Rücklage: Das Vereinssparschwein der WEG

Foto: Stephan Walochnik.

Als Wohnungseigentümer müssen Sie neben Betriebskosten auch Ihren Anteil an der Rücklage bezahlen.

Die Rücklage ist das Vereinssparschwein der WEG.

Sie dient dem vorsorglichen Sparen für zukünftige Reparaturen, die man heute noch nicht kennt. Selbst die beste WEG bekäme Zahlungsprobleme, wenn sie sich erst bei Fälligkeit ums Geld kümmert.

Jeder Eigenheimbesitzer weiß, dass Reparaturen unregelmäßig auftreten und meistens dann kommen, wenn man sie nicht gebrauchen kann. Und jeder Eigenheimbesitzer weiß auch, dass Heizung, Waschmaschine und Backofen gleichzeitig kaputtgehen. (Zurück in die Steinzeit?) Jedenfalls ist da wieder unser beliebtestes Beispiel „Totalausfall der Heizungsanlage“. Aber der Eigenheimbesitzer wohnt allein im eigenen Haus, seine Heizung versorgt keinen Nachbarn. Mietminderung ausgeschlossen.

In der WEG geht das nicht. Es gibt keinen Alleineigentümer – der Verwalter ist verantwortlich für Reparaturen des Gemeinschaftseigentums. Gäbe es keine Rücklage, könnte er das nötige Geld nicht auftreiben – zumindest nicht kurzfristig. Selbst wenn der Verwalter mit dem Klingelbeutel durchs Treppenhaus geht – es wäre schon ein kleines Wunder, wenn 100% aller Eigentümer praktisch über Nacht ihren Anteil an einer neuen Heizung aus dem Ärmel schütteln könnten – von Formalitäten und Beschlussfassung ganz abgesehen. Der Verwalter müsste mittel- und hilflos zusehen, wie verschiedene Eigentümer mit Mietminderungen und Hotelkosten der Mieter konfrontiert werden.

Und es bleibt ja nicht bei einer Maßnahme. Im Leben einer Immobilie gibt es immer wieder Instandhaltungsbedarf. Schließlich würde das Gemeinschaftseigentum mit der Zeit verwahrlosen, weil immer wieder jemand Probleme hätte, kurzfristig das nötige Kleingeld aufzubringen. Die Bausubstanz beginnt zu bröckeln – und mit ihr die Vermietbarkeit.

Deswegen wird fleißig in die Rücklage gespart. Es ist einfach beruhigend, dass der Verwalter notfalls einen Rücklagentopf hat, auf den er zurückgreifen kann. Ohnehin darf er das Geld nur verwenden, wenn es hierfür einen Beschluss gibt. Aber im Notfall können so auch größere Maßnahmen schnell finanziert werden, ohne einzelne Eigentümer finanziell zu überfordern.

Über die „richtige“ Höhe der Rücklage streiten sich die Geister! Dazu näheres in diesem Beitrag 🙂

Separater Dauerauftrag?

Die Beitragspflicht zur Rücklage ist im monatlichen Hausgeld enthalten. Die Zahlungspflicht entsteht durch Beschluss über den Wirtschaftsplan (=Jahressumme). Beispiel eines Wirtschaftsplans mit Rücklagenbeitrag:

Kosten-
art
Gesamt-kostenUmlage-schlüsselEinheiten gesamtIhre
Einheiten
Ihre Kosten
Wasser2.000Personen102400,00
Regen-
wasser
450MEA100011551,75
Straßen-
reinigung
200MEA100011523,00
Müll-
abfuhr
600MEA100011569,00
Haus-
meister
6.000MEA1000115690,00
Versiche-
rung
1.200MEA1000115138,00
Heizung4.500Heizk.4500900900,00
Beitrag Rücklage 2.600MEA1000115299,00
Summe gesamt: 17.550Ihre Summe:2.570,75
durch 12 Monate:214,23

Der Wirtschaftsplan führt zu einem Gesamtbetrag. Der Gesetzgeber differenziert nicht zwischen „Rücklage und Rest“. Trotzdem haben viele Eigentümer das Bedürfnis, den Rücklagenanteil zu berechnen, schließlich wird dieser Teil ja nicht ausgegeben, sondern gespart. Im Beispiel muss der Eigentümer monatlich 214 EUR an die WEG überweisen. Darin enthalten ist ein monatlicher Rücklagenbeitrag von 24,92 EUR.

Übrigens ist schon die Umrechnung auf einen Monat nicht ganz korrekt. Es handelt sich um einen jährlichen Finanzierungsbeitrag. Fälligkeit entsteht durch Abruf durch den Verwalter. Aber man ist monatliche Abschläge irgendwie gewohnt, daher wird es in der Praxis oft so gehandhabt.

Und in der Abrechnung?

Anders als die übrigen Nebenkosten verlässt der Rücklagenbeitrag das Konto der WEG (erstmal) nicht. Umbuchungen vom / ans Sparbuch ändern daran nichts: Das Geld befindet sich weiterhin im Vermögen der WEG. Sie besitzen das Geld noch, das Sie ins Sparschwein namens „Rücklage“ stecken. Es ist erst „weg“, wenn damit Reparaturmaßnahmen bezahlt werden.

Trotzdem muss der Beitrag schon im Abrechnungsjahr irgendwie als Ausgabe aufgeführt werden. Sonst wäre es ein ewiger Kreislauf: Wenn das Geld, das ins Sparschwein reingeht, den Eigentümern nicht in Rechnung gestellt würde, bekämen sie den Betrag mit der Jahresabrechnung zurück. Die Rücklage bliebe leer. Also hat die Rechtsprechung entschieden, dass die Rücklage nicht durch Überweisung ans Sparbuch entsteht, sondern durch Buchungsvorgang im Computer der Hausverwaltung. Die Hin- und Herbucherei muss rechnerisch in der Jahresabrechnung die gleiche Wirkung haben wie echte Ausgaben. Natürlich muss der Betrag durch Guthaben auf Sparbuch oder Girokonto der WEG gedeckt sein, sonst geht die Rechnung nicht auf.

Merke: Nicht das Vorhandensein irgendeines Sparbuchs entscheidet über die Höhe der Rücklage, sondern nur der buchungstechnische Vorgang.

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