Selber schuld? Die Sonderumlage in der WEG

Der Albtraum eines jeden Wohnungseigentümers: Eine Sonderzahlung, genannt „Sonderumlage“, wenn das Geld der WEG nicht reicht.

Aber von vorn: Der Hausverwalter stellt (hoffentlich) am Anfang des Jahres einen Wirtschaftsplan auf. Das ist die Prognose der benötigten Ausgaben, aus denen sich Ihr monatliches Hausgeld berechnet.

Jetzt kann es natürlich sein, dass die prognostizierten Vorauszahlungen zu niedrig sind und vom tatsächlichen Finanzbedarf abweichen. Das Geld auf dem WEG-Konto reicht nicht aus, um die nötigen Ausgaben zu decken. Dann bleibt dem Verwalter nichts anderes übrig, als die Eigentümer kurzfristig um eine Sonderzahlung zu bitten. (Natürlich muss diese formgerecht auf einer Eigentümerversammlung beschlossen werden.)

Hintergrund sind eigentlich immer Liquiditätsschwierigkeiten, oftmals bei Zahlungsausfall eines einzelnen Eigentümers oder bei akuten und „unvorhersehbaren“ Instandhaltungsmaßnahmen, wenn gleichzeitig die Rücklage leer ist.

Das ist auch das eigentliche Problem: Wohnungseigentümergemeinschaften sind oft einfach zu sehr mit sich selbst beschäftigt. Selten gibt es in WEGs eine langfristige Instandhaltungsplanung, sei es aus Geldnot, Unwissenheit oder weil man keine vernünftigen Daten hat, um sowas zu prognostizieren.

Häufig wurde auch jahrelang an der Beitragspflicht zur Rücklage gespart – und damit an der falschen Stelle. Häufig sind sogenannte „Kapitalanleger“ kurzsichtig und versprechen sich eine bessere Rendite, wenn man „im Moment“ eine niedrigere Rücklage in Kauf nimmt. Zumindest wird die Erhöhung der Rücklage auf die nächste Eigentümerversammlung im nächsten Jahr „vertagt“. Lieber werden am Gebäude nur Symptome geflickt oder nur akut notwendige Reparaturen ausgeführt.

Diese Art von Kurzsichtigkeit und vermeintlicher „Renditeoptimierung“ bringt langfristig erhebliche Wertminderungen und Substanzschäden. Vor allem aber verschlechtert ein heruntergekommenes, schlecht gepflegtes Gebäude die Verhandlungsposition gegenüber neuen Mietern, wenn die Wohnung mal leer steht und neu vermietet werden muss.

Es kommt, wie es kommen muss:
Anstelle von Liquiditätsschonung und Rendite kommt es zur Katastrophe.

Es gibt ja schließlich keine gesetzliche Vorschrift, wie viel Geld man jährlich der Rücklage zuführen muss. Der Instandhaltungsbedarf hängt ja auch einfach zu stark von gebäudeindividuellen Faktoren ab. Die Eigentümerversammlung ist oftmals zu sehr damit beschäftigt, sich über die Jahresabrechnung totzudiskutieren oder im Punkt „Sonstiges“ stundenlang zahlreiche Sonderwünsche vom Beiratsvorsitzenden zu erörtern.

Deswegen unterbleibt oftmals eine langfristige Instandhaltungsplanung und größere Instandhaltungsmaßnahmen werden häufig – zwangsläufig – als Ad-hoc-Aktionen vorgenommen. Das Zusammenspiel aus fehlender Planung, einer knappen Rücklage und unerwartet auftretendem Instandhaltungsbedarf kann zu finanziellen Engpässen führen – und dann wird oft eine Sonderumlagen fällig.

Foto: Stephan Walochnik

Reparaturen zahlt der Vermieter

Der Unterschied zwischen Erhaltungskosten (Reparaturen) und Wartungskosten ist im mietrechtlichen Sinne ziemlich wichtig. Denn Wartungskosten können – anders als Reparaturen – an den Mieter weitergegeben werden.

Unter Reparaturen versteht man grundsätzlich die Erneuerung bereits vorhandener Bauteile, also keine wesentliche Erweiterung, Veränderung oder Verbesserung des Gebäudes bzw. keine Modernisierung (Anpassung an den Stand der Technik), sondern eben dessen Erhaltung.

Die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands muss vom Vermieter bezahlt werden, weil sie kein „Luxus“ sind und zu keiner Wohnwertverbesserung beitragen. Es sind in der Regel zwingende Reparaturen. Deswegen ziehen Erhaltungskosten keine Mieterhöhung nach sich und können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Der Vermieter schuldet die Aufrechterhaltung
des ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache.

