Wenn Sie die vier Grundrechenarten beherrschen, ist es nicht schwer, die vier Erfolgsgrößen zu berechnen und eine lohnenswerte Wohnung zu erkennen. Trotzdem sollten Sie etwas Zeit investieren, um sich die Zahlen genauer anzuschauen. Je mehr Routine und Erfahrung Sie sammeln, desto schneller finden Sie weitere Nadeln im Heuhaufen. Viele Wohnungen lohnen sich übrigens erst, wenn Sie den Kaufpreis noch verhandeln bzw. die Miete erhöhen.
Es gibt zwei Typen von Ausgaben und zwei Typen von Einnahmen. Jetzt sind Sie gefragt! Setzen Sie sich an den Schreibtisch oder ans Telefon, um das Datenmaterial möglichst genau zusammenzutragen. Bei aller Genauigkeit dürfen Sie aber niemals vergessen, dass nicht alle Zahlen immer auf die Zukunft hochgerechnet werden können.
Bei Kredit und den Mieteinnahmen haben Sie eine gewisse Planungssicherheit. Bei einem Kredit können Sie z.B. eine zehnjährige Zinsbindung vereinbaren, dann wird sich die Rate ein Jahrzehnt lang nicht ändern. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer vernünftigen Lage mit vernünftiger Ausstattung kaufen, können Sie davon ausgehen, dass Sie die vergangene Miete auch in Zukunft erwarten können.
Die nicht umlagefähigen Kosten können schwanken. Doch auch diese werden relativ konstant sein, wenn sie nur aus Verwaltungs- und Bankgebühren bestehen und die Rücklage für Reparaturen ausreicht.
Übernehmen Sie nicht einfach blind Vergangenheitsdaten, ohne genauer hinzusehen. Andererseits dürfen Sie sich aber auch nicht zugrunde analysieren, sonst werden Sie in diesem Leben vermutlich nie zum Notar kommen.
Viele Dinge müssen Sie mangels Alternative auf Basis von Vergangenheitswerten schätzen. Wenn die Wohnung schon viele Jahre langfristig vermietet ist, können Sie die Einnahmen als stabil betrachten. Gab es in den letzten 20 Jahren keine Rechtsstreitigkeiten innerhalb der WEG, müssen Sie solche Kosten nicht unbedingt einplanen. Wenn in den letzten Eigentümerversammlungen aber immer wieder von Fassadensanierung, Dach oder Anstrich gesprochen wurde, sollten Sie sich überlegen, ob die Rücklage ausreicht.
Man sollte sich einerseits nicht tot-analysieren, aber andererseits unbedingt überlegen, was auf Sie zukommen könnte. Mit der Über-Analyse tun Sie sich auch keinen Gefallen. Entweder brauchen Sie zu lange, oder ärgern den Verkäufer so lange mit unwichtigen Fragen, bis er Ihnen nicht mehr antwortet.
Wenn Sie dasgeometrische Wachstum der Niederschlagswassergebühren der letzten 10 Jahre ausrechnen, um es auf die nächsten 20 Jahre zu extrapolieren, ist das zu viel des Guten. Und bitte fangen Sie auch nicht mit Kaffeesatzleserei an, indem Sie die Lohnkosten des Gärtners für die nächsten Monate schätzen wollen, oder vom Verwalter eine verbindliche Zusage über sein zukünftiges Honorar verlangen. Damit werden Sie am Ende bei Miteigentümern und Verwaltung nicht auf Gegenliebe stoßen, weil es für alle zu anstrengend ist.
Gesucht ist also ein gesundes Mittelmaß aus Datenanalyse einerseits und andererseits die Kirche im Dorf zu lassen, während Sie die Daten zusammentragen. Wenn Sie sich auf die fünfte Nachkommastelle genau in die Zahlen vertiefen, vergessen Sie nämlich, dass es bei jeder Investition bestimmte Unsicherheiten gibt, die man einfach nie ausschalten kann.
