerker, dass der niedrigste Preis gewinnt. (Wenn ein Hausverwalter anfragt, weiß jeder Handwerker, dass der gerade dabei ist, 3 Angebote einzuholen.) Es gibt immer jemanden, der bereit ist, die Arbeiten etwas billiger und ein kleines Bisschen schlechter zu machen. Das billigste Angebot wird nicht das Beste sein.

Für den Verwalter besonders blöd: Wenn zu viele Angebote nicht beauftragt wurden, sind Handwerker irgendwann nicht mehr dazu bereit, mit ihm nochmal zusammenzuarbeiten, geschweige denn das x-te Angebot abzugeben.

Wenn es also nicht gerade darum geht, das Treppenhaus anzustreichen, den Handlauf oder sonstige Kleinigkeiten zu reparieren:

Es geht auch besser:

Beauftragen Sie einen Architekten mit der Fachplanung. Der kennt sich aus – und kostet nicht viel (noch so ein Irrglaube…). So ein Fachplaner hat tägliche Routine und sieht sofort, welche Arbeiten zu tun sind – und welche Folgearbeiten es für gewöhnlich gibt.

Foto: Stephan Walochnik

Er hat viele Jahre Ingenieurswissenschaften studiert und kennt auch die juristischen Hintergründe, z.B. Unfallverhütungsvorschriften, Brandschutzvorschriften, Hinweispflichten, Anmeldung, Abnahme, etc. Wussten Sie, dass Verstöße grundsätzlich auf Sie als Eigentümergemeinschaft zurück fallen? Egal, gegen welche Vorschrift hier gerade verstoßen wird – Bauherr = Träger von Pflichten und Verantwortlicher ist in den meisten Fällen die WEG. Jeder Eigentümer haftet im Außenverhältnis in voller Höhe persönlich.

Muss man die Baustelle beim Amt anmelden? Welche Beschilderung etc. muss man aufstellen? Der Architekt weiß, was zu tun ist.

Damit bewahrt er die Eigentümer im Handumdrehen vor vierstelligen Bußgeldern.

Zu den rechtlichen Hintergründen gehört natürlich auch die Gewährleistung. Der Fachplaner weiß, wann Gewerke abnahmereif sind und wann Nachbesserungen erforderlich sind. Selbst wenn in mehreren Jahren Reklamationen auftauchen, weiß er sofort, was zu tun ist.

Ich möchte meine Wohnung renovieren – muss ich irgendwas beachten?

Vorab nochmal der rechtliche Hinweis: Was ich hier schreibe, ist nicht allgemeinverbindlich. Die hier genannten Regeln und Beispiele gelten unter bestimmten Voraussetzungen. Jeder Einzelfall ist anders und bringt bestimmte Besonderheiten mit sich. Wenn die Ratschläge im Allgemeinen hilfreich sind, ist nicht sichergestellt, dass sie für einen ganz bestimmten Fall ebenfalls gelten. Einzelne Sachverhalte können alles ändern. Fragen Sie Ihren (qualifizierten Fach-) Anwalt, nehmen Sie rechtliche Beratung in Anspruch und übernehmen Sie nicht undifferenziert das, was ich hier schreibe. Treffen Sie auf Basis meiner allgemein gehaltenen Ratschläge keine Dispositionen. Konsultieren Sie gute Berater und fragen Sie Ihren gesunden Menschenverstand – so wie Sie es immer tun. Vielen Dank.

Foto: Stephan Walochnik

Manchmal möchten Sie als Wohnungseigentümer Ihre Wohnung renovieren. „Was muss ich da beachten?“, werde ich häufig gefragt. In Ihrem Sondereigentum können Sie grundsätzlich tun und lassen, was Sie möchten. Wichtig ist, die Grenzen des Sondereigentums zu kennen. Schnell hält man „seine“ Fenster oder „seine“ Wohnungstüre für sein Eigentum, aber das stimmt nicht. Beide Beispiele gehören zum Gemeinschaftseigentum, wussten Sie das? Weil es nicht Ihnen gehört, dürfen Sie Gemeinschaftseigentum nicht verändern, zumindest nicht ohne formell aufwendige Zustimmung der WEG (-Versammlung).

Wenn Sie Ihre Wohnung renovieren, dürfen Sie mit Ihrem Sondereigentum machen, was Sie möchten, vom Gemeinschaftseigentum müssen Sie aber fernbleiben. Deswegen geht es in diesem Artikel hauptsächlich um die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.  

Zum Sondereigentum gehören z.B.