Dies entspringt seiner vertraglichen Fürsorgepflicht. Die Miete ist die Gegenleistung für einen vertragsgemäßen Zustand, die während der gesamten Dauer des Mietvertrags aufrechterhalten werden muss – unabhängig davon, ob der Vermieter für eine Beeinträchtigung verantwortlich ist oder nicht. Andernfalls hat der Mieter in der Regel das Recht zur Mietminderung. Erhaltungsaufwendungen gehen also grundsätzlich zu Lasten des Vermieters und sind durch Zahlung der Miete bereits abgegolten.

Und da wären dann noch bestimmte, gesetzlich definierte Modernisierungsmaßnahmen. Hier hat der Vermieter oftmals die Möglichkeit, die Kosten aufgrund der dauerhaften Zustandsverbesserung in Form einer Mieterhöhung an den Mieter weiterzubelasten (im Zusammenspiel von § 555b BGB mit § 559 BGB).

Foto: Stephan Walochnik (in Szeged)

Reparaturen, Instandhaltung, Instandsetzung, Wartung – Ein Begriffschaos

Ok, soweit klar. Reparaturen zahlt der Vermieter, Wartungskosten der Mieter. Aber was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung? Und worin unterscheiden sich Instandhaltung und Wartung? Im Netz wirft man oft wie selbstverständlich mit Begriffen um sich, die uneinheitlich verwendet, meistens einfach dahingestellt und als bekannt vorausgesetzt werden.

Wie soll der Leser daraus schlau werden? Egal. Der Versuch einer Hilfestellung:

Bezogen auf Wohnungseigentum:

Wenn es um WEG geht, liest man häufig das Begriffspaar „Instandhaltung und Instandsetzung“ – fast immer zusammen, oft einfach nur „I&I“.

In der WEG-Sprache besteht überwiegend Konsens, dass man unter Instandhaltung vorbeugende Maßnahmen versteht, während Instandsetzung die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands bezeichnet.

Leider benutzt jeder die Wörter unterschiedlich: Manchmal wird der Begriff „Instandhaltung“ auch mit Wartung gleichgesetzt. Ich finde das sogar logisch, denn Wartung steht ja für regelmäßige Inspektionen und Prüfungen der Betriebsbereitschaft. Zum Beispiel die Wartung der Heizung, eben solche Vorgänge, die zur Pflege und Aufrechterhaltung des ordnungsmäßigen Zustands dienen, bevor Schäden entstehen.

Was Mietrecht angeht:

Der Unterschied zwischen „Instandhaltung“ und „Wartungskosten“ ist im mietrechtlichen Sinne ziemlich wichtig. Denn – anders als Reparaturen – können Wartungskosten an den Mieter weitergegeben werden, aber die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands – also „Instandhaltung“ – muss der Vermieter tragen. Das kann manchmal ein sehr feiner Unterschied sein! Bei bestimmten, gesetzlich definierten Modernisierungsmaßnahmen besteht wiederum die Möglichkeit, deren Kosten aufgrund der dauerhaften Zustandsverbesserung in Form einer Mieterhöhung an den Mieter weiterzubelasten (im Zusammenspiel von § 555b BGB mit § 559 BGB).

Bei der Steuer:

Wenn Sie zufällig gerade einen steuerrechtlichen Artikel gelesen haben, ging es wohl eher um Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig) und nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten (müssen abgeschrieben werden). Beliebtes Thema sind auch größere Erhaltungsaufwendungen – also Aufwendungen, die zur Erneuerung bereits vorhandener Teile, Einrichtungen oder Anlagen dienen – und damit zur Erhaltung des Gebäudes beitragen. Zwar ist nirgendwo so richtig gesagt, ab wann eine Erhaltungsaufwendung „größer“ ist, aber wenn sie es ist, besteht ein Wahlrecht, die Kosten in der Steuererklärung über zwei bis fünf Jahre abzuschreiben (…was entsprechend der Berechnung in meiner Doktorarbeit höchst selten etwas bringt…).

Also nochmal kompakt:

Es trägt zwar nicht gerade zur besseren Verständlichkeit bei, ein ganzes Bündel von Begriffen für dasselbe zu benutzen, aber jeder Fachmann pflegt da so seine eigenen Begriffe, eine kurze Zusammenfassung:

  • Wohnungseigentum:
    • Oberbegriff: „Instandhaltung und Instandsetzung“
    • Instandhaltung = Vorbeugende Maßnahmen.
    • Instandsetzung = Reparatur, wenn bereits kaputt.
    • Wartung = Regelmäßige Reinigungs- und Inspektionsarbeiten, z.B. Regenrinnenreinigung, Heizungsinspektion, Funktionsprüfung Rauchabzugsanlage.

