„Verlustverrechnung“ – ein komplizierter Begriff aus dem Steuerrecht. Er bedeutet: Wenn Sie mit der Vermietung Verluste machen, können Sie diese mit anderen Einkünften verrechnen, um z.B. weniger Steuern auf Ihr Angestelltengehalt oder auf Ihre Selbständigkeit zu bezahlen. Weil steuerlich – von Ausnahmen abgesehen – alle Einkünfte in einen Topf geworfen werden, zahlen Sie insgesamt weniger Steuern, wenn Sie mit der Vermietung ein Minus machen.
Wichtig ist aber, dass sich eine Investition immer auch ohne die Steuerwirkung lohnen muss. Die steuerliche Erleichterung muss immer als Bonus gesehen werden, und niemals als Grund, um eine Investition zu tätigen. Sonst verkalkuliert man sich und gerät in Teufels Küche – spätestens wenn die anderen Einnahmen mal geringer ausfallen sollten.
Um Steuern zu sparen, müssen die Mieteinkünfte – rechnerisch nach Steuerrecht – einen Verlust erzeugen, d.h. die Einkünfte müssen negativ sein. Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ (§21 EStG) ist eine Überschusseinkunftsart. Das bedeutet, dass – von Abschreibungen und der Kilometerpauschale abgesehen – nur echte Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden können.
Es gibt ein paar Möglichkeiten, die Steuerlast legal zu senken. Mit Abschreibungen kann man steuerlich viel bewegen. Abschreibung bedeutet Werteverzehr, d.h. die Annahme, dass ein Gebäude nach 50 Jahren abgenutzt ist, und dies auch in der Steuererklärung so aufgenommen wird. In Prozent bedeutet das, dass Sie 50 Jahre lang 2% des Kaufpreises (nur Gebäudeanteil!) in der Steuererklärung angeben können (50 x 2% = 100%). Wenn Ihnen ein zertifizierter Gutachter bescheinigt, dass die Restnutzungsdauer nur 25 Jahre statt 50 beträgt, und Sie dies dem Finanzamt gegenüber glaubhabt machen, können Sie 25 Jahre lang 4% abschreiben (25 Jahre x 4% = 100%). Das macht steuerlich einen großen Unterschied aus.
Wichtig ist, dass die Abschreibung irgendwann vorbei ist. Wie sieht Ihre steuerliche Situation dann aus, wenn z.B. in 25 Jahren die Abschreibung verbraucht ist? Vielleicht sind Sie bis dahin in Rente und haben sowieso niedrigere Einkünfte und einen geringeren Steuersatz. Dann ist ja alles gut. Denken Sie nur daran, dass eine Änderung in der Abschreibung dazu führt, dass sich die Steuerpflicht über die Jahre anders verteilt.
Sie können Ihre Steuerpflicht auch damit senken, dass Sie in Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen investieren. Dennoch haben Sie dann auch weniger Geld im Geldbeutel, weil Sie es (für sinnvolle Zwecke) ausgegeben haben. Wenn Sie dem Spitzensteuersatz unterliegen, zahlen Sie 45% Einkommensteuer (plus Soli) auf Ihre Einkünfte. Selbst dann müssen Sie also 100 EUR ausgeben, um 45 EUR über die Steuererklärung erstattet zu bekommen.
Es ist sinnvoll, sich steuerlich beraten zu lassen, und möglichst alle legalen Wege auszuschöpfen, die Steuerlast zu senken. Vor allem Privatanleger lassen sich häufig so richtig „anheizen“, wenn man nur das Wort „Steuerersparnis“ in den Mund nimmt. Vorsicht gilt bei fragwürdigen Finanzprodukten oder denkmalgeschützten Schrottimmobilien.
Die wichtigste Regel ist, dass die Investition sich auch unabhängig von der Steuer lohnen muss.