StephanWalochnik - Die Eigentumswohnung

Die optimale Höhe der Rücklage?

Die Rücklage sollte ein Puffer für Unvorhergesehenes sein, und sich daher an zukünftigem Instandhaltungsbedarf orientieren – aber wie hoch ist dieser? Mangels Alternative verwendet man oftmals Durchschnittswerte pro qm. Diese werden dann anhand der Fläche hochgerechnet, um die jährliche Beitragspflicht zur Erhaltungsrücklage auszurechnen.

Einen der populärsten Durchschnittswerte finden Sie in der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung). Dabei ist ihr Inhalt nicht einmal besonders überzeugend – und schon gar nicht für WEGs gedacht. Als gesetzliche Grundlage für den sozialen Wohnungsbau differenziert sie drei Altersklassen von Gebäuden: Jünger als 22 Jahre, 22 bis 32 Jahre und ältere Gebäude. Für diese werden dann Instandhaltungskosten in Höhe von 7,10 EUR, 9 EUR bzw. 11,50 EUR pro qm und Jahr angesetzt. Kaum berücksichtigt wird, über welche (hochwertige) Gebäudetechnik ein Haus verfügt. Der Gebäudetyp E hat vielleicht eine Heizung und eine RWA-Anlage, während andere Neubauten von Aufzug bis Sprinkleranlage in der Tiefgarage allerlei kostenintensive Technik bergen. Klar, denn die Verordnung bezieht sich ja auf den sozialen Wohnungsbau und nicht auf Eigentümergemeinschaften oder moderne Technik. Zudem stammt das Werk aus dem Jahr 1957 und wurde 1990 neu gefasst, als u.a. Sprinklertechnik und Brandmeldezentralen für Tiefgaragen noch nicht so verbreitet waren wie im heutigen Neubau. Von moderner Gebäudetechnik ganz zu schweigen.

Aber die II. BV enthält eben als einzige Verordnung weit und breit einen Paragraphen zu Instandhaltungskosten, die in §28 genannt werden – wenn auch kaum differenziert und nur als grober Durchschnittswert angegeben. Daher verwendet man sie. Die Werte dort haben sich zwar seit mindestens 15 Jahren nicht mehr geändert, obwohl Inflation und Baukosten ständig steigen. Zudem sind sie ja auch gar nicht für den Ansatz im Wirtschaftsplan einer Eigentümergemeinschaft gedacht. Aber man verwendet sie einfach, weil es kaum Alternativen gibt.

Eigentlich müsste man Instandhaltungskosten ja für jedes Gebäude individuell ausrechnen, weil sie so stark vom Einzelfall abhängig sind: Alter und Zustand des Gebäudes, vorhandene Gebäudetechnik, absehbare Erneuerungsinvestitionen, Modernisierungsmaßnahmen uvm. Solche Faktoren müssten eigentlich viel öfter berücksichtigt werden. Aber wieso macht das dann niemand?

Das Problem ist nicht, dass bisher niemand eine bessere Idee gehabt hätte. Aber jede Immobilie umfasst so viele verschiedene Gewerke, die irgendwann mal instandgehalten oder -gesetzt werden müssen. Sie müssten für Heizung, Dach, Abwasserleitungen, RWA-Anlage, Fenster, Aufzug, Tiefgaragentor usw. alle möglichen Parameter abschätzen, z.B. die Verarbeitungsqualität, Haltbarkeit und Restnutzungsdauer. Wie ist es mit zukünftigen Sanierungskosten? Vielleicht könnte man ja einen Sachverständigen bei der Bewertung um Hilfe bitten. Aber für Dach, Heizung und Tiefgaragentor brauchen Sie andere Fachleute. Und die kommen nicht umsonst. Am Ende der ganzen zeit- und kostenintensiven Besichtigungen sind Sie nicht unbedingt schlauer als vorher. Wenn Sie Lebensdauer und Folgekosten jedes Bauteils einzeln (und inflationsbereinigt!) hochrechnen, würde das eine unvorstellbare Rechnerei mit sich bringen, der man kaum gewachsen wäre. Selbst einen teuren, externen Sachverständigen würden Sie lange damit beschäftigen.