  • Miete:
    • Reparaturen / Erhaltungsmaßnahmen =  Reparaturen von etwas, das bereits kaputt ist. Zahlt der Vermieter.
    • Wartung = Vorbeugende Maßnahmen, Regelmäßige Reinigungs-, Prüf- und Inspektionsarbeiten. Zahlt der Mieter.
    • Modernisierungsmaßnahmen = Bestimmte Verbesserungen. Ermöglichen in bestimmten Fällen eine Mieterhöhung.

  • Steuern:
    • Erhaltungsaufwand = Kann im gleichen Jahr vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
    • Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten = Müssen mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Da haben Sie 50 Jahre lang Spaß 🙂
    • Größere Erhaltungsaufwendungen = Wahlrecht. Können entweder im gleichen Jahr vollständig steuerlich geltend gemacht oder über zwei bis fünf Jahre abgeschrieben werden. Meiner Erfahrung nach lohnt Sofortabzug fast immer.

Foto: Stephan Walochnik

Nochmal: Die WEG-Rücklage ist ein Buchungsposten und hat NICHTS mit dem Sparkonto zu tun!

Es gibt ein paar Irrtümer, die sich hartnäckig in den Köpfen vieler Wohnungseigentümer festgesetzt haben. Dazu gehört z.B. der „Vorratsbeschluss“ und die „Weisungsbefugnis“ des Beirats gegenüber dem Verwalter. Mindestens genauso hartnäckig hält sich das Gerücht, dass die Rücklage der Höhe des Sparkontos entspricht. Das glauben sogar viele WEG-Verwalter.

Die Rechtsprechung hat aber schon lange klargestellt, dass die Rücklage nicht durch Überweisung ans Sparbuch entsteht, sondern durch Buchungsvorgang im Computer der Hausverwaltung. Natürlich muss der Betrag der Rücklage durch die Guthaben auf Sparbuch und Girokonto der WEG gedeckt sein, sonst geht die Rechnung nicht auf.

Aber stellen Sie sich mal vor: Am 01. Januar dürfte sich ja normalerweise kein Geld auf dem Girokonto der WEG befinden, abgesehen von den (noch zu berechnenden) Guthaben und Nachzahlungen der Eigentümer aus dem Vorjahr. Das Girokonto wäre quasi immer bei null. Und wenn die Stadtwerke dann am 02. Januar den Abschlag für Gas und Wasser abbuchen? Eben. Dann platzt die Lastschrift. Schon allein deswegen befindet sich immer etwas Geld auf dem Girokonto, weil der Verwalter nicht ins Minus geraten darf. Bitte verstehen Sie das nicht falsch, denn die (buchungstechnische) Rücklage darf nicht dazu genutzt werden, um ständig irgendwas vorzufinanzieren. Aber genau wie die Vorauszahlungen an die Stadtwerke verteilt sich auch die Zuführung zur Rücklage rechnerisch über das ganze Jahr.

Die Zuführung zur Rücklage ist ein Buchungsposten – und geschieht durch einen Mausklick am Jahresende.

Es kann sogar sein, dass die WEG nur ein einziges (Giro-) Konto führt, ganz ohne Sparkonto. Oder wie wäre das: Die WEG wählt einen neuen Verwalter, und der kündigt die alte Kontoverbindung und geht zu einer anderen Bank, wo er ein neues Giro- und Sparkonto eröffnet. Muss der Verwalter jetzt eine (temporäre) Auflösung der Rücklage buchen? Das ist natürlich Unsinn.

Merke: Nicht das Vorhandensein irgendeines Sparbuchs entscheidet über die Höhe der Rücklage, sondern nur der buchungstechnische Vorgang.

Siehe auch: BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19.

Größere Baumaßnahme? Immer mit einem Architekten!

Eine WEG hat beschlossen, die Fassade anstreichen zu lassen. Das ist ein umfangreicheres Projekt, weil es keine glatte, homogene Fassade ist. Hier finden Sie viele Vorsprünge, Erker, Markisen, Ecken, Winkel, Gitter, Zierelemente und so weiter. Meine Empfehlung: Das Bauprojekt dürfen Sie nicht ohne Architekten machen. Sie fahren ja auch nicht ohne Anschnallgurt Auto.

Foto: Stephan Walochnik

Was macht der Architekt?

Erstens: Er macht die Angebote vergleichbar, indem er ein einheitliches Leistungsverzeichnis erstellt. Er erstellt ein „Blanko-Angebot“ und schickt es an die Handwerker, damit sie es mit ihren Preisen ausfüllen. Das Ergebnis nennt man Preisspiegel.

Wenn man einfach nur Angebote bei Handwerkern einholt, erkennt man schnell, dass man sie einfach nicht vergleichen kann. Sie erkennen, dass sich nicht nur der Preis unterscheidet, sondern auch die enthaltenen Positionen. Es sind Ausführungsvorschläge – und damit nicht vergleichbar.

