Vielleicht haben Sie schon einmal davon gehört, dass jemand versucht, eine Wohnung „unter Wert“ zu kaufen. Was vermutlich nur dann funktioniert, wenn es keine anderen Käufer gibt oder niemand rechnen kann.
Um die Hintergründe zu verstehen, müssen wir zuerst verstehen, was „Wert“ denn eigentlich bedeutet. Wo liegt der Wert einer Wohnung?
Um den Hintergrund zu verstehen, sollten wir uns zuerst klarmachen, dass ein Wohnungskauf eine Art Tauschgeschäft ist. Und dass der Wert dort liegt, wo der Tausch gerade eben weder Vorteile noch Nachteile bringt. (Besser wäre natürlich, er würde sehr viele Vorteile bringen, d.h. er würde sich lohnen – das wäre dann bereits ein Kauf unter Wert.) Ein Wohnungskauf ist also ein Tausch:
- Als Käufer tauschen Sie Geld gegen die Eigentumswohnung, bzw. Sie tauschen einen Einmalbetrag (Kaufpreis) gegen wiederkehrende Mieteinnahmen.
- Als Kreditnehmer leihen Sie sich einen Darlehensbetrag, mit dem Sie die Wohnung bezahlen, also wiederum eintauschen. Sie tauschen diese große Geldsumme gegen Monatsraten, die Sie z.B. 30 Jahre lang incl. Zinsen zurückzahlen.
- Ihr Mieter tauscht monatliche Mietzahlungen gegen das Nutzungsrecht am Wohnraum und bezahlt damit Ihre Wohnung ab.
Den Wert zu finden bedeutet, die getauschten Gelder miteinander zu vergleichen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, ist der Wert Ihre Belastungsgrenze, der höchste Betrag, den Sie bezahlen können, ohne draufzuzahlen. Das heißt, der Wert wäre der Preis, bei dem sich die Wohnung gerade eben selber trägt. (Zukünftige Wertsteigerungen werden hier ausgeblendet, weil diese sich heute noch nicht sicher berechnen lassen – sie sind Spekulation, die in vielen Fällen aufgeht.)
Wenn Sie eine Wohnung genau zu ihrem Wert kaufen, dann decken Ihre Mieteinnahmen Ihre Finanzierungskosten – und alle übrigen Kosten, die Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben können. Damit die Rechnung stimmt, müssen Sie die nicht umlagefähigen Nebenkosten von den Mieteinnahmen abziehen. Denn nur dieser geringere Betrag steht für die Kreditrate zur Verfügung. Sie müssen folgende Daten kennen:
- Die Kaltmiete.
- Die nicht umlagefähigen Nebenkosten, denn die dürfen Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben (z.B. Hausverwaltung, Rücklage, Reparaturen, Bankgebühren). Diese müssen Sie herausrechnen.
- Ihre Annuität, d.h. Zins und Tilgung in Prozent.
- Uninteressant sind die Heiz- und Betriebskosten, denn die sind ein durchlaufender Posten – außer bei Leerstand.
Ein Beispiel
- Die Mieteinnahmen betragen jährlich 4.500 EUR und die nicht umlagefähigen Nebenkosten (incl. Rücklage) liegen bei 500 EUR p.a.
- Die Mietüberschüsse (Kaltmiete abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten) betragen somit jährlich 4.000 EUR. Dieser Betrag bleibt von der Miete übrig und steht für die Bankrate zur Verfügung.
- Die Annuität der Bank (= Zins + Tilgung) liegt bei 5% p.a.
- Ihre Preisobergrenze, d.h. der Wert, liegtdort, wo Mietüberschüsse gleich Zins + Tilgung sind. Sie rechnen also 4.000 EUR (Mietüberschüsse) geteilt durch 5% (Annuität) = 80.000 EUR.
- Wenn Sie die Wohnung (incl. Erwerbsnebenkosten) für 80.000 EUR kaufen, dann zahlen Sie jährlich 4.000 EUR an die Bank (5% von 80.000 EUR) und bekommen pro Jahr 4.000 EUR vom Mieter. Unter der Annahme, dass der Mieter immer pünktlich zahlt und es keinen Leerstand gibt, geht die Rechnung genau auf.
- Wenn Sie mehr als 80.000 EUR für die Wohnung ausgeben, zahlen Sie drauf, weil bei dem Zins Ihre Bankrate dann höher ist als die Mietüberschüsse.
Warum sollten Sie dieses Geschäft eingehen, die Wohnung für mehr als 80.000 EUR zu kaufen? Hierfür kann es durchaus plausible Gründe geben.
- Vielleicht nehmen Sie an, dass Sie die Miete in Zukunft steigern können, z.B. bei Neuvermietung oder mit einer Mieterhöhung.
- Vielleicht finanzieren Sie mit einem variablen Zins (mehr dazu in Kapitel 9) und rechnen damit, dass die Zinsen in Zukunft wieder sinken werden.
- Eventuell rechnen Sie damit, dass der Wert der Wohnung in Zukunft steigt und Sie sie in zehn Jahren teurer und steuerfrei verkaufen können.
Diese und weitere Gründe sind plausibel und gut nachvollziehbar. Dennoch gehören sie in den Bereich der Spekulation und nicht der Investition. Die heutigen Zahlen – und nur um diese geht es – begründen nur einen Preis von 80.000 EUR. Dies ist der Wert (= Ihre Preisobergrenze) in diesem Beispiel. Wenn Sie mehr als 80.000 EUR bezahlen, zahlen Sie erstmal drauf.
Und der Preis? Wie Sie verhandeln, ist eine ganz andere Sache. Sie sollten versuchen, einen Preis möglichst weit unterhalb von 80.000 EUR auszuhandeln, um ein monatliches, passives Einkommen zu erzielen. Sie möchten ja auch etwas mit der Wohnung verdienen! Es wäre sinnvoll, jeden Monat etwas weniger Geld an die Bank zu überweisen, als Sie vom Mieter bekommen. Vielleicht schaffen Sie es, sich auf einen niedrigeren Preis zu einigen. Aber der Verkäufer muss sich ja auch darauf einlassen. Das Beste ist, ihm diese Rechnung transparent und nachvollziehbar zu machen.
Nachverhandeln mit Dritten?
Sie haben gesehen, dass die Preisobergrenze von mehreren Variablen abhängig ist, hauptsächlich:
- 4.000 EUR Mieteinnahmen
- 5% Annuität
Wenn Sie unter den o.g. Annahmen die Wohnung für 80.000 EUR kaufen, machen Sie ein Nullsummengeschäft. Sie können aber nicht nur am Kaufpreis, sondern auch an den anderen Stellschrauben drehen:
Vielleicht bietet eine andere Bank einen niedrigeren Zinssatz an? Das würde Ihre Annuität und die monatlichen Finanzierungskosten senken. Aber verhandeln Sie nicht zu viel. Eine Bank, die Sie kennt und sehr schnell die Kreditzusage erteilt, ist sehr viel wert. Aus meiner Sicht ist es mehr wert als ein paar Nachkommastellen beim Zinssatz. Auch wenn sich dieser über die Jahre ebenfalls bemerkbar macht – mit einer schnellen Bank bekommen Sie vielleicht überhaupt erst das Objekt, und Sie können mit viel Selbstbewusstsein verhandeln.
Eventuell schaffen Sie es unabhängig von der Kaufpreisverhandlung, die Mieten zu erhöhen? Das machen Sie aber für gewöhnlich erst, nachdem Sie gekauft haben. Sie können sich aber jetzt schon mal den Mietspiegel für das Baujahr ansehen, um die gesetzlichen Grenzen zu prüfen.