Davon abgesehen hilft es nicht, den Austausch des Heizkessels in 4,3 Jahren vorauszusagen (Zu welchem Preis? Wie ist der aktuelle Stand der „Habeck-Gesetze“ im Juni 2028? Oder im September 2029?). Entweder geht Ihre Heizung kaputt oder hält noch einige Jahre. Vielleicht muss in acht Jahren mal der Brenner ausgetauscht werden, oder doch nur das Gebläse? Was kostet die Platine der Heizungssteuerung in sechs Jahren? Und wenn man die Lebensdauer Ihres Balkons mit 21,7 Jahren prognostizieren würde, wie sind dann die Folgekosten? Komplette Sanierung? Kann man die Fliesen dann noch nachbestellen oder muss man sie auch mit tauschen? Gibt es im Jahr 2033 noch den Fachkräftemangel und wie haben sich die Baukosten bis dahin entwickelt? Werden sich in den nächsten zehn Jahren Holz- und Zementpreise ähnlich entwickeln wie bisher? Sie sehen schon – hier kann man sich schnell verrücktrechnen. In vielen zahlenverliebten Lehrbüchern steht, dass man nur genug Daten erheben muss, um treffende Prognosen abzugeben. Aber Durchschnitte und statistische Vergangenheitsdaten sind nun einmal mit Vorsicht zu genießen. Wer Lehrbücher schreibt, kümmert sich selten um die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum.

Wenn man darüber nachdenkt, ist es gerechtfertigt, sich dann eben doch an einfachen Formeln zu orientieren, sofern man ein bisschen differenziert vorgeht. Was also tun?

Zweck der Rücklage ist es, einen Puffer zu bieten, um die Eigentümer vor plötzlichen, größeren finanziellen Belastungen zu schützen. Anstatt sich einen Leistungswettbewerb im Hellsehen zu liefern, muss der Verwalter Sie als Wohnungseigentümer vor finanziellen Katastrophen bewahren.

Der Verwalter kann nämlich ganz schnell in den eigenen Unterlagen nachsehen, wie viel Geld in den letzten Jahren für Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurde, und daraus einen (z.B. gewichteten) Durchschnitt berechnen – oder diese Kosten mit einem bestimmten Prozentsatz hochrechnen. Er kann sich an Ihrem Gebäude orientieren – oder an vergleichbaren Gebäuden aus seinem Bestand. Gab es in der Vergangenheit größere Schwankungen? Dann sollte man niedrige Werte bei der Durchschnittsbildung rauslassen und hohe Ausgaben stärker einberechnen. Sie wollen ja vor größeren Sonderumlagen geschützt sein. Wenn man die Werte hat, könnte man sie z.B. mit denen aus der II.BV vergleichen – oder mit anderen Formeln. Weil Sie ja vorsichtig rechnen wollen, verwenden Sie den höheren Wert von beidem, um eine angemessene Beitragspflicht zu berechnen.

Das Ansparen einer Rücklage soll größere Sprünge im Laufe der Zeit ausgleichen. Deswegen spielt nicht nur die jährliche Beitragspflicht eine Rolle – wichtig sind auch die bereits angesparten Mittel. Wenn die jährliche Beitragspflicht niedrig und die Kasse fast leer ist, sollte die WEG schnellstens deutlich höhere Sparraten beschließen. Wenn die Kasse aber schon sehr voll ist, obwohl in den letzten Jahren kaum Instandhaltungen aufgetreten sind, kann man die Beitragspflicht reduzieren – oder zumindest nicht weiter erhöhen, um die Eigentümer zu entlasten.