  • innenliegende, nichttragende Wände,
  • Anstrich,
  • Innentüren,
  • Badewanne,
  • Armaturen,
  • Dusche,
  • Steckdosen, Lichtschalter und Deckenlampen,
  • Fußboden-, Decken- und Wandbeläge (z.B. Tapeten, Fliesen oder Putz),
  • Waschbecken,
  • Einbauküche und …

… und natürlich die legendären Innenfenster. Ich weißbis heute nicht, was man sich darunter vorstellen soll, aber Innenfenster stehen in fast jeder Teilungserklärung. Die Innenseiten der Außenfenster sind es jedenfalls nicht. 🙂

Sie dürfen sich also eine neue Badewanne, Dusche, ein Waschbecken oder eine neue Küche einbauen lassen, ohne dass Sie jemanden fragen müssten. Auch Leitungen innerhalb der Wohnung sind Sondereigentum. Das Leitungs-Gemeinschaftseigentum geht nur bis zur ersten Absperrmöglichkeit.

Foto: Stephan Walochnik

Zum Gemeinschaftseigentum gehören z.B.

  • Außenfenster,
  • die meisten Teile des Balkons,
  • tragende Wände,
  • Estrich,
  • Fußbodenheizungen,
  • Hauptleitungen, auch wenn sie durch Ihre Wohnung verlaufen,
  • Fenster
  • und Ihre Wohnungstür!

Moment, Fenster? Ja richtig. Laut §5 (1) WoEigG gehört alles, was die äußere Gestalt des Gebäudes ausmacht, zum Gemeinschaftseigentum. … und jetzt soll mal einer sagen, dass die Fenster die äußere Gestalt nicht beeinflussen, wenn 19 Fensterrahmen weiß sind und einer anthrazit ist. Genau. Und selbst, wenn in der Teilungserklärung eine abweichende Kostenregelung steht, sind Fenster Gemeinschaftseigentum, denn Kosten haben nichts mit Eigentum zu tun. Selbst wenn Sie die Kosten für neue Fenster tragen, benötigen Sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Und dafür brauchen Sie einen Beschluss, so nervig es auch ist.

Genauso die Wohnungseingangstüre. Hier ist Vorsicht angesagt, denn auch die gehört zum Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie z.B. einfach so einen Türspion einbauen, ist das leider schon Sachbeschädigung. Das sollten wir unbedingt vermeiden.

Nichttragende Wände gehören auch zum Sondereigentum, und man darf sie in der Regel auch herausreißen. Dabei sollte man sich allerdings gut umsehen, ob die Wände wirklich nicht tragend sind, denn sonst ist der Ärger groß.

Gehen wir mal nach draußen: Was ist mit dem Balkon? Alle tragenden Bestandteile, die Außenbrüstung und alles, was nach außen hin sichtbar ist, gehört zum Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört nur der Oberbelag, also die Fliesenplatten – und manchmal der Innenanstrich der Brüstung. Aber Vorsicht! Selbst beim Oberbelag des Balkons sollte man im Einzelfall lieber aufpassen, denn immer, wenn es nach außen hin sichtbar ist, wird es kritisch und es droht Konfliktpotential.

Wenn Ihre Wohnung einen Garten hat, denken Sie daran: Der Garten gehört nicht Ihnen; Sie haben ein Sondernutzungsrecht, also ein ausschließliches Nutzungsrecht, das nur Ihnen allein zusteht. Trotzdem dürfen Sie nicht einfach so Bäume pflanzen oder fällen, denn die sind nach wie vor Eigentum der WEG – nicht Ihres. Es ist ja ein Nutzungsrecht. Wesentliche Umgestaltungen des Gartens nennt man im WEG-Recht „bauliche Veränderungen“ – dazu brauchen Sie die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Weil die meisten Wohnungseigentümer es einfach nicht wissen, verwechseln sie leicht Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Versehen hin oder her, Unwissenheit schützt leider nicht vor Strafe – und das kann schnell teuer werden. Deswegen empfehle ich Ihnen, im Zweifelsfall lieber einmal zu viel als einmal zu wenig in der Teilungserklärung nachzuschauen oder Ihren Verwalter zu fragen. Es ist auch gar nicht schlimm, einen qualifizierten Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht um Rat zu fragen. Ein guter Anwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern zeigt Ihnen den Weg. Er erklärt Ihnen, was Sie dürfen und wo die Grenzen sind. Im Verhältnis dazu, welchen Ärger Sie sich einhandeln könnten, kostet er sehr wenig. Wahrscheinlich deutlich weniger als die ganze Renovierungsmaßnahme.

Foto: Stephan Walochnik