StephanWalochnik - Die Eigentumswohnung

WEG-Jahresabrechnung Teil 3 – Keine Rücksicht auf Vorauszahlungen?

Wenn Sie Ihre Abrechnung im Briefkasten finden, was interessiert Sie dann am meisten? Der Betrag, den Sie zurückbekommen oder nachzahlen müssen, also Kosten minus Vorauszahlungen. Dies ist der sogenannte Saldo.

Unterm Strich ist das auch der Betrag, der mit Ihnen verrechnet wird, aber hier wird es etwas kompliziert – zumindest sofern der Verwalter eine Abrechnung erstellt, die rechtlich nicht angreifbar sein soll. Denn obwohl der Gesetzgeber möchte, dass die Jahresabrechnung auch für Laien einfach und schnell verständlich sein soll, hat er sich für diesen Abschnitt etwas Besonderes ausgedacht. Es werden nämlich die tatsächlichen Kosten mit den Soll-Vorauszahlungen verrechnet, unabhängig davon, wie viel Sie wirklich vorausgezahlt haben. Das Ergebnis nennt man Abrechnungsspitze. Erst in einem separaten Schritt wird dann das zu viel oder zu wenig gezahlte Hausgeld mit Ihnen verrechnet.

Warum dann das ganze Theater und die künstliche Aufteilung in zwei Rechenschritte? Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2012 entschieden, dass eine Abrechnung formell falsch wäre, in der man echte Kosten und tatsächliche Einnahmen gegenüberstellt. Nach Deutschlands obersten Richtern besteht das Rechenwerk aus den beiden Komponenten Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, wobei die Abrechnung die Vorauszahlungen nachträglich „korrigieren“ soll. Daher nennt man sie auch Abrechnung über den Wirtschaftsplan (§28 Abs. 2 WoEigG).

Der erste Teil des Rechenwerks ist der Wirtschaftsplan. Er ist eine eigene Anspruchsgrundlage mit eigener Verjährungsfrist, der unabhängig von der Jahresabrechnung einklagbar ist. Nach neuem Recht werden seit 2020 Ihre Vorschüsse (Rechenergebnis) und nicht mehr die Berechnung im Wirtschaftsplan (Rechenwerk) beschlossen. Aus dem Wirtschaftsplan ergeben sich jedenfalls Ihre monatlichen Soll-Vorauszahlungen. Was Sie tatsächlich überweisen, nennt man Ist-Vorauszahlungen. Der Unterschied kann für eine WEG wichtig sein, wenn jemand seine Vorschüsse nicht bezahlt.

Die Rückstände können für die WEG gefährlich werden, wenn z.B. die Versicherungsprämie für das Gebäude mangels Kontodeckung nicht eingezogen werden kann. Dann wäre der Versicherungsschutz gefährdet. Damit die WEG schon während des Jahres offene Forderungen durchsetzen kann, und die monatliche Rate nicht ständig neu verhandeln oder diskutieren muss, wenn jemand nicht zahlen möchte oder kann, ist der Wirtschaftsplan ein verbindlicher, eigenständiger Anspruch der WEG, der jederzeit eingeklagt werden kann. Er wird üblicherweise ca. ein Jahr vor der Jahresabrechnung beschlossen – daher verjähren die Vorauszahlungen auch vor der Abrechnungsspitze. Der Verwalter muss und sollte nicht warten, wenn jemand nicht bezahlt, weil die WEG sonst ernste Probleme bekommen könnte.

Der zweite Teil des Rechenwerks ist die Jahresabrechnung. Der Verwalter ist Treuhänder von fremdem Vermögen und muss daher Rechenschaft ablegen. Dies geschieht, indem tatsächliche Kosten mit deren Prognose laut Wirtschaftsplan verglichen werden. Weil Zahlungsrückstände bereits über den Wirtschaftsplan verbindlich feststehen, passen sie nicht mehr in die Jahresabrechnung. Sonst würde man Rückstände ja zweimal beschließen, was wiederum Fragen hinsichtlich Entstehung und Verjährung der Forderung aufwerfen könnte. Aus diesem Grund vergleicht man in der Jahresabrechnung die tatsächlichen Kosten mit den Soll-Vorauszahlungen.

Fazit: Die Jahresabrechnung rechnet tatsächliche Kosten gegen die Soll-Vorauszahlungen und der Wirtschaftsplan rechnet Soll-Vorauszahlungen gegen Ist-Vorauszahlungen. Wenn man beide Teile ansieht, schließt sich der Kreis und das Zahlenwerk besteht dann eben doch aus Ist-Vorauszahlungen, die mit tatsächlichen Kosten verrechnet werden. Den Bundesgerichtshof interessiert aber nicht, was unterm Strich passiert, sondern er möchte, dass Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung strikt getrennt werden – was viele Eigentümer verständlicherweise irritiert. Zwar kann jeder Verwalter auf Wunsch der Wohnungseigentümer entscheiden, die Abrechnung anders aufzubauen. Diese würde dann aber vor Gericht aus formellen Gründen keinen Bestand haben, wenn jemand klagt, der nicht zahlen möchte oder kann.

Wie bereits angedeutet wurde mit der WEG-Reform im Jahr 2020 der Beschlussgegenstand geändert. Früher hat man „die Jahresabrechnung“ beschlossen, also der ganze Rechenweg. Vielleicht wollte man das nicht mehr, weil so viele Eigentümergemeinschaften in Streit und Anfechtungsklagen versinken. Oft genug sind Eigentümer gerichtlich gegen ihre Jahresabrechnung vorgegangen, weil ihnen kleinste Details auf dem Rechenweg der Jahresabrechnung nicht gefallen haben. Die Kosten des Rechtsstreits haben oft genug die Eigentümergemeinschaften getragen.

