Teilungserklärung - Die Eigentumswohnung

Beispiel Balkon (Sonder- und Gemeinschaftseigentum)

Vielleicht gehört zu Ihrer Eigentumswohnung auch ein Balkon? Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist bei Balkonen etwas komplizierter als bei Fenstern, denn dieser besteht aus vielen Elementen, Schichten und Bauteilen, die größtenteils zum Gemeinschafts- und wenige zum Sondereigentum gehören. Folgende Skizze soll die Verhältnisse erläutern:

Zum Sondereigentum gehört neben dem Bodenbelag eigentlich nur der „Balkonraum“, also der Luftraum, der von den Balkonbrüstungen umgeben ist. Immer diese Juristen! Jetzt besitzen Sie also einen Aufenthaltsraum im Außenbereich Ihrer Wohnung.

Vielleicht fragen Sie sich, was Sie überhaupt gekauft haben, wenn Ihnen weder Fenster, Rollläden, Wohnungstür noch der eigentliche Balkon gehören. Als Besitzer einer Eigentumswohnung gehören Ihnen eigentlich nur sehr wenige Baumaterialien – vielleicht ein paar nichttragende Innenwände, Heizkörper, Tapeten und Vinylboden sowie die Küche. Viel wichtiger – Sie sind Besitzer einer Vielzahl von Nutzungsrechten, die Sie zudem für bares Geld vermieten können – und Sie haben zudem den Anspruch gegenüber der Eigentümergemeinschaft, dass Sachen repariert werden, wenn sie kaputt sind. Das ist doch eigentlich ganz praktisch.

Viele Teile des Balkons sind jedenfalls Gemeinschaftseigentum, weil sie entweder das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinflussen oder tragend-konstruktiv sind („Bestand oder Sicherheit des Gebäudes“). Es ist ja eigentlich das gleiche wie in Ihrer Wohnung, wo die tragenden Mauern ja auch der WEG gehören, aber der Innenraum der Wohnung ganz allein Ihr Sondereigentum ist – und von niemandem außer Ihnen genutzt werden kann. Genauso ist es auch bei Ihrem Balkon.

Gehen wir das Bild einmal von links nach rechts durch:

Markisen sind Gemeinschaftseigentum, denn sie sind von außen sichtbar und beeinflussen das Erscheinungsbild des Gebäudes. Wenn Sie eine Markise neu anbringen möchten, brauchen Sie die Genehmigung der WEG. Nicht zuletzt, weil diese für Folgekosten verantwortlich wäre – Schäden am Gemeinschaftseigentum zahlt die Eigentümergemeinschaft! Es kommt häufig vor, dass in der Teilungserklärung Sonderregelungen zu finden sind, also schauen Sie genau hin. Möglicherweise erlaubt Ihre Teilungserklärung die eigenständige, fachmännische Anbringung von Markisen, wenn ein bestimmtes Modell oder eine bestimmte Farbe verwendet wird. Üblicherweise werden Reparaturkosten an Sie übertragen.

Auch ein Anstrich beeinflusst das äußere Erscheinungsbild. Daher sind alle Stellen, die man (potentiell) von außen sehen kann, Gemeinschaftseigentum. Welche dies sind, kann im Einzelfall sehr unterschiedlich sein und umfasst auch den Blick von anderen Balkonen. Wenn jemand seinen verwitterten Balkon auf der Innenseite in derselben Farbe neu streicht, wird sich wahrscheinlich niemand daran stören. Aber was würden Sie sagen, wenn der Nachbar schräg unter Ihnen die Innenseiten seines Balkons orange oder grün streicht? Sie fänden es wahrscheinlich nicht besonders einladend. Daher ist der Begriff hier eher weit auszulegen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, gibt es auch hier entweder eine Regel in der Teilungserklärung oder noch besser: Sprechen Sie das Thema in der Eigentümerversammlung an und bitten Sie Ihre Nachbarn, einen Beschluss zu fassen, um das Thema dauerhaft zu klären.

Nicht nur die Außenwand an sich, sondern auch der Übergang zwischen Balkonboden und Außenwand hat eine Isolierung, z.B. eine Abdichtung gegen Feuchtigkeit oder bei neueren Baujahren auch eine Wärmedämmung. Diese schützt die Bausubstanz vor Witterungs- und anderen äußeren Einflüssen und gehört somit zu den Bauteilen, die „für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes“ wichtig sind. Damit sprechen wir von Gemeinschaftseigentum.