Schließen Sie niemals die Haustüre ab!

Oft sieht man in Mehrfamilienhäusern im Eingangsbereich Schilder wie „Türe bitte ab 22 Uhr abschließen“.

Wer als Verwalter derartige Schilder duldet oder auch nur darüber hinwegsieht, kommt in Teufels Küche, wenn etwas passiert. Und diese Gefahr wird wirklich unterschätzt.

Stellen Sie sich vor, der Notarzt steht nachts vor der Türe. Die Türe ist abgeschlossen. Jemand aus der 2ten Etage braucht akut Hilfe. Er betätigt zwar den Türöffner – weiter kommt er nicht – aber es tut sich nichts, weil die Türe abgeschlossen ist.

Die anderen, meist alten Anwohner im Haus öffnen auch nicht die Türe, weil sie nachts aus Angst nicht mal an die Gegensprechanlage gehen. Und der Hilferufende kann nicht die Treppen benutzen. Andere Anwohner reagieren nicht, schlafen oder sind nicht zu Hause.

Es gibt zwei Möglichkeiten:

Erstens: Die Feuerwehr kommt und die zertrümmert die Haustüre.
Zweitens: Der Hilferufende stirbt, weil der Notarzt nicht rechtzeitig zu ihm gelangt.

In beiden Fällen können sich Anwohner und Hausverwalter am nächsten Morgen mit der Schuldfrage auseinandersetzen und nichts ist mehr wie vorher. Im Optimalfall ist nur die 3.000-EUR-Haustüre ruiniert und bietet nun ein offenes Einfallstor für jeden Einbrecher. Der Hausverwalter wird seiner Haftpflicht-Versicherung kaum erklären können, wieso er nicht gegen das Abschließen-Gebot vorgegangen ist. Und vielleicht bekommt die Gebäudeversicherung auch raus, wer die Türe abgeschlossen hat.

Und im schlimmsten Fall ist jemand tot, weil der Notarzt nicht reinkam.

Ich möchte in beiden Fällen nicht Verwalter, geschweige denn in der Nähe sein.

Sind Sie der Meinung, Sie vermeiden Einbrüche, indem Sie Fluchtwege versperren?

Jedes Haus hat oft dutzende weitere Sicherheitslücken, nicht nur die Haustüre.

Das Gebot, dass jedes Gebäude zumindest über einen gut passierbaren ersten Rettungsweg verfügen muss, darf nicht leer laufen. Die Passierbarkeit wird durch eine Tür, die sich von innen nur durch ein besonderes Hilfsmittel (Schlüssel) öffnen lässt, aber erheblich beeinträchtigt. Besondere Gefahren drohen, wenn sich viele Menschen im Gebäude aufhalten. die über keinen Schlüssel verfügen.

In Panik zum Ausgang laufende Menschenmassen können dann auch einem Schlüsselinhaber den Weg verstellen. Wenn es brennt, sind die Leute in Panik. Sie merken erst unten, dass die Türe zu ist und dass ihr Schlüssel noch oben ist. Schnell überschätzt man seine Kräfte: Wieder nach oben rennen? Viel zu gefährlich! Ich bin stark, ich trete die Türe ein. Von wegen. Erst jetzt merkt man, wie sicher die Türe wirklich ist.

Fisch oder Fleisch? (Hausverwalter oder Architekt?)

In Anfragen potentieller Neukunden lese ich manchmal folgendes:

„Eine Dachsanierung steht an. Ein Angebot wurde bereits eingeholt“
„Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen sind geplant“
„Die Wohnungseigentümergemeinschaft plant den Einbau energiesparender Fenster und einer neuen Heizung. Die Maßnahmen sollten vom neuen Verwalter begleitet und abgenommen werden und binnen 6 Monaten abgeschlossen sein.“

Obwohl ich auf derartige Anfragen nicht antworte, scheinen sie durchaus ernst gemeint zu sein. Es sind Textschnipsel von echten Anfragen, die ich in den letzten Jahren gesammelt habe.