Oft erlebt man, dass die Angebote teils um den Faktor 3 bis 5 auseinanderliegen. Schon komisch, beim Anstrich der gleichen Fassade. Da muss es Leistungsunterschiede geben … oder einer klaut den Lack 🙂

Zweitens: Der Architekt überwacht die Baustelle. Das ist sehr wichtig. Es folgen ein paar Anekdoten aus früheren Bauprojekten (von mir oder Kollegen), die leider alle wahr sind. Ohne Bauleiter sieht man schnell alt aus:

  • „Oh, diese Arbeiten haben wir nicht mit eingerechnet. Wollen Sie die Balkone denn wirklich auch von innen angestrichen haben? Das war leider nicht absehbar, sorry, das hätten Sie sagen müssen. Hier ist das erste Nachtragsangebot – 20.000 EUR.“ (Malerwerkstatt mit „goldenem Meisterbrief“)
  • „Überlegen Sie sich das Nachtragsangebot in Ruhe. Währenddessen steht das Gerüst hier rum und kostet 400 EUR pro Woche.“
  • „Leider waren weitere unabsehbare Arbeiten notwendig. Sie waren telefonisch nicht erreichbar, deswegen haben wir einfach gemacht. Unseren Preisrahmen von 20.000 EUR mussten wir daher leider minimal überschreiten. Hier die Rechnung über 24.000 EUR. Sorry, leider 20% teurer, ging nicht anders. Den Skonto gewähren wir übrigens nur, wenn Sie binnen 7 Tagen zahlen.“
  • …oder das Ordnungsamt kontrolliert, ob wir alle möglichen Vorschriften einhalten (Dixi-Toilette, …). Besonders angenehm, wenn der Nachbar gepetzt hat.
  • Die Baustelle steht, weil die neue Fassadenbeleuchtung auch ein neues „Vorschaltgerät“, Trafo o.ä. braucht. Das war leider nicht absehbar, wir brauchen einen Elektriker, und zwar schnell. Bis dahin steht die Baustelle. Nix zu machen.
  • Huch, die Rücklage reicht nicht aus, weil der Handwerker sich „verkalkuliert“ hat (, um als Billigster den Zuschlag zu bekommen?!). Der Verwalter muss die Eigentümer kurzfristig um eine Sonderumlage bitten. Das macht keinen Spaß.

Gebäude-Versicherung einer Eigentumswohnung: Wie geht das eigentlich?

Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, muss keine separate Gebäude-Versicherung für seine Wohnung abschließen.

Die Versicherung des Gebäudes läuft über die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Versicherungsprämie wird vom Konto der WEG abgebucht und die Eigentümer bezahlen sie über die Jahresabrechnung (bzw. über die Hausgeld-Vorschüsse).

Wohnungseigentum ist ja sehr speziell: Das Gebäude besteht aus Sondereigentum (Innenseite Ihrer Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Dach, Haustür, Fenster, tragende Wände, …). Die Gebäude-Versicherung bezieht sich auf alles, ebenso auf Ihre Wohnung wie auf das ganze Haus. Sie müssen keine separate Gebäudeversicherung für Ihre Wohnung abschließen. Allerdings versichert so eine „Sachversicherung“ nur die „Sache“ namens Gebäude, also alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist (z.B. Wände, Böden, Decken, Türen, Fenster, Leitungen, …).

Etwas anderes ist die Hausratversicherung, die sog. „Inhaltsversicherung“. Die versichert alles, was drin ist in der Wohnung. Wenn es z.B. einen Wasserschaden gäbe, dann sind die Leitungen und Mauern etc. über die Gebäude-Versicherung versichert und werden getrocknet, renoviert etc. Aber wenn Ihr Wohnzimmertisch nass wird und aufquillt etc., dann ist er von der Inhaltsversicherung abgedeckt, aber nicht von der Gebäudeversicherung. Die Gebäudeversicherung wird dann nämlich nicht zahlen. Ich habe bei Versicherungsexperten aufgeschnappt, dass sie für die Gebäudeversicherung manchmal auch „F-LW-S-H“ sagen, also Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel. Viele WEGs haben auch eine Elementarversicherung, z.B. gegen Erdbeben.

Warum man nach einem Sturm immer das Dach kontrollieren lassen sollte. Foto: Stephan Walochnik

Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein

Die Wohnung gefällt Ihnen eigentlich ganz gut, aber Sie können sich noch nicht ganz mit dem Gedanken anfreunden, sie zu kaufen, weil das Gebäude in den 70ern gebaut wurde?

Ich teile diese Sorge nicht. Dann heißt es immer, Strom- und Wasserleitungen müssten vielleicht bald erneuert werden, aber ich kann diesen Gedanken nicht ohne weiteres bestätigen. Ganz davon abgesehen, dass eine Sanierung des Leitungsnetzes vermutlich die Höchststrafe für jeden Verwalter ist. Zum Glück habe ich auch das in meinen 10 Verwalterjahren noch nicht erlebt.

