Vermeidung von größeren Schäden

Leider gibt es in meinen verwalteten Gebäuden regelmäßig vermeidbare – teils größere – Schäden, weil selbstverständliche Dinge im Alltag manchmal untergehen. Daher möchte ich dieses Jahr alle WEGs nochmal auf bestimmte Dinge hinweisen, um teure Schäden mit einfachen Maßnahmen zu vermeiden. Dies habe ich in allen Einladungen zu den Eigentümerversammlungen erwähnt und möchte es hier auch einem breiteren Publikum zur Verfügung stellen. Ein Überblick:

  • Legionellen: Regelmäßig (mindestens alle 48 Stunden) alle Wasserhähne / -quellen in der Wohnung kurz laufen lassen, weil sich sonst Legionellen bilden („Bakterien“, die Lungenentzündungen verursachen). Auch bei Urlaub, z.B. mit Unterstützung von Familienmitgliedern oder Nachbarn.
  • Rauchmelder: Als Eigentümer müssen Sie in allen Schlafzimmern (d.h. auch Gästezimmern) und „Verbindungsräumen“ (=Flure) Rauchmelder installieren (lassen) und diese regelmäßig prüfen, sonst gefährden Sie den Versicherungsschutz.
  • Brandlasten im Treppenhaus: Das gilt auch für Schuhe, Schränke etc., die im Treppenhaus oder Gemeinschaftsflur stehen. Im Brandfall ist Ihr Versicherungsschutz gefährdet.
  • Toiletten: Bitte spülen Sie keine feuchten Tücher die Toilette runter, weil diese sich nicht abbauen und die Rohre verstopfen. Kippen Sie bitte auch keine Essensreste in die Toilette, weil Sie sonst Ratten anlocken (Sie haben richtig gelesen – die Tierchen schaffen es bis in die Kloschüssel).
  • Heizen und Schimmel: Wenn Sie Energie sparen wollen, dann bedenken Sie bitte, dass sich unter 18°C Schimmel bildet, wenn Sie nicht ausreichend lüften.
  • Schlüssel für Notfälle: Hinterlegen Sie idealerweise einen Schlüssel für Notfälle bei einer Kontaktperson und nennen Sie deren Rufnummer einem Nachbarn oder der Hausverwaltung.
  • Dreifachsteckdosen: Sie sind nicht für hohe Lasten auf Dauer ausgelegt. Wenn man mehrere starke Geräte (Kühlschränke, Trockner, Waschmaschine…) an eine Dreifachsteckdose anschließt, riskiert man einen Brand. Wenn bei einer Dreifachsteckdose schon das Licht am On-Off-Schalter flackert, ersetzen Sie die Steckdose lieber sofort.
  • Silikonfugen: Zum Beispiel an Dusche oder Badewanne. Bitte kontrollieren Sie diese regelmäßig und erneuern Sie sie, weil auch durch kleine Ritzen schnell sehr große Wassermengen ins Bauwerk eindringen können und hohe Schäden anrichten können.

Heizungsoptimierung und hydraulischer Abgleich – ein Überblick über die „EnSimiMaV“

Neben den Vorschriften bzgl. des 65%-Anteils erneuerbarer Energien in Neugeräten gibt es seit 2023 auch Vorschriften für Bestandsanlagen (betroffen sind zentrale Gasheizungen).

Das bedeutet, dass Gasheizungen in 2023 „geprüft und optimiert“ werden müssen. Außerdem muss ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden (Einstellen der Heizkörper). Bei Gebäuden mit 10 oder mehr WE bis Herbst 2023, bei Gebäuden mit 6 oder mehr WE erst bis Herbst 2024.

Worum geht es?

Seit ich klein bin, hat die Politik einen regelrechten Hype um Gasheizungen veranstaltet. Sie seien sauber, emissionsarm und umweltschonend. Deswegen sollten sie in allen Wohngebäuden möglichst die „dreckigen“ alten Ölheizungen ersetzen. Im Jahr 2023 werden Gasheizungen auf einmal selbst zum Kellerkind. Wir alle haben viel Geld in die „Modernisierung“ (Umrüstung) unserer Heizungen von Öl auf Gas investiert, aber nun sind sie nach heutiger Sprache „fossil“, „nicht nachhaltig“ und auch nicht „dekarbonisiert“ (stoßen also CO2 aus). Selbst wenn sich die „vorletzte Generation“ mit Sekundenkleber an ihren liebgewonnenen Gasheizungen festklebt, wir bekommen einige neue Pflichten auferlegt. Neben der Pflicht zur 65%igen Nutzung von erneuerbaren Energien gibt es „mittelfristige Maßnahmen“:

Da wir die Abhängigkeit von Russland erkennen, in die wir durch Gazprom-Aufsichtsratsmitglied Gerhard S. (79) geraten sind, werden eilig „Sofortmaßnahmen“ übers Knie gebrochen. Eine davon ist die EnSimiMaV („Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung“). Der Name ist so lang, dass er von der Grammatikhilfe von Word moniert wird.

Das Ziel: Maßnahmen zur Energieeinsparung in Gebäuden zur Senkung des Gasverbrauchs. „Alternativen: Keine.“, heißt es in der Gesetzesbegründung. Sämtliche Maßnahmen seien der möglichst schonenden Effizienzsteigerung und Energieeinsparung dienlich.

Betroffene: Eigentümerinnen und Eigentümer von Gebäuden, die mit Erdgas ihre Wärme erzeugen. Das bedeutet, dass nur Gasheizungen betroffen sind.

