Ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung ist keine Investition!

Da wir gerade über Investitionen in Wohnimmobilien sprechen, habe ich eine schockierende Nachricht für Sie: Bestimmte Arten von Immobilien sind keine Investition, sondern ein Konsumgut. Namentlich meistens Ihr Eigenheim.

Aber wo liegt der Unterschied zwischen Investition und Konsumgut?

• Eine Investition ist etwas, das Geld in Ihre Tasche fließen lässt.
• Ein Konsumgut ist etwas, das Geld aus Ihrer Tasche fließen lässt.

Die meisten selbstgenutzten Immobilien sind Konsumgüter, denn sie bringen nichts ein. Es ist nichts Schlechtes daran, eine selbstgenutzte Immobilie zu besitzen. Machen Sie sich aber bitte zu Beginn Ihrer Immobiliensuche Gedanken darüber, ob Sie investieren möchten oder ein Eigenheim suchen. Gewöhnen Sie sich an, Zahlen genau anzuschauen, um zu verstehen, ob das Objekt einen monatlichen Überschuss erwirtschaftet.

Ihre selbstbewohnte Eigentumswohnung ist keine Investition. Sie ist ein Konsumgut. Punkt.

Leider geistern viele Halbwahrheiten und Verallgemeinerungen durch die Köpfe:

• Eine Eigentumswohnung ist immer eine gute Altersvorsorge.
• Die Preise von Immobilien werden immer weiter steigen.
• Der Wert von Grundstücken steigt jedes Jahr.
• Wenn Sie selbst in der Wohnung wohnen, sparen Sie die Miete.
• Sie sollten jetzt investieren. Die Zinsen waren noch nie so günstig.
• Der Vermieter freut sich, wenn Sie kein Eigentum kaufen.
• Sie können die Wohnung später immer noch vermieten. Bis dahin werden die Mieten steigen.
• Denken Sie nur an die steuerlichen Vorteile.

Das mag sein, und in vielen Fällen trifft vieles davon zu. Sie müssen aber nachrechnen, welches die finanziellen Konsequenzen Ihrer Entscheidung sind. Kaufen Sie die Eigentumswohnung zur Selbstnutzung? Oder als Investitionsgut, um regelmäßige Rückflüsse zu erhalten?

Viele Leute reden sich ein, dass sie eine Wohnung kaufen, um die Miete zu sparen. Aber sie übersehen dabei, dass es nicht um eine gleichwertige Wohnung geht. Wenn Sie eine Wohnung kaufen anstatt zu mieten, ändern sich meist auch Größe und Ausstattungsniveau. Es ist in Ordnung, wenn Sie sich selbst verwirklichen möchten, und die Wohnung nach Ihrem Geschmack zu gestalten. Hier geht es lediglich um die Frage, ob Sie gerade eine Investition tätigen.

Nach dem Einzug wird erstmal eine teure Küche gekauft und das Bad nach Ihrem Geschmack saniert, schließlich wollen Sie sich zu Hause auch wohlfühlen. Das ist in Ordnung. Aber Sie sollten sich nicht einreden, dass Sie damit Geld sparen oder fürs Alter vorsorgen. Der Mieter in seiner Mietwohnung würde wahrscheinlich nicht so viel investieren. Sie leben nur einmal und zu einem schönen Leben gehören auch Konsumausgaben, solange man nicht glaubt, man würde investieren.

Wie individuell ist Ihre Ausstattung, wenn Sie mal über den Fall eines Verkaufs nachdenken? Ein potenzieller Käufer hätte vielleicht gar kein Interesse an bestimmten Dingen und wäre nicht bereit, dafür einen Preisaufschlag zu zahlen. Die Aufwertung der Wohnung durch ein neues Bad fällt vielleicht gar nicht mehr so sehr ins Gewicht, wenn Mode und Geschmack sich in 15 Jahren wieder geändert haben. Natürlich kann es auch andersrum sein und zu einer Wertsteigerung der Wohnung beitragen. Wichtig ist nur, dass Sie sich damit auseinandersetzen.

Sie kaufen sich doch auch kein Auto, um Bahn- und Taxikosten zu sparen. Sie wollen mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegendüsen.

Der Unterschied zwischen Investition und Konsumgut

• Konsum: Sie kaufen sich ein teures Auto. Das Geld ist weg, Sie haben nun ein Auto. Sie fahren durch die Gegend und haben (zumindest in den ersten Wochen) sehr viel Spaß mit dem Neuwagen. Sobald Sie beim Autohändler vom Hof fahren, ist der Wagen nur noch die Hälfte wert. Zwar ist der Wagen versichert und hat auch einen gewissen Restwert, der allerdings von Tag zu Tag – und von Kilometer zu Kilometer immer weiter sinkt.

• Investition: Sie kaufen sich Aktien. Anteile von großen Unternehmen, die jeder kennt, gute Dividenden zahlen, und natürlich streuen Sie. Das Geld ist zwar ebenfalls nicht mehr auf Ihrem Konto, aber es vermehrt sich kontinuierlich. Jedes Jahr fließt es in Form von Dividenden zurück auf Ihr Konto. Das Geld kommt wieder.

