Eigentümerversammlung vs. Umlaufbeschluss

In den vorherigen Beiträgen haben Sie gesehen, wie viele Formalitäten nötig sind, um auf einer Eigentümerversammlung (EV) einen Beschluss zu fassen. Der Gesetzgeber möchte Sie schützen, weil die meisten Wohnungseigentümer Privatpersonen ohne juristische Vorbildung sind.

Nur noch einmal eine kleine Auswahl der erforderlichen Formalien:

• Alle Themen, über die ein Beschluss gefasst werden soll, müssen auf der Tagesordnung stehen. Mehr noch: der Verwalter steht in der Pflicht, sie den Eigentümern zu erklären! Die Eigentümer müssen verstehen, was gemacht werden soll und müssen über alle Konsequenzen ausreichend informiert werden.
• Beschlüsse müssen auch für fremde Dritte verständlich sein. Auch mit Vollmacht muss es möglich sein, einfach mit ja / nein abzustimmen.
• Beschlüsse sind für alle Zukunft bindend, auch bei Verkauf einer Wohnung.
• Themen, die irgendwem spontan einfallen, können nicht beschlossen werden.
• Die Einladungsfrist beträgt 14 Tage und darf nur im Notfall unterschritten werden.

Eine ganze EV zu veranstalten, ist aufwendig. Die Vorbereitungszeit der Hausverwaltung kann durchaus einen ganzen Arbeitstag fressen (bei einem Tagesordnungspunkt). Viele Verwalter sind sowieso schon kapazitätsmäßig überlastet. Eine rechtssichere EV frisst Vorbereitungszeit und Kapazität. Außerdem muss die WEG meistens einen kostenpflichtigen Versammlungsort buchen.

Vielleicht ist am Ende der letzten EV ein zusätzliches Thema aufgetaucht, wo es wenig zu besprechen gibt und ein Beschluss schnell geht? In bestimmten Fällen kann ein Umlaufbeschluss anstatt einer EV hilfreich sein.

Ein Beschluss kann auch außerhalb einer EV zustande kommen, wenn alle Eigentümer den gleichen Beschlusstext unterschreiben. Man nennt diesen „Unterschriftenzettel“ auch Umlaufbeschluss.

Hier eine Auswahl von Vor- und Nachteilen vom Umlaufbeschluss, verglichen mit einer normalen EV. Der Umlaufbeschluss…

• … erfordert die Zustimmung von 100% aller Eigentümer.
• … kommt ohne jegliche Einladungsfrist aus.
• … braucht keinen kostenpflichtigen Versammlungsort.
• … bindet Ihre Kapazität nicht den ganzen Abend lang.
• … muss vom Verwalter nachgehalten werden. Haben alle schon unterschrieben? Wer fehlt?
• … kommt in größeren WEGs oftmals nicht zustande, weil irgendwer nicht unterschreibt.

Der Umlaufbeschluss kann eine Alternative sein, wenn es nur um ein einziges Thema geht und die Entscheidung klar zu sein scheint. Problematisch ist jedenfalls, dass wirklich 100% aller Eigentümer zustimmen müssen. Wenn nur einer fehlt, war alles für die Katz. Möglicherweise geht wertvolle Zeit verloren. Wenn der UB nicht zustande kommt, muss man sich ja doch zur EV treffen. Und dann beginnt die 14-tägige Frist von vorn.