Eine bisher selbst genutzte Eigentumswohnung vermieten

Wenn Sie bisher selbst in Ihrer Wohnung gewohnt haben und jetzt vermieten, sollten Sie Folgendes beachten:

Ein vermietender Eigentümer befindet sich zwangsläufig in 2 „Rechtssphären“:

Erstens sind Sie „Aktionär“ der WEG. Ihnen gehört ein prozentualer Anteil des Gemeinschaftseigentums und Sie haben ein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung. Der Verwalter erstellt einmal im Jahr eine Abrechnung für Sie, betreffend das ganze Jahr. Entsprechend der gesetzlichen Regelungen hat die unterscheidet die WEG-Jahresabrechnung nicht nach Zeiträumen oder Bewohnern. Selbst bei Eigentümerwechsel gibt es laut WoEigG nur eine Jahresabrechnung für die Wohnung für das ganze Jahr.

Sie zahlen weiterhin die monatlichen Vorauszahlungen an die WEG.

Die zweite Rechtssphäre ist Ihr vertragliches Verhältnis zum Mieter: Sie haben einen Mietvertrag ausgehandelt und sind vertraglich gebunden. Der Mieter zahlt Ihnen Miete und eine Vorauszahlung für Betriebskosten. Beides überweist er direkt an Sie.

Gelegentlich werde ich gefragt, ob der Mieter die Vorauszahlung direkt an das WEG-Konto leisten soll. Diese Annahme ist falsch, denn die WEG hat gar keine vertragliche Bindung zum Mieter. Zweitens können Sie doch gar nicht kontrollieren, ob der Mieter die Nebenkosten auch bezahlt oder nicht. Sollten Sie dennoch diese Wackelkonstruktion gehen, dann bekommen Sie eine Mahnung von der Verwaltung, wenn er es nicht tut. Viele Verwaltungen nehmen dafür Gebühren. Also lassen Sie uns lieber trennen, was nicht zusammen gehört. WEG ist WEG und Miete ist Miete.

Der Mieter zahlt die Nebenkosten-Vorauszahlung an Ihr Girokonto und Sie zahlen wie bisher das Hausgeld an die WEG. Die WEG rechnet Ihnen gegenüber ab, Sie rechnen Ihrem Mieter gegenüber ab.

Zum Mietvertrag:

Es gibt für wenig Geld Vorlagen für Mietverträge, z.B. von Haus und Grund, aber auch vom Mieterbund, usw. Dort sind viele Standard-Fragen bereits geregelt und Sie müssen sich um wenig kümmern.

Achten Sie beim Mietvertrag auf die Betriebskosten: Sie können sich meistens zwischen Vorauszahlung und Pauschale entscheiden. Ich würde die Vorauszahlung empfehlen. Einmal im Jahr werden die geleisteten Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt und abgerechnet. Das ist zwar etwas mehr Aufwand, aber ich halte es für die fairste Methode. Man muss aber beachten, dass Nachzahlungen des Mieters ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres verjähren, also unbedingt die Frist wahren.

Sie können auch die Nebenkosten als Pauschale vereinbaren. Ich würde das nicht empfehlen, denn meiner Meinung nach gibt es immer einen Verlierer. Vielleicht steigen die Nebenkosten in den nächsten Jahren? Dann schaut der Vermieter in die Röhre, weil er sich auf die Pauschale eingelassen hat. Klammern wir das Pauschalmodell nachfolgend einmal aus.

Sie müssen einmal im Jahr für den Mieter eine Abrechnung erstellen. Als Grundlage müssen Sie die WEG-Jahresabrechnung heranziehen. Welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen, steht in der sog. BetrKV. Sie müssen diese Kosten aber im Mietvertrag aufführen. In den meisten Standard-Mietverträgen ist das bereits vorbereitet.

Datenquelle: Die WEG-Jahresabrechnung. Sie enthält sogenannte umlagefähige (Mieter-) Kosten und nicht umlagefähige (Vermieter-) Kosten. Viele Verwalterprogramme weisen diesen Unterschied bereits aus. Beispiele für umlagefähige (Mieter-) Kosten sind:

• Frischwasser
• Abwasser
• Niederschlagswasser
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Allgemeinstrom (Beleuchtung)
• Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gärtner
• Wartungskosten (nicht: Reparatur), z.B. Dachkontrolle und Regenrinnenreinigung
• Kammerjäger
• Versicherungsprämien
• Heizkosten, Schornsteinfeger, Miete für Kaltwasserzähler und Warmwasserzähler.

Den vollen Katalog umlagefähiger (Mieter-) Kosten findet man im Gesetz namens Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Ein weiteres Beispiel für umlagefähige Nebenkosten ist die Grundsteuer. Weil es eine persönliche Steuerschuld ist, läuft sie aber nicht über das Konto der WEG, sondern wird von Ihrem Privatkonto abgebucht. Vergessen Sie sie bitte nicht in der Abrechnung.

Bitte denken Sie daran, die Hausverwalter rechtzeitig zu informieren. Er muss der Heizkosten-Firma Bescheid geben, damit die Heizkosten-Abrechnung aufgeteilt wird. So haben Sie es leichter, für Ihren Mieter eine Abrechnung zu erstellen.