WEG-Jahresabrechnung Teil 4 – Umlageschlüssel?

Foto: Stephan Walochnik.

Wie berechnet man, wie viele Nebenkosten ich für meine Wohnung bezahlen muss? Den Maßstab zur Verteilung der Gesamtkosten auf die Wohnungen nennt man Umlageschlüssel (oder Kostenverteilschlüssel). Die sogenannte Gesamtabrechnung ist eine Art Übersicht bzw. Liste. Sie zeigt Ihnen die tatsächlich abgeflossenen Beträge für das Gesamthaus, sortiert nach Kostenarten.

Ein Beispiel:

Kostenart Gesamtkosten 2019
Frisch- und Abwasser 2.200 EUR
Regenwasser 450 EUR
Müllabfuhr 1.600 EUR
Straßenreinigung 50 EUR
Allgemeinstrom 200 EUR
Hausreinigung 1.500 EUR
Gartenpflege 900 EUR
Winterdienst 200 EUR
Versicherung 1.600 EUR
Wartungskosten 330 EUR
Heizkosten 7.100 EUR
Summe Gesamthaus 16.130 EUR

Aber Sie möchten ja wissen, welchen Anteil Sie davon bezahlen müssen. Dafür gibt es die Einzelabrechnung für jede Wohnung. Hier werden die Gesamtbeträge auf den Anteil der jeweiligen Wohnung umgerechnet. Die verwendeten Faktoren (Zähler & Nenner) heißen Umlageschlüssel (oder Kostenverteilschlüssel).

Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, dann ist der Miteigentumsanteil (MEA) der gesetzliche Standard zur Kostenverteilung.

Ein Beispiel:

Kosten Müllabfuhr/ Einheiten gesamtx Ihre Einheiten= Ihre Kosten
1.600 EUR / 1.000 MEAx 115 MEA= 184 EUR

Weil jede Kostenart einen anderen Umlageschlüssel haben kann, muss man jede Kostenposition einzeln umrechnen. Man kann nicht einfach die Gesamtkosten nach Miteigentumsanteil umrechnen. In der Einzelabrechnung wird dieser Rechenschritt nacheinander für sämtliche Kostenarten durchgeführt. Zum Beispiel:

KostenartGesamt-kostenUmlage-schlüsselEinheiten GesamtIhre
Einheiten
Ihre Kosten
Frisch- und Abwasser2.200 EURZähler-stand4.000535294,25 EUR
Regen-wasser450 EUR MEA 1.00011551,75 EUR
Müll-abfuhr1.600 EURMEA 1.000115184,00 EUR
Straßen-reinigung50 EURMEA 1.0001155,75 EUR
Allgemein-strom200 EUR Personen 15226,67 EUR
Haus-reinigung1.500 EURMEA 1.000115172,50 EUR
Garten-pflege900 EURMEA 1.000115103,50 EUR
Winter-dienst200 EUR MEA 1.00011523,00 EUR
Versiche-rung1.600 EURMEA 1.000115184,00 EUR
Wartungs-kosten330 EUR MEA 1.00011537,95 EUR
Heiz-kosten7.100 EURHeiz-kosten 7.100815815,00 EUR
Summe gesamt:16.130 EURIhre Summe:1.898 EUR

Und woher weiß man, welcher Umlageschlüssel der richtige ist?

Im Wohnungseigentumsrecht gibt die notarielle Teilungserklärung den Umlageschlüssel verbindlich vor.

Wenn in der Teilungserklärung nichts geregelt ist oder wenn eine Kostenart dort nicht aufgeführt ist, dann greift der gesetzliche Umlageschlüssel: Die Kosten werden nach Miteigentumsanteil (MEA) auf die Eigentümer verteilt. Die Eigentümer können den Umlageschlüssel später auch mit entsprechender Mehrheit per Beschluss ändern.

Übrigens: Der Umlageschlüssel bindet nur die WEG, also alle im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Der Mietvertrag ist ein vertragliches Verhältnis und hiervon völlig unberührt.

Zeit, mit einem weiteren Märchen aufzuräumen: Es gibt keinerlei Verbindung zwischen Miteigentumsanteil und Quadratmeter.

Es gibt keinerlei Verbindung zwischen Miteigentumsanteil und Quadratmeter.

  • Der im Mietrecht geltende Quadratmeter ist ein Flächenmaß. Er bezeichnet die Wohnfläche innerhalb der Wohnung.
  • Der wohnungseigentumsrechtliche Miteigentumsanteil ist ein prozentuales Anteilsrecht am Gemeinschaftseigentum – also an Dingen außerhalb des Sondereigentums.

Es gibt natürlich viele Teilungserklärungen, in denen das Verhältnis der MEA dem Verhältnis der Quadratmeter entspricht. Eine gesetzliche Verpflichtung hierzu besteht nicht. Aber vermutlich hatten Sie einen vorausschauenden Bauträger oder Notar, der den Zündstoff schon gewittert hat und deswegen qm und MEA harmonisiert hat, damit es keine Schwierigkeiten gibt. Oft erkennt man, dass er in der Teilungserklärung versucht, individuellen Gegebenheiten gerecht zu werden, indem er entsprechende Umlageschlüssel vorgibt.

Häufig verwendete Umlageschlüssel:

Meiner Erfahrung nach verwendet man häufig folgende Umlageschlüssel. Was sinnvoll ist, kommt natürlich immer auf den Einzelfall an – und die Liste ist selbstverständlich nicht allgemeingültig:

Frischwasser Personen, Zählerstände, MEA
Abwasser Personen, Zählerstände, MEA
Niederschlagswasser MEA
Müllabfuhr Personen, MEA, Wohnungen
Straßenreinigung Personen, MEA, Wohnungen
Allgemeinstrom Personen, Wohnungen, MEA
Hausmeister MEA, Wohnungen
Hausreinigung MEA, Wohnungen
Gartenpflege MEA, Wohnungen
Winterdienst MEA, Wohnungen
Versicherungsprämien MEA
Kabel-TV Wohnungen, MEA
Wartungskosten MEA, Wohnungen
Heizkosten und Warmwasser Aufteilung: 70-50% der Kosten nach Verbrauch 30-50% der Kosten nach Beheizter Fläche
Verwaltungskosten Wohnungen, MEA
Bankgebühren MEA
Instandhaltung und Instandsetzung MEA
Beitragspflicht zur Rücklage MEA

Da fällt mir gerade ein: Wie ist es mit Aufzügen? Auch hier gilt selbstverständlich der MEA als gesetzlicher Standard-Umlageschlüssel. Jeder muss seinen Anteil tragen, keine Ausnahmen. In bestimmten Sonderfällen können aber spezielle Umlageschlüssel sinnvoll sein.

Wenn der Aufzug z.B. nicht bis in den Keller fährt und die Bewohner im EG ihn einfach nicht benutzen (warum auch?). Die Eigentümer im DG benutzen ihn logischerweise andauernd – wer möchte schon wöchentlich die schweren Sprudelkästen bis ins DG schleppen?

Mit entsprechender Mehrheit kann die WEG einen Umlageschlüssel beschließen, um der etagenabhängigen Nutzung gerecht zu werden. In Abhängigkeit vom Einzelfall ist vom Verwalter hier sehr viel Fingerspitzengefühl gefordert. Denn Gleichbehandlung bedeutet auch, niemanden zu Unrecht von Kosten auszuschließen.

2 Gedanken zu „WEG-Jahresabrechnung Teil 4 – Umlageschlüssel?“

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