Nein, ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein. Ganz im Gegenteil:

Insbesondere bei Neubauten drohen ausufernde Wartungskosten, wenn umfangreiche technische Ausstattung vorhanden ist.

Manche alten Gebäude hingegen verfügen über (fast) gar keine Anlagen mit viel Wartungsaufwand, abgesehen vielleicht von Heizung und Dach. Manchmal kommt noch ein Gärtner, Hausmeister oder Treppenhausreiniger dazu. Aber vor allem im bei Neubauten findet man zum Teil ausufernde Gebäudetechnik, die ein Gebäude aufgrund von Brandschutz- und Betreibervorschriften (und ähnlichem) mit hohen Folgekosten belasten und für Selbstnutzer und Mieter sehr unattraktiv machen.

Wenn das Gebäude einen Aufzug besitzt, kommen hohe Kosten auf die Eigentümer zu: Da gibt es eine ganze Reihe von Betreibervorschriften. Betreiber ist nicht die Aufzugsfirma, sondern die Eigentümergemeinschaft. Sie können sich einstellen auf quartalsweise Wartungen und jährliche TÜV-Prüfungen. Die kosten richtig Geld. Und wehe, Sie versäumen mal eine Prüfung – das ist nämlich genauso, als würden Sie mit dem Auto ohne TÜV durch die Gegend fahren. Wenn Sie einen Aufzug betreiben, gibt es die monatliche oder quartalsweise Wartung (Aufzugsfirma), die Haupt- und Zwischenprüfung (TÜV), Stromkosten (Stadtwerke), Telefonleitung (Telekom) und die Aufschaltung zur Notrufzentrale (Aufzugsfirma), wenn mal jemand steckenbleiben sollte.

Ich möchte Ihnen eine Vorstellung von den Kosten eines Aufzugs geben. Als Beispiel schaue ich in die Abrechnung 2019 eines 10-Familien-Hauses mit Aufzug:

  • Quartalsweise Wartung (Aufzugsfirma): 970 EUR p.a.
  • Zwischenprüfung (TÜV): 440 EUR
  • Stromkosten (Stadtwerke): 930 EUR p.a.
  • Telefonleitung für den Notruf (Telekom): 265 EUR p.a.
  • Aufschaltung zur Notrufzentrale (d.h. Call-Center der Aufzugsfirma): 625 EUR p.a.
  • Reparaturen im Jahr 2019: 400 EUR
  • Gesetzlich vorgeschriebene Einweisung von Eigentümern als „Aufzugswärter“: 265 EUR

In Summe 3.895 EUR für 2019.

Ganz schön viel für einen Aufzug, finden Sie nicht?

Foto: Stephan Walochnik

Besonders Brandschutzvorschriften können bei Neubauten ganz schön ins Geld gehen: Ich kenne ein Wohngebäude mit Tiefgarage (11 Doppel- und 16 Einzelstellplätze, sagen wir also 38 Stellplätze). Die Tiefgarage besitzt eine breite Palette an Brandschutztechnik und zieht enorme Kosten nach sich.

Die Nebenkosten (nicht Miete!) pro Einzelstellplatz lagen bei etwa 500 EUR für das Jahr 2019, bei Doppelstellplätzen ca. 850 EUR für 2019.

Neben gewöhnlichen Grundbesitzabgaben wie Verwaltungs- und Hausmeisterkosten war die umfangreiche Gebäudetechnik der Grund für die extremen Kosten – und die ist in Neubauten größtenteils vorgeschrieben.

Kaufmännisch gerundet entfielen im Jahr 2019 die folgenden Kosten auf die Tiefgarage:

  • 4.100 EUR Strom Beleuchtung,
  • 4.300 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Sprinkleranlage,
  • 400 EUR TÜV-Prüfung Sprinkleranlage,
  • 1.000 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Abluftanlage,
  • 200 EUR (planmäßige!) WartungskostenTiefgaragentor sowie
  • 200 EUR TÜV-Prüfung von Notbeleuchtung und deren Stromversorgung,

In Summe 10.200 EUR für 38 Stellplätze.

Dann gibt es noch Brandschutztechnik, die für Gebäude und Tiefgarage gemeinsam vorgesehen ist. Hier wurden weitere Kosten verursacht (auch kaufmännisch gerundet):

  • 700 EUR (planmäßige!) WartungskostenderBrandmeldeanlage (BMA),
  • 3.300 EUR Aufschaltung der BMA zur Feuerwehr sowie
  • 800 EUR (planmäßige!) Wartungskostenvon Brandschutzklappen.

Ergibt in Summe nochmal 4.800 EUR, zusammen also rund 15.000 EUR.