Was ist zu tun? In Kurzform:

Wir müssen unsere Gasheizungen prüfen und optimieren lassen. Außerdem muss bei Gebäuden mit zentraler (!) Gasheizung ein hydraulischer Abgleich vorgenommen werden. Das bedeutet, dass die Heizlast berechnet wird, um alle Heizkörper im ganzen Haus aufeinander abzustimmen, damit sie gleichmäßig heizen. Das ist teuer und viele Installateurbetriebe können das gar nicht, andere sind bis Ende des Jahres ausgebucht. Trotzdem gelten folgende Fristen:

  • Bei Häusern >10 WE bis 30.09.2023,
  • bei Häusern >6 WE bis 15.09.2024
  • die erste Frist gilt auch für Nichtwohngebäude (Büros, Ämter etc.).

Ein hydraulischer Abgleich kostet um die 100 EUR pro Heizkörper, pro Haus summiert sich das schnell auf 4.000 EUR (Quelle: BMWK).

Die Rechnung:

Es lassen sich „bis zu 15%“ Energie einsparen (Quelle: Viessmann – „bis zu“ bedeutet übrigens Maximum im Optimalfall bei schlecht eingestellter Heizung) – oder eher 5-7% (Quelle: Flurfunk / Installateurbetrieb), weshalb sich die Maßnahme binnen 2 Jahren amortisieren soll (Quelle: Habeck-Ministerium). Die Rechnung geht aber nur auf, wenn die Heizung richtig schlecht eingestellt ist (=15% Ersparnis) und mehr als 13.333 EUR Gaskosten pro Jahr anfallen (15% x 2 Jahre x 13.333 EUR = 3.999,90 EUR Ersparnis).

Ausführlich:

Prüfung der Heizung (§2) bedeutet folgendes:

  1. Alle Parameter richtig eingestellt? (Das sind z.B. Vorlauftemperatur, Nachtabsenkung usw.)
  2. Ist die Heizungsanlage hydraulisch abgeglichen?
  3. Verwendet die Heizung effiziente Pumpen?
  4. Sind alle Rohre und Armaturen wärmegedämmt?

Optimierung der Heizung (§2) bedeutet folgendes: Wenn Heizungsmonteur, Schornsteinfeger oder Energieberater schon einmal im Haus sind, sollen sie sie direkt optimal einstellen.

  1. Vorlauftemperatur möglichst absenken.
  2. Heizkurve möglichst optimieren.
  3. Nachtabsenkung / Sommerabsenkung / ggfs. Urlaubsabsenkung aktivieren.
  4. Zirkulationsläufe (Warmwasserpumpe) reduzieren.
  5. Absenkung der Warmwassertemperatur („unter Berücksichtigung des Gesundheitsschutzes“ = Mindesttemperatur wegen Legionellen).
  6. Absenkung der Grenztemperatur, d.h. ab welcher Außentemperatur die Heizung anspringt.

Hydraulischer Abgleich (§3):

Für Gebäude mit zentraler (!) Gasheizung (also Heizung im Keller für alle) muss ein hydraulischer Abgleich gemacht werden. Man stellt die Heizkörper aufeinander ein, damit nicht die Kellerwohnung die ganze Wärme abbekommt, während es im DG kalt bleibt.

Kosten:

Der hydraulische Abgleich kostet rund 100 EUR pro Heizkörper bzw. rund 4.000 EUR pro Gebäude (je nach Größe), so steht es auch in der Gesetzesbegründung. (Merke: „Alternativen: Keine“). Was wird gemacht?

  1. Raumweise Heizlastberechnung,
  2. Prüfung und Optimierung der Heizflächen (je größer ein Heizkörper / Heizfläche, desto geringer die Vorlauftemperatur, desto geringer der Gasverbrauch),
  3. Durchführung hydraulischer Abgleich (d.h. Einstellung der Heizkörper aufeinander),
  4. Anpassung (=Senkung) der Vorlauftemperatur der Heizung.

Härtefall: Eigentumswohnungen mit Gasetagenheizung

„Wer keinen Umsatz macht, ist noch lange nicht pleite“. Mit diesen oder ähnlichen Worten imponierte Star-Betriebswirt und Wirtschaftsminister Robert Habeck vor kurzem dem Publikum einer Talkshow. Als Bezieher konjunkturunabhängiger Bezüge nimmt er es nun mit der SHK-Branche auf und verordnet ihr eine Hauruck-Aktion, die sich gewaschen hat, um sie auf die neue Deutschlandgeschwindigkeit einzuschwören. Wird sein Entwurf beschlossen, dürfen ab Januar 2024 keine reinen Öl- oder Gasheizungen mehr neu eingebaut werden.

In Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen wird das zum Problem. Wenn in jeder Eigentumswohnung eine eigene Heizung verbaut ist, müssen sich viele unterschiedliche Besitzer abstimmen. Dieser Heizungstyp läuft mit 100% fossilen Energien – und somit gar nicht regenerativ. Wie sollen die einzelnen Wohnungen den 65%-Anteil schaffen? Ohne Dach (solar) oder Garten (Geothermie) ist es den Wohnungseigentümern nur schwer möglich, die Gasetagenheizung zu 65% mit erneuerbaren Energien zu ergänzen. Da diese Heizungsform zudem weit verbreitet ist, soll in solchen Gebäuden eine Härtefallregelung greifen:

  • Die Pflicht, zu 65% „erneuerbar“ zu heizen, entsteht in diesen Häusern frühestens, wenn die allererste Gasetagenheizung kaputt geht.
  • Dass nicht alle übrigen Eigentümer sofort etwas ändern, hat der Gesetzgeber verstanden, daher soll es drei Jahre Zeit geben, um zu überlegen, ob man auf eine zentrale Heizung mit 65% erneuerbaren Energien umsteigen möchte.
  • Offenbar kennt der Gesetzgeber sich inzwischen aus, denn: Wenn die WEG bis dahin keine Entscheidung trifft, bekommt sie weitere drei Jahre Zeit, um das gleiche nochmal zu überlegen.
  • Nachdem die erste Gasetagenheizung kaputtgeht, hat man also sechs Jahre Zeit, um zu überlegen, wie man 65% erneuerbare Energien zentral oder dezentral erreichen möchte.
  • Was der Entwurf (zumindest bisher) offenlässt: Bis dahin kann man weiterhin mit normalem Erdgas weiterheizen, das gilt auch für denjenigen, dessen Heizung jetzt kaputt ist. Vielleicht denkt sich Minister Habeck: „Dass eine Heizung kaputt ist, heißt ja nicht, dass sie nicht mehr funktioniert“.
  • Witzig ist der Vorschlag im Konzeptpapier des Ministeriums, sich für die Übergangszeit ein gebrauchtes Gerät einbauen zu lassen. Vielleicht ist bei den Mietern im Bundestag bisher noch nicht angekommen, dass so ein Gerät sich nicht von selbst einbaut.

