Härtefall: Eigentumswohnungen mit Gasetagenheizung

„Wer keinen Umsatz macht, ist noch lange nicht pleite“. Mit diesen oder ähnlichen Worten imponierte Star-Betriebswirt und Wirtschaftsminister Robert Habeck vor kurzem dem Publikum einer Talkshow. Als Bezieher konjunkturunabhängiger Bezüge nimmt er es nun mit der SHK-Branche auf und verordnet ihr eine Hauruck-Aktion, die sich gewaschen hat, um sie auf die neue Deutschlandgeschwindigkeit einzuschwören. Wird sein Entwurf beschlossen, dürfen ab Januar 2024 keine reinen Öl- oder Gasheizungen mehr neu eingebaut werden.

In Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen wird das zum Problem. Wenn in jeder Eigentumswohnung eine eigene Heizung verbaut ist, müssen sich viele unterschiedliche Besitzer abstimmen. Dieser Heizungstyp läuft mit 100% fossilen Energien – und somit gar nicht regenerativ. Wie sollen die einzelnen Wohnungen den 65%-Anteil schaffen? Ohne Dach (solar) oder Garten (Geothermie) ist es den Wohnungseigentümern nur schwer möglich, die Gasetagenheizung zu 65% mit erneuerbaren Energien zu ergänzen. Da diese Heizungsform zudem weit verbreitet ist, soll in solchen Gebäuden eine Härtefallregelung greifen:

  • Die Pflicht, zu 65% „erneuerbar“ zu heizen, entsteht in diesen Häusern frühestens, wenn die allererste Gasetagenheizung kaputt geht.
  • Dass nicht alle übrigen Eigentümer sofort etwas ändern, hat der Gesetzgeber verstanden, daher soll es drei Jahre Zeit geben, um zu überlegen, ob man auf eine zentrale Heizung mit 65% erneuerbaren Energien umsteigen möchte.
  • Offenbar kennt der Gesetzgeber sich inzwischen aus, denn: Wenn die WEG bis dahin keine Entscheidung trifft, bekommt sie weitere drei Jahre Zeit, um das gleiche nochmal zu überlegen.
  • Nachdem die erste Gasetagenheizung kaputtgeht, hat man also sechs Jahre Zeit, um zu überlegen, wie man 65% erneuerbare Energien zentral oder dezentral erreichen möchte.
  • Was der Entwurf (zumindest bisher) offenlässt: Bis dahin kann man weiterhin mit normalem Erdgas weiterheizen, das gilt auch für denjenigen, dessen Heizung jetzt kaputt ist. Vielleicht denkt sich Minister Habeck: „Dass eine Heizung kaputt ist, heißt ja nicht, dass sie nicht mehr funktioniert“.
  • Witzig ist der Vorschlag im Konzeptpapier des Ministeriums, sich für die Übergangszeit ein gebrauchtes Gerät einbauen zu lassen. Vielleicht ist bei den Mietern im Bundestag bisher noch nicht angekommen, dass so ein Gerät sich nicht von selbst einbaut.

Jedenfalls kommt auf WEGs mit Gasetagenheizungen ein größeres Problem zu, was spätestens sechs Jahre nach Ausfall der ersten Heizung gelöst werden muss – höchstwahrscheinlich durch Umstieg auf eine Zentralheizung mit erneuerbaren Energien.

Deutschland: Heizen mit 65% erneuerbaren Energien

Die Bundesregierung möchte im Laufe des April 2023 im Gebäudeenergiegesetz GEG verankern, dass Gebäude ab 2045 keine CO2-Emissionen mehr verursachen. Sie sollen bis dahin also zu 100% mit erneuerbaren Energien beheizt werden.

Als Zwischenschritt ist geplant, dass ab Januar 2024 beim Neueinbau von Heizungen die Heizenergie mindestens zu 65% aus erneuerbaren Energien gewonnen werden muss. Es geht um den Einbau neuer Heizungen in bestehende Wohngebäude. Alte Heizungen müssen nicht sofort rausgerissen werden. Sie dürfen sie weiter betreiben und auch reparieren lassen. Ihre Lebensdauer bleibt – wie bisher – begrenzt: Fossile (Öl- und Gas-) Heizungen muss man nach 30 Jahren tauschen lassen.

