Wenn Sie die Wohnung während der Darlehenslaufzeit wieder verkaufen möchten, muss auch der Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden. Meistens steht der Bank vertraglich eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Sie soll den Schaden durch entgangene Zinsen bis zum Ende der Zinsbindungsfrist ersetzen.
Zinsbindung? Das bedeutet, für wie lange die Höhe der Darlehenszinsen verbindlich zwischen Kreditnehmer und Bank vereinbart wurde. Wenn man beispielsweise von einem 2%igen Zins mit 10-jähriger Zinsbindung spricht, dann haben Bank und Kreditnehmer einen Kreditvertrag, dessen 2%iger Zins während der nächsten 10 Jahre weder steigt noch fällt.
Neben Immobilienfinanzierungen mit fester Zinsbindung gibt es noch Darlehen mit variabler (bzw. monatlicher) Zinsbindung. Bei einem Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung fixieren Sie den Zins vertraglich auf 10 Jahre, bei einem variabel verzinsten Darlehen wird der Zins bei jeder monatlichen Rate neu ermittelt.
Mit der Entscheidung für eine langfristige Zinsbindung tauschen Sie Sicherheit gegen Flexibilität – aber auch gegen die Möglichkeit, Geld zu sparen.
Die Zinsbindung ist i.d.R. deutlich kürzer als die geplante Darlehenslaufzeit. Nach deren Ablauf können Sie bei einer anderen Bank ein Anschlussdarlehen aufnehmen oder den Kredit vorzeitig zurückbezahlen. Aber so viel Geld hat man meistens nicht.
Die Darlehenssumme ist in der Regel nicht nach zehn Jahren abbezahlt. Aber der Zins muss dann neu verhandelt werden. Für die meisten Menschen ist langfristige Planbarkeit etwas sehr wichtiges. Sie bekommen von Ihrem Arbeitgeber schließlich auch Monat für Monat das gleiche Gehalt, da passt es doch gut, dass Sie auch der Bank monatlich das gleiche Geld bezahlen.
Jedenfalls wird es einen Zeitpunkt geben, wo Sie die Rate neu verhandeln müssen – wenn auch erst in 10 Jahren. Die Höhe des Zinses wird sich am dann geltenden Zinsniveau orientieren. Und das kann durchaus schwanken: Als ich 2007 meine erste Wohnung gekauft habe, war ein Zinssatz von 5% üblich. Natürlich gab es auch Banken, die für 4,75% oder für 4,5% Kredite vergeben haben, aber eben nicht zu 2%. Heute (2021) ist eher ein Zinssatz von 1% üblich.
Mit dem Abschluss eines Annuitätendarlehens mit langfristiger Zinsbindung versprechen Banken Planungssicherheit über viele Jahre. Oft wird den Kunden empfohlen, sich den historisch niedrigen Zinssatz zu sichern. Allerdings ist der Zins schon seit Beginn meiner Bankausbildung (2004) „noch nie so günstig wie heute“. Vor allem angesichts eines negativen Leitzinses ist es aber durchaus richtig, dass Zinsen auch wieder steigen können.
Was die langfristige Zinsbindung angeht, müssen Sie nur verstehen,
dass es Zins- und Planungssicherheit nicht geschenkt gibt.
Der Preis für die langfristige Zinssicherheit ist ein teurerer Zins, der über dem variablen Zinssatz liegt. Langfristige Zinsbindungen schützen Sie vor dem Zinsänderungsrisiko, weshalb die Bank von Ihnen einen Aufpreis verlangen wird.
Die langfristige Zinssicherheit „erkaufen“ Sie mit Einbußen bei der Tilgungsflexibilität. Sie müssen sich hier und heute für eine Darlehenshöhe entscheiden. Eine vorzeitige Rückzahlung ist während der Zinsbindung meistens nicht möglich, ohne der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen zahlen zu müssen. Diese kann sich auf mehrere tausend Euro summieren.
Wenn die Kreditzinsen steigen, ist eine langfristige Zinsbindung Ihr Vorteil – aber nicht bei fallenden Kreditzinsen.
Und was ist, wenn die Zinsen weiter fallen?
„Unter null“ ist ja zur neuen Normalität geworden, auch wenn das nie jemand geglaubt hätte. Und so wird klar, dass Sie nicht nur Risiken eingehen, wenn Sie auf eine langfristige Zinsfestschreibung verzichten. Als Inhaber eines variabel verzinslichen Darlehens können Sie jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe leisten und profitieren bei sinkenden Zinsen von einer höheren Tilgung (die Rate bleibt ja gleich!). Das ist die andere Seite der Medaille.
Außerdem haben Sie bei variabler Verzinsung einen gewissen Zinspuffer nach oben, denn variable Zinssätze liegen in der Regel (deutlich) unterhalb vom 10-Jahres-Zins. Wenn wir nur mal annehmen, die Differenz würde 0,5% betragen, dann fließt dieser Betrag bei gleicher Rate zusätzlich in Ihre Tilgung ein!
Übrigens: Sie können dem Zinsänderungsrisiko auch dadurch begegnen, dass Sie nicht einen Kredit, sondern mehrere kleine Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit aufnehmen.