Jedenfalls kommt auf WEGs mit Gasetagenheizungen ein größeres Problem zu, was spätestens sechs Jahre nach Ausfall der ersten Heizung gelöst werden muss – höchstwahrscheinlich durch Umstieg auf eine Zentralheizung mit erneuerbaren Energien.

Deutschland: Heizen mit 65% erneuerbaren Energien

Die Bundesregierung möchte im Laufe des April 2023 im Gebäudeenergiegesetz GEG verankern, dass Gebäude ab 2045 keine CO2-Emissionen mehr verursachen. Sie sollen bis dahin also zu 100% mit erneuerbaren Energien beheizt werden.

Als Zwischenschritt ist geplant, dass ab Januar 2024 beim Neueinbau von Heizungen die Heizenergie mindestens zu 65% aus erneuerbaren Energien gewonnen werden muss. Es geht um den Einbau neuer Heizungen in bestehende Wohngebäude. Alte Heizungen müssen nicht sofort rausgerissen werden. Sie dürfen sie weiter betreiben und auch reparieren lassen. Ihre Lebensdauer bleibt – wie bisher – begrenzt: Fossile (Öl- und Gas-) Heizungen muss man nach 30 Jahren tauschen lassen.

Wir reden immer noch vom Neueinbau einer Heizung – und nicht davon, was mit bestehenden Heizungen zu passieren hat. Diese haben 30 Jahre Lebensdauer.

Wie bekommen Sie den Anteil von 65% erneuerbaren Energien hin? –  „Technologieoffenheit“ bedeutet, dass man selbst entscheiden kann, wie man die 65% erneuerbare Energien erreichen möchte – ob mit Fernwärme, Wärmepumpe oder grünen Gasen. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klima sieht u.a. folgende Optionen vor:

  1. Für Neubau oder Bestandsgebäude:

Fernwärme:

Anschluss an ein „Wärmenetz“: Sie kennen den Begriff vermutlich als „Fernwärme“. Wenn die Stadtwerke Düsseldorf durch Müllverbrennung sowieso anfallende Abwärme erzeugen und die Gebäude der Umgebung dann über Rohrleitungen mit Warmwasser und Heizungsenergie versorgen, spricht man von einem Wärmenetz.

Somit delegieren Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft die Wärmeerzeugung an professionelle Firmen und sparen sich die eigene Heizung. Ohne Heizung haben Sie auch weniger Wartungskosten, aber: Sie sind an den Vertragspartner gebunden. Wenn er die Preise erhöht, können Sie nicht mal eben so wechseln. In den Medien wird manchmal die intransparente Preisgestaltung kritisiert. Trotzdem haben Sie das „Erneuerbare Energien“-Thema damit dauerhaft vom Hals, weil man annimmt, dass der Versorger diese einsetzt. Ihr Gebäude hat die Quote von 100% erreicht. (Die Anbieter müssen bis 2030 eine Quote von 50% erneuerbarer Energien erreichen und bis 2045 sogar 100%.)

Wärmepumpe:

Sie ist eine reine Stromheizung und bezieht ihre Energie aus der Umgebung (v.a. Außenluft oder Erdwärme). Weil man annimmt, dass Sie bald nur noch reinen Ökostrom beziehen, werden auch hier 100% erneuerbare Energien unterstellt und Sie haben Ihr Ziel erreicht. Das Problem ist, dass Gebäude mit Heizkörpern in den kalten Wintertagen meist mit einer Wärmepumpe nicht auskommen und eine zusätzliche Heizquelle benötigen (z.B. eine Gasheizung als sog. Spitzenlastkessel).

Giftiger grüner Stromfresser. Man darf bei dem ganzen Rummel um Wärmepumpen nicht vergessen, dass sie sehr viel Strom brauchen, um die Umgebungsenergie zu Wärme zu machen. Ein Wirkungsgrad von 2,5 sagt bspw., dass man 10.000 kWh Strom benötigt, um 25.000 kWh Wärme (also das 2,5-fache) zu erzeugen. Ein kWh Strom kostet aber auch deutlich mehr als ein kWh Gas. Aber Strom soll ja in Zukunft „ganz unfossil“ zu 100% aus erneuerbaren Energien hergestellt werden.

Leider wird nur am Rande darüber berichtet, dass viele Wärmepumpen PFAS als Trägermedium enthalten (per- und polyfluorierte Alkylsubstanzen). Diese Substanzen sind giftig und krebserregend, verflüchtigen sich nicht und bauen sich in der Natur auch nicht von selbst ab. Solange kein Leck in der Wärmepumpe ist – kein Problem. Ein Deja-Vu aus den 1960-Jahren, in denen Asbest als „modernes Wundermittel“ gefeiert wurde? Das natürlich vorkommende Material war hitzebeständig, zugfest, korrosionsfrei und einfach zu verarbeiten, wurde Asbest seinerzeit beworben.

Weil eine Wärmepumpe im Einzelfall auch mal 50.000 EUR kosten kann, rechnet die Politik damit, dass sich Contracting- und Mietmodelle durchsetzen. Das würde bedeuten, dass Ihnen Ihre Heizung nicht gehört und Sie an einen Anbieter gebunden sind, dem Sie monatlich eine feste Rate bezahlen.