Die Unterkonstruktion von Balkonen besteht aus mehreren Teilen. Die tragende Schicht ist oftmals eine Betonplatte (auskragende Geschossdecke) oder eine vorgesetzte Metallkonstruktion. Darauf befinden sich in der Regel eine Dämmschicht und Estrich. Weil all dies tragend-konstruktiv (Bestand und Sicherheit des Gebäudes) und von außen sichtbar ist (äußeres Erscheinungsbild), muss auch dies alles Gemeinschaftseigentum sein.

Oft verläuft auch ein Abfluss durch die Unterkonstruktion, z.B. ein Regenfallrohr. Auch dies gehört zum Gemeinschaftseigentum, denn nicht abfließendes Wasser könnte die Bausubstanz schädigen. Damit sind wir wieder bei Bestand und v.a. Sicherheit des Gebäudes. Außerdem wird ja das Niederschlagswasser aller Balkone über die Abläufe entwässert, womit wir hier ebenfalls im Bereich der gemeinschaftlichen Nutzung sind.

Immerhin ist der Fußbodenbelag Ihr Sondereigentum. Wenn Sie also neue Fliesen haben oder Holzbohlen verlegen möchten – auf in den Baumarkt! Aber bitte lesen Sie trotzdem vorsichtshalber Ihre Teilungserklärung. Nicht dass Sie noch eine Sonderregelung finden. Schließlich kann man auch den Fußbodenbelag von anderen Balkonen aus sehen. Ein potentieller Streitpunkt, den der Gesetzgeber so nicht bedacht hat?

Bei Balkonsanierungen gilt es hinsichtlich des Fußbodens auch die Regelungen aus §14 Abs. 3 WoEigG zu beachten. Es kommt oft vor, dass die Abdichtungsschicht unter den Platten eines Tages undicht wird und Wasser in den Unterboden eindringen kann. Sie erkennen das oft an Ausblühungen an der Balkondecke eine Etage tiefer. Bei einer Sanierung der Abdichtungsschichten von Balkonen ist die WEG zuständig. Sie muss ein Unternehmen beauftragen, den Untergrund abzutragen und komplett zu erneuern (Gemeinschaftseigentum). Um überhaupt dort dranzukommen, werden höchstwahrscheinlich auch Fliesen kaputtgehen (Sondereigentum). Laut §14 Abs. 3 WoEigG bekommen Sie von der WEG einen „angemessenen Ausgleich in Geld“ – und können davon neue Fliesen verlegen lassen. Noch besser wäre es, wenn die WEG die Fliesen im Rahmen der Gesamtmaßnahme gleich mit erneuern lässt, damit es keine Unstimmigkeiten zum „angemessenen Ausgleich“ gibt.

Die Außenwände des Balkons, die Brüstungsmauer bzw. das Geländer gehören zum Gemeinschaftseigentum, weil man sie von überall sehen kann und sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes ausmachen. Die obere Abdeckung der Mauer (genannt Kronenblech) ist nicht nur sichtbar, sondern schützt die Mauer auch vor eindringendem Wasser (Schutz des Gebäudes) und damit Gemeinschaftseigentum.

Ihr Garten – ein ganz besonderes Privileg

Gärten sind fast immer Sondernutzungsrechte. Zumindest, wenn sie nicht Gemeinschaftseigentum sind. Unter Sondernutzungsrechten versteht man Grundstücks- bzw. Gartenflächen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, an denen aber einer bestimmten Partei das ausschließliche Nutzungsrecht eingeräumt wurde.

Bis zur WEG-Reform 2020 war der Gesetzgeber nämlich der Meinung, dass Gärten räumlich nicht abgeschlossen sein können, weil sie weder Wände noch ein Dach haben. Räumliche Abgeschlossenheit war bis 2020 aber die wesentliche Voraussetzung für die Schaffung von Sondereigentum. Und so hat man behelfsweise das Recht eingeräumt, diesen Teil des Grundstücks alleine zu nutzen, obwohl er Gemeinschaftseigentum ist.

