Hausgeld - Die Eigentumswohnung

Der Vermieter muss das Hausgeld auch bei Leerstand zahlen

Die umlagefähigen Betriebskosten (wie z.B. Frischwasser und Straßenreinigung) sind für den Vermieter in der Regel ein durchlaufender Posten, weil der Mieter sie bezahlen muss. Er gibt sie einfach weiter. Aber nicht bei Leerstand. Da gibt es keinen, an den er die Kosten weitergeben kann und muss sie zwangsläufig selbst tragen.

Wenn die Wohnung leer steht, fallen Mieteinnahmen und Betriebskosten-Vorauszahlungen vollständig aus. Trotzdem muss der Vermieter seine Kreditraten an die Bank und das Hausgeld an die WEG weiterhin bezahlen, ansonsten droht die Zwangsvollstreckung – und das möchte niemand erleben.

Die Rechtsgrundlage für das Hausgeld ist der Wirtschaftsplan, der am Jahresanfang auf Basis der dann vorliegenden Informationen erstellt wurde und von der Eigentümerversammlung rechtsgültig beschlossen wurde. Es wird auch nicht bei Mieterwechsel oder Änderung der Personenzahl angepasst. Wenn man sein Hausgeld senken möchte, bräuchte man einen veränderten Entwurf des Wirtschaftsplans, der dann von einer Eigentümerversammlung beschlossen werden müsste, um rechtswirksam zu werden. Ziemlich viel Aufwand, in Anbetracht dessen, dass die Kosten ohnehin am Ende des Kalenderjahres in der Jahresabrechnung genau abgerechnet werden.

Das ist auch einleuchtend, wenn man mal die Entstehung der umlagefähigen Kosten anschaut, weshalb es der WEG auch herzlich egal ist, ob die Wohnung vermietet ist oder leer steht. Zum Beispiel stellt die Stadtverwaltung der WEG die Mülltonnengebühr in Rechnung, egal ob gerade ein paar Anwohner in Urlaub sind oder nicht. Langfristig kann man zwar kleinere Mülltonnen bestellen, aber bei einem einzelnen Mieterwechsel ist das ziemlich unwirtschaftlich. Auch die Stadtwerke ziehen unverändert die Frisch- und Abwassergebühren vom WEG-Konto ein, auch bei Leerstand der Wohnung im 3. OG links. Dafür gibt es ja am Ende des Jahres eine Abrechnung – zwischen Versorger und WEG ebenso wie zwischen WEG und Eigentümer, hier erfolgt der Ausgleich für Mehr- oder Minderverbrauch. Und schließlich gibt es Gebühren, die ganz unabhängig von der Personenbelegung entstehen, z.B. die Niederschlagswassergebühr oder die Versicherungsprämien.

Deswegen ist es auch nur konsequent, dass der Eigentümer sein Hausgeld weiterhin in unveränderter Höhe an die WEG entrichten muss. Natürlich wird die Kostenlast mit der Jahresabrechnung genau ausgerechnet. Trotzdem interessiert es die WEG erstmal nicht, ob und wie oft Sie oder der Mieter zu Hause oder in Urlaub sind. Zumindest die Vorauszahlungen im Rahmen des Wirtschaftsplans sind immer fällig und gleich hoch.

Lohnt sich das? Teil 5: Das WEG-Hausgeld

Hausgeld oder Wohngeld nennt man die Nebenkosten, die Sie an die WEG bezahlen. Und: Mit der sog. Jahresabrechnung wird am Ende vom Kalenderjahr über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Belastbare Zahlen bekommen Sie also aus der WEG-Jahresabrechnung.

Es deckt sämtliche Kosten ab, die aufgrund des Gemeinschaftseigentums angefallen sind, denn es gibt ja keine übergeordnete Instanz wie einen Vermieter, der anstelle des Wohnungseigentümers irgendwelche Kosten übernehmen würde.

Die vom Wohnungseigentümer an die WEG zu bezahlenden Nebenkosten unterteilt man wie folgt:

Unter „umlagefähigen Kosten“ versteht man die Heiz- und Betriebskosten, die man an den Mieter weitergeben kann.
Die „nicht umlagefähigen Kosten“ dürfen nicht an (Wohnraum-) Mieter weitergegeben werden. Darunter versteht man bspw. Verwaltungskosten, Bankgebühren, Instandhaltung und Instandsetzung (also Reparaturen) und leider manchmal auch Kosten von Rechtsanwälten und Sachverständigen.
Die „Rücklage“, also das Vereinssparschwein der WEG. Wichtig für Ihren Geldbeutel ist die „Beitragspflicht zur Rücklage“, also die jährliche Zuführung. Hiervon sollen größere Reparaturen bezahlt werden, damit gewährleistet ist, dass es nicht zu finanziellen Engpässen kommt.

