Jahresabrechnung (WEG) vs. Betriebskostenabrechnung (Mieter)

Die Abrechnung der WEG heißt „Jahresabrechnung“, im Mietrecht „Betriebskostenabrechnung“. Hier gibt es einige Unterschiede zu beachten. In Kurzform:

• WEG- und Mietrecht sind an vielen Stellen inkompatibel, aber bei den Umlageschlüsseln der Abrechnung wurde inzwischen vieles harmonisiert.
• Welche Kosten man an den Mieter weitergeben kann, ist gesetzlich auf Heiz- und Betriebskosten begrenzt, und hängt außerdem vom Mietvertrag ab.
• Die WEG-Jahresabrechnung geht über die Betriebskosten hinaus, weil die Eigentümer für alle Kosten der Immobilie aufkommen müssen (und Mieter nicht).
• Der Standard-Umlageschlüssel in WEGs ist der MEA, der auch für die Mieterabrechnung gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

WEG- und Mietrecht sind an vielen Stellen inkompatibel, aber bei den Umlageschlüsseln der Abrechnung wurde inzwischen vieles harmonisiert.

Zwischen „Eigentümerkosten“ und „Mieterkosten“ gibt es viele Unterschiede. Vieles ist im WEG- Recht anders als im Mietrecht geregelt. Das Mietrecht ist an vielen Stellen auf Gebäude im Alleinbesitz ausgelegt. Das WEG-Recht hofft auf demokratisch funktionierende Eigentümergemeinschaften, deren Miteigentümer sich selbstverantwortlich organisieren können. Ihr Mieter muss sich an den Nebenkosten beteiligen, die über die WEG entstehen (sofern Sie keine Pauschalmiete vereinbart haben).

Was die Abrechnungen angeht, unterscheiden sich Formalitäten, Darstellungsformen, Inhalt und Fristen. Es gibt Parallelen, aber auch Unterschiede. Während die WEG-Abrechnung vom Gesetzgeber „Jahresabrechnung“ genannt wird, heißt die „Mieterabrechnung“ einfach „Betriebskostenabrechnung“. Die Vorauszahlung der Eigentümer heißt „Hausgeld“, bei den Mietern ist es die „Betriebskosten (‑vorauszahlung)“.

Welche Kosten man an den Mieter weitergeben kann, ist gesetzlich auf Heiz- und Betriebskosten begrenzt, und hängt außerdem vom Mietvertrag ab.

Nicht alle Kosten, die Sie als Eigentümer tragen müssen, können Sie auch an Ihren Mieter weitergeben. Nur solche Nebenkosten, die in §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannt sind, können auf den Mieter abgewälzt werden. Es handelt sich um bestimmte, im Gesetzeskatalog genannte Heiz- und Betriebskosten, die durch den laufenden Gebrauch des Objekts entstehen.

Wenn eine sog. Pauschalmiete im Mietvertrag vereinbart wurde (, was sehr selten ist), darf der Vermieter diese Kosten gar nicht weitergeben, sondern erhält eine monatliche Pauschale. Ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich: Ob und welche Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden dürfen, muss dort ausdrücklich vereinbart sein.

Die geläufigsten Heiz- und Betriebskosten sind:

• Allgemeinstrom,
• Frisch- und Abwasser,
• Niederschlagswasser,
• Gebäude- und Haftpflichtversicherungsprämien,
• Grundsteuer,
• Kosten von Hausmeister, Gartenpflege und Treppenhausreinigung sowie Winterdienst,
• Heiz- und Warmwasserkosten
• (incl. Kostenerfassung, Legionellenprobe, Schornsteinfeger und Wartung der Heizung),
• Müllabfuhr und Straßenreinigung,
• Schädlingsbekämpfung,
• Kosten des Betriebes bestimmter Anlagen, z.B. des Aufzugs oder eines Springbrunnens im Gemeinschaftsgartens,
• verschiedene Wartungs- und Kontrollkosten (z.B. Dachkontrolle und Rinnenreinigung, Wartung der Heizung) und
• umstritten sind gemietete Rauchmelder und Kaltwasserzähler.

Ihr Mieter zahlt also die laufenden Betriebskosten, mehr aber auch nicht. Sie als Vermieter müssen für Reparaturen, Bankgebühren, Verwaltungskosten etc. selbst aufkommen, ebenso für die WEG-Rücklage.

Auch die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Kosten, wird aber von Ihrem privaten Konto eingezogen, und nicht vom WEG-Konto. Sie ist in der WEG-Jahresabrechnung daher nicht zu finden. Dennoch gehört sie zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Die WEG-Jahresabrechnung geht über die Betriebskosten hinaus. (Siehe dazu Beitrag Eine Ausnahme kommt selten allein – Andere Umlageschlüssel in Betriebskosten- und Jahresabrechnung.)

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