Sowohl die Zuordnung zu Sondereigentum als auch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts bewirkt, dass Sie Ihren Garten alleine nutzen dürfen. Es macht aber durchaus einen Unterschied in Bezug auf die Kostentragung und das Recht, Veränderungen vorzunehmen. Ein Garten mit Sondernutzungsrecht ist immer noch Gemeinschaftseigentum, daher dürfen Sie keine wesentlichen Veränderungen vornehmen, z.B. kein Gartenhäuschen bauen und keinen großen Baum pflanzen, ohne die Nachbarn zu fragen.

Besonders brisant: Wenn es in der Teilungserklärung keine anderslautende Regelung gibt, muss die gesamte WEG sich an den Kosten der Gartenpflege beteiligen, z.B. an den Kosten für den Gärtner, weil die Fläche nach wie vor Gemeinschaftseigentum ist – auch wenn dieses mit einem Sondernutzungsrecht belegt ist. Weil das vielen Leuten unfair erscheint, gibt es in vielen Teilungserklärungen individuelle Regeln zu den Pflege- und Instandhaltungskosten. Es ist auch zulässig, die Kostentragung über einen Beschluss zu regeln.

Wie bereits angekündigt, können Gärten seit der WEG-Reform im Jahr 2020 auch ohne Dach und Wänden zu Sondereigentum erklärt werden. Aber Vorsicht! Ältere Teilungserklärungen ändern sich nicht automatisch durch die Gesetzesreform – und Sie haben auch keinen Anspruch auf Anpassung. In Ihren alten Passat von 1970 wurde ja auch nicht nachträglich ein Airbag nachgerüstet, oder? Wenn Ihr Garten bisher ein Sondernutzungsrecht gewesen ist, dann bleibt es so. Es sei denn, alle Eigentümer würden freiwillig beim Notar einer Änderung der Teilungserklärung zustimmen.

Miteigentumsanteil vs. Quadratmeter

Zähler und Nenner, mit denen die Gesamtkosten auf die Wohnungen umgerechnet werden, nennt man Umlageschlüssel oder Kostenverteilschlüssel.

Wie werden die Kosten in der WEG-Jahresabrechnung eigentlich aufgeteilt? Wenn Sie nichts anderes vereinbart haben (z.B. in der Teilungserklärung oder per Beschluss), werden alle Kosten nach Miteigentumsanteil (MEA) verteilt. Sie werden oft auch als Tausendstel Anteil bezeichnet. Das ist Ihr Eigentumsanteil am Grundstück und Gemeinschaftseigentum. Im Mietrecht hingegen ist der Standard der Quadratmeter, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Mit der WEG-Reform 2020 wurde endlich eine Annäherung zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht geschaffen: Die Betriebskosten des Mieters einer Eigentumswohnung werden nach dem Umlageschlüssel verteilt, der auch in der WEG genutzt wird – sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Somit haben Sie keine Abweichungen mehr zwischen WEG- und Mieterabrechnung zu befürchten. (In Mehrfamilienhäusern, die einer einzigen Person gehören, ist der Quadratmeter weiterhin der mietrechtliche Standard, denn dort gibt es ja keine WEG.)

Da im WEG-Recht nur die Miteigentumsanteil von Bedeutung sind, habe ich tatsächlich schon viele Teilungserklärungen gesehen, in denen überhaupt keine Quadratmeter erwähnt werden. Dennoch glauben manche Wohnungseigentümer, dass die MEA mit dem Verhältnis der Quadratmeter der Wohnungen übereinstimmen, was jedoch ein Mythos ist. MEA und Quadratmeter müssen keineswegs prozentual gleich sein. Zwischen den beiden gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Verbindung. Falsch ist damit auch die Schlussfolgerung, die Teilungserklärung enthielte einen Fehler, da es bei irgendwelchen Quadratmetern eine Abweichung gibt. Der MEA hat wirklich nichts mit den Quadratmetern der Wohnung zu tun.

Der im Mietrecht geltende Quadratmeter ist ein Flächenmaß für die Wohnfläche innerhalb des Sondereigentums / der Wohnung.
Der MEA ist ein prozentuales Anteilsrecht am Gemeinschaftseigentum – also an Dingen, welche sich außerhalb des Sondereigentums / der Wohnung befinden.