Bei Neukunden ist sowieso genug zu tun.

Dass ein Verwalter an Neukunden im ersten Jahr Geld verdient, dürfte ausgesprochen selten vorkommen, denn für den Verwalter gibt es genug zu tun. Unter der Überschrift „Datenübernahme und Einpflegen ins System“ verbirgt sich weit mehr, als man sich vorstellt. Zuerst muss er die ganzen Daten aus den Unterlagen des Vorverwalters übernehmen. Und die sind ja selten digital, mit anderen Worten – sie müssen von Hand abgetippt werden, und am besten werden die wichtigsten Unterlagen gescannt. Also ganz viel zu tun, was meistens sehr viel Mühe macht. Es geht um Stammdaten, Buchhaltung, bestehende Verträge, Versorger, Ämter (natürlich müssen die alle angeschrieben werden). Dann noch Eröffnung oder Wechsel des WEG-Kontos und selbstverständlich muss man die neuen Kunden kennen lernen – also alle Eigentümer und deren Wünsche und Vorstellungen. Nur so kann man eine WEG entsprechend den Wünschen der Eigentümer verwalten.

Und dann bringen die Neukunden noch einen Rucksack voll mit außerplanmäßigen Großprojekten mit?

Scheinbar glauben viele Eigentümer, dass WEG-Verwalter für 50 EUR Stundenlohn eine Berufsqualifikation besitzen, die einem Architekten gleichgeordnet ist.

Das ist nicht nur kurzsichtig, sondern sehr gefährlich.

Warum soll der Verwalter das machen? Ein WEG-Verwalter sitzt in erster Linie am Schreibtisch. Er kümmert sich um Konten, Abrechnung, Aufträge, organisiert und kommuniziert. Sein Job ist es, auf alle Belange Ihres Hauses aufzupassen – und Sie ständig auf dem Laufenden zu halten. Aber er hat weder Architekturstudium noch Baustellenerfahrung.

Hausverwalter oder Architekt?

Manchmal überfordern größere Instandhaltungsmaßnahmen die Eigentümergemeinschaft – nicht nur finanziell, sondern auch inhaltlich. Damit die Maßnahme gutgeht, braucht man gute Beratung. Ein Fachmann mit Routine und Erfahrung muss her. Ein nach Stundenhonorar bezahlten Fachplaner also jemand, der tagein tagaus nichts anderes macht, als Instandhaltungsmaßnahmen zu begleiten. Anstatt so jemanden mit einer gründlichen Diagnose (und später auch mit der Planung der Maßnahme) zu beauftragen, haben bestimmte „kostensensitive“ Kapitalanleger etwas andere Vorstellungen: Sie verwechseln plötzlich den Verwalter mit einem Hochbauingenieur und erwarten von ihm die kosten- und ziellose Beschaffung von drei, vier oder besser fünf Reparaturangeboten.

Es kann ja auch sinnvoll sein, dass der Verwalter selbst Angebote einholt und vergleicht – aber nur, wenn es um überschaubare Vorgänge geht, z.B. den Anstrich eines Treppenhauses. Aber bei komplexeren Maßnahmen sind die Angebote (=Ausführungsvorschläge!) der Handwerker selten vergleichbar! Und so stolpern WEGs von einem Angebot zum nächsten und schimpfen auf den Verwalter, weil alles so lange dauert, während die Rücklage leer bleibt und die Substanz vor sich hin bröckelt. Darunter leidet dann auch die Vermietbarkeit Ihrer Eigentumswohnung!

Kein gutes Ende?

Eins sollte klar sein: Ihr Verwalter riskiert seine Mitgliedschaft im Berufsverband, wenn er glaubt, dass er mir nichts dir nichts Bauplanungen ausführen oder Abnahmen erklären darf.