Wir reden immer noch vom Neueinbau einer Heizung – und nicht davon, was mit bestehenden Heizungen zu passieren hat. Diese haben 30 Jahre Lebensdauer.

Wie bekommen Sie den Anteil von 65% erneuerbaren Energien hin? –  „Technologieoffenheit“ bedeutet, dass man selbst entscheiden kann, wie man die 65% erneuerbare Energien erreichen möchte – ob mit Fernwärme, Wärmepumpe oder grünen Gasen. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klima sieht u.a. folgende Optionen vor:

  1. Für Neubau oder Bestandsgebäude:

Fernwärme:

Anschluss an ein „Wärmenetz“: Sie kennen den Begriff vermutlich als „Fernwärme“. Wenn die Stadtwerke Düsseldorf durch Müllverbrennung sowieso anfallende Abwärme erzeugen und die Gebäude der Umgebung dann über Rohrleitungen mit Warmwasser und Heizungsenergie versorgen, spricht man von einem Wärmenetz.

Somit delegieren Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft die Wärmeerzeugung an professionelle Firmen und sparen sich die eigene Heizung. Ohne Heizung haben Sie auch weniger Wartungskosten, aber: Sie sind an den Vertragspartner gebunden. Wenn er die Preise erhöht, können Sie nicht mal eben so wechseln. In den Medien wird manchmal die intransparente Preisgestaltung kritisiert. Trotzdem haben Sie das „Erneuerbare Energien“-Thema damit dauerhaft vom Hals, weil man annimmt, dass der Versorger diese einsetzt. Ihr Gebäude hat die Quote von 100% erreicht. (Die Anbieter müssen bis 2030 eine Quote von 50% erneuerbarer Energien erreichen und bis 2045 sogar 100%.)

Wärmepumpe:

Sie ist eine reine Stromheizung und bezieht ihre Energie aus der Umgebung (v.a. Außenluft oder Erdwärme). Weil man annimmt, dass Sie bald nur noch reinen Ökostrom beziehen, werden auch hier 100% erneuerbare Energien unterstellt und Sie haben Ihr Ziel erreicht. Das Problem ist, dass Gebäude mit Heizkörpern in den kalten Wintertagen meist mit einer Wärmepumpe nicht auskommen und eine zusätzliche Heizquelle benötigen (z.B. eine Gasheizung als sog. Spitzenlastkessel).

Giftiger grüner Stromfresser. Man darf bei dem ganzen Rummel um Wärmepumpen nicht vergessen, dass sie sehr viel Strom brauchen, um die Umgebungsenergie zu Wärme zu machen. Ein Wirkungsgrad von 2,5 sagt bspw., dass man 10.000 kWh Strom benötigt, um 25.000 kWh Wärme (also das 2,5-fache) zu erzeugen. Ein kWh Strom kostet aber auch deutlich mehr als ein kWh Gas. Aber Strom soll ja in Zukunft „ganz unfossil“ zu 100% aus erneuerbaren Energien hergestellt werden.

Leider wird nur am Rande darüber berichtet, dass viele Wärmepumpen PFAS als Trägermedium enthalten (per- und polyfluorierte Alkylsubstanzen). Diese Substanzen sind giftig und krebserregend, verflüchtigen sich nicht und bauen sich in der Natur auch nicht von selbst ab. Solange kein Leck in der Wärmepumpe ist – kein Problem. Ein Deja-Vu aus den 1960-Jahren, in denen Asbest als „modernes Wundermittel“ gefeiert wurde? Das natürlich vorkommende Material war hitzebeständig, zugfest, korrosionsfrei und einfach zu verarbeiten, wurde Asbest seinerzeit beworben.

