Ganz allgemein gehört Ihnen nicht nur Ihre Eigentumswohnung (das Sondereigentum), sondern auch ein prozentualer Anteil am Gemein-schaftseigentum. So steht es in §6 WoEigG: Beides ist untrennbar verbunden. In der Teilungserklärung gibt es wahrscheinlich einen Abschnitt „Liste der Miteigentumsanteile“, in dem Sie Ihre Wohnung finden:
„106,49 / 1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung 4, 1. Obergeschoss links, bestehend aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Diele, Bad, WC, Balkon, Kellerraum mit einer Wohnfläche von ca. 65,43 qm, im Aufteilungsplan mit Nummer 4 bezeichnet.“
Das Besondere am Wohnungseigentum ist, dass zwei Eigentumsarten miteinander verbunden sind, nämlich direktes, ausschließliches Eigentum an Ihrer Wohnung und ein ideeller, prozentualer Anteil am Gesamteigentum.
Die Miteigentumsanteile müssen übrigens nicht dem prozentualen Verhältnis der Quadratmeter aller Wohnungen entsprechen, auch wenn viele Eigentümer das immer noch glauben. Der MEA hat aber wirklich nichts mit der Wohnfläche Ihrer Wohnung zu tun.
Während die Quadratmeter ein Flächenmaß für den Inhalt Ihrer Wohnung sind, die übrigens hauptsächlich im Mietrecht gebraucht werden, stammen MEA aus dem Wohnungseigentumsrecht und sagen etwas über Ihren prozentualen Anteil am Gemeinschaftseigentum aus. Der Miteigentumsanteil muss durch die Teilungserklärung erst mit Ihrer Wohnung verbunden werden.
„106,49 / 1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung 4, 1. Obergeschoss links, bestehend aus…“
- Die qm messen als Flächenmaß die Innenseite Ihrer Wohnung (Sondereigentum).
- Die MEA geben Auskunft, wie viel Prozent vom Grundstück bzw. vom Gemeinschaftseigentum Ihnen gehört (Gemeinschaftseigentum).
Trotzdem stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA in vielen Teilungserklärungen überein (aber längst nicht in allen), weil z.B. der Bauträger das geläufige Missverständnis von vornerein vermeiden möchte. MEA und qm werden für verschiedene Abrechnungen gebraucht:
- Im Mietrecht sind qm der vorrangige Umlageschlüssel für die Betriebskostenabrechnung. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, werden Kosten nach qm auf die Mieter umgelegt. Man setzt die Flächen der Wohnungen zueinander in Beziehung.
- Im Wohnungseigentumsrecht verwendet man die MEA als Umlageschlüssel für die Jahresabrechnung, sofern in der Teilungserklärung oder per Beschluss nichts anderes vereinbart wurde. Also kein Flächenmaß für die Innenseite Ihrer Wohnung, sondern ein Prozentsatz für Ihren Anteil am Grundstück bzw. am Gemeinschaftseigentum.
Vielleicht ahnen Sie schon, dass vermietende Wohnungseigentümer zwei Abrechnungen mit ganz anderen Umlageschlüsseln erstellen müssen? Schließlich bekommen Sie vom WEG-Verwalter eine Jahresabrechnung, die die Kosten nach MEA verteilt, und müssen dem Mieter gegenüber nach qm abrechnen. Falls MEA und qm abweichen, kommt auf jeden Fall ein anderes Abrechnungsergebnis heraus. Das weiß auch der Gesetzgeber und hat das Dilemma im Jahr 2020 gelöst: Das Mietrecht regelt in §556a BGB, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung auch seinem Mieter gegenüber nach MEA abrechnen darf – zumindest, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde.