Ältere Wohnungen sind besser als ihr Ruf

Was meinen Sie? Eigentlich gefällt sie Ihnen gut, aber Sie können sich nicht damit anfreunden, eine Wohnung aus den 70ern zu kaufen?

Ich teile diese Sorge nicht. Im Gegenteil!Dann heißt es immer, Strom- und Wasserleitungen müssten vielleicht bald erneuert werden, aber ich kann diesen Gedanken nicht ohne weiteres bestätigen. Ganz davon abgesehen, dass eine Sanierung des Leitungsnetzes vermutlich die Höchststrafe für jeden Verwalter ist. Zum Glück habe ich auch das in meinen 10 Verwalterjahren noch nicht erlebt.

Nein, ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein. Ganz im Gegenteil:

Insbesondere bei Neubauten drohen ausufernde Wartungskosten, wenn umfangreiche technische Ausstattung vorhanden ist.

Manche alten Gebäude hingegen verfügen über (fast) gar keine Anlagen mit viel Wartungsaufwand, abgesehen vielleicht von Heizung und Dach. Manchmal kommt noch ein Gärtner, Hausmeister oder Treppenhausreiniger dazu. Aber vor allem im bei Neubauten findet man zum Teil ausufernde Gebäudetechnik, die ein Gebäude aufgrund von Brandschutz- und Betreibervorschriften (und ähnlichem) mit hohen Folgekosten belasten und für Selbstnutzer und Mieter sehr unattraktiv machen.

Wenn das Gebäude einen Aufzug besitzt, kommen hohe Kosten auf die Eigentümer zu: Da gibt es eine ganze Reihe von Betreibervorschriften. Betreiber ist nicht die Aufzugsfirma, sondern die Eigentümergemeinschaft. Sie können sich einstellen auf quartalsweise Wartungen und jährliche TÜV-Prüfungen. Die kosten richtig Geld. Und wehe, Sie versäumen mal eine Prüfung – das ist nämlich genauso, als würden Sie mit dem Auto ohne TÜV durch die Gegend fahren. Wenn Sie einen Aufzug betreiben, gibt es die monatliche oder quartalsweise Wartung (Aufzugsfirma), die Haupt- und Zwischenprüfung (TÜV), Stromkosten (Stadtwerke), Telefonleitung (Telekom) und die Aufschaltung zur Notrufzentrale (Aufzugsfirma), wenn mal jemand steckenbleiben sollte.

Ich möchte Ihnen eine Vorstellung von den Kosten eines Aufzugs geben. Als Beispiel schaue ich in die Abrechnung 2019 eines 10-Familien-Hauses mit Aufzug:

• Quartalsweise Wartung (Aufzugsfirma): 970 EUR p.a.
• Zwischenprüfung (TÜV): 440 EUR
• Stromkosten (Stadtwerke): 930 EUR p.a.
• Telefonleitung für den Notruf (Telekom): 265 EUR p.a.
• Aufschaltung zur Notrufzentrale (d.h. Call-Center der Aufzugsfirma): 625 EUR p.a.
• Reparaturen im Jahr 2019: 400 EUR
• Gesetzlich vorgeschriebene Einweisung von Eigentümern als „Aufzugswärter“: 265 EUR

In Summe 3.895 EUR für 2019.

Ganz schön viel für einen Aufzug, finden Sie nicht?

Besonders Brandschutzvorschriften können bei Neubauten ganz schön ins Geld gehen: Ich kenne ein Wohngebäude mit Tiefgarage (11 Doppel- und 16 Einzelstellplätze, sagen wir also 38 Stellplätze). Die Tiefgarage besitzt eine breite Palette an Brandschutztechnik und zieht enorme Kosten nach sich.

Die Nebenkosten (nicht Miete!) pro Einzelstellplatz lagen bei etwa 500 EUR für das Jahr 2019, bei Doppelstellplätzen ca. 850 EUR für 2019.

Neben gewöhnlichen Grundbesitzabgaben wie Verwaltungs- und Hausmeisterkosten war die umfangreiche Gebäudetechnik der Grund für die extremen Kosten – und die ist in Neubauten größtenteils vorgeschrieben.

Kaufmännisch gerundet entfielen im Jahr 2019 die folgenden Kosten auf die Tiefgarage:

• 4.100 EUR Strom Beleuchtung,
• 4.300 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Sprinkleranlage,
• 400 EUR TÜV-Prüfung Sprinkleranlage,
• 1.000 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Abluftanlage,
• 200 EUR (planmäßige!) WartungskostenTiefgaragentor sowie
• 200 EUR TÜV-Prüfung von Notbeleuchtung und deren Stromversorgung,

In Summe 10.200 EUR für 38 Stellplätze.

Dann gibt es noch Brandschutztechnik, die für Gebäude und Tiefgarage gemeinsam vorgesehen ist. Hier wurden weitere Kosten verursacht (auch kaufmännisch gerundet):

• 700 EUR (planmäßige!) WartungskostenderBrandmeldeanlage (BMA),
• 3.300 EUR Aufschaltung der BMA zur Feuerwehr sowie
• 800 EUR (planmäßige!) Wartungskostenvon Brandschutzklappen.

Ergibt in Summe nochmal 4.800 EUR, zusammen also rund 15.000 EUR.

Diese laufenden Wartungskosten beinhalten keinerlei Reparaturen und keinerlei außerplanmäßige Kosten.

Das ist vielleicht ein Extrembeispiel, aber es zeigt die Auswirkungen der teuren (und vorgeschriebenen) Gebäudetechnik bei Neubauten. Ich persönlich kaufe jedenfalls lieber 70er-Jahre-Wohnungen.