Stromdirektheizung:

Darunter versteht man „bessere Heizöfen“. Sie werden daher auch nur für besonders gut gedämmte Häuser empfohlen.

2. Für Bestandsgebäude

Biomasse, z.B. Einbau einer Pelletheizung:

Eine Art moderner Holzofen. Für die ganzen Pellets brauchen Sie aber Lagerfläche, ähnlich früher dem Öltank. Nach derzeitigem Stand wird auch bei Pelletheizungen vom Staat eine 100%ig erneuerbare Energiequelle ohne weiteren Nachweis angenommen, sagt die FAQ-Seite des Habeck-Ministeriums. Man rechnet zudem mit steigenden Preisen beim Brennstoff.

Grüne Gasheizung:

Ja, auch das geht. Sie bauen sich einfach eine neue Gasheizung ein. Man kann neue oder bestehende Gasheizungen nämlich (> 65%) mit „grünem Gas“ betreiben. Im Einzelnen nennt das BMWK

  • Nachhaltiges Biomethan,
  • biogenes Flüssiggas,
  • grünen Wasserstoff.

Gasförmige Brennstoffe, die in verschiedenen Herstellungsverfahren aus erneuerbaren bzw. regenerativen Energiequellen gewonnen werden. Sie versorgen Gasheizungen mit regenerativer Energie. So gibt es z.B. Wasserstoff, der aus Wasser und (Windkraft-) Strom hergestellt wird. Weil im Straßen-, Schiffs- und Luftverkehr solche Brennstoffe ebenfalls benötigt werden und dort kaum zu substituieren sind, rechnet man langfristig mit sehr hohen Preisen aufgrund hoher Nachfrage und verknapptem Angebot. So denkt zumindest die Politik, die diese Variante möglichst unattraktiv machen möchte: Vermieter sollen den Aufpreis ggü. dem Gas-Grundversorgungspreis alleine tragen und oberhalb dieser Grenze nicht auf die Mieter umlegen können. Der Gas-Grundversorgungspreis liegt derzeit bei ca. 12 Cent / kWh. man rechnet aber damit, dass die Herstellungskosten von grünem Wasserstoff langfristig von ca. 16 Cent auf 9 Cent / kWh fallen werden. Die Wette könnte man eingehen, oder?

Jedenfalls können Gasheizungen und sogar neue Gasheizungen auch nach 2045 weiter betrieben werden, wenn sie mit grünen Gasen heizen.

Hybridheizung:

Wenn ein älteres Gebäude z.B. noch Heizkörper und keine Fußbodenheizung hat, reicht eine Wärmepumpe oft nicht aus, um das Gebäude in den kalten Wintertagen zu heizen. Man könnte die mit erneuerbaren Energien (Strom) betriebene Wärmepumpe mit einer „kleinen“ Gasheizung koppeln, die nur zu den Extremzeiten arbeiten muss. Daher spricht man von einem „Spitzenlastkessel“. Andere Varianten einer Hybridheizung sind z.B. Gasheizung plus Solarkollektoren, Gasheizung plus Pelletheizung, Wärmepumpen plus Photovoltaik usw.

Generell können Hybridheizungen nur eine Übergangslösung sein, denn bis 2045 werden alle Heizungen zu 100% mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.

Härtefälle:

In seinem Konzeptpapier spricht das Ministerium noch von verschiedenen Härtefällen, bei denen man i.d.R. erst später auf erneuerbare Energien umsteigen darf. Dazu gehören Denkmalgeschützte Immobilien, Fernwärmenetze, die noch nicht fertiggestellt, aber schon weit geplant sind, Gasetagenheizungen (siehe separater Artikel) und die Heizungshavarie:

Wenn Ihre Gaszentralheizung von heute auf morgen vollständig kaputt geht, spricht man von einer Heizungshavarie.

Bei allem Ärger bekommen Sie immerhin eine Fristverlängerung von 3 Jahren, um die 65%-Quote zu erfüllen. Bis dahin schlägt die Politik „zum Beispiel“ den Einbau von gebrauchten Gas- oder Ölheizungen als Übergangslösung vor. Vermutlich gibt es in Berlin keine Immobilieneigentümer, oder hat noch nie die Rechnung einer neuen Heizung gesehen, denn: Die Lohnkosten machen oft einen sehr großen Teil einer solchen Rechnung aus. Keiner kauft mal eben eine gebrauchte Heizung bei Ebay und baut sie selbst ein. Innerhalb von drei Jahren hat man jedenfalls Zeit, die Heizung mit 65% erneuerbaren Energien zu ergänzen, zur Hybridheizung umzubauen oder danach als Spitzenlastkessel (z.B. in Kombination mit einer Wärmepumpe) zu verwenden. Ebenfalls höchst interessant sind die politischen Gedanken, dass sich „ein Mietmarkt für Heizungen“ entwickeln wird. Dann gehört der Kessel nicht einmal Ihnen.

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EU: Energetische Sanierung anhand der Energieausweise

Die EU möchte bis 2050 klimaneutral sein. Sie möchte nicht mehr CO2 ausstoßen, als wieder gebunden wird. Die CO2-Emissionen sollen zudem bis 2030 auf 55% vom Niveau von 1990 verringert werden. Daher hat die EU-Kommission u.a. eine Änderung der „EU-Richtlinie über die Gesamt-Energieeffizienz von Gebäuden“ vorgeschlagen. Richtig gehört: Vorgeschlagen. Der Entscheidungsprozess läuft derzeit noch (Stand 25.03.2023) und ist somit noch nicht verbindlich beschlossen.

