WEG-Reform 2020: Wenn die Eigentümer die Kostenverteilung nachträglich ändern möchten

Änderung der Kostenverteilung

In manchen Fällen kann es fairer sein, die sog. „Umlageschlüssel“ zu ändern, also den Maßstab, nach dem bestimmte Kostenarten auf die Eigentümer umgelegt werden.

Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:

Denken Sie z.B. an die Treppenhausreinigung: In manchen Fällen ist es fairer, diese Kosten in gleichen Teilen nach der Anzahl der Wohneinheiten oder nach der Anzahl der Personen umzulegen, anstatt nach Miteigentumsanteil. Darüber können die Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss entscheiden.

Bisher war dieser Mehrheitsbeschluss aber ziemlich eingeschränkt. Nur die Verteilung BESTIMMTER Kostenarten konnte man mit Mehrheitsbeschluss ändern:

  • Bisher konnte nur die Verteilung von Betriebskosten (also Kosten, die auf Mieter umgelegt werden können) mit einfachem Mehrheitsbeschluss geändert werden.
    • Beispiel: Die Kosten der Müllabfuhr werden nicht mehr nach Miteigentumsanteil, sondern nach Personen verteilt.
  • Bisher konnte die WEG außerdem die Verteilung der Kosten von baulichen Maßnahmen IM EINZELFALL per Mehrheitsbeschluss ändern.
    • Dauerbrenner-Beispiel: Dem Eigentümer xy wird gestattet, auf eigene Kosten „seine“ Fenster auszutauschen. So ein Beschluss regelt übrigens Kostentragung („…auf eigene Kosten…“) UND Genehmigung der Baumaßnahme (Fenster = Gemeinschaftseigentum!).

Auch in Zukunft sollte man mit dem Fenster-Beschluss vorsichtig sein, weil es hier nicht nur um Kostentragung geht, sondern auch um Eingriff in Gemeinschaftseigentum. Die Fenster bleiben schließlich Gemeinschaftseigentum!

Das neue WoEigG erlaubt, dass die WEG per Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung aller Kostenarten ändern darf (ohne Beschränkungen auf Betriebskosten).

Trotzdem muss die Änderung „verteilungsgerecht“ sein, also keine x-beliebigen Änderungen, sonst ist der Beschluss anfechtbar.

Beispiel:

Wohnung 18 zahlt ab jetzt die gesamten Gebäude-Versicherungsprämien ganz allein. So geht’s nicht.

4 Gedanken zu „WEG-Reform 2020: Wenn die Eigentümer die Kostenverteilung nachträglich ändern möchten“

  1. Sehr geehrter Herr Dr. Walochnik,
    der Verteilerschlüssel -Hausmeisterkosten- wurde vor 4 Jahren von MEA auf Wohneinheiten geändert. Gem. der Teilungserklärung mit mehr als 3/4 der Eigentümer.
    Eine Eigentümerin möchte zur nächsten Eigentümerversammlung den Antrag stellen, dass die Hausmeisterkosten wieder nach MEA abgerechnet werden.
    Kann nach der WEG-REFORM 2020 dies mit einfacher Mehrheit beschlossen werden obwohl in der Teilungserklärung …mit mehr als 3/4 der Eigentümer ..
    steht?
    Für eine kurze Rückantwort bedanke ich mich.
    Mit freundlichen Grüßen
    Armin Fröbel

  2. Lieber Herr Fröbel,

    wir sind uns einig, dass ich Hausverwalter und kein Rechtsanwalt bin – und daher keine Rechtsberatung gebe (siehe auch „Haftungsausschluss“). Außerdem kenne ich die Rahmenbedingungen des Einzelfalls nicht, denn je nach Kontext muss man die Frage ganz anders beantworten.

    Grundsätzlich bleiben Regelungen aus der Teilungserklärung bestehen, auch wenn nach der WEG-Reform etwas anderes gilt. Das Gesetz bestimmt, was passiert, wenn es keine anderslautenden Regelungen gibt. Aber das ist ja hier aufgrund Ihrer Teilungserklärung der Fall. Es bleibt also dabei, wie es in der Teilungserklärung steht.

    Herzliche Grüße
    Dr. Stephan Walochnik

  3. Sehr geehrter Herr Dr.Walochnik,
    ich habe gerade eine Wohnung in einem 22 Familienhaus erworben. Diese Wohnung muss kernsaniert werden. Unter Anderem müssen hier alle Fenster und Fensteranlagen erneuert werden. Die Teilungserklärung besagt, dass die Kostentragung die Gemeinschaft zu leisten hat. Es wurde aber wohl 2016 ein Beschluss gefasst, dass die Kostentragung bei Instandsetzung und -haltung der jeweilige Eigentümer zu tragen hat. Greift diese Vereinbarung überhaupt?
    Mit freundlichen Grüßen
    Domenico Tartaglione

    1. Sehr geehrter Herr Tartaglione,

      wir sind uns einig, dass ich Hausverwalter und kein Rechtsanwalt bin – und daher keine Rechtsberatung gebe (siehe auch „Haftungsausschluss“). Außerdem kenne ich die Rahmenbedingungen des Einzelfalls nicht, denn je nach Kontext muss man die Frage ganz anders beantworten. Es wäre wahrscheinlich sinnvoll, einem Rechtsanwalt Ihre Teilungserklärung zur Prüfung zu geben, damit er schauen kann, ob es eine Öffnungsklausel gibt (also einen Paragraphen, der solche Beschlussfassungen generell erlaubt).

      Denn der 2016er Beschluss hat ja vor der Änderung des WoEigG stattgefunden. Seit der Reform darf die WEG beschließen: „Jeder zahlt ’seine‘ Fenster selbst“. Vorher war das nur im Einzelfall zulässig, also z.B. „Dem Eigentümer der WE 5 wird gestattet, die Fenster seiner WE auf eigene Kosten auszutauschen“.

      Unterm Strich hilft es aber auch nicht viel. Wahrscheinlich holt der Verwalter den Beschluss dann jetzt nach – nach neuem Recht wäre der Beschluss dann ja gültig, wenn er heute nochmal gefasst werden würde.

      Herzliche Grüße
      Stephan Walochnik

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