Weil eine Wärmepumpe im Einzelfall auch mal 50.000 EUR kosten kann, rechnet die Politik damit, dass sich Contracting- und Mietmodelle durchsetzen. Das würde bedeuten, dass Ihnen Ihre Heizung nicht gehört und Sie an einen Anbieter gebunden sind, dem Sie monatlich eine feste Rate bezahlen.

Stromdirektheizung:

Darunter versteht man „bessere Heizöfen“. Sie werden daher auch nur für besonders gut gedämmte Häuser empfohlen.

2. Für Bestandsgebäude

Biomasse, z.B. Einbau einer Pelletheizung:

Eine Art moderner Holzofen. Für die ganzen Pellets brauchen Sie aber Lagerfläche, ähnlich früher dem Öltank. Nach derzeitigem Stand wird auch bei Pelletheizungen vom Staat eine 100%ig erneuerbare Energiequelle ohne weiteren Nachweis angenommen, sagt die FAQ-Seite des Habeck-Ministeriums. Man rechnet zudem mit steigenden Preisen beim Brennstoff.

Grüne Gasheizung:

Ja, auch das geht. Sie bauen sich einfach eine neue Gasheizung ein. Man kann neue oder bestehende Gasheizungen nämlich (> 65%) mit „grünem Gas“ betreiben. Im Einzelnen nennt das BMWK

  • Nachhaltiges Biomethan,
  • biogenes Flüssiggas,
  • grünen Wasserstoff.

Gasförmige Brennstoffe, die in verschiedenen Herstellungsverfahren aus erneuerbaren bzw. regenerativen Energiequellen gewonnen werden. Sie versorgen Gasheizungen mit regenerativer Energie. So gibt es z.B. Wasserstoff, der aus Wasser und (Windkraft-) Strom hergestellt wird. Weil im Straßen-, Schiffs- und Luftverkehr solche Brennstoffe ebenfalls benötigt werden und dort kaum zu substituieren sind, rechnet man langfristig mit sehr hohen Preisen aufgrund hoher Nachfrage und verknapptem Angebot. So denkt zumindest die Politik, die diese Variante möglichst unattraktiv machen möchte: Vermieter sollen den Aufpreis ggü. dem Gas-Grundversorgungspreis alleine tragen und oberhalb dieser Grenze nicht auf die Mieter umlegen können. Der Gas-Grundversorgungspreis liegt derzeit bei ca. 12 Cent / kWh. man rechnet aber damit, dass die Herstellungskosten von grünem Wasserstoff langfristig von ca. 16 Cent auf 9 Cent / kWh fallen werden. Die Wette könnte man eingehen, oder?

Jedenfalls können Gasheizungen und sogar neue Gasheizungen auch nach 2045 weiter betrieben werden, wenn sie mit grünen Gasen heizen.

Hybridheizung:

Wenn ein älteres Gebäude z.B. noch Heizkörper und keine Fußbodenheizung hat, reicht eine Wärmepumpe oft nicht aus, um das Gebäude in den kalten Wintertagen zu heizen. Man könnte die mit erneuerbaren Energien (Strom) betriebene Wärmepumpe mit einer „kleinen“ Gasheizung koppeln, die nur zu den Extremzeiten arbeiten muss. Daher spricht man von einem „Spitzenlastkessel“. Andere Varianten einer Hybridheizung sind z.B. Gasheizung plus Solarkollektoren, Gasheizung plus Pelletheizung, Wärmepumpen plus Photovoltaik usw.

Generell können Hybridheizungen nur eine Übergangslösung sein, denn bis 2045 werden alle Heizungen zu 100% mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.

Härtefälle:

In seinem Konzeptpapier spricht das Ministerium noch von verschiedenen Härtefällen, bei denen man i.d.R. erst später auf erneuerbare Energien umsteigen darf. Dazu gehören Denkmalgeschützte Immobilien, Fernwärmenetze, die noch nicht fertiggestellt, aber schon weit geplant sind, Gasetagenheizungen (siehe separater Artikel) und die Heizungshavarie:

Wenn Ihre Gaszentralheizung von heute auf morgen vollständig kaputt geht, spricht man von einer Heizungshavarie.

Bei allem Ärger bekommen Sie immerhin eine Fristverlängerung von 3 Jahren, um die 65%-Quote zu erfüllen. Bis dahin schlägt die Politik „zum Beispiel“ den Einbau von gebrauchten Gas- oder Ölheizungen als Übergangslösung vor. Vermutlich gibt es in Berlin keine Immobilieneigentümer, oder hat noch nie die Rechnung einer neuen Heizung gesehen, denn: Die Lohnkosten machen oft einen sehr großen Teil einer solchen Rechnung aus. Keiner kauft mal eben eine gebrauchte Heizung bei Ebay und baut sie selbst ein. Innerhalb von drei Jahren hat man jedenfalls Zeit, die Heizung mit 65% erneuerbaren Energien zu ergänzen, zur Hybridheizung umzubauen oder danach als Spitzenlastkessel (z.B. in Kombination mit einer Wärmepumpe) zu verwenden. Ebenfalls höchst interessant sind die politischen Gedanken, dass sich „ein Mietmarkt für Heizungen“ entwickeln wird. Dann gehört der Kessel nicht einmal Ihnen.

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EU: Energetische Sanierung anhand der Energieausweise

Die EU möchte bis 2050 klimaneutral sein. Sie möchte nicht mehr CO2 ausstoßen, als wieder gebunden wird. Die CO2-Emissionen sollen zudem bis 2030 auf 55% vom Niveau von 1990 verringert werden. Daher hat die EU-Kommission u.a. eine Änderung der „EU-Richtlinie über die Gesamt-Energieeffizienz von Gebäuden“ vorgeschlagen. Richtig gehört: Vorgeschlagen. Der Entscheidungsprozess läuft derzeit noch (Stand 25.03.2023) und ist somit noch nicht verbindlich beschlossen.

Bestandsgebäude seien verantwortlich für 36% der CO2-Emissionen, heißt es. Dazu gehört sicherlich auch Ihre Eigentumswohnung, oder? Das will man ändern und bis 2050 alle Gebäude in der EU zu vollständig emissionsfreien Immobilien umbauen. Die Umsetzung soll in mehreren Stufen geschehen und sich an den Energieeffizienzklassen der Energieausweise orientieren. Noch verwenden Deutschland und EU übrigens andere Skalen. Die EU zählt von A bis G, Deutschland von A+ bis H. Das wird man aber schnell harmonisieren können. Die Aussage ist letztlich ähnlich: Je niedriger, desto emissionsärmer. „A+“ steht für emissionsfrei, während „H“ quasi die Dampflokomotive unter den Immobilien ist und eine Menge Energie verschwendet.

Energieausweise betrachten den gesamten Energiebedarf (bzw. -verbrauch) eines Gebäudes. Sie kennen das von Kühlschränken: Der Energiebedarf von Gebäuden wird Kilowattstunden pro qm und Jahr gemessen (sog. kWh/m² x a) und in bestimmte Klassen eingeteilt. Er hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, z.B. Wärmeerzeugung („Heizung“), Wärmebedarf („Dämmung“), Energieträger (Öl, Gas, Strom, Sonne) – und beim Verbrauchsausweis auch vom Nutzerverhalten. Im derzeitigen deutschen Standard repräsentiert Klasse E bspw. ein Gebäude mit rund 160 kWh / m²a, was etwa dem Standard der 2. Wärmeschutzverordnung von 1982 entspricht. Klasse A+ repräsentiert einen Verbrauch von unter 30 kWh/m²a, was einem Passivhaus oder KfW 40+-Haus entspricht. Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Wert zu verbessern. Beispielsweise eine neue Heizung (effizientere Wärmeerzeugung) oder Dämmung von Dach oder Wänden (Verringerung Wärmebedarf).