Seit der geänderten Gesetzeslage wird jedenfalls nicht mehr das Rechenwerk beschlossen, sondern dessen Rechenergebnis, also die Abrechnungsspitze. Man spricht davon, dass die Vorschüsse nach oben oder unten angepasst werden. Auf Basis des Wirtschaftsplans wurden ja bereits Ihre monatlichen Vorschuss-Beiträge verbindlich geregelt, und nun werden Ihre Zahlungspflichten für das abgelaufene Jahr endgültig festgestellt, indem sie an die tatsächlichen Kosten angepasst werden. Man spricht nun vom „Einfordern von Nachschüssen“ bzw. dem „Anpassen der Vorschüsse“. Rechnerisch ist es das gleiche, aber nach neuer Rechtslage kann sich Ihr Verwalter ganz schön die Finger verbrennen, wenn er „die Jahresabrechnung“ zur Beschlussfassung stellt. Der Gesetzgeber möchte das Rechenwerk selbst aus der Beschlussfassung raushalten und nur das Rechenergebnis beschließen lassen. Unabhängig davon muss die Abrechnung Ihnen vor der Beschlussfassung trotzdem vorliegen.

Die Ist-Kosten für jede Wohnung berechnet man übrigens, indem man die Gesamtkosten mit dem Umlageschlüssel umrechnet.

Ein Beispiel zum Zusammenspiel aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung finden Sie hier.

Näheres hierzu finden Sie im folgenden Beitrag.

WEG-Jahresabrechnung Teil 2 – Wie viel muss ich überweisen?

Damit die WEG zahlungsfähig bleibt, laufende Kosten bezahlen und in die Rücklage einsparen kann, muss jeder Eigentümer einen monatlichen Vorschuss zahlen, genannt Hausgeld oder Wohngeld. Dieses beruht auf dem Wirtschaftsplan, einer Prognose der erwar-teten Ausgaben in Listenform, sortiert nach Kostenarten (z.B. Frischwasser, Abwasser, Straßenreinigung, Versicherungsprä-mien…).

Die einzelnen Positionen werden mit den gleichen Umlageschlüs-seln auf die Wohneinheiten umgerechnet, die später auch in der Jahresabrechnung verwendet werden, z.B. nach Personenzahl, nach Miteigentumsanteil, nach Verbrauch usw.

Klar, dass der Wirtschaftsplan auch fast so aussieht wie die Jah-resabrechnung. Der Wirtschaftsplan beruht auf prognostizierten, die Jahresabrechnung auf tatsächlichen Kosten. Das ist fast der gesamte Unterschied. Ein vereinfachtes Beispiel:

Kostenart	Gesamt- kosten	Umlage- schlüssel	Einheiten gesamt	Ihre Einheiten	Ihre Kosten
Wasser	2000	Personen	10	2	400,00
Regen- wasser	450	MEA	1000	115	51,75
Straßen- reinigung	200	MEA	1000	115	23,00
Müll- abfuhr	600	MEA	1000	115	69,00
Haus- meister	6000	MEA	1000	115	690,00
Versiche- rung	1200	MEA	1000	115	138,00
Heizung	4500	Heiz- kosten	4500	900	900,00

Summe gesamt:	14950			Ihre Summe:	2271,75
				durch 12 Monate:	189,31

Ergebnis ist ein jahresbezogenes Hausgeld, im Beispiel 2.271,75 EUR, bzw. monatlich 189,31 EUR.

Das Hausgeld wird praktisch immer monatlich gezahlt. Bis zur Gesetzesreform (2020) sprach der Gesetzgeber davon, dass die Zahlungen fällig werden, wenn der Verwalter diese bei den Eigentümern auf Grundlage des Wirtschaftsplans anfordert. Nach der neuen Rechtslage ist der geschuldete Betrag im Zweifel sofort fällig. Deshalb ist es sinnvoll, im Beschluss ein klares Fälligkeitsdatum zu benennen. In den meisten Fällen werden zwölf gleiche Monatsraten angefordert und gezahlt.

Der Wirtschaftsplan wird übrigens erst rechtswirksam und fällig, wenn die Eigentümerversammlung einen Beschluss gefasst hat.

Näheres hierzu finden Sie im folgenden Beitrag.

WEG-Jahresabrechnung Teil 1 – Verteilung der Kosten

Wenn Sie keine Eigentumswohnung, sondern ein ganzes Mehrfamilienhaus besitzen würden, liefe in der Abrechnung einiges anders, und viele Zwischenschritte könnten entfallen. Sie bekämen jede Rechnung für die Immobilie direkt selbst. Alle Arten von Nebenkosten, sei es Wasser, Strom oder die Versicherungsprämie, würden Sie von Ihrem eigenen Girokonto bezahlen, und Sie bekämen auf der anderen Seite Vorauszahlungen von allen Mietern. Keine WEG und keine Rücklage läge dazwischen. Für Ihr Mehrfamilienhaus würden Sie natürlich auch einmal im Jahr eine Abrechnung erstellen. Anders als in der WEG würden Sie auf Ihre Mieter aber nur bestimmte Arten von Kosten umlegen, nämlich die sog. Heiz- und Betriebskosten. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Kosten dies sind.

In einer Eigentümergemeinschaft gibt es nicht einen, sondern mehrere Gebäudeeigentümer. Bei den meisten Kosten wird aber keine separate Rechnung für jeden Eigentümer erstellt, sondern es gibt eine einzige Rechnung, die sich auf das gesamte Objekt bezieht. Der Zahlungspflichtige ist stets die WEG, die ja eine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt, und in der alle „Aktionäre“ anteilig enthalten sind. Deswegen werden sämtliche Rechnungen an den Verwalter geschickt, der als gesetzlicher Vertreter für die Bezahlung vom WEG-Konto verantwortlich ist. Denken Sie an Nebenkosten wie Versicherungsprämien, Niederschlagswassergebühren, Frischwasser- und Abwasserkosten, die monatliche Hausmeisterrechnung usw. Beim Mietshaus fungiert der Vermieter als „Zwischenspeicher“ für die anfallenden Kosten, bei einer WEG ist es ähnlich. Auch bei Eigentümergemeinschaften gibt es ein zentrales Girokonto, das auf den Grundstückseigentümer, nämlich die WEG ausgestellt ist und vom Verwalter betreut wird. Er übernimmt eine ähnliche Funktion wie die des Vermieters, nur dass es nicht sein Eigentum ist.

Die Grundsteuer B bildet eine Ausnahme. Diese wird für jede Eigentumswohnung separat erhoben und nicht von der WEG, sondern vom Wohnungseigentümer selbst bezahlt. Das hat damit zu tun, dass diese auf die Person des Eigentümers abstellt. Und vermutlich auch, weil die steuerliche Erhebung bei den einzelnen Eigentümern einfach und direkt zurechenbar ist.

Als vermietender Wohnungseigentümer haben Sie eine Doppelrolle. Gegenüber dem Mieter sind Sie Vertragspartner des Mietvertrags, und gegenüber der WEG sind Sie Teilhaber. Was Ihr Rechtsverhältnis ggü. Der WEG angeht, müssen Sie (und Ihre Miteigentümer) für alle Kosten aufkommen, die in Zusammenhang mit der Immobilie aufgetreten sind.

Anders als der Mieter, der Ihnen gegenüber nur einen Teilbetrag schuldet, nämlich die Heiz- und Betriebskosten. Auf diese werden wir noch detailliert zu sprechen kommen. Es gibt eine gesetzlich definierte Grenze, welche Arten von Kosten Sie auf Ihren Mieter abwälzen können. Dies sind die Betriebskosten. Darunter versteht man Kosten, die durch den laufenden Betrieb einer Immobilie entstehen. Sie reichen von Frischwasser, Abwasser, Müllabfuhr bis zum Hausmeister, Gärtner und der jährlichen Dachkontrolle, aber auch Wartungskosten für Aufzug, RWA, Tiefgaragentor gehören dazu.

Hingegen müssen Kosten wie Reparaturen, Modernisierungsmaßnahmen, Bankgebühren, Rechtsberatung oder Hausverwaltungsgebühren vom Vermieter bzw. Eigentümer getragen werden, weil sie nicht zum laufenden Betrieb einer Immobilie gehören. Eine gute WEG-Abrechnung enthält verschiedene Abschnitte oder Überschriften, damit Sie als Vermieter schnell erkennen, welche der Kosten auf den Mieter umlagefähig sind und welche nicht. Denn das Hausgeld umfasst ja umlagefähige und nicht auf den Mieter umlagefähige Kosten.

Darum geht es im folgenden Beitrag.

Der Vermieter zwischen Mietvertrag und WEG – Teil 2 – Schäden am Gemeinschaftseigentum

Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen.)

Brenzlig sind Mängel im Gemeinschaftseigentum:

Es kann vorkommen, dass Schäden am Gemeinschaftseigentum die Nutzbarkeit des Sondereigentums beeinträchtigen oder Schäden verursachen. Das Mitbenutzungsrecht an Treppenhaus, Aufzug und Heizung gehört zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache. Gibt es einen Mangel, muss der Vermieter ihn nach den Regeln im Mietvertrag beseitigen. Bis dahin darf der Mieter die Miete zu einem gewissen Prozentsatz mindern, egal was die WEG gerade macht. Was die Höhe der Mietminderung angeht, findet man im Internet Tabellen für verschiedene Mängel. Der Vermieter kann seinen Schaden aber häufig nicht – zumindest nicht sofort – gegenüber der WEG durchsetzen.

Beispiel: Die Heizung ist ausgefallen. Sie gehört zum Gemeinschaftseigentum, d.h. die WEG ist zuständig. Den Reparaturauftrag an die Heizungsfirma darf nur der WEG-Verwalter erteilen. Ungeachtet dessen stehen dem Mieter in vielen Fällen Minderungsrechte zu, obwohl der Vermieter selbst gar nichts machen oder beschleunigen kann. Er kann den Mietausfall nur selten an die Eigentümergemeinschaft weitergeben, denn die WEG haftet nur für Verschulden (z.B. Trödeln), während die Mietminderung dem Mieter verschuldens-unabhängig zusteht. Es kann vorkommen, dass bis zur Reparatur viel Zeit verstreicht. Zumal der Verwalter in bestimmten Fällen keine ausreichenden Befugnisse hat und die Eigentümerversammlung um eine Entscheidung bitten muss. Wenn die Sache klar ist, ist es einfach. Zum Beispiel wenn die Heizung ein Ersatzteil braucht und es wenig zu diskutieren gibt. Sollte die Heizung aber einen Totalschaden haben, muss die Entscheidung zwischen verschiedenen Typen einer Neuanlage gefällt werden, z.B. Gasheizung, Wärmepumpe, Fernwärme. Dies müsste auf der Eigentümerversammlung entschieden werden.

Die gesetzliche Regelung lautet: Die Willensbildung einer WEG geschieht allein auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss.

Das Heizungsbeispiel ist nicht immer passend. Wenn die Reparaturkosten in einem bestimmten Rahmen liegen, darf der Verwalter aufgrund der Verwaltervollmacht in der Regel sofort Reparaturen beauftragen. Und wenn die Heizung kalt ist, sind sich alle Eigentümer schnell einig.

Aber was ist in folgenden Fällen?