Diese laufenden Wartungskosten beinhalten keinerlei Reparaturen und keinerlei außerplanmäßige Kosten.

Das ist vielleicht ein Extrembeispiel, aber es zeigt die Auswirkungen der teuren (und vorgeschriebenen) Gebäudetechnik bei Neubauten. Ich persönlich kaufe jedenfalls lieber 70er-Jahre-Wohnungen.

Foto: Stephan Walochnik

Warum eine regelmäßige Dachkontrolle so wichtig ist.

Manche Leute haben Angst, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Auf meine Frage nach den Gründen höre ich häufig: „… und wenn mal das Dach gemacht werden muss…“

Hand aufs Herz, in den letzten zehn Jahren meiner Verwaltertätigkeit habe ich es nicht ein mal erlebt, dass ein Dach „gemacht werden“ musste. Beziehungsweise: Es kommt darauf an, was man unter dem Begriff „gemacht werden“ versteht.

Meinen Sie eine vollständige Dachsanierung? Oder stellenweise Reparaturen ab und zu? Das letzte würde ich bestätigen, kostet aber nicht allzu viel Geld. Vor einer gesamten Dachsanierung hätte ich keine Angst.

Was muss alles kaputt sein, damit man das ganze Dach erneuern muss? Das ganze Dach muss ein Flickenteppich sein, bei jedem Sturm knallen mindestens zehn Ziegel runter, und am besten ist noch die ganze Holzbalkenkonstruktion hinüber. Ja, dann gebe ich Ihnen Recht, dann muss das gesamte Dach „gemacht werden“. Aber in dem Fall haben die Leute schon vorher etliche Jahre geschlafen.

Lieber sollte ein Dachdecker jedes Jahr kurz Ihr Dach kontrollieren und die Rinnen sauber machen (, auch wenn man keine Anzeichen dafür sieht). Das rechnet er nach Stunden ab und kostet nicht viel Geld. Kleinere Schäden werden entdeckt (!) und sofort behoben, z.B. Lötstellen, lockere Ziegel oder vielleicht Kleinigkeiten an der Dachschweißbahn. Je nach Größe des Gebäudes kann es auch mal sein, dass zwischendurch Reparaturen um die 3.000 EUR anfallen. Aber nicht jährlich. Außerdem denke ich bei der Größenordnung so an ein Achtfamilienhaus. Aber wenn solche Sachen über die Jahre immer beihält, wird langfristig kaum etwas passieren und meiner Meinung nach ist eine vollständige Dachsanierung dann völlig ausgeschlossen. Natürlich sind Sturmschäden jedweder Art vorstellbar, aber die sind ja versichert. Wenn man sich regelmäßig um das Dach kümmert, dann bleibt die Substanz auch langfristig erhalten.

Foto: Stephan Walochnik

„Regeln sind manchmal komisch“: Besonderheiten von Versicherungsschäden bei Sturm und Leitungswasser

Rechtlicher Hinweis: Weil Versicherungsschäden knifflig sein können, verweise ich nochmals auf den Haftungsausschluss. Sie finden hier allgemein gehaltene Ausführungen, die auf Ihren Einzelfall vielleicht gar nicht so zutreffen. Im Folgenden berichte ich über drei Fälle, die ich in der Vergangenheit so erlebt habe. Lesen Sie unbedingt meinen Haftungsausschluss und konsultieren Sie gute Berater, z.B. Ihren Versicherungsagenten oder Ihren Rechtsanwalt. Verlassen Sie sich – wie immer – nicht blind auf das, was ich schreibe 🙂

Foto: Stephan Walochnik

Drei Vorkommnisse aus den letzten Jahren meiner Verwaltervergangenheit, drei komische Versicherungsregelungen, die man gar nicht glauben möchte. Was ist passiert?

Fall 1: Sturmtief Ela, Juni 2014. Zumindest aus Verwaltersicht lag Düsseldorf scheinbar in Schutt und Asche. Zumindest hörte mein Telefon von 23 Uhr nachts bis zum nächsten Mittag einfach nicht auf zu klingeln.

Einer der Fälle: Ein Dachziegel ist vom Gebäude auf die Motorhaube eines geparkten PKW gekracht. Man sollte meinen, dass die Versicherung der Eigentümergemeinschaft das Auto bezahlt, meinen Sie nicht? Die Antwort lautet nein. Die Gebäudeversicherung ist eine Sachversicherung, bedeutet: Die „Sache“ namens Gebäude ist versichert, mehr nicht.

Der Ziegel ist versichert, die Motorhaube nicht.

