Die Eigentümerversammlung ist der Ort, an dem Meinungen ausgetauscht und Entscheidungen getroffen werden. Entscheidungen, die eine gewisse Tragweite haben, dürfen nämlich nicht von Verwalter oder Beirat getroffen werden. Die zentrale Willensbildung findet auf der Eigentümerversammlung statt, daher haben Sie als Eigentümer ein Teilnahme-, Rede- und Stimmrecht, das Ihnen niemand nehmen kann, weil die EV das wichtigste „Organ“ der WEG ist.
Hier können Sie diesen Beitrag als Video ansehen:
Das „ob“ und das „wie“.
Juristen sprechen davon, dass auf der Eigentümerversammlung das „ob“ und das „wie“ entschieden wird. Das bedeutet, ob ein Thema überhaupt umgesetzt werden soll und auf welche Art und Weise. Es kann aber auch vorkommen, dass bestimmte Dinge gesetzlich vorgeschrieben sind, wie z.B. die Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen. Weil der Gesetzgeber in solchen Fällen das „ob“ schon vorweggenommen hat, entscheidet die EV dann noch über das „wie“, z.B. über die Auswahl des Dienstleisters.
In den meisten Versammlungen wird nicht stumpf über die vorgegebenen Beschlussvorschläge abgestimmt. Meistens findet auch abseits der Themen ein reger Informations- und Meinungsaustausch statt. Ausführliche Gespräche über die Wohnanlage, über unterschiedliche Ideen und Vorstellungen sind für alle Beteiligten wertvoll, denn manche Eigentümer sehen sich nur einmal im Jahr auf der EV. Solche Gespräche sind vor allem für Sie als Vermieter wertvoll, da Sie ja nicht selbst dort wohnen und das Objekt nicht so gut kennen wie die Selbstnutzer.
Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter zu einer Eigentümerversammlung einladen. Das bedeutet aber nicht, dass der Verwalter nur oder höchstens einmal im Jahr eine Versammlung einberuft, um den Formalien zu genügen und alles andere mit dem Beirat alleine entscheidet. Im Gegenteil: Wichtige Entscheidungen dürfen nicht aus der EV ausgelagert und an andere übertragen werden. Laut § 27 Abs. 1 WoEigG darf der Verwalter selbst nur Dinge entscheiden, die
- untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
- zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
Der Beirat selbst darf keine Entscheidungen treffen. Seine Aufgaben liegen laut § 29 WoEigG darin, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen – sowie Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen. Alle anderen Angelegenheiten werden „durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer“ entschieden, sagt § 23 Abs. 1 WoEigG.
Die EV findet zwar in den meisten WEGs einmal im Jahr statt, und das ist auch in Ordnung. Aber immer, wenn etwas Wichtiges entschieden werden muss, ist eine Versammlung erforderlich. Auch, wenn dieses Jahr schon die übliche Versammlung stattgefunden hat, kann es beliebig viele weitere Versammlungen geben – sie müssen ja nicht lange dauern. Und man muss natürlich den organisatorischen Aufwand sehen, der auf Seiten der Hausverwaltung für jede zusätzliche EV entsteht, der zwar in der Regel entsprechend dem Verwaltervertrag vergütet wird, aber den man trotzdem nicht ausufern lassen sollte.
Das Gesetz unterscheidet übrigens nicht zwischen ordentlichen und außerordentlichen EVs. Die Vorschriften zu Einladungsfrist, Stimmrecht und sonstigen Formalitäten sind immer die gleichen, egal wie oft Sie sich schon in diesem Jahr getroffen haben.
Zudem kann die WEG Entscheidungen auch ohne Versammlung mit dem sog. Umlaufbeschluss fällen, das ist ein sog. „Unterschriftenzettel“. Dazu später mehr.
Verbraucherschutz steht im WEG-Recht ganz weit oben. Das verlangsamt zwar immer wieder vieles, aber es soll eben niemand überrumpelt werden. Alle Themen, über die auf der EV eine Entscheidung getroffen werden soll, müssen zwangsläufig in der Einladung stehen, so steht es in § 23 (2) WoEigG. Damit Sie erkennen können, worüber entschieden werden soll, und welche Folgen es für Sie haben könnte, müssen die Themen hinreichend genau bezeichnet werden – ein klar verständlicher Stichpunkt ist das absolute Minimum – besser ist die Ergänzung um einen aussagekräftigen Begleittext, der den Tagesordnungspunkt ausreichend erläutert.
Bei komplexeren Themen reichen lieblose Überschriften jedenfalls nicht aus. Je größer die Tragweite, desto höher liegen die Anforderungen an die Informationen und Auskünfte, die der Verwalter Ihnen in der Einladung zur Verfügung stellen muss. Wie gesagt: Dem Gesetzgeber ist es wichtig, dass Sie nicht überrumpelt werden, sondern sich auf die Sachverhalte vorbereiten, Fragen stellen und sich über bestimmte Dinge informieren können.
Daher beträgt die gesetzliche Einladungsfrist drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WoEigG), ggfs. sieht Ihre Teilungserklärung auch eine längere Frist vor, z.B. on einem Monat. In dringenden Fällen darf man sie abkürzen, abhängig von der Situation sogar deutlich. Wenn z.B. Ihre Heizung einen Totalschaden hat oder es durchs Dach regnet, müssen Sie sich sehr kurzfristig treffen, um eine Entscheidung zu treffen. (Je nach Situation wird der Verwalter befugt sein, bis dahin bereits selbst Notmaßnahmen zu treffen.) Aber Vorsicht: Wenn willkürlich Fristen abgekürzt werden, oder wenn der Eindruck entsteht, dass Eigentümer mutwillig überrumpelt werden, können Beschlüsse später angreifbar sein.