Die Außenbeleuchtung flackert vor dem Schlafzimmerfenster des Mieters.
Die schadhafte Abdichtung des Balkons ruiniert den Parkettboden.
Das Dach ist irgendwo undicht. Keiner weiß, wo das Wasser eintritt. Aber alle zwei Monate hat der DG-Mieter Wasserflecken an der Decke. Wo ist das Leck?
Es zieht. Die Fenster sind undicht (Gemeinschaftseigentum!)

Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen… immerhin wurde das Regenfallrohr saniert!)

Sind sich die WEG-Mitglieder in diesen Situationen auch immer so schnell einig? Die gute Nachricht: In einer WEG mit vernünftigen Eigentümern, gutem Klima und fähigem Verwalter ist die Lage schnell erklärt (Verwalter), notwendige Beschlüsse werden schnell gefasst (Eigentümerversammlung) und umgesetzt (Verwalter). Der Mieter ist wieder glücklich und die Mietminderung Schnee von gestern. Die Eigentümer einerguten WEG ziehen am gleichen Strang, der Verwalter kann Mängel schnell und konsequent beseitigen.

Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Es gibt WEGs, die sich in Grund und Boden diskutieren und nie eine Entscheidung treffen. Vielleicht wird die Notwendigkeit von Reparaturen per se geleugnet, vielleicht wird der Verwalter spaßeshalber damit beschäftigt, immer weitere Angebote oder Untersuchungen einzuholen. Anstatt eine Reparatur zu beauftragen, werden immer neue Theorien zur Schadenursache in den Raum gestellt. Der Tagesordnungspunkt wird von einer Versammlung zur nächsten vertagt, um irgendwelche neuen Ideen auszuprobieren, die am Ende nichts bringen und den Schaden vergrößern. Die Substanz bröckelt vor sich hin – und mit ihr die Vermietbarkeit.

Für den vermietenden Eigentümer keine schöne Situation. Zwar hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Instandhaltung. Diesen auf dem Rechtsweg durchzusetzen, kann aber dauern. Daher sollte man die Blockadehaltungen von Miteigentümern nicht unterschätzen, wenn sie die notwendige Mehrheit für den Beschluss verweigern. Sei es aus Unwissen, Gleichgültigkeit oder Geldnot. Und was ist, wenn der Verwalter Termine verschleppt? Dem Mieter stehen ungeachtet dessen Mietminderungsrechte zu.

Der Vermieter kann ja klagen, um seine Rechte durchzusetzen. Aber hält das jeder durch? Finanziell kann es teuer werden, und auch zeitlich zur Strapaze werden. Die Mietminderung läuft weiter, vielleicht zieht der Mieter zwischendurch ins Hotel oder kündigt? Der Eigentümer zahlt jedenfalls erstmal Anwalts- und Gerichtskostenvorschüsse und kann sich auf eine längere Wartezeit einstellen.

Die meisten Eigentümergemeinschaften erkennen den Punkt, an dem sich ein anderer Eigentümer in einer Notlage befindet, in der man besser helfen sollte. Trotzdem lässt sich festhalten: Wie lange Sie warten müssen und mit welchen Folgekosten Sie zu rechnen haben, hängt von der Erfahrung und Qualifikation des Verwalters und von der Kooperationsbereitschaft und -fähigkeit der Miteigentümer ab.

Die Teilungserklärung: Wie wird ein Mehrfamilienhaus zu Eigentumswohnungen?

Der Gesetzgeber wollte nach dem Krieg möglichst vielen Menschen bezahlbaren Wohnraum ermöglichen und schuf 1951 die Rechtsform „WEG“.

Eine WEG entsteht durch notarielle Teilungserklärung. Der bisherige Alleineigentümer – z.B. der Bauträger oder eben der frühere Alleineigentümer – „erklärt“ seinem Haus „die Teilung“. Und lässt den Notar eine Urkunde verfassen, die das Gebäude in einzelne Wohnungen und gemeinschaftliche Flächen aufteilt. Anschließend gibt es ebenso viele Grundbücher wie Wohneinheiten, obwohl es sich um ein einziges Grundstück handelt. Von nun an können unterschiedliche „Teile“ desselben Gebäudes verschiedenen Eigentümern gehören, also z.B. Wohnungen, Garagen, Büros usw. Nun können Sie sich eine einzelne Wohnung kaufen, ohne gleich das ganze Haus kaufen zu müssen.

Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das beim Grundbuchamt hinterlegt wird. Normalerweise erhalten Sie es vom Verkäufer, vom Makler oder spätestens vom Notar, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird. Außerdem können Sie es jederzeit beim Grundbuchamt anfordern.

Der Vermieter zwischen Mietvertrag und Teilungserklärung – Teil 1 – Rechte und Pflichten

Kennen Sie das klassische Bild vom Vermieter? Schlecht gelaunte Person zwischen 50 und 70, verkrustete Ansichten, die Hausordnung ist sein Heiligtum. Wenn er gesichtet wird, gehen alle Türen zu und Fernseher aus: Die Mieter tun so, als seien sie nicht da, weil niemand Kontakt zu ihm haben möchte. Alle drei Jahre kommt eine auf Schreibmaschine getippte Mieterhöhung. Wenn das Treppenhaus nicht geputzt ist, werden „Konsequenzen“ angedroht. Notwendige Reparaturen werden nicht für nötig erachtet und abgelehnt.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann es sich nicht leisten, sich so zu verhalten. Er sitzt zwischen allen Stühlen und sieht sich im Wohnungseigentum ziemlich vielen Besonderheiten gegenüber, die ihm das Leben schwer machen. Im Gegensatz zum Vermieter eines ganzen Mehrfamilienhauses kann ein vermietender Wohnungseigentümer nicht agieren, wie er gerne möchte: Gegenüber dem Mieter ist er (miet‑) vertraglich gebunden und muss sich an die BGB-Regeln zum Mietrecht halten (§§ 535 ff. BGB). Im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist er Gesellschafter und muss sich an die Spielregeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) und der Teilungserklärung halten. Außerdem ist er an die Beschlüsse der WEG gebunden, auch wenn sie seinen Wünschen zuwiderlaufen. Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind an manchen Stellen nicht gut aufeinander abgestimmt. Daher geht es in diesem Kapitel um die WEG-rechtlichen Besonderheiten, die Sie als Vermieter wissen müssen.

Im Verhältnis zur WEG gibt es u.a. folgende Rechte und Pflichten:

Recht auf Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (Heizung, Treppenhaus, Aufzug, …),
Pflicht zur anteiligen Beteiligung an allen Kosten,
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Im Verhältnis zum Mieter ist der Vermieter Vertragspartner: Jeder Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren“, sofern „nicht das Gesetz entgegensteht“ (§ 13 WoEigG). Es besteht Vertragsfreiheit. Der Vermieter entscheidet über die Auswahl der Mieter und über die Gestaltung des Mietvertrags. Der Mietvertrag führt zu völlig anderen Rechten und Pflichten, z.B.:

Anspruch auf Mietzahlung,
Anspruch auf Vorauszahlungen auf die Betriebskosten,
Recht zur Mieterhöhung innerhalb der gesetzlichen Grenzen,
Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten,
Sorgfaltspflichten, z.B. Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen bzw. ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache.

Der Mieter hingegen wohnt zwar im Gebäude, ist aber überhaupt nicht an Beschlüsse bzw. Vereinbarungen der WEG gebunden. Teilungserklärung und Beschlüsse sind nur für die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer verbindlich. Was in der WEG erlaubt oder verboten ist, z.B. eine Hausordnung, kann dem Mieter zunächst egal sein. Er muss sich an die Dinge halten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Andererseits kann der Mieter aus dem Mietvertrag Ansprüche herleiten, die der Vermieter gegenüber der Eigentümergemeinschaft vielleicht gar nicht (sofort) durchsetzen kann. Sie ahnen schon, hier gibt es Zündstoff: Die Hausordnung ist nur innerhalb der Eigentümergemeinschaft bindend, und ein Hundehaltungsverbot gilt für den Vermieter. Brenzlig wird es bei Mängeln im Gemeinschaftseigentum, über die wir im folgenden Abschnitt sprechen.

Brenzlig sind Mängel im Gemeinschaftseigentum (siehe folgender Beitrag).

Eine bisher selbst genutzte Eigentumswohnung vermieten

Wenn Sie bisher selbst in Ihrer Wohnung gewohnt haben und jetzt vermieten, sollten Sie Folgendes beachten:

Ein vermietender Eigentümer befindet sich zwangsläufig in 2 „Rechtssphären“:

Erstens sind Sie „Aktionär“ der WEG. Ihnen gehört ein prozentualer Anteil des Gemeinschaftseigentums und Sie haben ein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung. Der Verwalter erstellt einmal im Jahr eine Abrechnung für Sie, betreffend das ganze Jahr. Entsprechend der gesetzlichen Regelungen hat die unterscheidet die WEG-Jahresabrechnung nicht nach Zeiträumen oder Bewohnern. Selbst bei Eigentümerwechsel gibt es laut WoEigG nur eine Jahresabrechnung für die Wohnung für das ganze Jahr.

Sie zahlen weiterhin die monatlichen Vorauszahlungen an die WEG.

Die zweite Rechtssphäre ist Ihr vertragliches Verhältnis zum Mieter: Sie haben einen Mietvertrag ausgehandelt und sind vertraglich gebunden. Der Mieter zahlt Ihnen Miete und eine Vorauszahlung für Betriebskosten. Beides überweist er direkt an Sie.

Gelegentlich werde ich gefragt, ob der Mieter die Vorauszahlung direkt an das WEG-Konto leisten soll. Diese Annahme ist falsch, denn die WEG hat gar keine vertragliche Bindung zum Mieter. Zweitens können Sie doch gar nicht kontrollieren, ob der Mieter die Nebenkosten auch bezahlt oder nicht. Sollten Sie dennoch diese Wackelkonstruktion gehen, dann bekommen Sie eine Mahnung von der Verwaltung, wenn er es nicht tut. Viele Verwaltungen nehmen dafür Gebühren. Also lassen Sie uns lieber trennen, was nicht zusammen gehört. WEG ist WEG und Miete ist Miete.

Der Mieter zahlt die Nebenkosten-Vorauszahlung an Ihr Girokonto und Sie zahlen wie bisher das Hausgeld an die WEG. Die WEG rechnet Ihnen gegenüber ab, Sie rechnen Ihrem Mieter gegenüber ab.

Zum Mietvertrag:

Es gibt für wenig Geld Vorlagen für Mietverträge, z.B. von Haus und Grund, aber auch vom Mieterbund, usw. Dort sind viele Standard-Fragen bereits geregelt und Sie müssen sich um wenig kümmern.

Achten Sie beim Mietvertrag auf die Betriebskosten: Sie können sich meistens zwischen Vorauszahlung und Pauschale entscheiden. Ich würde die Vorauszahlung empfehlen. Einmal im Jahr werden die geleisteten Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt und abgerechnet. Das ist zwar etwas mehr Aufwand, aber ich halte es für die fairste Methode. Man muss aber beachten, dass Nachzahlungen des Mieters ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres verjähren, also unbedingt die Frist wahren.

Sie können auch die Nebenkosten als Pauschale vereinbaren. Ich würde das nicht empfehlen, denn meiner Meinung nach gibt es immer einen Verlierer. Vielleicht steigen die Nebenkosten in den nächsten Jahren? Dann schaut der Vermieter in die Röhre, weil er sich auf die Pauschale eingelassen hat. Klammern wir das Pauschalmodell nachfolgend einmal aus.

