Was ist die Lebensdauer einer Eigentumswohnung?

Jetzt stehen Sie vor einer der wichtigsten Investitionen Ihres Lebens, dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung, zu dem ich Sie nur allzu herzlich beglückwünschen kann. Nach mühevoller Vorselektion und Verhandlungen mit dem Verkäufer steht der Notartermin und Sie sind gerade dabei, mit der Bank einen langfristigen Kreditvertrag zu unterschreiben. Damit binden Sie sehr viel Kapital, was von Ihnen bzw. Ihren Mieter im Laufe der nächsten Jahrzehnte zurückbezahlt wird. Auch die Zinsbindung ist nicht ohne: Oft vereinbart man in Deutschland eine 10-jährige Zinsbindung.

Da stellt sich doch die Frage, wie lange so eine Eigentumswohnung eigentlich hält.

 Auf jeder Milchpackung finden Sie ein Mindesthaltbarkeitsdatum, wieso steht das eigentlich nicht auch auf Ihrer Eigentumswohnung?

Weil es nicht so einfach ist. Die Milch „kippt um“ und am nächsten Tag ist sie sauer oder grün. Das sieht man sofort. Und die Milch ist im Gegensatz zu Ihrer Eigentumswohnung homogen. Bei der Eigentumswohnung ist es gar nicht so einfach. Auch, weil sie aus mehreren Bauteilen besteht. Denn Ihre Wohnung ist nicht heute noch benutzbar und stürzt morgen ein. Im Gegenteil. Es ist ein schleichender Prozess. Deswegen ist der Verfall von Immobilien und Eigentumswohnungen ein sehr langfristiger Prozess – man kann ihn (zu Ihrem Vorteil!) schon viele Jahre im Voraus erkennen – und mit entsprechenden Maßnahmen entgegenwirken.

Schauen wir einmal in die Literatur. Thomas Herr spricht z.B. von einer achtzigjährigen Nutzungsdauer, während die steuerrechtlichen Abschreibungstabellen bei Wohngebäuden von 50 Jahren ausgehen.

Man spricht häufig vom Ende der wirtschaftlichen Nutzbarkeit. Wenn das Gebäude abgenutzt ist und nicht mehr verkauft werden kann, ist ein Abriss erforderlich, der weitere Kosten nach sich zieht. Sicherlich gibt es diesen Fall. Andererseits sollte man an Altbauwohnungen denken, wie sie u.a. in Budapest oder Wien zu finden sind. Bei entsprechender Pflege, Wartung und Instandhaltung kann eine Immobilie durchaus mehrere 100 Jahre bestehen, sagt Björn Kurzrock. Zusätzlich gilt es zu bedenken, dass die Abrissentscheidung nicht von einem allein, sondern von der gesamten WEG zu treffen ist. Und die werden sich wohl kaum darauf einigen.

Deswegen wage ich zu behaupten, dass die Lebensdauer einer Eigentumswohnung weit über 100 Jahre hinaus gehen kann. Auch Nico Rottke, Julian Eibel und Sebastian Krautz gehen davon aus, dass die technische Lebensdauer von Gebäuden jenseits von 100 Jahren liegen kann, sofern hier fortlaufend investiert wird.

Schließlich kippt nicht das ganze Gebäude um, vielmehr werden einzelne Bauteile im Laufe der Zeit schadhaft. Die häufigsten Beispiele sind Dach und Heizung. Das Dach kann man gut von außen sehen, und die Heizung kündigt sich rechtzeitig an, wenn sie ihrem Lebensende nahe ist – beispielsweise durch häufigere Ausfälle oder Wasserverlust. Es bleibt fast immer Zeit zu handeln.

Das bedeutet also, dass nie das ganze Gebäude einsturzgefährdet ist, sondern sich immer weit im Voraus einzelne Bauteile zeigen, die bald ersetzt werden müssen. Und dann muss man dort halt investieren – und sollte es auch, damit es keinen Mietausfall gibt. Nur wenn man blöd genug ist, erst das Dach verfaulen zu lassen, anschließen die Heizung ausfallen zu lassen und am Ende auch noch die Fenster. Es ist ja klar, dass ein Gebäude, wo nie irgendetwas reingesteckt wird, im Laufe der Zeit vor sich hin verrottet und zu nichts mehr zu gebrauchen ist. Aber die Erkenntnis ist nicht neu – vergleichen wir es mal mit Ihren Zähnen. Wenn Sie nie zum Zahnarzt gehen würden, die ständigen Zahnschmerzen ignorieren würden, dann würde es ja auch niemanden wundern, wenn Sie anschließend ein künstliches Gebiss brauchen. Aber niemand würde sagen, dass das der Normalfall ist. Das bedeutet aber auch bei Immobilien, dass man jahrelang wegsehen muss, bevor das Gebäude verrottet – und dann ist man auch selber schuld.

Aber man soll sich ja niemals abwärts orientieren, schauen wir doch lieber mal nach Budapest oder Wien, wo man solche Altbauwohnungen findet, die mehrere hundert Jahre alt sind. In der innerstädtischen Pfarrkirche in Budapest wurde 1046 bereits Bischof Gellért bestattet – und das Gebäude steht noch heute. Im Burgviertel findet man Wohngebäude aus dem 18ten Jahrhundert. Das Fuhrmannshaus in Wien ist über dreihundert Jahre alt, sieht schick aus und ist immer noch in Betrieb. Auch ein Blick nach New York zeigt z.B. die Saint Pauls Chapel (Ecke Broadway und Fulton Street), die 1764 gebaut wurde und damit das älteste durchgehend benutzte Gebäude in New York ist. Man muss nur ein bisschen im Internet suchen, um New Yorker Wohngebäude zu finden, die auch aus dem 18 Jahrhundert stammen und immer noch sowohl in Benutzung als auch in gutem Zustand sind.

Meiner Meinung nach sollten Sie sich keine Gedanken machen, dass Ihre Eigentumswohnung nach 100 Jahren das Ende ihrer Lebensdauer erreicht hätte. Es kommt natürlich auf den Einzelfall an. Das einzige, was Sie zu tun haben, ist als Eigentümergemeinschaft nicht wegsehen, sondern zupacken und handeln, sobald sich irgendwo Instandhaltungsbedarf zeigt.

Dann wird Ihre Eigentumswohnung vermutlich sogar Ihre Kinder überleben.

Ein sehr altes Wohngebäude in Budapest, Ungarn. Foto: Stephan Walochnik

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