Dieses Muster ist auch auf Eigentumswohnungen übertragbar:

• Konsum: Sie kaufen eine Wohnung, um sich selbst zu verwirklichen, selbst darin zu wohnen und sich pudelwohl zu fühlen. Sie kaufen sich eine 350.000 EUR-Wohnung und wohnen selbst darin, es gibt keine Rückflüsse in Form von Mieteinnahmen, dafür fließt jeden Monat die Rate an die Bank – aus Ihrem eigenen Geldbeutel bezahlt. Die Wohnung ist Ihr persönliches Konsumgut.

• Investition: Sie kaufen eine Eigentumswohnung, um sie zu vermieten. Die Wohnung bringt Ihr Geld in kleinen Schritten, aber kontinuierlich zurück auf Ihr Konto. Sie kaufen sich eine 150.000 EUR-Wohnung und vermieten sie. Die Mieteinnahmen betragen z.B. jedes Jahr 7.500 EUR. Dies sind Rückflüsse, die in den ersten Jahren vielleicht sogar vollständig in der Rate an die Bank aufgehen. Ggfs. sparen Sie wegen der Abschreibung sogar Steuern. Die Wohnung ist Ihr Investitionsgut, ähnlich der Dividendenaktie mit regelmäßigen Rückflüssen. Wenn Sieeine Immobilie kreditfinanzieren, brauchen Sie zudem sehr wenig Kapitaleinsatz.

Natürlich kann eine Investition auch schiefgehen. Ihre Aktien können in einem Bilanzskandal a la Wirecard implodieren und bei der Eigentumswohnung gibt es schlimmstenfalls auch mal einen Mietausfall oder einen Leerstand. Oder Sie müssen viel Geld für Instandhaltungsmaßnahmen aufwenden, bei denen jeder Eigentümer aus der WEG seinen Beitrag über eine Sonderumlage leisten muss. Auch bei den besten Dividendenaktien ist in der Coronazeit mal die Dividende ausgefallen. Aber das macht keinen Unterschied, denn auf lange Sicht bringen Aktien und Immobilien im Schnitt viel Geld zu Ihnen nach Hause.

Bei dem Einfamilienhaus, in dem Sie wohnen, passiert das aber garantiert nie, es sei denn, Sie verkaufen es. Und das wollen Sie garantiert nicht. Wo wollen Sie denn hinziehen? Es ist ein Konsumgut. Das erkennen Sie daran, dass es Geld aus Ihrer Tasche herausfließen lässt. Sie nehmen einen Kredit auf, um das Haus zu kaufen, und Sie zahlen es 30 Jahre lang ab. Wenn etwas repariert werden muss, zahlen Sie noch mehr und beauftragen den Handwerker. Auch die laufenden Kosten stammen aus Ihrer eigenen Tasche und können steuerlich nicht geltend gemacht werden. Sie konsumieren Ihr Haus, indem Sie darin wohnen. Dadurch wird es zum Konsumgut. Ihr Einfamilienhaus bringt keine Dividende.

Denken Sie an andere Konsumgüter, z.B. Äpfel, Nüsse, ein Audiobuch, den Sportwagen, ein Klavier oder Ihr Monatsticket für die Straßenbahn. Unabhängig davon, ob es vergänglich oder dauerhaft ist, ob Sie es bar bezahlen oder kreditfinanzieren – es dient Ihrem Konsum. Und bitte hoffen Sie nicht auf die Wertsteigerung in 20 Jahren. Die haben Sie nämlich auch, wenn Ihr Auto zum Oldtimer oder das Klavier zum Sammlerstück wird.

Die Wertsteigerung einer selbstgenutzten Immobilie hängt sehr von ihrer Drittverwendungsmöglichkeit ab: Drittverwendungsfähigkeit bedeutet, inwieweit Ihre Immobilie nicht nur Ihnen selbst, sondern möglichst vielen potenziellen Käufern oder Mietern gefällt. Eine selbstgenutzte Immobilie hat oft für die Eigentümer selbst einen sehr viel höheren Wert als für Dritte, allein schon wegen der hochwertigen Ausstattung und Renovierung, die in dieser Form bei vermieteten Objekten niemals investiert werden würde. Wo die Renovierungs- und Bauarbeiten über die Standards bei vermieteten Immobilien hinausgehen, wird aus dem Konsumgut ein Luxusgut. Durch Individualisierungen wird eine Wohnimmobilie oftmals weniger marktfähig, weil sie kein breites Publikum mehr anspricht.

Machen Sie Ihr zu Hause schön und gestalten es so, dass Sie sich wohlfühlen. In erster Linie ist eine selbstgenutzte Immobilie aber wie ein schickes Auto: Man nutzt es selbst, man nutzt es gerne und genießt es auch. Aber nicht, weil man sich damit Taxi- oder Bahnkosten spart. Sondern weil man gerne mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegenfährt. In der eigenen Immobilie versucht man, sich selbst zu verwirklichen. Das ist in Ordnung. Aber keine Investition.