Bestandsgebäude seien verantwortlich für 36% der CO2-Emissionen, heißt es. Dazu gehört sicherlich auch Ihre Eigentumswohnung, oder? Das will man ändern und bis 2050 alle Gebäude in der EU zu vollständig emissionsfreien Immobilien umbauen. Die Umsetzung soll in mehreren Stufen geschehen und sich an den Energieeffizienzklassen der Energieausweise orientieren. Noch verwenden Deutschland und EU übrigens andere Skalen. Die EU zählt von A bis G, Deutschland von A+ bis H. Das wird man aber schnell harmonisieren können. Die Aussage ist letztlich ähnlich: Je niedriger, desto emissionsärmer. „A+“ steht für emissionsfrei, während „H“ quasi die Dampflokomotive unter den Immobilien ist und eine Menge Energie verschwendet.

Energieausweise betrachten den gesamten Energiebedarf (bzw. -verbrauch) eines Gebäudes. Sie kennen das von Kühlschränken: Der Energiebedarf von Gebäuden wird Kilowattstunden pro qm und Jahr gemessen (sog. kWh/m² x a) und in bestimmte Klassen eingeteilt. Er hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, z.B. Wärmeerzeugung („Heizung“), Wärmebedarf („Dämmung“), Energieträger (Öl, Gas, Strom, Sonne) – und beim Verbrauchsausweis auch vom Nutzerverhalten. Im derzeitigen deutschen Standard repräsentiert Klasse E bspw. ein Gebäude mit rund 160 kWh / m²a, was etwa dem Standard der 2. Wärmeschutzverordnung von 1982 entspricht. Klasse A+ repräsentiert einen Verbrauch von unter 30 kWh/m²a, was einem Passivhaus oder KfW 40+-Haus entspricht. Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Wert zu verbessern. Beispielsweise eine neue Heizung (effizientere Wärmeerzeugung) oder Dämmung von Dach oder Wänden (Verringerung Wärmebedarf).

Die EU möchte also, dass die Gebäude nach und nach energetisch saniert werden – beginnend mit den größten Spritschleudern der Klassen F abwärts. Bis 2030 müssen dann alle Wohngebäude mindestens die Klasse E erreichen, bis 2033 mindestens die Klasse D. Bis 2050 will man dann in jedem Gebäude die Klasse A erreichen, also nur noch komplett emissionsfreie Gebäude sehen. Deutschland will das sogar bis 2045 schaffen. Wer sein Haus nicht saniert, dem sollen Sanktionen drohen. Welche das sind, wird erst noch durch die Mitgliedsstaaten festgelegt. Noch ist nichts bekannt. Sie sollen jedenfalls abschreckend, aber auch verhältnismäßig sein.

Andere Regeln gelten für Neubauten und Nichtwohngebäude: Ab 2028 sollen nur noch reine Nullemissionsgebäude (mit Solaranlage) neu gebaut werden dürfen, für Behördengebäude gilt dies schon 2026. Nichtwohngebäude sollen die Klassen E bzw. D schon bis 2027 bzw. 2030 erreichen müssen. Auch wenn die neuen Regeln derzeit noch nicht rechtsverbindlich sind, Fakt ist: Energetische Sanierungen, die bisher nur belächelt wurden, werden bald verpflichtend sein. Ähnlich den Emissionswerten von Autos werden sich die Vorschriften zur Wärmedämmung an Gebäuden alle paar Jahre verschärfen. Wir Wohnungseigentümer werden in den nächsten Jahren jedenfalls damit beschäftigt sein, auf vielen Eigentümerversammlung zu diskutieren, wie man Gebäude in die Klasse D bringen kann.

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65% Erneuerbare Energien – Was Sie jetzt über Ihre Heizung wissen müssen

Seit Wochen berichten Medien von neuen Vorschriften zum Verbot von Heizungen und energetischen Sanierungspflichten von Gebäuden. Was gilt nun? Ein kurzer Überblick über den aktuellen Stand der Planung:

In Kurzform:

Sowohl EU als auch Bundesregierung möchten bis 2050 einen CO2-neutralen Gebäudebestand erreichen, der von fossilen, importierten Brennstoffen unabhängig ist. Die Ansätze unterscheiden sich. Die Entscheidungen über die neuen Gesetze befinden sich in der Endphase, auch wenn heute (25.03.2023) noch nichts beschlossen ist. Die EU arbeitet an Vorschriften für die Einhaltung bestimmter Energieeffizienzklassen (die auch in Deutschland gelten werden), während sich die Bundesregierung Vorschriften zur Heizung widmet.

  • Auf EU-Ebene geht es um die „EU-Richtlinie zur Gesamt-Energieeffizienz von Gebäuden“ als Teil eines Maßnahmenpakets zur Reduzierung von CO2-Emissionen. Alte, weniger energieeffiziente Gebäude sollen in bestimmten Zeitabschnitte energetisch saniert werden. Man orientiert sich an den Buchstaben auf dem Energieausweis. Die EU will bis 2050 jedes Gebäude in die Energieeffizienzklasse A (emissionsfrei) bringen. Zwischenschritte sehen vor, dass bis 2030 jede Wohnimmobilie mindestens die Klasse E erreicht (2. Wärmeschutzverordnung von 1982), bis 2033 sogar Klasse D.
  • EU-Richtlinien müssen in Deutschland in nationales Recht umgesetzt werden. Die Bundesregierung ergänzt die Gesamtbetrachtung der EU bzgl. Energieeffizienzklassen um die Form der Heizung: Ab 2024 sollen alle neu (!) eingebaute Gebäudeheizungen mindestens zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden, bis 2045 sollen Gebäude ausschließlich mit erneuerbaren Energien beheizt werden. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und auch repariert werden. „Technologieoffenheit“ bedeutet, dass man den Heizungstyp (z.B. Fernwärme oder Wärmepumpe etc.) frei wählen darf.

Links zu den ausführlichen Beiträgen:

Zum ausführlichen Artikel über die geplanten EU-Regeln (Energieeffizienzklassen, Energieausweise)

Zum ausführlichen Artikel über die geplanten deutschen Regeln (Verbot von reinen Öl- und Gasheizungen, Einsatz von mindestens 65% erneuerbaren Energien)

Zum Sonderfall Gasetagenheizungen

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Wer zahlt bei Regenwasserschaden in der Eigentumswohnung?

