WEG-Reform 2020: WEG-Verwalter = Geschäftsführer einer Kapitalgesellschaft?

Nicht ganz, aber es geht jetzt eindeutig in diese Richtung. Man unterscheidet zwischen Außen- und Innenverhältnis.

Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:

Außenverhältnis: Der Verwalter kann die WEG uneingeschränkt vertreten. Diese Berechtigung kann nicht eingeschränkt werden.

Außenverhältnis bedeutet gegenüber Dritten, also wenn der Verwalter z.B. einen Handwerker beauftragt, die Heizung zu reparieren.

Innenverhältnis (= Haftung gegenüber den Eigentümern): Die WEG kann beschließen, was der Verwalter alleine entscheiden darf, ohne dass er sich ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig macht.

Innenverhältnis bedeutet, dass der Verwalter sich vor der Eigentümergemeinschaft rechtfertigen muss, dass er das Geld (Treuhandvermögen!) ausgegeben hat, um die Heizung reparieren zu lassen.

Bisher gab es einen gesetzlichen Aufgabenkatalog, also eine Liste im WoEigG, welches die Aufgaben eines WEG-Verwalters sind. Diesen Katalog gibt es nicht mehr.

Von nun an kanndie WEG die Aufgaben des Verwalters „per Beschluss erweitern oder einschränken“. Ich frage mich, wie man etwas erweitern kann, wenn es keinen gesetzlichen Katalog mehr gibt…

Von nun an gibt es jedenfalls Dinge, die derVerwalter alleine entscheiden darf:

  • Maßnahmen die „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind“,
  • Gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen (, weil die Hausgelder ja schon beschlossen sind).

Soweit klar. Außerdem darf der Verwalter alleine entscheiden über

  • Maßnahmen von „untergeordneter Bedeutung“, die
  • nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“.

Was das ist, hängt vom Einzelfall ab. Worauf kommt es an?

  • Die Größe der Anlage und
  • das Volumen des Wirtschaftsplans .

Beispiel:

Der Wirtschaftsplan einer WEG hat ein Volumen von 100.000 EUR. Wenn der Antrieb des Tiefgaragentors kaputt geht, darf der Verwalter auch ohne Beschluss die Reparatur im Gegenwert von 1.000 EUR beauftragen.

Ebenfalls neu ist, dass der Verwalter sich nach außen hin nicht mehr durch die Verwaltervollmacht legitimieren muss, sondern durch seinen Bestellungsbeschluss. … Ob das die Sache einfacher macht…?

Endlich, der Sachkundenachweis!

(Der Verwalter als Multitalent MIT Zulassungspflicht.) Ab 2022 (Übergangsfrist) können Eigentümer verlangen, dass der WEG-Verwalter bei seiner Bestellung einen Sachkundenachweis vorlegt, also bei der Verwalterwahl auf Eigentümerversammlung.

Eine Alternative zum Sachkundenachweis ist eine adäquate Ausbildung oder höherwertige Qualifikation. Im Moment (17.12.2020) gibt es den Sachkundenachweis noch gar nicht, weil die IHK die Prüfungen erst vorbereiten muss.

Nur diese Art der qualifizierten Verwalterbestellung entspricht ab 2022 noch „ordnungsgemäßer Verwaltung“. Was bedeutet dieser Begriff? Er wird so oft missverstanden. Ordnungsgemäße Verwaltung bedeutet, dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss anfechtbar ist, wenn ein Verwalter ohne Zertifizierung bestellt wird. Wenn die Eigentümergemeinschaft einverstanden ist, geht das natürlich trotzdem. Aber ein einfacher Mehrheitsbeschluss mit 50,01% ist eben anfechtbar.

Auch hier gibt es im neuen Gesetz Ausnahmen: Die Regelung greift nicht:

  • In Eigentümergemeinschaften mit weniger als neun Wohneinheiten (Vielleicht weiß der Gesetzgeber, dass sich ansonsten keiner mehr bewirbt?).
  • Wenn weniger als 33% der Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.

Jederzeitige Abberufung des Verwalters

1.) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (und er kann sein Amt jederzeit niederlegen, siehe Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 31.08 2015, 2-13 s 87/19).

2.) Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung/Niederlegung.

Moment, passiert das nicht gleichzeitig? Nein. Nach der herrschenden juristischen Meinung muss man das Verwalteramt (Bestellung / Abberufung) vom Verwaltervertrag trennen. Diese herrschende Meinung finden Sie jetzt auch im neuen WoEigG.

Das ist kein Problem, wenn man den Verwalter rechtzeitig zum Ende der Laufzeit kündigt und abberuft (Richtig gelesen, Sie müssen beides tun! Kündigung und Abberufung).

Bei fristlosem Rauswurf („Abberufung“) eines unfähigen Verwalters kann es also sein, dass Sie trotz fristloser Abberufung noch das Honorar laut Verwaltervertrag bezahlen müssen. Viele Verwalter nutzen das aus, und fordern trotz Abberufung (und Beendigung der Tätigkeit) noch die Vergütung laut Verwaltervertrag, weil sie z.B. Löhne und Gehälter bezahlen müssen. Ich persönlich halte das zwar für unangebracht, aber es ist üblich und die Rechtsprechung hat diese Praxis bestätigt. Nach neuem Recht ist die Zahlung des Verwalterhonorars auf maximal (!) sechs Monate nach der Abberufung beschränkt.

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