In manchen Teilungserklärungen entsprechen sich qm und MEA trotzdem,was auch sinnvoll ist, um genau diese Missverständnisse zu umgehen. Dies ist aber keiner gesetzlichen Vorschrift geschuldet, sondern einem weitsichtigen Notar oder Bauträger, der spätere Diskussionen und Schwierigkeiten von Anfang an vermeiden wollte.

Der Vermieter zwischen Mietvertrag und Teilungserklärung – Teil 1 – Rechte und Pflichten

Kennen Sie das klassische Bild vom Vermieter? Schlecht gelaunte Person zwischen 50 und 70, verkrustete Ansichten, die Hausordnung ist sein Heiligtum. Wenn er gesichtet wird, gehen alle Türen zu und Fernseher aus: Die Mieter tun so, als seien sie nicht da, weil niemand Kontakt zu ihm haben möchte. Alle drei Jahre kommt eine auf Schreibmaschine getippte Mieterhöhung. Wenn das Treppenhaus nicht geputzt ist, werden „Konsequenzen“ angedroht. Notwendige Reparaturen werden nicht für nötig erachtet und abgelehnt.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann es sich nicht leisten, sich so zu verhalten. Er sitzt zwischen allen Stühlen und sieht sich im Wohnungseigentum ziemlich vielen Besonderheiten gegenüber, die ihm das Leben schwer machen. Im Gegensatz zum Vermieter eines ganzen Mehrfamilienhauses kann ein vermietender Wohnungseigentümer nicht agieren, wie er gerne möchte: Gegenüber dem Mieter ist er (miet‑) vertraglich gebunden und muss sich an die BGB-Regeln zum Mietrecht halten (§§ 535 ff. BGB). Im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist er Gesellschafter und muss sich an die Spielregeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) und der Teilungserklärung halten. Außerdem ist er an die Beschlüsse der WEG gebunden, auch wenn sie seinen Wünschen zuwiderlaufen. Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind an manchen Stellen nicht gut aufeinander abgestimmt. Daher geht es in diesem Kapitel um die WEG-rechtlichen Besonderheiten, die Sie als Vermieter wissen müssen.

Im Verhältnis zur WEG gibt es u.a. folgende Rechte und Pflichten:

Recht auf Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (Heizung, Treppenhaus, Aufzug, …),
Pflicht zur anteiligen Beteiligung an allen Kosten,
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Im Verhältnis zum Mieter ist der Vermieter Vertragspartner: Jeder Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren“, sofern „nicht das Gesetz entgegensteht“ (§ 13 WoEigG). Es besteht Vertragsfreiheit. Der Vermieter entscheidet über die Auswahl der Mieter und über die Gestaltung des Mietvertrags. Der Mietvertrag führt zu völlig anderen Rechten und Pflichten, z.B.:

Anspruch auf Mietzahlung,
Anspruch auf Vorauszahlungen auf die Betriebskosten,
Recht zur Mieterhöhung innerhalb der gesetzlichen Grenzen,
Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten,
Sorgfaltspflichten, z.B. Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen bzw. ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache.

Der Mieter hingegen wohnt zwar im Gebäude, ist aber überhaupt nicht an Beschlüsse bzw. Vereinbarungen der WEG gebunden. Teilungserklärung und Beschlüsse sind nur für die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer verbindlich. Was in der WEG erlaubt oder verboten ist, z.B. eine Hausordnung, kann dem Mieter zunächst egal sein. Er muss sich an die Dinge halten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Andererseits kann der Mieter aus dem Mietvertrag Ansprüche herleiten, die der Vermieter gegenüber der Eigentümergemeinschaft vielleicht gar nicht (sofort) durchsetzen kann. Sie ahnen schon, hier gibt es Zündstoff: Die Hausordnung ist nur innerhalb der Eigentümergemeinschaft bindend, und ein Hundehaltungsverbot gilt für den Vermieter. Brenzlig wird es bei Mängeln im Gemeinschaftseigentum, über die wir im folgenden Abschnitt sprechen.

Brenzlig sind Mängel im Gemeinschaftseigentum (siehe folgender Beitrag).