Das kollidiert mit der Berufsordnung und gefährdet den Versicherungsschutz.

Architekten und Ingenieure durchlaufen ein mehrjähriges, intensives Studium an einer Fachhochschule oder Universität und müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllen, um Mitglied in der Berufskammer zu werden. Wollen sie auch als Bauplaner zugelassen werden, müssen sie eine bestimmte (und teure) Berufshaftpflichtversicherung abschließen, die es für Verwalter nicht gibt.

Begibt sich ein Verwalter trotz besserem Wissen auf das millimeterdünne Eis, ist er selbst schuld.

Sobald mehrere Gewerke im Spiel sind (Elektriker, Maurer, Gerüstbauer, Maler, Dachdecker, …), ist Koordinationsarbeit nötig. Ohne fundierte Baukenntnisse, die nur ein Architekt haben kann, geht es ganz bestimmt schief: Plötzlich fällt während der Bauarbeiten auf, dass irgendwas doch nicht so geht, wie geplant. Schlecht geplant? Jedenfalls will keiner der Handwerker schuld sein. Und jetzt? Völlig unerwartet muss jetzt entschieden werden, wie es weitergeht – aus dem Stegreif. Das Gerüst steht jedenfalls rum und kostet Miete für jeden Tag der Standzeit. Erpressung? Meinetwegen, aber keiner der Handwerker wird sich den Schuch anziehen – es war eben bei Angebotserstellung nicht absehbar.

Jetzt wird es teuer – und zwar richtig. Wenn die Eigentümer konsequent sind, zahlen sie die Zeche, in die sie den Verwalter getrieben haben, aber meistens wollen selbst erwachsene Menschen nichts mehr von ihrer eigenen Entscheidung wissen. Beliebter ist – bzw. praktischer erscheint es manchen Eigentümergemeinschaften, den Verwalter vor Gericht zu ziehen. Vergessen sind die Versprechungen von gestern („Ein Architekt kostet doch nur Geld“, „das möchten wir uns sparen“, „Unfug“). Die Eigentümer, die am lautesten geschrien haben, besinnen sich urplötzlich auf den gesunden Menschenverstand: „Das hätten Sie uns doch sagen müssen“. Selten hat der umsichtige Verwalter einen schriftlichen Vermerk im Protokoll der Eigentümerversammlung gemacht.

Die Haftpflichtversicherung des Verwalters wird sich auf die AGB berufen, denn versichert sind Schreibtischtätigkeiten, Organisation, Koordination und Kommunikation – Verwaltertätigkeiten eben.

Versucht sich der Hausverwalter sich als Hobbyelektriker, Steuerberater oder Chauffeur, ist das ebenso wenig versichert wie tollkühne Ausflüge ins Land der Architekten.

Die Jahresabrechnung – einfach und verständlich?

Eigentlich ist es ganz einfach: Die Jahresabrechnung ist für Sie gemacht. Sie müssen sie verstehen, auch wenn Sie kein ausgebildeter Buchhalter sind. Die Bank schickt Ihnen ja auch die Kontoauszüge in einer Form, die Sie verstehen: Kontostand alt, Einnahmen, Ausgaben und Kontostand neu. Das kapiert jeder. So ungefähr soll auch die WEG-Jahresabrechnung sein. Auch wer sich nicht mit BWAs oder Eröffnungsbilanzen auskennt, soll wissen, worum es geht. Der Verwalter ist verantwortlich, Ihnen darzulegen, wie Ihr Geld verwendet wurde und wohin es geflossen ist. Abgesehen von den Heizkosten ist eine WEG-Jahresabrechnung eine simple Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, die sich an den Geldbewegungen auf dem Konto orientiert.

Welche Funktionen soll die Jahresabrechnung erfüllen?

Sie soll dem Eigentümer zeigen, ob er etwas zurückbekommt oder nachzahlen muss – und den Rechenweg dorthin verständlich machen.
Die Abrechnung soll einfach und verständlich sein. Jeder soll in der Lage sein, die Jahresabrechnung nachzuvollziehen. Auch (oder vor allem?) diejenigen Eigentümer, die keine Bilanzbuchhalter sind.
Die Abrechnung muss bestimmte Mindestangaben enthalten, bspw. eine Liste der Umlageschlüssel, einen Vergleich der tatsächlichen Kosten mit den Soll-(!) Vorauszahlungen oder die Entwicklung der Rücklage.
Deswegen wird die Abrechnung manchmal doch etwas länger und eventuell etwas unübersichtlich – aber nicht zu sehr!

Natürlich kann es vorkommen, dass Sie einen größeren Betrag nachzahlen müssen. Das liegt in der Natur der Sache. Wenn die Jahresabrechnung vernünftig aufgebaut ist, verstehen Sie aber, warum die Nachzahlung zustande gekommen ist. Diese zentrale Frage muss immer im Mittelpunkt stehen. Deswegen ist die Jahresabrechnung keine Bilanz, sondern eine einfache Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.

Die Transparenz gegenüber den Eigentümern steht im Mittelpunkt des Rechenwerks. Der Verwalter legt durch die Abrechnung Rechenschaft ab, wie gut er auf das treuhänderische Vermögen aufgepasst hat. Die Rechnung soll so einfach und verständlich wie möglich aufgebaut sein, damit jeder Eigentümer sie verstehen kann. Damit nicht nur der Beirat, sondern auch alle anderen Wohnungseigentümer sie nachvollziehen und überprüfen können.

Was läuft da bloß verkehrt? Alltag in der Hausverwalter-Branche

Ist die Jahresabrechnung im September endlich fertig, verstehen Sie nur Bahnhof. Ein Urwald aus Begriffen wie „Saldo“, „WP-Soll“ oder „Beiratsabrechnung“ (was soll das bitte sein?) macht den Leser schwindelig und Sie erkennen, dass ein Kurs in höherer Mathematik wahrscheinlich spannender ist als die Lektüre dieses Zahlenwerks. Nach zwei oder drei Versuchen, das Zahlendickicht (Schriftart Courier New, Größe 12) doch zu bändigen. geben Sie entnervt auf und suchen einfach nur nach Ihrem Ergebnis. Ob Ihnen ein Guthaben zusteht oder Sie eine Nachzahlung leisten müssen, erkennen Sie erst auf den zweiten Blick, wenn Sie die Zahlen mit Ihren Vorauszahlungen vergleichen. Aber – wer macht jetzt eigentlich die Abrechnung für Ihren Mieter?

Zu den Eigentümerversammlungen gehen Sie schon seit Jahren nicht mehr – oder nur mit Zähneknirschen. Die Tagesordnungspunkte sind doch immer nur das Gleiche. Wirklich? Oder versteckt sich unter TOP 13b doch eine richtig dicke Instandsetzungsmaßnahme? Zwar haben Sie davon noch nie etwas gehört, weil der Verwalter die Eigentümer nicht auf dem Laufenden hält und nicht transparent kommuniziert. Wozu haben Sie eigentlich einen Beirat, wenn Sie auch von dem nichts hören? Aber keine Sorge: Ihr Geldbeutel wird Ihnen spätestens bei der Erhebung der Sonderumlage eine Rückmeldung geben.

Damit nicht genug. Jede Kontaktaufnahme zur Hausverwaltung scheitert an Kommunikationsbarrieren. Es gibt keine Mailadresse und Ihre Hausverwaltung hat feste Telefonzeiten – wie auf dem Postamt in den 70er Jahren, was wohl auch die Arbeitseinstellung (im Sinne einer Corporate Identity?) zum Ausdruck bringen soll: Der Anrufbeantworter zeichnet zwar nicht auf, empfiehlt Ihnen aber, dass Sie ein Fax schicken? Aber Ihr Fax steht verstaubt im Keller, weil es seit den 90ern niemand mehr nutzt… Ja, es nervt.

Man spricht neuerdings – vermutlich scherzhaft – von „Digitalisierung“.

Diese „Digitalisierung“ ist in doppelter Hinsicht ein Synonym: Entweder für überteuerte „Lehrgänge“, zu denen ich mich – ganz digital – per Fax anmelden kann. Oder für noch viel teurere „Software-Lösungen“, die nicht mehr bieten als die guten alten Standardprograme wie Microsoft Excel und Word, sofern man diese bedienen kann.

Die Branche sollte nicht von „Digitalisierung“ sprechen (geschweige denn flüstern), bevor es nicht Routine ist, Kunden die Jahresabrechnung per E-Mail zuzusenden. Bevor es nicht selbstverständlich ist, das Protokoll der Eigentümerversammlung mit kurzer Frist per Mail zuzusenden. Das kann nicht sein? Doch, kann es. Denn ein Protokoll ist kein nachträgliches „Umlügen“ von Beschlussergebnissen (durch jeden, der sich laut genug beschwert?). Ein Protokoll ist ein Festhalten dessen, worüber wie abgestimmt wurde – und es gibt keinen Grund, es nicht direkt vor Ort anzufertigen.

Regeln sind nicht dazu gemacht, um dem Kunden zu erklären, dass man ihm nicht helfen kann.

Viele Verwalter sollten zweckspezifischer agieren. Man muss Regeln so auslegen, dass sie der Eigentümergemeinschaft den größten Nutzen bringen – und nicht als Vorwand, untätig zu bleiben. Natürlich innerhalb eines gesunden, angemessenen Rahmens. Aber eben situationsspezifisch. Worum geht es, was möchten die jeweiligen Eigentümer? Der Zweck bestimmt die Vorgehensweise. Leider benutzen viele Verwalter die Regeln von WoEigG, DSGVO & Co. als Vorwand, um sich den Kunden vom Leib zu halten. Meine Branche benötigt wirklich dringend Hilfe.

Wie es überhaupt erst zu diesen Zuständen kommen konnte, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist eine WEG?

Auf dem Grundstück steht zwar nur ein Haus, aber die verschiedenen Wohnungen darin können unterschiedlichen Personen gehören. Man spricht von einer WohnungsEigentümerGemeinschaft, kurz WEG. Sie ist eine Rechtsform, ähnlich einem Verein oder einer Aktiengesellschaft. Man spricht aber nicht von der Musterstraße 123 e.V., sondern von der WEG Musterstraße 123, die laut Gesetz immer die Adresse des Anwesens beinhalten muss. Der Gesetzgeber wollte nach dem Krieg möglichst vielen Menschen bezahlbaren Wohnraum ermöglichen und schuf 1951 das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WoEigG. Die Gemeinschaft wird also als WEG bezeichnet, während das Gesetz mit WoEigG abgekürzt wird.

Als Wohnungseigentümer sind Sie Teilhaber der WEG, quasi einer ihrer „Aktionäre“. Ihre Eigentumswohnung gehört Ihnen ganz alleine – und daneben ein prozentualer Teil vom restlichen Gebäude und seinen Bauteilen, z.B. von Treppenhaus, Dach und Heizung.

Ohne WEG gäbe es nach den normalen gesetzlichen Regeln entweder nur Alleineigentum oder nur BGB-Gesamteigentum, aber nicht beides zusammen. Bevor es das WoEigG gab, war es zwar auch schon möglich, dass mehrere Leute ein Mehrfamilienhaus gemeinsam besitzen, aber jedem Eigentümer gehörte dann ein ideeller Anteil von allem. Ohne WEG würde einfach alles zum gemeinsamen Grundbesitz gehören: Sämtliche Wohnzimmer, alle Keller, sämtliche Räume und Treppenhäuser, alle Etagen usw. Niemand wäre Eigentümer einer bestimmten Wohnung, sondern prozentual an allem beteiligt. Dieses Modell gibt es natürlich immer noch.

