Woran Lohnt sich das? Teil 4: Die Betriebskosten

Die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter erhalten, sind ein durchlaufender Posten. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sind diese im monatlichen „Hausgeld“ (oder „Wohngeld“) enthalten, das Sie an die WEG überweisen. Dazu gleich mehr.

Betriebskosten können Sie an den Mieter weitergeben. Darunter versteht man Kosten, die durch den laufenden Betrieb eines Gebäudes entstehen, z.B. Niederschlagswasser, Versicherungsprämien, Hausmeister oder die Wartung des Aufzugs, ebenso die Grundsteuer, um nur einige zu nennen. Es gibt viele weitere Betriebskostenarten. Welche Kosten Sie an den Mieter weitergeben dürfen, ist in der sog. BetrkVO (Betriebskostenverordnung) geregelt.

Reparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen sind jedoch keine Betriebskosten, ebenso wenig Verwaltungskosten, die Rücklage oder Kontoführungsgebühren. Ungeachtet der BetrKV, die eine gesetzliche Obergrenze darstellt, gelten die Regelungen des Mietvertrags. Wenn dort Befreiungen des Mieters oder Ausschlüsse bestimmter Betriebskosten ausgehandelt wurden, müssen Sie sich daran halten.

Betriebskosten sind zwar ein durchlaufender Posten, da Sie sie weitergeben können. Jedoch sind sie für Ihre Kalkulation wichtig, wenn der Mieter sie aus irgendwelchen Gründen nicht zahlt. Das gilt vor allem bei Leerstand. Wie auch bei der Kaltmiete müssen Sie sich überlegen, mit wie viel Leerstand Sie kalkulieren.

Sie finden die Höhe der früheren Betriebskosten in den alten WEG-Abrechnungen. Die sehen zwar bei jeder Hausverwaltung etwas anders aus, aber meistens sind sie als „[auf den Mieter] umlagefähige Kosten“ gekennzeichnet. Daneben gibt es noch die „Grundsteuer B“, die nicht über die WEG abgerechnet, sondern von Ihrem privaten Konto abgebucht wird. Auch diese kann auf den Mieter umgelegt werden.

Vorsicht Falle! Zwar muss der Mieter grundsätzlich alle Betriebskosten tragen. Jedoch können extrem hohe Kosten zu Diskussionen führen oder neue Mietinteressenten abschrecken. Hohe Betriebskosten können z.B. durch aufwändige Gebäudetechnik verursacht werden – oder durch hohe Heizkosten bei schlecht gedämmten Gebäuden. Das kann dazu führen, dass der Mieter den Mietvertrag gar nicht erst unterschreibt, siehe Artikel „Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein“.

Denken Sie auch daran: Sie müssen innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode (meist 31.12.) die Betriebskostenabrechnung vorlegen. Halten Sie diese Frist nicht ein, verlieren Sie den Anspruch auf die Nachzahlung des Mieters, während Sie ihm ein Guthaben dennoch auszahlen müssen.