Sie müssen einmal im Jahr für den Mieter eine Abrechnung erstellen. Als Grundlage müssen Sie die WEG-Jahresabrechnung heranziehen. Welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen, steht in der sog. BetrKV. Sie müssen diese Kosten aber im Mietvertrag aufführen. In den meisten Standard-Mietverträgen ist das bereits vorbereitet.

Datenquelle: Die WEG-Jahresabrechnung. Sie enthält sogenannte umlagefähige (Mieter-) Kosten und nicht umlagefähige (Vermieter-) Kosten. Viele Verwalterprogramme weisen diesen Unterschied bereits aus. Beispiele für umlagefähige (Mieter-) Kosten sind:

Frischwasser
Abwasser
Niederschlagswasser
Müllabfuhr
Straßenreinigung
Allgemeinstrom (Beleuchtung)
Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gärtner
Wartungskosten (nicht: Reparatur), z.B. Dachkontrolle und Regenrinnenreinigung
Kammerjäger
Versicherungsprämien
Heizkosten, Schornsteinfeger, Miete für Kaltwasserzähler und Warmwasserzähler.

Den vollen Katalog umlagefähiger (Mieter-) Kosten findet man im Gesetz namens Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Ein weiteres Beispiel für umlagefähige Nebenkosten ist die Grundsteuer. Weil es eine persönliche Steuerschuld ist, läuft sie aber nicht über das Konto der WEG, sondern wird von Ihrem Privatkonto abgebucht. Vergessen Sie sie bitte nicht in der Abrechnung.

Bitte denken Sie daran, die Hausverwalter rechtzeitig zu informieren. Er muss der Heizkosten-Firma Bescheid geben, damit die Heizkosten-Abrechnung aufgeteilt wird. So haben Sie es leichter, für Ihren Mieter eine Abrechnung zu erstellen.

Die optimale Höhe der Rücklage?

Die Rücklage sollte ein Puffer für Unvorhergesehenes sein, und sich daher an zukünftigem Instandhaltungsbedarf orientieren – aber wie hoch ist dieser? Mangels Alternative verwendet man oftmals Durchschnittswerte pro qm. Diese werden dann anhand der Fläche hochgerechnet, um die jährliche Beitragspflicht zur Erhaltungsrücklage auszurechnen.

Einen der populärsten Durchschnittswerte finden Sie in der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung). Dabei ist ihr Inhalt nicht einmal besonders überzeugend – und schon gar nicht für WEGs gedacht. Als gesetzliche Grundlage für den sozialen Wohnungsbau differenziert sie drei Altersklassen von Gebäuden: Jünger als 22 Jahre, 22 bis 32 Jahre und ältere Gebäude. Für diese werden dann Instandhaltungskosten in Höhe von 7,10 EUR, 9 EUR bzw. 11,50 EUR pro qm und Jahr angesetzt. Kaum berücksichtigt wird, über welche (hochwertige) Gebäudetechnik ein Haus verfügt. Der Gebäudetyp E hat vielleicht eine Heizung und eine RWA-Anlage, während andere Neubauten von Aufzug bis Sprinkleranlage in der Tiefgarage allerlei kostenintensive Technik bergen. Klar, denn die Verordnung bezieht sich ja auf den sozialen Wohnungsbau und nicht auf Eigentümergemeinschaften oder moderne Technik. Zudem stammt das Werk aus dem Jahr 1957 und wurde 1990 neu gefasst, als u.a. Sprinklertechnik und Brandmeldezentralen für Tiefgaragen noch nicht so verbreitet waren wie im heutigen Neubau. Von moderner Gebäudetechnik ganz zu schweigen.

Aber die II. BV enthält eben als einzige Verordnung weit und breit einen Paragraphen zu Instandhaltungskosten, die in §28 genannt werden – wenn auch kaum differenziert und nur als grober Durchschnittswert angegeben. Daher verwendet man sie. Die Werte dort haben sich zwar seit mindestens 15 Jahren nicht mehr geändert, obwohl Inflation und Baukosten ständig steigen. Zudem sind sie ja auch gar nicht für den Ansatz im Wirtschaftsplan einer Eigentümergemeinschaft gedacht. Aber man verwendet sie einfach, weil es kaum Alternativen gibt.

Eigentlich müsste man Instandhaltungskosten ja für jedes Gebäude individuell ausrechnen, weil sie so stark vom Einzelfall abhängig sind: Alter und Zustand des Gebäudes, vorhandene Gebäudetechnik, absehbare Erneuerungsinvestitionen, Modernisierungsmaßnahmen uvm. Solche Faktoren müssten eigentlich viel öfter berücksichtigt werden. Aber wieso macht das dann niemand?

Das Problem ist nicht, dass bisher niemand eine bessere Idee gehabt hätte. Aber jede Immobilie umfasst so viele verschiedene Gewerke, die irgendwann mal instandgehalten oder -gesetzt werden müssen. Sie müssten für Heizung, Dach, Abwasserleitungen, RWA-Anlage, Fenster, Aufzug, Tiefgaragentor usw. alle möglichen Parameter abschätzen, z.B. die Verarbeitungsqualität, Haltbarkeit und Restnutzungsdauer. Wie ist es mit zukünftigen Sanierungskosten? Vielleicht könnte man ja einen Sachverständigen bei der Bewertung um Hilfe bitten. Aber für Dach, Heizung und Tiefgaragentor brauchen Sie andere Fachleute. Und die kommen nicht umsonst. Am Ende der ganzen zeit- und kostenintensiven Besichtigungen sind Sie nicht unbedingt schlauer als vorher. Wenn Sie Lebensdauer und Folgekosten jedes Bauteils einzeln (und inflationsbereinigt!) hochrechnen, würde das eine unvorstellbare Rechnerei mit sich bringen, der man kaum gewachsen wäre. Selbst einen teuren, externen Sachverständigen würden Sie lange damit beschäftigen.

