WEG-Reform 2020: Der neue Umlaufbeschluss. Jetzt nur noch 50 plus x Prozent?

April 2021, die WEG-Reform ist fünf Monate alt – und schon hat sich das erste Missverständnis in den Köpfen festgebrannt: Ein Umlaufbeschluss käme mit einfacher Mehrheit zustande. Aber so einfach ist es nicht.

Aber mal einen Schritt zurück, was ist überhaupt ein Umlaufbeschluss? Grundsätzlich werden Entscheidungen per Beschluss auf der Eigentümerversammlung getroffen, bedeutet: Es wird abgestimmt, bei 50,01%iger Zustimmung (oder mehr) kommt der Beschluss zustande, die Entscheidung ist gefallen.

Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss außerhalb einer Eigentümerversammlung.

Das geht so: Der Verwalter formuliert einen Beschlusstext, und wenn 100% (!) der Eigentümer dem Vorschlag zustimmen, kommt der Beschluss zustande – auch ohne EV.Das ist übrigens Verbraucherschutz, weil beim Umlaufbeschluss viele andere Formen und Fristen ersatzlos wegfallen.Die WEG-Reform hat nicht viel am Umlaufbeschluss gerüttelt – nur an seiner Schriftform. Von jetzt an muss es keine Unterschrift aus Tinte mehr sein – es genügt, wenn Sie per E-Mail zustimmen.

Bei den Mehrheitsverhältnissen gibt es zwar ein paar Veränderungen, trotzdem kommt ein Umlaufbeschluss nicht einfach mit 50,01%iger Mehrheit zustande. Das neue WoEigG sieht vor,

  1. dass man auf der Eigentümerversammlung beschließen kann,
  2. eine ganz bestimmte Sache per Umlaufbeschluss zu entscheiden und
  3. dass dieser Umlaufbeschluss dann mit einfacher Mehrheit zustande kommt.

Wichtig! Es geht immer nur um einen ganz bestimmten Sachverhalt, den man jetzt auch ohne EV mit einfacher Mehrheit entscheiden kann.

Und warum beschließt man diesen Sachverhalt dann nicht direkt auf der Eigentümerversammlung?

Vielleicht erinnern Sie sich an die formellen Hürden einer Beschlussfassung? (Siehe ArtikelEigentümerversammlung vs. Umlaufbeschluss.) Ein Beschluss ist nichtig (oder anfechtbar), wenn wichtige Details fehlen. Vor allem, wenn sich aus dem Beschluss keine konkrete Handlung ableiten lässt, ist er meistens wertlos.

Negativ-Beispiel: Die WEG beschließt, „die Fassade anstreichen zu lassen“, mehr nicht. Dieser Beschluss wäre nichtig, ihm fehlen praktisch alle relevanten Details: Welcher Handwerker? Welcher Kostenrahmen? Und vieles mehr. Richtig, die Auswahl des Handwerkers darf (bei größeren Sachen) nicht auf Verwalter oder Beirat delegiert werden, weil sich aus diesem Beschluss ja keine eindeutige Handlung mehr ableiten ließe.

So hangelt man sich von Versammlung zu Versammlung und bekommt den Vorgang nicht erledigt. Wenn der Verwalter kapazitätsmäßig voll ausgelasteter ist, warten Sie vielleicht ein Jahr bis zur nächsten EV. Der Gesetzgeber wollte diese Situation entschärfen, damit man weitermachen kann.

Positiv-Beispiel: Sie beschließen auf der EV den Anstrich der Fassade und geben dafür bereits einen Kostenrahmen frei. Leider liegen noch nicht alle Handwerker-Angebote vor. Deswegen beschließen Sie, die Auswahl der Handwerker per Umlaufbeschluss nachzuholen. Und Sie beschließen, dass dafür eine einfache Mehrheit ausreichen soll.

Für diesen Fall ist die Neuerung im WoEigG gemacht.

Aber dieses Sonderrecht gilt für den Einzelfall – und kann oftmals schon sehr weiterhelfen. Sie können aber nicht beschließen, dass alle Umlaufbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft von nun an mit 50,01%iger Mehrheit entstehen.

Foto: Stephan Walochnik

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