Die Einladung zur EV schreibt im Normalfall der Verwalter. Wenn es keinen Verwalter gibt, oder er sich weigert, darf auch der Beirat zur EV einladen. Er darf aber nicht vergessen, dass die Einladung an wirklich alle Eigentümer versendet werden muss – zumindest an die letzte bekannte Adresse. Würde man jemanden absichtlich oder fahrlässig nicht einladen, wären die Beschlüsse auf der Eigentümerversammlung nicht gültig oder zumindest angreifbar.
Auf der Eigentümerversammlung wird im besten Fall über fertig formulierte Beschlussanträge abgestimmt, die vorbereitet werden müssen. Obwohl es nicht ausdrücklich vorgeschrieben ist, wäre es sinnvoll, dass der Verwalter zumindest bei komplexen Themen einen groben Beschlussvorschlag oder zumindest alle Rahmenbedingungen der Beschlussfassung in die Einladung schreibt, damit Sie sich optimal vorbereiten können.
Ein vorformulierter Beschlussantrag kann sich im Rahmen der Diskussion auf der Eigentümerversammlung noch ändern, und das ist auch gut. Ein Beschluss ist aber eine rechtsverbindliche Regelung, die alle Eigentümer von jetzt an bindet – auch zukünftige und auch diejenigen, die mit „nein“ gestimmt haben. Deswegen ist es wichtig, dass der Beschlusstext – wie jede andere verbindliche Regel auch – klar und eindeutig zu deuten ist. Damit niemand überrumpelt wird, darf der Beschluss nicht zu stark von der Einladung abweichen. Das ist ja auch eigentlich klar: Manche Eigentümer kommen nicht selbst zur Versammlung, sondern lassen sich per Vollmacht vertreten. Sie können also nicht an der Diskussion teilnehmen, sondern kreuzen im Vorfeld „ja“, „nein“ oder „Enthaltung“ an. Der Sinn der Vollmacht darf also durch die Diskussion nicht zu weit entstellt werden. Der finale Beschlussvorschlag, der erst während der Debatte entsteht und zur Abstimmung gestellt wird, darf also nicht zu weit vom Text in der Einladung entfernt sein. Wenn auf der Tagesordnung z.B. „Anstrich Treppenhaus“ stand, dürfen Sie nicht spontan entscheiden, auch die Fassade streichen zu lassen.
Der Beschlusstext ist verbindlich und muss daher klar und eindeutig zu interpretieren sein. Juristen sprechen von der „inhaltlichen Bestimmtheit“: Die Formulierung darf keinen Ermessensspielraum hergeben, damit der Verwalter das Beschlossene ohne größere Missverständnisse umsetzen und durchsetzen kann. Es muss sich also eine eindeutige, konkrete Handlung ableiten lassen, die mindestens in die Form „wenn – dann – sonst“ passt, damit auch Sie als Wohnungseigentümer genau wissen, welche Folgen auf Sie zukommen.
Wenn der Beschluss einmal formuliert ist, müssen alle Eigentümer in der Lage sein, mit einfachem „ja“ oder „nein“ (oder eben „Enthaltung“) über das Thema zu entscheiden. Sie erinnern sich: Die Entscheidung mit allen wesentlichen Details (z.B. Handwerkerauswahl oder Kostenrahmen) wird auf der Eigentümerversammlung von allen Eigentümern entschieden – und nicht in späteren Einzelgesprächen mit dem Beirat. Sinnvoll sind daher Formulierungen wie:
„Die Firma xy GmbH wird beauftragt, das Treppenhaus incl. der Außenseiten der Wohnungstüren zu streichen, es soll der Farbton cremeweiß verwendet werden. Es wird ein Kostenrahmen von 10.000 EUR festgelegt, die Finanzierung erfolgt zu Lasten der Rücklage.“
Bei so einem Beschluss weiß jeder, was passieren soll.
Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden. Wer nicht da ist oder sich enthält, wird nicht gezählt. Wir werden noch über besondere Sachverhalte sprechen, bei denen andere Mehrheitsverhältnisse gelten, aber seit der 2020er WEG-Reform gilt für fast alle Themen die einfache Mehrheit. Rechtlich kommt der Beschluss zustande, indem der Verwalter die Stimmen auszählt und das Ergebnis „verkündet“, also beispielsweise sagt: „Der Beschluss wurde einstimmig angenommen mit 8 Ja, 0 Nein und 0 Enthaltungen.“. Auf die Protokollierung oder die Unterschrift des Beirats kommt es nicht an, sondern die Verkündung macht den Beschluss rechtswirksam. Ihre abgegebene Stimme ist verbindlich, das heißt, dass Sie sie nach Beschlussverkündung nicht mehr zurückziehen oder ändern können.
Wie viele Stimmrechte haben Sie eigentlich? Das kommt auf Ihre Teilungserklärung an. Wenn dort nichts steht, gilt der gesetzliche Standard: Alle Eigentümer haben jeweils eine Stimme, das ist das sog. Kopfprinzip. Wenn Sie mehrere Wohnungen haben, besitzen Sie trotzdem nur eine Stimme. Es ändert übrigens nichts am Kopfprinzip, wenn Sie zusammen mit Ihrem Ehepartner, Geschwistern etc. im Grundbuch stehen – dann können Sie Ihre Stimme nur gemeinsam ausüben. In der Teilungserklärung kann das Stimmrecht aber auch anders geregelt sein. In vielen Teilungserklärungen richtet sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder nach der Anzahl der Wohnungen.