Davon abgesehen hilft es nicht, den Austausch des Heizkessels in 4,3 Jahren vorauszusagen (Zu welchem Preis? Wie ist der aktuelle Stand der „Habeck-Gesetze“ im Juni 2028? Oder im September 2029?). Entweder geht Ihre Heizung kaputt oder hält noch einige Jahre. Vielleicht muss in acht Jahren mal der Brenner ausgetauscht werden, oder doch nur das Gebläse? Was kostet die Platine der Heizungssteuerung in sechs Jahren? Und wenn man die Lebensdauer Ihres Balkons mit 21,7 Jahren prognostizieren würde, wie sind dann die Folgekosten? Komplette Sanierung? Kann man die Fliesen dann noch nachbestellen oder muss man sie auch mit tauschen? Gibt es im Jahr 2033 noch den Fachkräftemangel und wie haben sich die Baukosten bis dahin entwickelt? Werden sich in den nächsten zehn Jahren Holz- und Zementpreise ähnlich entwickeln wie bisher? Sie sehen schon – hier kann man sich schnell verrücktrechnen. In vielen zahlenverliebten Lehrbüchern steht, dass man nur genug Daten erheben muss, um treffende Prognosen abzugeben. Aber Durchschnitte und statistische Vergangenheitsdaten sind nun einmal mit Vorsicht zu genießen. Wer Lehrbücher schreibt, kümmert sich selten um die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum.

Wenn man darüber nachdenkt, ist es gerechtfertigt, sich dann eben doch an einfachen Formeln zu orientieren, sofern man ein bisschen differenziert vorgeht. Was also tun?

Zweck der Rücklage ist es, einen Puffer zu bieten, um die Eigentümer vor plötzlichen, größeren finanziellen Belastungen zu schützen. Anstatt sich einen Leistungswettbewerb im Hellsehen zu liefern, muss der Verwalter Sie als Wohnungseigentümer vor finanziellen Katastrophen bewahren.

Der Verwalter kann nämlich ganz schnell in den eigenen Unterlagen nachsehen, wie viel Geld in den letzten Jahren für Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurde, und daraus einen (z.B. gewichteten) Durchschnitt berechnen – oder diese Kosten mit einem bestimmten Prozentsatz hochrechnen. Er kann sich an Ihrem Gebäude orientieren – oder an vergleichbaren Gebäuden aus seinem Bestand. Gab es in der Vergangenheit größere Schwankungen? Dann sollte man niedrige Werte bei der Durchschnittsbildung rauslassen und hohe Ausgaben stärker einberechnen. Sie wollen ja vor größeren Sonderumlagen geschützt sein. Wenn man die Werte hat, könnte man sie z.B. mit denen aus der II.BV vergleichen – oder mit anderen Formeln. Weil Sie ja vorsichtig rechnen wollen, verwenden Sie den höheren Wert von beidem, um eine angemessene Beitragspflicht zu berechnen.

Das Ansparen einer Rücklage soll größere Sprünge im Laufe der Zeit ausgleichen. Deswegen spielt nicht nur die jährliche Beitragspflicht eine Rolle – wichtig sind auch die bereits angesparten Mittel. Wenn die jährliche Beitragspflicht niedrig und die Kasse fast leer ist, sollte die WEG schnellstens deutlich höhere Sparraten beschließen. Wenn die Kasse aber schon sehr voll ist, obwohl in den letzten Jahren kaum Instandhaltungen aufgetreten sind, kann man die Beitragspflicht reduzieren – oder zumindest nicht weiter erhöhen, um die Eigentümer zu entlasten.

Schließen Sie niemals die Haustüre ab!

Oft sieht man im Eingangsbereich von Mehrfamilienhäusern Schilder wie „Türe bitte ab 22 Uhr abschließen“. Wenn Ihr Verwalter solche Schilder duldet oder darüber hinwegsieht, bekommt er große Probleme, wenn etwas passiert. Und die Eigentümergemeinschaft auch. Die Haustüre ist nämlich der erste Rettungsweg, der niemals blockiert werden darf.

Stellen Sie sich vor, der Notarzt steht nachts vor der Türe. Die Türe ist abgeschlossen und jemand aus der zweiten Etage braucht Hilfe. Er schafft es vielleicht zum Türöffner an der Gegensprechanlage, aber weiter kommt er nicht. Weil die Türe abgeschlossen ist, tut sich nichts. Während der Hilferufende die Treppen nicht benutzen kann, reagieren andere Anwohner nicht, schlafen oder sind nicht zu Hause. Nun gibt es zwei Möglichkeiten:

Erstens: Der Notarzt ruft die Feuerwehr, die kommt zehn Minuten später und zertrümmert die Haustüre. Das Beste, was Ihnen passieren kann.
Zweitens: Der Hilferufende stirbt oder sein Gesundheitszustand verschlimmert sich, weil der Notarzt nicht rechtzeitig zu ihm gelangt.

In beiden Fällen können sich Anwohner und Hausverwalter am nächsten Morgen mit der Schuldfrage auseinandersetzen, und nichts ist mehr wie vorher. Im Optimalfall ist nur die teure Haustüre ruiniert und lädt Einbrecher zum nächtlichen Besuch ein. Ihr Hausverwalter wird seiner Haftpflicht-Versicherung kaum erklären können, wieso er nicht gegen das ständige Abschließen der Haustür vorgegangen ist. Und wer bezahlt dann die neue Haustür? Vielleicht findet die Gebäudeversicherung heraus, wer die Türe abgeschlossen hat – und macht ihn haftbar.