Auch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Eigentümergemeinschaft musste nichts bezahlen, obwohl ich das halbwegs plausibel fände. Vielleicht ein Zweifelsfall, es war jedenfalls nicht so. Es kann sein, dass es ein Grenzfall ist, aber die Eigentümergemeinschaft ist jedenfalls regelmäßig ihrer Pflicht nachgekommen, das Dach regelmäßig auf lockere Ziegel und sonstige Schäden kontrollieren zu lassen. Übrigens: Jede Haftpflichtversicherung hat auch eine „eingebaute Rechtsschutzversicherung“. Das bedeutet, dass berechtigte Ansprüche von Dritten bezahlt werden, während unberechtigte Ansprüche abgewehrt werden, notfalls mit anwaltlicher Hilfe. Die zuständige Versicherung war eine andere, nämlich die Sachversicherung der Sache „Auto“.

Das muss man jetzt erstmal sacken lassen. Wenn Ihr Ziegelstein auf mein Auto fällt, dann zahlt das meine (!) Autoversicherung.

Foto: Stephan Walochnik

Bei Sachversicherungen geht es auch darum, welche Sache wo versichert ist. Und die beschädigte Sache ist von der (Auto-) Sachversicherung gedeckt, die zum Auto gehört. Wie gesagt: Das ist ein Einzelfall und ich wüsste gerne, wie es wäre, wenn das Auto nur haftpflichtversichert ist.

Fall 2: Bei einem Sturm fällt ein Baum in den Garten des Nachbarn. Er liegt quer, halb in unserem Garten und halb im Garten des Nachbarn, sieht doof aus und muss weg. Zum Glück wurde nur der Gartenzaun beschädigt, der übrigens dem Nachbarn gehört (steht auf seiner Seite der Grenze). Auch hier die gleiche Frage: Wer zahlt eigentlich den Schaden? Man glaubt es nicht, auch hier gilt das gleiche Prinzip: Die Gebäudeversicherung des Nachbarn zahlt den Gartenzaun, weil der zu seinem versicherten Grundstück gehört. Gebäudeversicherungen sind Sachversicherungen und umfassen in der Regel auch „Nebenanlagen“ wie Gartenhäuschen und Gartenzäune. Der Versicherungsschutz endet an der Grundstücksgrenze. Und wenn der Zaun dahinter steht, gehört er Zaun zur versicherten Sache namens „Nachbargrundstück“ und somit zu dessen Sachversicherung.

Und die Aufräumarbeiten? Das kommt darauf an, ob die überhaupt mitversichert sind – oder von der WEG bezahlt werden müssen. In diesem Fall wurden sie von unserem Versicherungsumfang gedeckt. Es lohnt sich durchaus, die Versicherungsbedingungen einmal genau durchzusehen, aber auch das kann ziemlich schnell ausufern: Es gibt gefühlt eine Million Versicherungsklauseln, die man einfach nicht sinnvoll miteinander vergleichen kann.

Fall 3: Mieter kauft sich eine Spülmaschine und schließt sie an… nur nicht so hundertprozentig. Er stellt sie an und fährt zur Arbeit. Wasser läuft aus der Spülmaschine raus und durch den Fußboden zum Nachbarn – und schön in seine Decke rein. Außerdem wird eine Etage tiefer die Küche beschädigt.  In diesem Fall lief es anders. Hier war die Haftpflichtversicherung des oberen Mieters zuständig.

Eine Haftpflichtversicherung schützt Sie vor (den finanziellen Auswirkungen von) Schäden, die Sie versehentlich verursacht haben. Schließlich war es keine Absicht.

Die Haftpflichtversicherung schützt den Verursacher davor, die (berechtigten) Ansprüche des Nachbarn selbst zu bezahlen zu müssen.

In diesem Fall kamen noch weitere Versicherungen ins Spiel. Die nasse Etagendecke musste getrocknet werden (dafür gibt es bestimmte Geräte). Weil die Decke zum Gebäude gehört, lief es über die Gebäudeversicherung, die dann aber die Haftpflichtversicherung in Regress genommen hat. Das können ruhig mal die Juristen-Profis der Versicherungsabteilungen unter sich klären, die machen den ganzen Tag nichts anderes, kennen die Ansprüche und wissen ganz genau, wie der Fall einzuordnen ist. Die kaputte Küche vom Mieter darunter war Sache von dessen Hausratversicherung, weil sie ein Möbelstück ist und kein Bauteil des Gebäudes. Und auch die Hausratversicherung hat bei der Haftpflichtversicherung des Verursachers Regress angemeldet.

Aber An diesen Beispielen sieht man, wie unterschiedlich es möglicherweise von Einzelfall zu Einzelfall ist. Natürlich benötigt die WEG eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und selbstverständlich eine Gebäudeversicherung. Sie als Privatperson und Bewohner sollten unbedingt eine Haftpflichtversicherung besitzen und nicht ohne Hausratversicherung auskommen.

