Was ist eine WEG?

Foto: Stephan Walochnik

WEG heißt WohnungsEigentümerGemeinschaft. Auf dem Grundstück steht zwar nur ein Haus, aber jede Wohnung kann jemand anderem gehören. Mit der Teilungserklärung wurde das Gebäude notariell in Wohnungen „aufgeteilt“.

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bedeutet, dass die Eigentumswohnungen im gleichen Gebäude unterschiedlichen Personen gehören (können).

WEG ist eine Rechtsform, ähnlich einem Verein oder einer Aktiengesellschaft. Die Rechtsform ist nach dem Krieg entstanden (1951), um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Eigentümer sind Anteilseigner der WEG. Das Besondere am Wohnungseigentum: Die Rechtsform beinhaltet Elemente von prozentualem Miteigentum und von ausschließlichem Sondereigentum. Jeder Eigentümer besitzt:

  • ausschließliches, direktes Eigentum an seiner Wohnung sowie
  • einen ideellen, prozentualen Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum:

Der Inhalt Ihrer abgeschlossenen Wohnung gehört grundsätzlich Ihnen. Denken Sie z.B. an Küche, Tapeten, Fußboden, Wasserhähne.

Gemeinschaftseigentum:

Und schon wird es spannend, denn zum GE gehört viel mehr als Sie denken: Treppenhaus, Heizung und Dach leuchten vielen Leuten noch ein, aber auch die (Außen-) Fenster und Rollläden Ihrer Wohnung sind laut Gesetz zwangsläufig GE, weil sie das Erscheinungsbild des Gebäudes ausmachen. Es kommt noch schlimmer: Trotzdem können Sie verpflichtet sein, die Kosten von Reparaturen selbst zu tragen. Dazu später mehr. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam, jedes WEG-Mitglied besitzt einen prozentualen, ideellen Miteigentumsanteil (MEA).

Verbindung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum:

Jeder Sondereigentümer ist gleichzeitig zwangsläufig Anteilseigner am Gemeinschaftseigentum, weil der MEAim Grundbuch untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden ist.

Definition und Beispiele:

Definition Sondereigentum:Beispiel Sondereigentum:
In der Teilungserklärung ausdrücklich benannte und nach außen hin abgeschlossene Wohnräume (Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume
(Teileigentum) und
 
zu diesen Räumen gehörende Gebäudeteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch anderes Sondereigentum beeinträchtigt oder gemeinschaftliches Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden.
 
Seit der WEG-Reform 2020 können auch Teile des Grundstücks (z.B. Gärten) zum Sondereigentum einer Wohnung gehören.
„Die im Grundriss (Anlage 1 zur Teilungserklärung) mit Ziffer 4 bezeichneten Wohnräume im 1.OG links. (65,40 qm)…“, einschließlich

nichttragende Zwischenwände,

Innentüren, Heizkörper,

Decken-, Wand- und Fußbodenbelag,

Versorgungsleitungen ab dem Zwischenzähler bzw. ab der ersten Absperrmöglichkeit nach dem Abzweig vom Hauptstrang.

Der Garten einer Wohnung.
Definition Gemeinschaftseigentum:Beispiel Gemeinschaftseigentum:
Grundstück und

Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen,

die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch wenn sie sich im Sondereigentum befinden,

die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder

die nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.
o  Dach,
o  Treppenhaus,
o  Zentralheizung,
o  Gartenfläche,
o  Fassade,
o  (Außen-) Fenster,
o  (tragende) Wände,
o  Wohnungstüren,
o  Kellerflure,
o  Hausanschlussraum,
o  Hebeanlage,
o  Tiefgaragentor.

Im Artikel zur Teilungserklärung erfahren Sie mehr zur Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

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