Formen und Fristen der Eigentümerversammlung am Beispiel „kaputte Fenster“

Wenn etwas innerhalb Ihrer Wohnung kaputt ist, merken Sie es sofort. Aber viele Bauteile „in“ Ihrer Wohnung sind trotzdem Gemeinschaftseigentum. Zum Beispiel Fenster, Balkon, Wasserrohre, usw. Sie dürfen nicht selbst reparieren. Was ist zu tun?

Beispiel Fenster:

Es zieht! Die Fensterelemente Ihrer Wohnung sind marode und ausgetrocknet. Bei starkem Regen wird sogar der Boden nass! Sie brauchen neue Fenster, sonst droht Mietminderung. Gut, wir beeilen uns, aber: Fenster sind Gemeinschaftseigentum, weilsie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes beeinflussen. Das hat die Rechtsprechung oft genug bestätigt. Sie benötigen die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, also den Beschluss einer Eigentümerversammlung (EV). Das bedeutet Wartezeit. Warum? Der Beschluss soll ja nicht an formellen Gründen scheitern.

Foto: Stephan Walochnik.

An der eigentlichen Vorbereitungszeit liegt es jedenfalls nicht. Der Verwalter muss zwar die Einladung zwar vorbereiten, schreiben, ausdrucken, eintüten und zur Post bringen. Aber hierfür haben die meisten Verwalter Vorlagen. Mit etwas Routine dauert es nicht länger als einen Arbeitstag. Aber die meisten Verwaltungen haben mehrere Dinge zu tun und brauchen Vorlaufzeit. Und: Wenn die WEG die Kosten tragen soll, müssen mehrere Angebote eingeholt werden. Das dauert länger, aber in diesem Beitrag geht es nur um die reine Genehmigung.

Vor allem müssen verschiedene Fristen eingehalten werden:

Die Einladungsfrist beträgt laut WoEigG 14 Tage. Es handelt sich um eine Soll-Frist, die man abkürzen kann, wenn es dringend ist. Sie dient dem Schutz der Eigentümer, damit niemand überrumpelt wird.

Übrigens: Die Unterscheidung zwischen „ordentlicher“ und „außerordentlicher“ EV existiert nur in den Köpfen vieler Leute. Der Gesetzgeber kennt sie nicht. Egal, ob die EV im März, im Sommer oder bei Vollmond stattfindet. Es gibt keine Unterscheide hinsichtlich Formen und Fristen. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass man sich bei jeder „größeren Kleinigkeit“ zur EV trifft, abstimmt und nach ein „paar Minuten“ wieder geht. Jedes Jahr kann es beliebig viele Versammlungen geben.

Die EV findet also 14 Tage später statt. Wenn mehr als 50% der Eigentümer erscheinen (oder eine Vollmacht erteilen), ist die EV beschlussfähig (andernfalls wäre eine Zweitversammlung erforderlich). Mit Stimmenmehrheit kann ein Beschluss gefasst werden, der den Austausch der Fenster genehmigt.

Der Beschluss muss bestimmte formelle Kriterien erfüllen: Wichtig ist vor allem die inhaltliche Bestimmtheit. Die Beschaffenheit der neuen Fenster muss aus dem Beschlusstext klar hervorgehen (bspw. Größe, Farbe, Form usw.).

Je nach Beschlussgegenstand braucht man unterschiedliche Mehrheitsverhältnisse, damit der Beschluss erfolgreich zustande kommt. Beispielsweise liegen die Hürden bei sog. baulichen Veränderungen höher. Neue Fenster mit gleicher Rahmenfarbe hingegen verändern in der Regel das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht, so dass von „normaler Instandsetzung“ auszugehen ist und eine einfache Mehrheit genügt.

In der Abstimmung zählt der Verwalter die Stimmen. Wenn es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt, dann verkündet der Verwalter, dass der Beschluss zustande gekommen ist. Im Gegensatz zur landläufigen Meinung kommt der Beschluss durch Verkündung zustande – und nicht durch Aufnahme in das Protokoll, welches lediglich zur Dokumentation dient.

Der Beschluss ist sofort rechtsgültig und kann direkt umgesetzt werden.

Sie haben sofort die Erlaubnis, die Fenster auszutauschen – und nicht erst mit Anfertigung des Protokolls, welches nur zu Beweiszwecken dient und darf nicht vom Wortlaut abweichen. Es sind 14 Tage vergangen und Sie können morgen sofort den Auftrag erteilen, neue Fenster einzubauen.

Foto: Stephan Walochnik.

Wenn Sie sicher gehen wollen, warten Sie noch zwei Monate.

Warum? Innerhalb der einmonatigen Frist kann der Beschluss von jedem Eigentümer aus etlichen formellen Gründen angefochten werden. Wenn dem Verwalter Formfehler unterlaufen sind, erklärt das Gericht den Beschluss dann für ungültig. Ein zweiter Monat kann für die gerichtliche Zustellungsfrist vergehen, bis der Verwalter von der Anfechtung erfährt. Erst danach ist sicher, dass der Beschluss Bestandskraft hat.

Zusammenfassung:

Selbst bei idealen Voraussetzungen müssen Sie etwas warten, wenn Ihre Wohnung neue Fenster benötigt. Zu den Einflussfaktoren gehören:

  • Notwendige organisatorische Vorbereitung der EV, formell einwandfreie Einladung: Ein Arbeitstag + Vorlaufzeit.
  • Einholung von 3 Angeboten: Abhängig von den Handwerkern.
  • Gesetzliche Einladungsfrist: 2 Wochen (Sollvorschrift).
  • Voraussetzung für Beschlussfähigkeit: Mindestens 50% der Eigentümer erscheinen zur EV. Ansonsten Zweitversammlung: Nochmal 2 Wochen.
  • Wurde Anfechtungsklage erhoben? Wartezeit nach der Eigentümerversammlung: Ein Monat + Zustellungsfrist.

Ach ja… wer zahlt eigentlich?

In diesem Artikel ging es um den Genehmigungsbeschluss, also um die reine Erlaubnis, Fenster auf eigene Kosten auszutauschen. Und dann wäre da noch die Frage, wer die Fenster zahlt. Die Fenster sind Gemeinschaftseigentum, das hat die Rechtsprechung oft genug bestätigt. Aber:

Verwechseln Sie bitte nicht „Eigentum“ und „Kostentragung“.

Trotz der feststehenden Eigentumsverhältnisse gibt es Teilungserklärungen, die dem einzelnen Wohnungseigentümer die Kostenübernahme aufbürden. Das ist zulässig. Dann zahlen Sie sowieso. Wenn Ihre Teilungserklärung keine solche Regelung enthält, müssen die neuen Fenster grundsätzlich von allen bezahlt werden. Das mögen zwar nicht alle Eigentümer, aber der Anspruch ist gesetzlich fest verankert. Wenn der Eigentümer auf seinem Recht besteht, erhebt er Klage (und wird gewinnen). Trotzdem ist es möglich, durch Beschluss im Einzelfall eine andere Kostentragung zu regeln.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.