Auf dem Grundstück steht zwar nur ein Haus, aber die verschiedenen Wohnungen darin können unterschiedlichen Personen gehören. Man spricht von einer WohnungsEigentümerGemeinschaft, kurz WEG. Sie ist eine Rechtsform, ähnlich einem Verein oder einer Aktiengesellschaft. Man spricht aber nicht von der Musterstraße 123 e.V., sondern von der WEG Musterstraße 123, die laut Gesetz immer die Adresse des Anwesens beinhalten muss. Der Gesetzgeber wollte nach dem Krieg möglichst vielen Menschen bezahlbaren Wohnraum ermöglichen und schuf 1951 das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WoEigG. Die Gemeinschaft wird also als WEG bezeichnet, während das Gesetz mit WoEigG abgekürzt wird.
Als Wohnungseigentümer sind Sie Teilhaber der WEG, quasi einer ihrer „Aktionäre“. Ihre Eigentumswohnung gehört Ihnen ganz alleine – und daneben ein prozentualer Teil vom restlichen Gebäude und seinen Bauteilen, z.B. von Treppenhaus, Dach und Heizung.
Ohne WEG gäbe es nach den normalen gesetzlichen Regeln entweder nur Alleineigentum oder nur BGB-Gesamteigentum, aber nicht beides zusammen. Bevor es das WoEigG gab, war es zwar auch schon möglich, dass mehrere Leute ein Mehrfamilienhaus gemeinsam besitzen, aber jedem Eigentümer gehörte dann ein ideeller Anteil von allem. Ohne WEG würde einfach alles zum gemeinsamen Grundbesitz gehören: Sämtliche Wohnzimmer, alle Keller, sämtliche Räume und Treppenhäuser, alle Etagen usw. Niemand wäre Eigentümer einer bestimmten Wohnung, sondern prozentual an allem beteiligt. Dieses Modell gibt es natürlich immer noch.
Eine WEG entsteht durch notarielle Teilungserklärung. Der bisherige Alleineigentümer – z.B. der Bauträger oder eben der frühere Alleineigentümer – „erklärt“ seinem Haus „die Teilung“. Und lässt den Notar eine Urkunde verfassen, die das Gebäude in einzelne Wohnungen und gemeinschaftliche Flächen aufteilt. Anschließend gibt es ebenso viele Grundbücher wie Wohneinheiten, obwohl es sich um ein einziges Grundstück handelt. Von nun an können unterschiedliche „Teile“ desselben Gebäudes verschiedenen Eigentümern gehören, also z.B. Wohnungen, Garagen, Büros usw. Nun können Sie sich eine einzelne Wohnung kaufen, ohne gleich das ganze Haus kaufen zu müssen.
Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das beim Grundbuchamt hinterlegt wird. Normalerweise erhalten Sie es vom Verkäufer, vom Makler oder spätestens vom Notar, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird. Außerdem können Sie es jederzeit beim Grundbuchamt anfordern.
Zu Ihrem Sondereigentum gehören Räume, die in der Teilungserklä-rung ausdrücklich genannt sind und Ihnen zugeordnet wurden. Vo-raussetzung dafür ist übrigens, dass die Räume nach außen hin abge-schlossen sind, also dass Mauern Ihre Wohnung nach außen hin be-grenzen bzw. eine Türe sie vom Treppenhaus trennt. In der Teilungs-erklärung könnte z.B. stehen:
„Die im Grundriss (Anlage 1) mit Ziffer 4 bezeichneten Wohnräume im 1.OG links (65,43 qm) werden dem Sondereigentum Nr. 4 zugeordnet…“
Während Sondereigentum also ausdrücklich zugeordnet werden muss (und ansonsten Gemeinschaftseigentum bleibt), gibt es wiederum bestimmte Fälle, in denen Gebäudeteile aus gesetzlichen Gründen auf jeden Fall Gemeinschaftseigentum bleiben müssen, selbst wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt. Diese Bereiche des Hauses gehören dann allen gemeinsam – wie in der BGB-Gemeinschaft.
Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind z.B. Teile des Gebäudes, die
- seine äußere Gestaltung beeinflussen
(z.B. Wohnungstüren, Fassade, Fenster, Dach),
- für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind
(z.B. Fundamente, tragende Wände) oder
- dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen
(z.B. Treppenhaus, Heizung, Aufzug).
Auch, wenn diese sich innerhalb Ihrer Wohnung befinden.
Sie sehen schon, dass nicht alles, was sich hinter Ihrer Wohnungstüre befindet, zwangsläufig Ihnen gehört: Beispielsweise tragende Wände sowie die Hauptleitungen für Wasser und Strom sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie durch Ihre Wohnung laufen, denn sie dienen dem Bestand des Gebäudes bzw. dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Wohnungstür, (Außen-) Fenster und Rollläden sind ebenfalls zwangsläufig Gemeinschaftseigentum, weil sie das Erscheinungsbild des Gebäudes prägen.
Nicht nur eine Wohnung kann Sondereigentum sein, sondern auch ein Ladenlokal, eine Praxis, ein Kellerraum oder eine Garage. Die Begriffe unterscheiden sich in diesem Fall:
- Wohnräume nennt man Wohnungseigentum.
- Gewerbe-, Praxis-, Büro-, Kellerräume oder Garagen, also alles, worin man nicht so richtig wohnen kann, nennt man Teileigentum.
- Sondernutzungsrechte sind kein Sondereigentum, sondern das ausschließliche Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, z.B. Gärten. Seit der WEG-Reform im Jahr 2020 können Gärten übrigens auch Sondereigentum sein (müssen es aber nicht).