In Kurzform:

  • Ein Regenwasserschaden ist grundsätzlich nicht versichert, es sei denn, ein Sturm (oder Starkregen) hätte den Wassereintritt verursacht.
  • Eine „normale Gebäudeversicherung“ umfasst Schäden aufgrund von Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel – moderne Versicherungen enthalten auch Elementarschäden, z.B. Starkregen.
  • Wenn aufgrund einer sowieso erforderlichen Reparatur Regenwasser durch die Decke kommt, ist das kein Wasserschaden im Sinne einer Versicherung.
  • Sofern die WEG nichts von der Reparaturbedürftigkeit wusste (bzw. diese z.B. vertrödelt hat), nennt man das einen Zufallsschaden. Der Eigentümer zahlt selbst die Schäden an seinem Sondereigentum, die Eigentümergemeinschaft zahlt die Schäden am Gemeinschaftseigentum.

Der Schaden

Draußen regnet es unaufhörlich – ich sitze in meiner Eigentumswohnung und höre in der Wand Wassergeräusche. Hier läuft ganz sicher keine Abwasserleitung, und weil man in Heizungsleitungen kein plätscherndes Wasser hört, ist die Sache klar: Niederschlagswasser fließt durch den Hohlraum und macht die Wand nass!

Was ist zu tun – und wer bezahlt das?

Frage 1: Wer ist zuständig?

Generell gilt: Die WEG (bzw. der Verwalter) ist für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zuständig, für das Sondereigentum der jeweilige Eigentümer. Der Verwalter muss Schäden der Versicherung melden – wenn ein versichertes Ereignis vorliegt, zahlt diese. Dass ich in diesem Fall Eigentümer und Verwalter bin, kürzt die Sache etwas ab, die folgenden Regeln gelten aber allgemein.

Wer zahlt was?“ Zunächst ist wichtig, der Ursache schnell auf den Grund zu gehen. In diesem Fall ist Regenwasser aufgrund einer defekten Regenrinne ins Gebäude gelaufen. Aufgrund der Grenze war der Schaden nur vom Nachbargrundstück aus zu sehen. Nun waren alle Schlafzimmerecken nass – auch bei den Wohnungen über mir. Überall die gleichen Wasserflecken.

Frage 2: Ein Schaden für die Gebäudeversicherung?

Ein Telefonat mit der Schadenabteilung bestätigt, was eigentlich klar ist: Der Schaden ist nicht versichert; Regenwasser ist kein „bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser“. Sturm oder Starkregen wären versichert gewesen, waren aber nicht die Ursache. Als Sachversicherung übernimmt die Gebäudeversicherung Schäden an der „Sache“ (Gebäude). Ein genauer Blick in die Police zeigt, dass längst nicht alles versichert ist, sondern nur:

  • Feuer,
  • Leitungswasser,
  • Sturm und
  • Hagel.

Bei zeitgemäßen Versicherungen sind meistens Elementargefahren eingeschlossen, dazu gehört auch Starkregen (sofern er die primäre Ursache für den Schaden ist). Wenn ein Sturm (Windstärke 8!) das Dach abgedeckt hätte und innen alles nass geworden wäre, würden wir von einem Sturmschaden sprechen.

Zwischenfazit: Es handelt sich um einen Instandsetzungsschaden, also ein reparaturbedürftiges Bauteil. Von der Versicherung können wir kein Geld für die Reparatur erwarten.

Frage 3: Was zahlt die Eigentümergemeinschaft?

Hier sprechen wir jedoch von einem sog. „Zufallsschaden“. Hier gilt die gesetzliche Regelung: Die WEG bezahlt Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, die jeweiligen Eigentümer zahlen die Reparaturen am Sondereigentum.

Die Regenrinne war einfach kaputt – und keiner hat es bemerkt. Anders als im Mietrecht gibt es im Wohnungseigentumsrecht keine verschuldensunabhängige Haftung. Wenn die WEG nichts von einem potentiellen Schaden wusste (oder hätte ahnen können), konnte sie auch nichts unternehmen. Die Stelle war nur vom Nachbargrundstück vernünftig einsehbar, und von oben war die Rinne augenscheinlich in Ordnung. Deswegen ist es auch bei der jährlichen Dachkontrolle nicht aufgefallen.

Innenputz und -anstrich sind Sondereigentum. Der Wohnungseigentümer hat die Beschädigung zwar nicht verursacht, die WEG aber auch nicht. Die kaputte Rinne hat niemand sofort gesehen – dadurch ist ein Schaden entstanden, ohne dass jemand fahrlässig gehandelt hätte. Deswegen wird das Sondereigentum in diesem Fall weder von der Versicherung, noch von der WEG geschützt.

Frage 4: Wie wurden die Kosten verteilt?

Es lagen folgende Schäden vor:

  • Die Regenrinne musste repariert werden,
  • die Gebäudewand war nass und musste getrocknet werden,
  • außerdem mussten Wasserflecken an den Wänden nach Trocknung überstrichen werden.

Regenrinnenreparatur

Als WEG-Verwalter habe ich natürlich sofort die Regenrinne reparieren lassen, damit kein weiterer Schaden entsteht. (Ich könnte einen separaten Artikel darüber schreiben: Ein Gerüst musste durch den Keller auf die geschlossene Gebäuderückseite gebracht werden. Aber schließlich hat der Dachdecker erfolgreich die Rinne repariert.)

Trocknung des Mauerwerks

Weil das Mauerwerk nass war, habe ich sofort Trocknungsgeräte für alle drei Wohnungen geliehen. Sicherlich ein Grenzfall Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum mit gewissem Ermessensspielraum. Weil das Mauerwerk (GE!) über mehrere Etagen nass war, habe ich nach Rücksprache mit den Eigentümern entschieden,

  • dass die WEG die Miete für die Geräte bezahlt und
  • die Eigentümer die Stromkosten übernehmen (ca. 100 kWh x 34 Cent = 34 EUR pro Eigentümer).

