WEG-Reform 2020: (Bauliche) Veränderungen am Gebäude

„Bauliche Veränderung“ – so nennt man es, wenn etwas am Erscheinungsbild oder am Wesen der Anlage umgestaltet wird. Dazu gehören große Änderungen wie der nachträgliche Einbau einer Klimaanlage, eines Aufzugs, aber auch kleiner Dinge wie einer Markise. Übrigens: Ein Anstrich der Fassade ist keine bauliche Veränderung, sondern Instandhaltung, weil nichts verändert wird!

Was ändert sich bei baulichen Veränderungen?

Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:

„Normale“ bauliche Veränderungen

1) Erforderliche Stimmenmehrheit:

Früher: Wenn nur ein Eigentümer mit „nein“ stimmt, scheitert die ganze Maßnahme.

Neu: Für die Entscheidung genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

2) Kostentragung:

Früher: Die Kosten der Maßnahme wurden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer aufgeteilt (, sofern der Beschluss denn zustande kam).

Neu:

• Grundsätzlich zahlen nur die Eigentümer, die mit „ja“ gestimmt haben.
• Der Gesetzgeber geht scheinbar von einer knappen Mehrheit aus, denn es gibt eine „Ausnahme“: Wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile mit „ja“ stimmen, dann zahlen alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile (also wie früher).

Neu: Der Beschluss ist anfechtbar, wenn

1. ein oder mehrere Eigentümer unbillig benachteiligt werden oder
2. die Anlage „grundlegend umgestaltet“ wird.

Privilegierte bauliche Veränderungen

Von nun an kann jeder Eigentümer verlangen, dass die WEG ihm gestattet, auf eigene Kosten eine „privilegierte bauliche Veränderung“ durchzuführen, darunter versteht man:

• Ladestationen (für E-Autos)
• Einbruchschutz
• Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität
• Maßnahmen zur Barrierefreiheit

Die Kosten trägt nur der Eigentümer, dem es gestattet wurde. Aber: Zu einem späteren Zeitpunkt können weitere Eigentümer verlangen, dass sie die geschaffene Infrastruktur mitbenutzen dürfen, wenn sie sich nachträglich an den Kosten beteiligen.

Beispiel:

Eigentümer 1 fordert die Erlaubnis, auf eigene Kosten eine E-Auto-Ladestation einbauen zu lassen. Natürlich reicht die Kapazität des Gebäudeanschlusses nicht, und es muss oben auf der Straße eine neue Trafostation installiert werden. Eigentümer 1 zahlt 20.000 EUR an die Stadtwerke für das Trafohäuschen.

Ein Jahr später möchte Eigentümer 2 auch eine Ladestation haben. Er darf von Eigentümer 1 verlangen, die Infrastruktur (= Trafohäuschen) mitzubenutzen und muss sich nachträglich an den Kosten beteiligen. Eigentümer 2 zahlt 10.000 EUR (also die Hälfte) an Eigentümer 1.

Zwei Jahre später möchte auch Eigentümer 3 eine Ladestation. Er darf von Eigentümer 1 und Eigentümer 2 verlangen, die Infrastruktur mitzubenutzen. Er muss sich dann ebenfalls am Trafohäuschen beteiligen, mit einem Drittel, also 6.666 EUR. Eigentümer 3 zahlt 3.333 EUR an Eigentümer 1 sowie 3.333 EUR an Eigentümer 2.