Vorab nochmal der rechtliche Hinweis: Was ich hier schreibe, ist nicht allgemeinverbindlich. Die hier genannten Regeln und Beispiele gelten unter bestimmten Voraussetzungen. Jeder Einzelfall ist anders und bringt bestimmte Besonderheiten mit sich. Wenn die Ratschläge im Allgemeinen hilfreich sind, ist nicht sichergestellt, dass sie für einen ganz bestimmten Fall ebenfalls gelten. Einzelne Sachverhalte können alles ändern. Fragen Sie Ihren (qualifizierten Fach-) Anwalt, nehmen Sie rechtliche Beratung in Anspruch und übernehmen Sie nicht undifferenziert das, was ich hier schreibe. Treffen Sie auf Basis meiner allgemein gehaltenen Ratschläge keine Dispositionen. Konsultieren Sie gute Berater und fragen Sie Ihren gesunden Menschenverstand – so wie Sie es immer tun. Vielen Dank.
Manchmal möchten Sie als Wohnungseigentümer Ihre Wohnung renovieren. „Was muss ich da beachten?“, werde ich häufig gefragt. In Ihrem Sondereigentum können Sie grundsätzlich tun und lassen, was Sie möchten. Wichtig ist, die Grenzen des Sondereigentums zu kennen. Schnell hält man „seine“ Fenster oder „seine“ Wohnungstüre für sein Eigentum, aber das stimmt nicht. Beide Beispiele gehören zum Gemeinschaftseigentum, wussten Sie das? Weil es nicht Ihnen gehört, dürfen Sie Gemeinschaftseigentum nicht verändern, zumindest nicht ohne formell aufwendige Zustimmung der WEG (-Versammlung).
Wenn Sie Ihre Wohnung renovieren, dürfen Sie mit Ihrem Sondereigentum machen, was Sie möchten, vom Gemeinschaftseigentum müssen Sie aber fernbleiben. Deswegen geht es in diesem Artikel hauptsächlich um die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Zum Sondereigentum gehören z.B.
- innenliegende, nichttragende Wände,
- Anstrich,
- Innentüren,
- Badewanne,
- Armaturen,
- Dusche,
- Steckdosen, Lichtschalter und Deckenlampen,
- Fußboden-, Decken- und Wandbeläge (z.B. Tapeten, Fliesen oder Putz),
- Waschbecken,
- Einbauküche und …
… und natürlich die legendären Innenfenster. Ich weißbis heute nicht, was man sich darunter vorstellen soll, aber Innenfenster stehen in fast jeder Teilungserklärung. Die Innenseiten der Außenfenster sind es jedenfalls nicht. 🙂
Sie dürfen sich also eine neue Badewanne, Dusche, ein Waschbecken oder eine neue Küche einbauen lassen, ohne dass Sie jemanden fragen müssten. Auch Leitungen innerhalb der Wohnung sind Sondereigentum. Das Leitungs-Gemeinschaftseigentum geht nur bis zur ersten Absperrmöglichkeit.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören z.B.
- Außenfenster,
- die meisten Teile des Balkons,
- tragende Wände,
- Estrich,
- Fußbodenheizungen,
- Hauptleitungen, auch wenn sie durch Ihre Wohnung verlaufen,
- Fenster
- und Ihre Wohnungstür!
Moment, Fenster? Ja richtig. Laut §5 (1) WoEigG gehört alles, was die äußere Gestalt des Gebäudes ausmacht, zum Gemeinschaftseigentum. … und jetzt soll mal einer sagen, dass die Fenster die äußere Gestalt nicht beeinflussen, wenn 19 Fensterrahmen weiß sind und einer anthrazit ist. Genau. Und selbst, wenn in der Teilungserklärung eine abweichende Kostenregelung steht, sind Fenster Gemeinschaftseigentum, denn Kosten haben nichts mit Eigentum zu tun. Selbst wenn Sie die Kosten für neue Fenster tragen, benötigen Sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Und dafür brauchen Sie einen Beschluss, so nervig es auch ist.
Genauso die Wohnungseingangstüre. Hier ist Vorsicht angesagt, denn auch die gehört zum Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie z.B. einfach so einen Türspion einbauen, ist das leider schon Sachbeschädigung. Das sollten wir unbedingt vermeiden.
Nichttragende Wände gehören auch zum Sondereigentum, und man darf sie in der Regel auch herausreißen. Dabei sollte man sich allerdings gut umsehen, ob die Wände wirklich nicht tragend sind, denn sonst ist der Ärger groß.
Gehen wir mal nach draußen: Was ist mit dem Balkon? Alle tragenden Bestandteile, die Außenbrüstung und alles, was nach außen hin sichtbar ist, gehört zum Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört nur der Oberbelag, also die Fliesenplatten – und manchmal der Innenanstrich der Brüstung. Aber Vorsicht! Selbst beim Oberbelag des Balkons sollte man im Einzelfall lieber aufpassen, denn immer, wenn es nach außen hin sichtbar ist, wird es kritisch und es droht Konfliktpotential.
Wenn Ihre Wohnung einen Garten hat, denken Sie daran: Der Garten gehört nicht Ihnen; Sie haben ein Sondernutzungsrecht, also ein ausschließliches Nutzungsrecht, das nur Ihnen allein zusteht. Trotzdem dürfen Sie nicht einfach so Bäume pflanzen oder fällen, denn die sind nach wie vor Eigentum der WEG – nicht Ihres. Es ist ja ein Nutzungsrecht. Wesentliche Umgestaltungen des Gartens nennt man im WEG-Recht „bauliche Veränderungen“ – dazu brauchen Sie die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
Weil die meisten Wohnungseigentümer es einfach nicht wissen, verwechseln sie leicht Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Versehen hin oder her, Unwissenheit schützt leider nicht vor Strafe – und das kann schnell teuer werden. Deswegen empfehle ich Ihnen, im Zweifelsfall lieber einmal zu viel als einmal zu wenig in der Teilungserklärung nachzuschauen oder Ihren Verwalter zu fragen. Es ist auch gar nicht schlimm, einen qualifizierten Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht um Rat zu fragen. Ein guter Anwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern zeigt Ihnen den Weg. Er erklärt Ihnen, was Sie dürfen und wo die Grenzen sind. Im Verhältnis dazu, welchen Ärger Sie sich einhandeln könnten, kostet er sehr wenig. Wahrscheinlich deutlich weniger als die ganze Renovierungsmaßnahme.
