Ältere Wohnungen sind besser als ihr Ruf

Das Problem an älteren Wohnungen ist oft die schlechte Energieeffizienz. Die hohen Heizkosten schrecken auch mögliche Mietinteressenten ab.

Ich teile die Sorge vor älteren Gebäuden nur bedingt. Ältere Gebäude müssen nicht unbedingt schlechte Investitionsobjekte sein. Auch bei Neubauten drohen ausufernde Wartungskosten, sofern umfangreiche technische Ausstattung vorhanden ist. Ich habe viele Neubauten gesehen, bei denen die Nebenkosten erheblich aus dem Ruder gelaufen sind.

Manche alten Gebäude hingegen verfügen über (fast) gar keine Anlagen mit viel Wartungsaufwand, abgesehen vielleicht von Heizung und Dach. Dann kommt noch ein Gärtner, Hausmeister oder Treppenhausreiniger dazu. Vor allem bei Neubauten findet man zum Teil ausufernde Gebäudetechnik, die ein Gebäude aufgrund von Brandschutz- und Betreibervorschriften (und ähnlichem) mit hohen Folgekosten belasten und für die Nutzer daher sehr unattraktiv werden lässt.

Besitzt das Gebäude einen Aufzug, kommen hohe Kosten auf die Eigentümer zu: Da gibt es eine ganze Reihe von Betreibervorschriften. Sie können sich auf quartalsweise Wartungen und jährliche TÜV-Prüfungen einstellen. Die sind ein erheblicher Kostentreiber. Wenn Sie einen Aufzug betreiben, gibt es monatliche oder quartalsweise Wartungen (Aufzugsfirma), die Haupt- und Zwischenprüfung (TÜV), Stromkosten (Stadtwerke), Telefonleitung (Telekom) und die Aufschaltung zur Notrufzentrale (Aufzugsfirma), für den Fall, dass mal jemand steckenbleiben sollte.

Ich möchte Ihnen eine Vorstellung von den Kosten eines Aufzugs geben. Als Beispiel schaue ich in die Abrechnung 2019 eines 10-Familien-Hauses mit Aufzug:

• Quartalsweise Wartung (Aufzugsfirma): 970 EUR p.a.
• Zwischenprüfung (TÜV): 440 EUR
• Stromkosten (Stadtwerke): 930 EUR p.a.
• Telefonleitung für den Notruf (Telekom): 265 EUR p.a.
• Aufschaltung zur Notrufzentrale (d.h. Call-Center der Aufzugsfirma): 625 EUR p.a.
• Reparaturen im Jahr 2019: 400 EUR
• Gesetzlich vorgeschriebene Einweisung von Eigentümern als „Aufzugswärter“: 265 EUR

In Summe 3.895 EUR für 2019. Pro Partei knapp 40 EUR im Monat für einen Aufzug – ohne dass etwas repariert wurde.

Auch Brandschutzvorschriften können bei Neubauten ganz schön ins Geld gehen: Ein exemplarisches Wohngebäude mit Tiefgarage im Düsseldorfer Norden besitzt 11 Doppel- und 16 Einzelstellplätze, insgesamt also 38 Stellplätze. Die Tiefgarage besitzt eine breite Palette an Brandschutztechnik, z.B. eine Brandmeldeanlage, eine Sprinkleranlage, eine Entlüftung, eine Notstromanlage für die Sprinkleranlage mit Batterie und vieles mehr. Diese ganze Technik zieht enorme Kosten nach sich. Die Nebenkosten pro Einzelstellplatz (nicht Miete!) lagen bei etwa 500 EUR für das Jahr 2019, bei Doppelstellplätzen ca. 850 EUR für 2019.

Neben gewöhnlichen Verwaltungs- und Hausmeisterkosten war die umfangreiche Gebäudetechnik der Grund für die extremen Kosten – und die ist in Neubauten größtenteils vorgeschrieben. Klammert man die gewöhnlichen Kosten aus, entfielen in einem Jahr folgende Kosten auf die Gebäudetechnik:

• 4.100 EUR Strom Beleuchtung,
• 4.300 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Sprinkleranlage,
• 400 EUR TÜV-Prüfung Sprinkleranlage,
• EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Abluftanlage,
• 200 EUR (planmäßige!) WartungskostenTiefgaragentor sowie
• 200 EUR TÜV-Prüfung von Notbeleuchtung und deren Stromversorgung,

In Summe 10.200 EUR für 38 Stellplätze.

Dann gibt es noch Brandschutztechnik, die für Gebäude und Tiefgarage gemeinsam vorgesehen ist. Hier wurden weitere Kosten verursacht:

• 700 EUR (planmäßige!) WartungskostenderBrandmeldeanlage (BMA),
• 3.300 EUR Aufschaltung der BMA zur Feuerwehr sowie
• 800 EUR (planmäßige!) Wartungskostenvon Brandschutzklappen.

Ergibt in Summe nochmal 4.800 EUR, zusammen also rund 15.000 EUR.

Diese laufenden Wartungskosten beinhalten keinerlei Reparaturen und keinerlei außerplanmäßige Kosten.

Vielleicht ist das Gebäude ein Extrembeispiel, da die Tiefgarage zwei Etagen hat und daher vielleicht Sondervorschriften gelten, aber es zeigt die Auswirkungen der vorgeschriebenen, teuren Gebäudetechnik, deren Nebenkosten Sie bei Neubauten einkalkulieren müssen. Auch diese Kosten müssen von jemandem getragen werden. Bitte bedenken Sie das bei der Entscheidung bzgl. des Baujahrs.