Im Normalfall sind Eigentumswohnungen kreditfinanziert. Die häufigste Form der Immobilienfinanzierung sind grundpfandrechtlich besicherte Darlehen von Banken und Versicherungen. Vereinfacht gesagt: Die Bank steht mit im Grundbuch, in Abteilung III.
Der Kreditbetrag ist oft viel höher als Ihr Jahreseinkommen. Die grundpfandrechtliche Besicherung ermöglicht es Ihnen, viel mehr Geld zu investieren, als Sie besitzen. Das nennt man Hebeleffekt. Wegen der langen Lebensdauer und hohen Kapitalbindung finanziert man Eigentumswohnungen meistens sehr langfristig. Der Betrag ist oftmals erst nach 30 bis 40 Jahren zurückgezahlt – das ist ein ganzes Erwerbsleben lang.
Zwar ist der Immobilienkredit auf 30 bis 40 Jahre ausgelegt, aber die Zinsbindung ist meistens viel kürzer. Was bedeutet Zinsbindung? Die Bank sagt Ihnen den Kreditzins für einen bestimmten Zeitraum fest zu, danach kann er sich ändern. Bis dahin bleibt Ihre monatliche Rate, bestehend aus Zins und Tilgung, gleich. Erst danach muss man mit der Bank neu verhandeln. Wobei der Begriff „verhandeln“ etwas irreführend ist, da die neuen Konditionen mehr vom aktuellen Zinsmarkt und weniger von der Bank abhängen. Üblicherweise schreibt man den Zins für fünf oder zehn Jahre fest, seltener auch für 15 oder 20 Jahre.
Zum Beispiel leihen Sie sich von der Bank 300.000 EUR mit 3,2% Zinsen. Das entspricht einer monatlichen Zinsbelastung von 800 EUR (zzgl. Tilgung). Sie einigen sich auf eine Zinsbindung von zehn Jahren. Was danach kommt, weiß der Geier. Wenn am Ende dieser Periode der Zins bei 5% steht, liegt die monatliche Zinsbelastung bei 1.250 EUR (zzgl. Tilgung). Dieses Beispiel vernachlässigt allerdings, dass aufgrund der monatlichen Tilgungen die Restschuld in zehn Jahren deutlich niedriger sein wird – und dass die Zinsbelastung jeden Monat durch den Tilgungsanteil ebenfalls ein wenig sinkt.
Jedoch zeigt das Beispiel sehr gut, dass ein Zinsanstieg von nur 1,8% die Rate um 450 EUR ansteigen lassen kann. Je größer die Kreditsumme, desto höher das Zinsänderungsrisiko. Obwohl es so gefährlich sein kann, sind zehnjährige Zinsbindungen sehr weit verbreitet – vom Investor bist zum Häuslebauer. Zinsbindungen bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits sind kaum verbreitet.
Die Wirkung des Hebeleffekts ist enorm: Mit Ablauf der Zinsbindung können die monatlichen Kosten sprunghaft steigen – selbst bei relativ geringen Zinserhöhungen. Anders als Aktien können Sie Ihre Eigentumswohnung nicht innerhalb eines Tages verkaufen. Selbst wenn Sie schnell einen Käufer finden, dauert allein die Abwicklung eine gewisse Zeit, weil so viele Akteure im Spiel sind (z.B. Bank, Grundbuchamt, Käufer, Notar). Wenn Sie nicht aufpassen, geraten Sie in erhebliche Zahlungsschwierigkeiten. Daher sollten Sie das Datum des Endes der Zinsbindung immer im Blick haben.
Es geht aber auch andersrum: Wenn der Zins aus dem o.g. Beispiel von 3,2 auf 2,1% gefallen wäre, läge die Zinsbelastung anstatt bei 800 EUR nur noch bei 525 EUR im Monat (zzgl. Tilgung) – unter den oben beschriebenen vereinfachten Annahmen.