Die EU möchte also, dass die Gebäude nach und nach energetisch saniert werden – beginnend mit den größten Spritschleudern der Klassen F abwärts. Bis 2030 müssen dann alle Wohngebäude mindestens die Klasse E erreichen, bis 2033 mindestens die Klasse D. Bis 2050 will man dann in jedem Gebäude die Klasse A erreichen, also nur noch komplett emissionsfreie Gebäude sehen. Deutschland will das sogar bis 2045 schaffen. Wer sein Haus nicht saniert, dem sollen Sanktionen drohen. Welche das sind, wird erst noch durch die Mitgliedsstaaten festgelegt. Noch ist nichts bekannt. Sie sollen jedenfalls abschreckend, aber auch verhältnismäßig sein.

Andere Regeln gelten für Neubauten und Nichtwohngebäude: Ab 2028 sollen nur noch reine Nullemissionsgebäude (mit Solaranlage) neu gebaut werden dürfen, für Behördengebäude gilt dies schon 2026. Nichtwohngebäude sollen die Klassen E bzw. D schon bis 2027 bzw. 2030 erreichen müssen. Auch wenn die neuen Regeln derzeit noch nicht rechtsverbindlich sind, Fakt ist: Energetische Sanierungen, die bisher nur belächelt wurden, werden bald verpflichtend sein. Ähnlich den Emissionswerten von Autos werden sich die Vorschriften zur Wärmedämmung an Gebäuden alle paar Jahre verschärfen. Wir Wohnungseigentümer werden in den nächsten Jahren jedenfalls damit beschäftigt sein, auf vielen Eigentümerversammlung zu diskutieren, wie man Gebäude in die Klasse D bringen kann.

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65% Erneuerbare Energien – Was Sie jetzt über Ihre Heizung wissen müssen

Seit Wochen berichten Medien von neuen Vorschriften zum Verbot von Heizungen und energetischen Sanierungspflichten von Gebäuden. Was gilt nun? Ein kurzer Überblick über den aktuellen Stand der Planung:

In Kurzform:

Sowohl EU als auch Bundesregierung möchten bis 2050 einen CO2-neutralen Gebäudebestand erreichen, der von fossilen, importierten Brennstoffen unabhängig ist. Die Ansätze unterscheiden sich. Die Entscheidungen über die neuen Gesetze befinden sich in der Endphase, auch wenn heute (25.03.2023) noch nichts beschlossen ist. Die EU arbeitet an Vorschriften für die Einhaltung bestimmter Energieeffizienzklassen (die auch in Deutschland gelten werden), während sich die Bundesregierung Vorschriften zur Heizung widmet.

  • Auf EU-Ebene geht es um die „EU-Richtlinie zur Gesamt-Energieeffizienz von Gebäuden“ als Teil eines Maßnahmenpakets zur Reduzierung von CO2-Emissionen. Alte, weniger energieeffiziente Gebäude sollen in bestimmten Zeitabschnitte energetisch saniert werden. Man orientiert sich an den Buchstaben auf dem Energieausweis. Die EU will bis 2050 jedes Gebäude in die Energieeffizienzklasse A (emissionsfrei) bringen. Zwischenschritte sehen vor, dass bis 2030 jede Wohnimmobilie mindestens die Klasse E erreicht (2. Wärmeschutzverordnung von 1982), bis 2033 sogar Klasse D.
  • EU-Richtlinien müssen in Deutschland in nationales Recht umgesetzt werden. Die Bundesregierung ergänzt die Gesamtbetrachtung der EU bzgl. Energieeffizienzklassen um die Form der Heizung: Ab 2024 sollen alle neu (!) eingebaute Gebäudeheizungen mindestens zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden, bis 2045 sollen Gebäude ausschließlich mit erneuerbaren Energien beheizt werden. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und auch repariert werden. „Technologieoffenheit“ bedeutet, dass man den Heizungstyp (z.B. Fernwärme oder Wärmepumpe etc.) frei wählen darf.

Links zu den ausführlichen Beiträgen:

Zum ausführlichen Artikel über die geplanten EU-Regeln (Energieeffizienzklassen, Energieausweise)

Zum ausführlichen Artikel über die geplanten deutschen Regeln (Verbot von reinen Öl- und Gasheizungen, Einsatz von mindestens 65% erneuerbaren Energien)

Zum Sonderfall Gasetagenheizungen

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