Eine WEG entsteht durch notarielle Teilungserklärung. Der bisherige Alleineigentümer – z.B. der Bauträger oder eben der frühere Alleineigentümer – „erklärt“ seinem Haus „die Teilung“. Und lässt den Notar eine Urkunde verfassen, die das Gebäude in einzelne Wohnungen und gemeinschaftliche Flächen aufteilt. Anschließend gibt es ebenso viele Grundbücher wie Wohneinheiten, obwohl es sich um ein einziges Grundstück handelt. Von nun an können unterschiedliche „Teile“ desselben Gebäudes verschiedenen Eigentümern gehören, also z.B. Wohnungen, Garagen, Büros usw. Nun können Sie sich eine einzelne Wohnung kaufen, ohne gleich das ganze Haus kaufen zu müssen.

Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das beim Grundbuchamt hinterlegt wird. Normalerweise erhalten Sie es vom Verkäufer, vom Makler oder spätestens vom Notar, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird. Außerdem können Sie es jederzeit beim Grundbuchamt anfordern.

Zu Ihrem Sondereigentum gehören Räume, die in der Teilungserklä-rung ausdrücklich genannt sind und Ihnen zugeordnet wurden. Vo-raussetzung dafür ist übrigens, dass die Räume nach außen hin abge-schlossen sind, also dass Mauern Ihre Wohnung nach außen hin be-grenzen bzw. eine Türe sie vom Treppenhaus trennt. In der Teilungs-erklärung könnte z.B. stehen:

„Die im Grundriss (Anlage 1) mit Ziffer 4 bezeichneten Wohnräume im 1.OG links (65,43 qm) werden dem Sondereigentum Nr. 4 zugeordnet…“

Während Sondereigentum also ausdrücklich zugeordnet werden muss (und ansonsten Gemeinschaftseigentum bleibt), gibt es wiederum bestimmte Fälle, in denen Gebäudeteile aus gesetzlichen Gründen auf jeden Fall Gemeinschaftseigentum bleiben müssen, selbst wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt. Diese Bereiche des Hauses gehören dann allen gemeinsam – wie in der BGB-Gemeinschaft.

Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind z.B. Teile des Gebäudes, die

seine äußere Gestaltung beeinflussen
(z.B. Wohnungstüren, Fassade, Fenster, Dach),

für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind
(z.B. Fundamente, tragende Wände) oder

dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen
(z.B. Treppenhaus, Heizung, Aufzug).

Auch, wenn diese sich innerhalb Ihrer Wohnung befinden.

Sie sehen schon, dass nicht alles, was sich hinter Ihrer Wohnungstüre befindet, zwangsläufig Ihnen gehört: Beispielsweise tragende Wände sowie die Hauptleitungen für Wasser und Strom sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie durch Ihre Wohnung laufen, denn sie dienen dem Bestand des Gebäudes bzw. dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Wohnungstür, (Außen-) Fenster und Rollläden sind ebenfalls zwangsläufig Gemeinschaftseigentum, weil sie das Erscheinungsbild des Gebäudes prägen.

Nicht nur eine Wohnung kann Sondereigentum sein, sondern auch ein Ladenlokal, eine Praxis, ein Kellerraum oder eine Garage. Die Begriffe unterscheiden sich in diesem Fall:

Wohnräume nennt man Wohnungseigentum.
Gewerbe-, Praxis-, Büro-, Kellerräume oder Garagen, also alles, worin man nicht so richtig wohnen kann, nennt man Teileigentum.
Sondernutzungsrechte sind kein Sondereigentum, sondern das ausschließliche Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, z.B. Gärten. Seit der WEG-Reform im Jahr 2020 können Gärten übrigens auch Sondereigentum sein (müssen es aber nicht).