Im schlimmsten Fall ist jemand tot, weil der Notarzt nicht reinkam. Sind Sie der Meinung, Sie vermeiden Einbrüche, indem Sie Flucht- und Rettungswege versperren? Jedes Haus hat dutzende Sicherheitslücken. Die Haustüre ist nur eine davon.

Dass jedes Gebäude zumindest über einen gut passierbaren ersten Flucht- und Rettungsweg verfügen muss, darf nicht ins Leere laufen. Die Passierbarkeit wird durch eine abgeschlossene Tür erheblich beeinträchtigt. Wenn es brennt, sind die Leute in Panik. Sie merken erst unten, dass die Türe zu und ihr Schlüssel noch oben ist. Wenn Menschenmassen in Panik zum Ausgang laufen, können sie auch einem Schlüsselinhaber den Weg verstellen. Schnell überschätzt man seine Kräfte: Wieder nach oben rennen? Zu gefährlich! Ich bin stark, ich trete die Türe ein. Klappt nicht. Erst jetzt merken Sie, wie sicher die Türe wirklich ist.

Der Verwalter ist kein Architekt

Selbst bei großen Bauprojekten gibt es immer wieder bestimmte Eigentümer, die sich das Geld für die fachkundige Planung lieber sparen möchten. Ein Architekt sei doch überhaupt nicht nötig, brauchen wir nicht, hört man dann auf den Eigentümerversammlungen. Und so glauben manche Wohnungsbesitzer, dass WEG-Verwalter eine Berufsqualifikation besitzen, die einem Architekten gleichgeordnet ist. Das ist nicht nur kurzsichtig, sondern sehr gefährlich.

WEG-Verwalter ist ein kaufmännischer Beruf. Warum sollte er die Bauleitung übernehmen? Sein Job ist es, Eigentümerversammlungen zu organisieren, die Buchhaltung im Griff zu haben und eine klare und verständliche Jahresabrechnung zu erstellen. Er kümmert sich um Konten, Abrechnung, Aufträge, Mahnwesen, Nachhalten von Terminen, organisiert Versammlungen, Besprechungen und Umlaufbeschlüsse, erstellt Ihre Steuerbescheinigungen und erklärt Ihnen das Stimmrecht und die Formalitäten auf der Versammlung, informiert und kommuniziert. Sein Job ist es, alle Belange Ihres Hauses zusammenzuführen und Sie ständig auf dem Laufenden zu halten. Aber er hat weder Architekturstudium noch alltägliche Baustellenerfahrung.

Manchmal überfordern größere Instandhaltungsmaßnahmen die Eigentümergemeinschaft – nicht nur finanziell, sondern auch inhaltlich. Damit die Maßnahme gutgeht, braucht man kompetente Beratung. Ein Fachmann mit Routine und Erfahrung muss her. Ein Fachplaner, der meist nach Stundenhonorar bezahlt wird. Also jemand, der tagein tagaus nichts anderes macht, als Instandhaltungsmaßnahmen zu planen und zu begleiten. Anstatt so jemanden mit einer gründlichen Diagnose (und später mit der Planung der Maßnahme) zu beauftragen, haben „kostensensitive“ Kapitalanleger manchmal etwas andere Vorstellungen: Sie verwechseln den Verwalter mit einem Hochbauingenieur und erwarten von ihm die Beschaffung von mehreren Reparaturangeboten und deren Vergleich. Das kann sogar sinnvoll sein, wenn es um überschaubare Vorgänge geht, z.B. den Anstrich eines Treppenhauses oder die Reparatur vom Tiefgaragentor. Aber bei komplexeren Maßnahmen sind die Angebote der Handwerker selten vergleichbar! Zudem müssen ja die Angebote von mehreren Gewerken zusammengeführt werden, wenn es um eine komplexe Maßnahme geht. Vielleicht müssen Gerüstbauer und Dachdecker zusammenarbeiten und sich absprechen? Wurden wirklich alle Leistungen bedacht und angeboten?

Architekten und Ingenieure durchlaufen ein mehrjähriges Studium an einer Fachhochschule oder Universität und müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um Mitglied in der Berufskammer zu werden. Um als Bauplaner zugelassen zu werden, müssen sie eine teure Berufshaftpflichtversicherung abschließen, die es für Verwalter nicht gibt.

Der Architekt kennt auch die juristischen Zusammenhänge, z.B. Unfallverhütungsvorschriften, Hinweispflichten gegenüber Nachbarn, Brandschutzvorschriften, Abnahme. Muss man die Baustelle beim Amt anmelden? Welche Beschilderung muss man aufstellen? Der Architekt weiß, was zu tun ist. Wussten Sie, dass Verstöße grundsätzlich auf Sie als Eigentümergemeinschaft zurück fallen? Als Bauherr ist die WEG Träger von Rechten und Pflichten – und verantwortlich. Jeder Eigentümer haftet im Außenverhältnis persönlich. Sobald mehrere Gewerke im Spiel sind (Elektriker, Maurer, Gerüstbauer, Maler, Dachdecker, …), ist Koordinationsarbeit nötig. Ohne fundierte Baukenntnisse geht das schief: Plötzlich fällt während der Bauarbeiten auf, dass irgendwas doch nicht so läuft, wie geplant. Schlecht geplant? Naja, manche Handwerker geben ein möglichst günstiges Angebot ab, um den Zuschlag zu bekommen. Dass der Verwalter nicht alle Details durchblickt, wissen viele ganz genau. Und dann kommt das Nachtragsangebot – während der laufenden Bauarbeiten. Nun will es keiner schuld sein. Und jetzt? Völlig unerwartet oder nicht – es muss sofort entschieden werden, wie es weitergeht. Denn das Gerüst steht bereits und kostet für jeden Tag der Standzeit Miete. Erpressung? Meinetwegen, aber keiner der Handwerker wird sich den Schuh anziehen – es war eben bei Angebotserstellung „nicht absehbar“.