Worauf sollten Sie achten?

Während die Betriebskosten ein durchlaufender Posten sind und vom Mieter getragen werden, sind die beiden anderen Bestandteile für Sie sehr wichtig.

Eine angemessene Zuführung zur Rücklage ist sinnvoll, damit Sie sich nicht auf überraschende Sonderzahlungen einstellen müssen. Eine hohe Beitragspflicht zur Rücklage ist also kein schlechtes Zeichen! Über die „angemessene“ Höhe könnte man einen separaten Artikel schreiben. Rund ein EUR pro Quadratmeter und Jahr sollten nicht unterschritten werden. Aber auch das muss nicht sein, denn wenn die Bausubstanz noch sehr gut und die Rücklage gerappelt voll ist, dann ist eine hohe Beitragspflicht vielleicht gar nicht nötig. Außerdem kommt es auf Zustand und Ausstattung des Gebäudes an.

Schauen Sie sich aber die nicht umlagefähigen Kosten genauer an: Um Verwaltungs- und Kontoführungsgebühren kommen Sie nicht drumrum. Aber gab es (vielleicht aufgrund einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft) schon Anwalts- und Gerichtskosten? Mitgehangen, mitgefangen! Diese Kosten zahlen alle. Oder ist aufgrund anstehender Sanierungen oder anderweitiger Großprojekte ein Architekt oder Sachverständiger notwendig? Der kostet Geld und das zahlen dann die Eigentümer – und Sie gehören dazu.

Woran Lohnt sich das? Teil 4: Die Betriebskosten

Die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter erhalten, sind ein durchlaufender Posten. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sind diese im monatlichen „Hausgeld“ (oder „Wohngeld“) enthalten, das Sie an die WEG überweisen. Dazu komme ich im darauffolgenden Artikel.

Betriebskosten sind alle Kosten, die durch den laufenden Betrieb eines Gebäudes entstehen, z.B. Niederschlagswasser, Versicherungsprämien, Hausmeister oder die Wartung des Aufzugs. Es gibt eine gesetzliche Obergrenze. Sie dürfen nur das an den Mieter weitergeben, was in der sog. BetrkVO (Betriebskostenverordnung) steht. Also keine Reparaturen, Fassadenanstriche und so weiter. Ungeachtet der Obergrenze gelten die Regelungen des Mietvertrags. Wenn bereits ein Mietverhältnis besteht, schauen Sie unbedingt nach, ob im Vertrag keine Befreiungen oder Ausschlüsse bestimmter Betriebskosten ausgehandelt wurden.

Weil sie Betriebskosten an den Mieter weitergeben können, ist der Stellenwert meistens weniger wichtig. Anders bei Leerstand, denn in diesen Monaten müssen Sie selbst bezahlen. Genau wie bei der Kaltmiete müssen Sie sich also überlegen, mit wie viel Leerstand Sie kalkulieren: Die Wohnung ist bereits langfristig vermietet und es sieht auch nicht danach aus, dass der Mieter bald auszieht? Dann können Sie natürlich mit vollen 12 Monaten rechnen. In allen anderen Fällen sollten Sie auch potenzielle Leerstände einkalkulieren. Ich persönlich rechne oft mit einem halben Monat Leerstand pro Jahr, also mit 11,5 Monatsmieten. Passt diese Zahl auch zu Ihrer Situation? In einer strukturschwachen Region mit viel Wegzug sind vielleicht zwei Monatsmieten angebrachter, während Sie in Metropolregionen wie München oder Köln aufgrund der enormen Nachfrage mit überhaupt keinem Leerstand rechnen müssen

Sie finden die Betriebskosten der Vergangenheit in den alten WEG-Abrechnungen. Die sehen zwar bei jeder Hausverwaltung etwas anders aus, aber meistens sind sie als „[auf den Mieter] umlagefähige Kosten“ gekennzeichnet.

Daneben gibt es noch die „Grundsteuer B“, die nicht über die WEG abgerechnet, sondern von Ihrem privaten Konto abgebucht wird.

Vorsicht Falle!

Obwohl der Mieter grundsätzlich alle Betriebskosten tragen muss, können extrem hohe Kosten (verursacht durch aufwändige Gebäudetechnik) den Mieter abschrecken, sodass er den Mietvertrag gar nicht erst unterschreibt, siehe Artikel „Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein“.