Wenn das jemandem nicht passen sollte, kann man die Kostenverteilung in Grenzfällen auch per EV-Beschluss verbindlich regeln (auch nachträglich!).

Anstrich der Wände

Zum Schluss waren noch getrocknete, gelbe Feuchtigkeitsflecken an den Wänden übrig. Bevor der Maler kurzerhand alles überstreicht, habe ich mit dem Feuchtigkeitsmessgerät lieber selbst nochmal nachgemessen, ob die betroffenen Wände auch wirklich trocken sind (Daumenformel: < 40 = trocken, > 60 = nass).

Feuchtigkeit in der Wand vor / nach Einsatz des Trocknungsgerätes

Dann kam der Maler, hat das Loch zum Schacht in der Wand wieder geschlossen und alles gestrichen. Die Kosten haben die jeweiligen Wohnungseigentümer selbst getragen.

Kein Zufallsschaden:

Allerdings: Die WEG (bzw. der Verwalter) hätte für den Schaden aufkommen müssen, wenn sie nicht gehandelt hätte, obwohl sie von einem Schaden wusste. Gleiches gilt sicherlich auch, wenn sie ihren Fürsorgepflichten nicht nachgekommen wäre (z.B. unterlassene Dachkontrolle). Zufallsschaden bedeutet, dass niemand etwas wusste und nicht hätte reagieren können.

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Selber schuld? Die Sonderumlage in der WEG

Der Albtraum eines jeden Wohnungseigentümers: Eine Sonderzahlung, genannt „Sonderumlage“, wenn das Geld der WEG nicht reicht.

Aber von vorn: Der Hausverwalter stellt (hoffentlich) am Anfang des Jahres einen Wirtschaftsplan auf. Das ist die Prognose der benötigten Ausgaben, aus denen sich Ihr monatliches Hausgeld berechnet.

Jetzt kann es natürlich sein, dass die prognostizierten Vorauszahlungen zu niedrig sind und vom tatsächlichen Finanzbedarf abweichen. Das Geld auf dem WEG-Konto reicht nicht aus, um die nötigen Ausgaben zu decken. Dann bleibt dem Verwalter nichts anderes übrig, als die Eigentümer kurzfristig um eine Sonderzahlung zu bitten. (Natürlich muss diese formgerecht auf einer Eigentümerversammlung beschlossen werden.)

Hintergrund sind eigentlich immer Liquiditätsschwierigkeiten, oftmals bei Zahlungsausfall eines einzelnen Eigentümers oder bei akuten und „unvorhersehbaren“ Instandhaltungsmaßnahmen, wenn gleichzeitig die Rücklage leer ist.

Das ist auch das eigentliche Problem: Wohnungseigentümergemeinschaften sind oft einfach zu sehr mit sich selbst beschäftigt. Selten gibt es in WEGs eine langfristige Instandhaltungsplanung, sei es aus Geldnot, Unwissenheit oder weil man keine vernünftigen Daten hat, um sowas zu prognostizieren.

Häufig wurde auch jahrelang an der Beitragspflicht zur Rücklage gespart – und damit an der falschen Stelle. Häufig sind sogenannte „Kapitalanleger“ kurzsichtig und versprechen sich eine bessere Rendite, wenn man „im Moment“ eine niedrigere Rücklage in Kauf nimmt. Zumindest wird die Erhöhung der Rücklage auf die nächste Eigentümerversammlung im nächsten Jahr „vertagt“. Lieber werden am Gebäude nur Symptome geflickt oder nur akut notwendige Reparaturen ausgeführt.

Diese Art von Kurzsichtigkeit und vermeintlicher „Renditeoptimierung“ bringt langfristig erhebliche Wertminderungen und Substanzschäden. Vor allem aber verschlechtert ein heruntergekommenes, schlecht gepflegtes Gebäude die Verhandlungsposition gegenüber neuen Mietern, wenn die Wohnung mal leer steht und neu vermietet werden muss.

Es kommt, wie es kommen muss:
Anstelle von Liquiditätsschonung und Rendite kommt es zur Katastrophe.

Es gibt ja schließlich keine gesetzliche Vorschrift, wie viel Geld man jährlich der Rücklage zuführen muss. Der Instandhaltungsbedarf hängt ja auch einfach zu stark von gebäudeindividuellen Faktoren ab. Die Eigentümerversammlung ist oftmals zu sehr damit beschäftigt, sich über die Jahresabrechnung totzudiskutieren oder im Punkt „Sonstiges“ stundenlang zahlreiche Sonderwünsche vom Beiratsvorsitzenden zu erörtern.

Deswegen unterbleibt oftmals eine langfristige Instandhaltungsplanung und größere Instandhaltungsmaßnahmen werden häufig – zwangsläufig – als Ad-hoc-Aktionen vorgenommen. Das Zusammenspiel aus fehlender Planung, einer knappen Rücklage und unerwartet auftretendem Instandhaltungsbedarf kann zu finanziellen Engpässen führen – und dann wird oft eine Sonderumlagen fällig.

Foto: Stephan Walochnik

Reparaturen zahlt der Vermieter

Der Unterschied zwischen Erhaltungskosten (Reparaturen) und Wartungskosten ist im mietrechtlichen Sinne ziemlich wichtig. Denn Wartungskosten können – anders als Reparaturen – an den Mieter weitergegeben werden.

Unter Reparaturen versteht man grundsätzlich die Erneuerung bereits vorhandener Bauteile, also keine wesentliche Erweiterung, Veränderung oder Verbesserung des Gebäudes bzw. keine Modernisierung (Anpassung an den Stand der Technik), sondern eben dessen Erhaltung.

