Wie berechnet man, wie viele Nebenkosten ich für meine Wohnung bezahlen muss? Den Maßstab zur Verteilung der Gesamtkosten auf die Wohnungen nennt man Umlageschlüssel (oder Kostenverteilschlüssel). Die sogenannte Gesamtabrechnung ist eine Art Übersicht bzw. Liste. Sie zeigt Ihnen die tatsächlich abgeflossenen Beträge für das Gesamthaus, sortiert nach Kostenarten.
Ein Beispiel:
| Kostenart | Gesamtkosten 2019 |
| Frisch- und Abwasser | 2.200 EUR |
| Regenwasser | 450 EUR |
| Müllabfuhr | 1.600 EUR |
| Straßenreinigung | 50 EUR |
| Allgemeinstrom | 200 EUR |
| Hausreinigung | 1.500 EUR |
| Gartenpflege | 900 EUR |
| Winterdienst | 200 EUR |
| Versicherung | 1.600 EUR |
| Wartungskosten | 330 EUR |
| Heizkosten | 7.100 EUR |
| Summe Gesamthaus | 16.130 EUR |
Aber Sie möchten ja wissen, welchen Anteil Sie davon bezahlen müssen. Dafür gibt es die Einzelabrechnung für jede Wohnung. Hier werden die Gesamtbeträge auf den Anteil der jeweiligen Wohnung umgerechnet. Die verwendeten Faktoren (Zähler & Nenner) heißen Umlageschlüssel (oder Kostenverteilschlüssel).
Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, dann ist der Miteigentumsanteil (MEA) der gesetzliche Standard zur Kostenverteilung.
Ein Beispiel:
| Kosten Müllabfuhr | / Einheiten gesamt | x Ihre Einheiten | = Ihre Kosten |
| 1.600 EUR | / 1.000 MEA | x 115 MEA | = 184 EUR |
Weil jede Kostenart einen anderen Umlageschlüssel haben kann, muss man jede Kostenposition einzeln umrechnen. Man kann nicht einfach die Gesamtkosten nach Miteigentumsanteil umrechnen. In der Einzelabrechnung wird dieser Rechenschritt nacheinander für sämtliche Kostenarten durchgeführt. Zum Beispiel:
| Kostenart | Gesamt-kosten | Umlage-schlüssel | Einheiten Gesamt | Ihre Einheiten | Ihre Kosten |
| Frisch- und Abwasser | 2.200 EUR | Zähler-stand | 4.000 | 535 | 294,25 EUR |
| Regen-wasser | 450 EUR | MEA | 1.000 | 115 | 51,75 EUR |
| Müll-abfuhr | 1.600 EUR | MEA | 1.000 | 115 | 184,00 EUR |
| Straßen-reinigung | 50 EUR | MEA | 1.000 | 115 | 5,75 EUR |
| Allgemein-strom | 200 EUR | Personen | 15 | 2 | 26,67 EUR |
| Haus-reinigung | 1.500 EUR | MEA | 1.000 | 115 | 172,50 EUR |
| Garten-pflege | 900 EUR | MEA | 1.000 | 115 | 103,50 EUR |
| Winter-dienst | 200 EUR | MEA | 1.000 | 115 | 23,00 EUR |
| Versiche-rung | 1.600 EUR | MEA | 1.000 | 115 | 184,00 EUR |
| Wartungs-kosten | 330 EUR | MEA | 1.000 | 115 | 37,95 EUR |
| Heiz-kosten | 7.100 EUR | Heiz-kosten | 7.100 | 815 | 815,00 EUR |
| Summe gesamt: | 16.130 EUR | Ihre Summe: | 1.898 EUR |
Und woher weiß man, welcher Umlageschlüssel der richtige ist?
Im Wohnungseigentumsrecht gibt die notarielle Teilungserklärung den Umlageschlüssel verbindlich vor.
Wenn in der Teilungserklärung nichts geregelt ist oder wenn eine Kostenart dort nicht aufgeführt ist, dann greift der gesetzliche Umlageschlüssel: Die Kosten werden nach Miteigentumsanteil (MEA) auf die Eigentümer verteilt. Die Eigentümer können den Umlageschlüssel später auch mit entsprechender Mehrheit per Beschluss ändern.
