Nachdem Sie die Mieterabrechnung für ein laufendes Mietverhältnis beherrschen, gibt es nun eine Kündigung und einen unterjährigen Mieterwechsel. Wie rechnen Sie aus, welcher Mieter welchen Anteil der Nebenkosten bezahlen muss?
Keine unlösbare Katastrophe, sondern eine sehr einfache Umrechnung im Dreisatz, die Sie mit jedem handelsüblichen Excel-Arbeitsblatt oder Taschenrechner hinbekommen.
Beispiel:
Ich unterstelle, dass Sie die Kosten zeitanteilig umrechnen (d.h. einfacher Dreisatz nach Tagen). Im unten abgebildeten Beispiel erkennen Sie, dass ich zusätzlich für die Kostenart „Allgemeinstrom“ den Umlageschlüssel „Personen“ eingebaut habe, um die Umrechnung auch für diesen Fälle zu erklären.
Im Beispiel erfolgte der Mieterwechsel nahtlos zum 01.07.2019, d.h. der frühere Mieter lebte 182 Tage (49,863% der Zeit) in der Wohnung, der neue Mieter 183 Tage (50,137% der Zeit). Zusammen 365 Tage und 100%.
- Kosten, die nach Miteigentumsanteil (MEA) abgerechnet werden, rechnen Sie proportional um, also geteilt durch 365 Tage mal 182 (bzw. 183). Einfacher Dreisatz. Thema erledigt.
- Die Heizkosten werden ohnehin durch einen externen Dienstleister nach Verbrauch berechnet. Wenn Sie der Hausverwaltung rechtzeitig Bescheid gegeben haben, ist die Heizkosten-Abrechnung bereits auf den alten und neuen Mieter aufgeteilt.
- Für Kosten, die nach Personen verteilt werden (im Beispiel „Allgemeinstrom“), sollten Sie sich eine „Personen mal Tage“-Liste machen (Excel-Vorlage gerne auf Anfrage – oder schnell selbst machen):
- Wie viele Personen x Tage (PxT) entfallen im Gesamtjahr auf Ihre Wohnung?
- Im Beispiel besitzen Sie Wohnung Nr. 2:
- 2 Personen vom 01.01. bis 01.07.
= 182 Tage x 2 Personen = 364 PxT
- und 1 Person vom 02.07. bis 31.12.
= 183 Tage x 1 Person = 183 PxT
- in Summe 364 + 183 = 547 PxT.
- 2 Personen vom 01.01. bis 01.07.
- Wie viele PxT entfallen auf den alten Mieter? (Im Beispiel: 364 PxT)
- Wie viele PxT entfallen auf den neuen Mieter? (Im Beispiel: 183 PxT)
- Der Rest ist einfache Mathematik, nämlich: Gesamtkosten geteilt durch 547 x 364 (bzw. 183).
- Im Beispiel besitzen Sie Wohnung Nr. 2:
Eine Kostenaufteilung nach Personenanzahl ist mir neu. Üblicherweise werden die Kosten doch pro Wohneinheit z. B. gemäß Teilungserklärung auf die Wohnungen umgelegt. Oder gilt das, wenn in einer Wohnung mehrere Personen mit mehr als einem Mietvertrag wohnen?
Sehr geehrter Herr Stern,
es kommt ganz darauf an. Zunächst muss man die beiden Rechtssphären differenzieren: 1) WEG und 2) Mietvertrag. Und da haben Sie völlig recht: Der Gesetzgeber gibt bestimmte Umlageschlüssel vor, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Das bedeutet: 1) In der WEG gilt immer der Umlageschlüssel „Miteigentumsanteil“, wenn die Teilungserklärung (oder ein Beschluss) nichts anderes vorgibt. 2) In Mietverhältnissen gilt immer der Umlageschlüssel „Quadratmeter“, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Das bedeutet übrigens auch, dass die Umlageschlüssel in der WEG und im Mietvertrag abweichen können.
Nach den gesetzlichen Vorgaben haben Sie grundsätzlich mit den o.g. Personenzahlen nichts am Hut.
Trotzdem kenne ich viele Teilungserklärungen, in denen z.B. steht, dass Müllkosten oder Frischwasser nach Personen umgelegt werden. Wenn dann auch noch im Mietvertrag steht, dass die Umlageschlüssel der WEG für den Mieter gelten sollen, haben Sie den Fall, dass Sie nach Personenzahlen umrechnen müssen.
In diesem Beispiel hier geht es um den Mieterwechsel während des Jahres, d.h. es gibt tatsächlich zwei Mietverträge, und vielleicht auch unterschiedliche Personenzahlen (z.B. Familie mit Kind bis Mai/ alleinstehende Person ab Juni).
Hallo Herr Walochnik,
vielen Dank für Ihren Blog. Ich konnte mich sehr gut informieren.
Es wäre nett, wenn Sie mir, wie oben angesprochen, die Excel – Datei für das Beispiel Mieterwechsel zur Verfügung stellen würden.
Danke im voraus
Gruß Ralf S.
Hallo Herr S.,
gerne, ich habe Ihnen die Datei gerade per Email geschickt.
Herzliche Grüße
Stephan Walochnik
Könnten Sie mir die Datei und die allgemeine Exceldatei freundlicherweise zusenden? Danke 🙂
Sehr geehrter Herr G.,
gerne stelle ich Ihnen die Excel-Dateien für die Mieterabrechnung zur Verfügung. Ich habe Ihnen dazu eine separate Mail geschickt. Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.
Guten Tag,
sehr hilfreich, könnten Sie mir Ihre super Vorlage bitte einmal zukommen lassen? Vielen Dank im Voraus
Viele Grüße Lukas Ostwald
Hallo Frau O., gerne habe ich Ihnen die Datei gerade per Email geschickt.
Hallo Herr O., ich habe Ihnen die datei gerade per Email zugesendet.
Hallo Herr Stern,
könnten Sie mir die Datei und die allgemeine Exceldatei freundlicherweise zusenden? Danke
Hallo Herr Jannis,
Gerne, ich habe Ihnen die Datei gerade per Mail geschickt.
Viele Grüße
Stephan Walochnik
Link zum Buch: http://www.Meine-Eigentumswohnung.de