Die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands muss vom Vermieter bezahlt werden, weil sie kein „Luxus“ sind und zu keiner Wohnwertverbesserung beitragen. Es sind in der Regel zwingende Reparaturen. Deswegen ziehen Erhaltungskosten keine Mieterhöhung nach sich und können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Der Vermieter schuldet die Aufrechterhaltung
des ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache.

Dies entspringt seiner vertraglichen Fürsorgepflicht. Die Miete ist die Gegenleistung für einen vertragsgemäßen Zustand, die während der gesamten Dauer des Mietvertrags aufrechterhalten werden muss – unabhängig davon, ob der Vermieter für eine Beeinträchtigung verantwortlich ist oder nicht. Andernfalls hat der Mieter in der Regel das Recht zur Mietminderung. Erhaltungsaufwendungen gehen also grundsätzlich zu Lasten des Vermieters und sind durch Zahlung der Miete bereits abgegolten.

Und da wären dann noch bestimmte, gesetzlich definierte Modernisierungsmaßnahmen. Hier hat der Vermieter oftmals die Möglichkeit, die Kosten aufgrund der dauerhaften Zustandsverbesserung in Form einer Mieterhöhung an den Mieter weiterzubelasten (im Zusammenspiel von § 555b BGB mit § 559 BGB).

Foto: Stephan Walochnik (in Szeged)

Begriffschaos: Instandhaltung, Instandsetzung, Wartung

Soweit klar: Reparaturen zahlt der Vermieter, Wartungskosten der Mieter. Aber was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung? Und worin unterscheiden sich Instandhaltung und Wartung? Im Netz wirft man oft wie selbstverständlich mit Begriffen um sich, die uneinheitlich verwendet, meistens einfach dahingestellt und als bekannt vorausgesetzt werden.

Wie soll der Leser daraus schlau werden? Egal. Der Versuch einer Hilfestellung:

Bezogen auf Wohnungseigentum:

Wenn es um WEG geht, liest man häufig das Begriffspaar „Instandhaltung und Instandsetzung“ – fast immer zusammen, oft einfach nur „I&I“.

In der WEG-Sprache besteht überwiegend Konsens, dass man unter Instandhaltung vorbeugende Maßnahmen versteht, während Instandsetzung die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands bezeichnet.

Leider benutzt jeder die Wörter unterschiedlich: Manchmal wird der Begriff „Instandhaltung“ auch mit Wartung gleichgesetzt. Ich finde das sogar logisch, denn Wartung steht ja für regelmäßige Inspektionen und Prüfungen der Betriebsbereitschaft. Zum Beispiel die Wartung der Heizung, eben solche Vorgänge, die zur Pflege und Aufrechterhaltung des ordnungsmäßigen Zustands dienen, bevor Schäden entstehen.

Was Mietrecht angeht:

Der Unterschied zwischen „Instandhaltung“ und „Wartungskosten“ ist im mietrechtlichen Sinne ziemlich wichtig. Denn – anders als Reparaturen – können Wartungskosten an den Mieter weitergegeben werden, aber die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands – also „Instandhaltung“ – muss der Vermieter tragen. Das kann manchmal ein sehr feiner Unterschied sein! Bei bestimmten, gesetzlich definierten Modernisierungsmaßnahmen besteht wiederum die Möglichkeit, deren Kosten aufgrund der dauerhaften Zustandsverbesserung in Form einer Mieterhöhung an den Mieter weiterzubelasten (im Zusammenspiel von § 555b BGB mit § 559 BGB).

Bei der Steuer:

Wenn Sie zufällig gerade einen steuerrechtlichen Artikel gelesen haben, ging es wohl eher um Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig) und nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten (müssen abgeschrieben werden). Beliebtes Thema sind auch größere Erhaltungsaufwendungen – also Aufwendungen, die zur Erneuerung bereits vorhandener Teile, Einrichtungen oder Anlagen dienen – und damit zur Erhaltung des Gebäudes beitragen. Zwar ist nirgendwo so richtig gesagt, ab wann eine Erhaltungsaufwendung „größer“ ist, aber wenn sie es ist, besteht ein Wahlrecht, die Kosten in der Steuererklärung über zwei bis fünf Jahre abzuschreiben (…was entsprechend der Berechnung in meiner Doktorarbeit höchst selten etwas bringt…).

Also nochmal kompakt:

Es trägt zwar nicht gerade zur besseren Verständlichkeit bei, ein ganzes Bündel von Begriffen für dasselbe zu benutzen, aber jeder Fachmann pflegt da so seine eigenen Begriffe, eine kurze Zusammenfassung:

  • Wohnungseigentum:
    • Oberbegriff: „Instandhaltung und Instandsetzung“
    • Instandhaltung = Vorbeugende Maßnahmen.
    • Instandsetzung = Reparatur, wenn bereits kaputt.
    • Wartung = Regelmäßige Reinigungs- und Inspektionsarbeiten, z.B. Regenrinnenreinigung, Heizungsinspektion, Funktionsprüfung Rauchabzugsanlage.

  • Miete:
    • Reparaturen / Erhaltungsmaßnahmen =  Reparaturen von etwas, das bereits kaputt ist. Zahlt der Vermieter.
    • Wartung = Vorbeugende Maßnahmen, Regelmäßige Reinigungs-, Prüf- und Inspektionsarbeiten. Zahlt der Mieter.
    • Modernisierungsmaßnahmen = Bestimmte Verbesserungen. Ermöglichen in bestimmten Fällen eine Mieterhöhung.

  • Steuern:
    • Erhaltungsaufwand = Kann im gleichen Jahr vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
    • Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten = Müssen mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Da haben Sie 50 Jahre lang Spaß 🙂
    • Größere Erhaltungsaufwendungen = Wahlrecht. Können entweder im gleichen Jahr vollständig steuerlich geltend gemacht oder über zwei bis fünf Jahre abgeschrieben werden. Meiner Erfahrung nach lohnt Sofortabzug fast immer.

Foto: Stephan Walochnik

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