Seit der WEG-Reform im Dezember 2020 können Sie sich schneller vom ehemaligen Verwalter trennen. Die Grundlagen:
Nach der sog. „Trennungstheorie“ unterscheidet man Verwalterbestellung und Verwaltervertrag. Man ist erstens zum Verwalter bestellt, das ist die Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung (die Wahl zum „Amtsträger“, ein Bisschen wie die Bürgermeisterwahl – die ist immer auf Zeit, laut WoEigG maximal fünf Jahre), zweitens hat man ein Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft. Der Verwaltervertrag ist umfangreicher als der EV-Beschluss zur Bestellung. Darin steht, was man darf, welche Aufgaben man hat, wie man bezahlt wird etc.
Was passiert nun, wenn der Verwalter schläft und trödelt und einfach nicht ans Telefon geht – und sich die WEG konsequenterweise von ihm trennen möchte? Nun, bis zur WoEigG-Reform 2020 war das alles etwas unbefriedigend, weil die meisten Wohnungseigentümer dieses Spezialwissen nicht haben. Dann wurde eben beschlossen, den WEG-Verwalter abzuberufen, aber meistens hat man vergessen, gleichzeitig den Vertrag zu kündigen. Für große Verwalter war / ist das oft ein Problem, weil er ja Löhne und Gehälter zahlen muss, während gleichzeitig die Einnahmen ausfallen. Also hat man sich als Verwalter häufig darauf berufen, dass man zwar nicht mehr zum WEG-Verwalter gewählt war (wegen der Abberufung), aber der Vertrag trotzdem eine Laufzeit von xy Jahren hat. Obwohl schon jemand anders zum Verwalter bestellt war, floss das Geld an den ehemaligen Verwalter weiter, ohne dass er arbeiten musste. Ziemlich unschön. Trotzdem legal – schauen Sie mal die Rechtsprechung an.
Außerdem konnte vor der WEG-Reform die Abberufung des Verwalters auf einen sog. „wichtigen Grund“ beschränkt werden. Was bedeutet das? Stellen Sie sich mal vor, der Verwalter bringt zwar keine vernünftige Leistung, ist aber für fünf Jahre bestellt und schläft vor sich hin. Weil er nicht geraubt und geklaut hat, bleib er trotzdem Verwalter, weil man keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung hatte.
Ich kann nachvollziehen, dass viele Verwalter Rechtsstreit geführt haben, weil sie Löhne und Gehälter bezahlen müssen und die Kalkulation in manchen Verwalter-Kapitalgesellschaften sowieso ziemlich spitz gerechnet ist. Trotzdem unschön für die Eigentümer. Das hat auch der Gesetzgeber erkannt und in der WEG-Reform berücksichtigt.
§26 (3) WoEigG (neu) sagt: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“
Die WEG kann also jederzeit einen Beschluss auf der Eigentümerversammlung fassen, den Verwalter rauszuwerfen. Zwar braucht man hierfür trotzdem eine Eigentümerversammlung, aber der Verwalter muss den Tagesordnungspunkt aufnehmen (rechtlich gesehen müssen mindestens 25% der Eigentümer diesen TO-Punkt verlangen). Natürlich muss der Verwalter alle Formen und Fristen der Einladung einhalten. Dann wird ein einfacher Mehrheitsbeschluss gefasst und gut.
Jetzt kann sich der ehemalige Verwalter nur noch an dem Verwaltervertrag festkrallen, weil der nämlich eine Kündigungsfrist haben kann (die Abberufung ist ja JEDERZEIT möglich). Abe das neue WoEigG sagt, dass der Verwaltervertrag eben maximal sechs Monate weiterläuft, nachdem der Verwalter abberufen wurde.