Was ist eine WEG?

Foto: Stephan Walochnik

WEG heißt WohnungsEigentümerGemeinschaft. Auf dem Grundstück steht zwar EIN HAUS, aber jede Wohnung kann einer anderen Person gehören. Es gibt eine Teilungserklärung, d.h. das Gebäude wurde notariell in Wohnungen „aufgeteilt“.

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bedeutet, dass die Eigentumswohnungen im gleichen Gebäude jeweils einer anderen Person gehören.

WEG ist eine Rechtsform, ähnlich einem Verein oder einer Aktiengesellschaft. Die Rechtsform ist nach dem Krieg (1951) entstanden, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Eigentümer sind „Aktionäre“ der WEG. Die Rechtsform ist einzigartig: Sie beinhaltet Elemente von anteiligem Gemeinschaftseigentum und von ausschließlichem Sondereigentum. Jeder Eigentümer besitzt:

  • ausschließliches, direktes Eigentum an seiner Wohnung sowie
  • einen ideellen, prozentualen Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum:

Was „in der Wohnung drin“ ist, gehört dem Wohnungseigentümer. Denken Sie z.B. an Küche, Tapeten, Fußboden, Wasserhähne. Man nennt es Sondereigentum.

Gemeinschaftseigentum:

Das sogenannte Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam. Denken Sie z.B. an Treppenhaus, Außenfenster (!), Heizung, Garagentor und Dach. Anders als beim Sondereigentum besitzt jeder Eigentümer einen prozentualen, ideellen Miteigentumsanteil (MEA) am Gemeinschaftseigentum.

Verbindung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum:

Jeder Sondereigentümer ist gleichzeitig zwangsläufig Anteilseigner am Gemeinschaftseigentum. Wie das geht? Der MEA ist im Grundbuch untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden.

Definition und Beispiele:

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick:

Definition Sondereigentum:Beispiel Sondereigentum:
In der Teilungserklärung ausdrücklich benannte und nach außen hin abgeschlossene Wohnräume (Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume
(Teileigentum) und

zu diesen Räumen gehörende Gebäudeteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch anderes Sondereigentum beeinträchtigt oder gemeinschaftliches Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden
„Die im Grundriss (Anlage 1 zur Teilungserklärung) mit Ziffer 4 bezeichneten Wohnräume im 1.OG links. (65,40 qm)…“, einschließlich

nichttragende Zwischenwände,

Innentüren, Heizkörper,

Decken-, Wand- und Fußbodenbelag,

Versorgungsleitungen ab dem Zwischenzähler bzw. ab der ersten Absperrmöglichkeit nach dem Abzweig vom Hauptstrang.
Definition Gemeinschaftseigentum:Beispiel Gemeinschaftseigentum:
Grundstück und

Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen,

die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch wenn sie sich im Sondereigentum befinden,

die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder

die nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.
Dach,

Treppenhaus,

Zentralheizung,

Gartenfläche,

Fassade,

(Außen-) Fenster,

(tragende) Wände,

Wohnungstüren.

Im Artikel zur Teilungserklärung erfahren Sie mehr zur Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

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