Übrigens: Der Umlageschlüssel bindet nur die WEG, also alle im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Der Mietvertrag ist ein vertragliches Verhältnis und hiervon völlig unberührt.
Zeit, mit einem weiteren Märchen aufzuräumen: Es gibt keinerlei Verbindung zwischen Miteigentumsanteil und Quadratmeter.
Es gibt keinerlei Verbindung zwischen Miteigentumsanteil und Quadratmeter.
- Der im Mietrecht geltende Quadratmeter ist ein Flächenmaß. Er bezeichnet die Wohnfläche innerhalb der Wohnung.
- Der wohnungseigentumsrechtliche Miteigentumsanteil ist ein prozentuales Anteilsrecht am Gemeinschaftseigentum – also an Dingen außerhalb des Sondereigentums.
Es gibt natürlich viele Teilungserklärungen, in denen das Verhältnis der MEA dem Verhältnis der Quadratmeter entspricht. Eine gesetzliche Verpflichtung hierzu besteht nicht. Aber vermutlich hatten Sie einen vorausschauenden Bauträger oder Notar, der den Zündstoff schon gewittert hat und deswegen qm und MEA harmonisiert hat, damit es keine Schwierigkeiten gibt. Oft erkennt man, dass er in der Teilungserklärung versucht, individuellen Gegebenheiten gerecht zu werden, indem er entsprechende Umlageschlüssel vorgibt.
Häufig verwendete Umlageschlüssel:
Meiner Erfahrung nach verwendet man häufig folgende Umlageschlüssel. Was sinnvoll ist, kommt natürlich immer auf den Einzelfall an – und die Liste ist selbstverständlich nicht allgemeingültig:
| Frischwasser | Personen, Zählerstände, MEA |
| Abwasser | Personen, Zählerstände, MEA |
| Niederschlagswasser | MEA |
| Müllabfuhr | Personen, MEA, Wohnungen |
| Straßenreinigung | Personen, MEA, Wohnungen |
| Allgemeinstrom | Personen, Wohnungen, MEA |
| Hausmeister | MEA, Wohnungen |
| Hausreinigung | MEA, Wohnungen |
| Gartenpflege | MEA, Wohnungen |
| Winterdienst | MEA, Wohnungen |
| Versicherungsprämien | MEA |
| Kabel-TV | Wohnungen, MEA |
| Wartungskosten | MEA, Wohnungen |
| Heizkosten und Warmwasser | Aufteilung: 70-50% der Kosten nach Verbrauch 30-50% der Kosten nach Beheizter Fläche |
| Verwaltungskosten | Wohnungen, MEA |
| Bankgebühren | MEA |
| Instandhaltung und Instandsetzung | MEA |
| Beitragspflicht zur Rücklage | MEA |
Da fällt mir gerade ein: Wie ist es mit Aufzügen? Auch hier gilt selbstverständlich der MEA als gesetzlicher Standard-Umlageschlüssel. Jeder muss seinen Anteil tragen, keine Ausnahmen. In bestimmten Sonderfällen können aber spezielle Umlageschlüssel sinnvoll sein.
Wenn der Aufzug z.B. nicht bis in den Keller fährt und die Bewohner im EG ihn einfach nicht benutzen (warum auch?). Die Eigentümer im DG benutzen ihn logischerweise andauernd – wer möchte schon wöchentlich die schweren Sprudelkästen bis ins DG schleppen?
Mit entsprechender Mehrheit kann die WEG einen Umlageschlüssel beschließen, um der etagenabhängigen Nutzung gerecht zu werden. In Abhängigkeit vom Einzelfall ist vom Verwalter hier sehr viel Fingerspitzengefühl gefordert. Denn Gleichbehandlung bedeutet auch, niemanden zu Unrecht von Kosten auszuschließen.
3 Gedanken zu „WEG-Jahresabrechnung Teil 4 – Umlageschlüssel?“