Welche Versicherung „zieht“, kommt sehr stark auf den Einzelfall an. Ich habe Ihnen drei Beispiele aus meiner persönlichen Verwaltervergangenheit erzählt. Deswegen nochmal Hinweis zum Haftungsausschluss. Fragen Sie Ihre Versicherung oder Ihren Rechtsberater, wie die Dinge im Einzelfall gelagert sind. Die Beispiele sind bei so einer komplizierten Materie nicht verallgemeinerbar.

Dach, Keller, Fenster, Aufzug: Jeder Wohnungseigentümer zahlt mit

Foto: Stephan Walochnik

Manchmal muss etwas repariert werden. Ob Sie als Wohnungseigentümer allein bezahlen müssen, oder ob die ganze WEG daran beteiligt ist, hängt davon ab, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum repariert wird.

Wer als Wohnungseigentümer noch ganz unerfahren ist, der wundert sich oftmals, wie viele Sachen eigentlich Gemeinschaftseigentum sind, aber im Wohnungseigentumsgesetz steht ganz klar, dass

  • alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes
  • oder für sein äußeres Erscheinungsbild

von Bedeutung ist, gleichzeitig Gemeinschaftseigentum sein muss. Ein Paar populäre Beispiele finden Sie ja schon in der Überschrift:

  • Dach,
  • Keller (-außenwände und -böden),
  • Fenster,
  • Aufzug.

Außerdem Fassade, tragende Mauern, das Grundstück selbst, und so weiter…  Aber auf Eigentümerversammlungen erlebe ich (zu meinem großen Unverständnis) oft großes Unverständnis, dass es sich bei Bauteil xy nicht um Sondereigentum handelt. Oftmals umso unverständlicher, weil viele Bauteile schon in der Teilungserklärung dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum zugeordnet wurden.

Das häufigste Missverständnis sind Fenster:

Zumindest nach meiner Berufserfahrung. Denn Fenster sind gemeinschaftliches Eigentum. Warum? Laut Wohnungseigentumsgesetz ist alles, was das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägt, Gemeinschaftseigentum. Und das sind auch die Fenster. Wenn Sie also einfach „Ihre“ Fenster austauschen (sie glauben zumindest, es seien Ihre Fenster) dann begehen Sie Sachbeschädigung, wussten Sie das?

Foto: Stephan Walochnik

WICHTIG! Man unterscheidet Kostentragung und Eigentum:

Schauen Sie also zuerst in die Teilungserklärung. Beispiel Fenster: Diese gehören zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum. Möglicherweise steht aber in der TE, dass jeder Wohnungseigentümer „seine“ Fenster auf eigene Kosten austauschen darf. Wahrscheinlich ist damit nur die Kostentragung gemeint. Es ist also gemeinschaftliches Eigentum, das Sie auf Ihre Kosten instand halten müssen. (Bei Fenstern hat die Rechtsprechung sowieso entscheiden, dass sie zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Doch auch bei anderen Gewerken gilt: Schauen Sie sich die Teilungserklärung unbedingt noch einmal an.)

Das bedeutet also: Sie benötigen trotzdem einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der Ihnen den Austausch / die Instandsetzung erlaubt. Weil das Wohnungseigentumsgesetz sagt, dass weder Verwalter noch Beirat irgendwas zu entscheiden haben, beschließt die Eigentümerversammlung über Reparaturmaßnahmen… und das sind sie. Und Sie entscheiden auch mit Stimmenmehrheit, woher das Geld kommt, also aus der Rücklage oder als Sonderumlage.

Und da schließt sich der Kreis. Die meisten Eigentümer verstehen, dass eine Dachsanierung nicht nur vom Eigentümer der DG-Wohnung bezahlt wird. Soweit logisch. Das gleiche Gesetz gilt aber auch für den Aufzug. Sie haben die Erdgeschosswohnung gekauft und der Aufzug muss saniert werden? Mitgehangen, mitgefangen. Es ist nun mal Gemeinschaftseigentum, und Sie zahlen mit. Hand aufs Herz: Auch Sie können mit dem Aufzug in den Keller fahren, um die schweren Einkäufe runterzubringen, oder vielleicht haben Sie sogar mit dem Aufzug Zugang zur Tiefgarage? Jedenfalls sind Aufzüge Gemeinschaftseigentum und müssen von allen bezahlt werden.

Ich weiß, das muss man erstmal sacken lassen. Die meisten Eigentümer glauben, dass die Fenster ihnen gehören. Es gab genügend Gerichtsprozesse, wo die Eigentümer mit dieser Idee eine Bruchlandung erlebt haben. Wem es nicht passt, der kann sich ein freistehendes Einfamilienhaus kaufen. Die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes sind nicht immer logisch. Aber sie sind da – und deswegen beeinflussen sie Ihr tägliches Leben mehr, als Sie glauben.