Der Vermieter zwischen Mietvertrag und WEG – Teil 2 – Schäden im Gemeinschaftseigentum

Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen.)

Brenzlig sind Mängel im Gemeinschaftseigentum:

Es kann vorkommen, dass Schäden am Gemeinschaftseigentum die Nutzbarkeit des Sondereigentums beeinträchtigen. Das Mitbenutzungsrecht an Treppenhaus, Aufzug und Heizung gehört in der Regel zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache. Laut Mietvertrag ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Bis dahin darf der Mieter die Miete mindern, egal was die WEG gerade macht. Der Vermieter kann aber häufig seine Ansprüche gegenüber der WEG nicht sofort durchsetzen.

Abgedroschenes Beispiel: Ausfall der Heizung. Heizung = Gemeinschaftseigentum. Die WEG ist zuständig. Außenvertretungsbefugt ist allein der WEG-Verwalter und kein anderer. Ungeachtet dessen stehen dem Mieter in vielen Fällen bereits Minderungsrechte zu, obwohl der Vermieter gar nichts machen kann. Viel Zeit kann verstreichen, selbst bei einem kooperativen Verwalter. Er ist zwar außenvertretungsbefugt, darf aber aufgrund gesetzlicher Regelungen keine Reparaturaufträge erteilen. Ohne Beschluss der Eigentümerversammlung hat er keinerlei Entscheidungsspielraum.

Die zwingende gesetzliche Regelung lautet:  

Die Willensbildung einer WEG geschieht allein auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss. Verwalter und Beirat entscheiden gar nichts.

Andernfalls handeln sie als Vertreter ohne Vertretungsmacht und zahlen alles selbst. Zugegeben, das Extrembeispiel „Heizung“ ist wirklich ziemlich abgedroschen. Liegen die Reparaturkosten in einem bestimmten Rahmen, darf der Verwalter aufgrund der Vollmacht meist trotzdem sofort Reparaturen beauftragen. Und: Ist die Heizung kalt, sind sich alle Eigentümer schnell einig. Aber was ist in folgenden Fällen?

  • Die Außenbeleuchtung flackert vor dem Schlafzimmerfenster des Mieters.
  • Die schadhafte Abdichtung des Balkons ruiniert den Parkettboden.
  • Das Dach ist irgendwo undicht. Keiner weiß, wo. Eintrittsstelle ungleich Austrittstelle. Aber alle zwei Jahre hat der DG-Mieter Wasserflecken an der Decke.
  • Es zieht. Die Fenster sind undicht (Gemeinschaftseigentum!).

Sind sich die WEG-Mitglieder in diesen Situationen auch immer so schnell einig? Die gute Nachricht: Ja, zumindest in einer gesunden WEG.

Seine Nachbarn muss man sich gut aussuchen.

In einer WEG mit vernünftigen Eigentümern, gutem Klima und fähigem Verwalter ist die gesetzliche Lage schnell erklärt (Verwalter) und notwendige Beschlüsse schnell gefasst (WEG) und umgesetzt (Verwalter). Der Mieter ist wieder glücklich und die Mietminderung Schnee von gestern. Die Eigentümer einerguten WEG ziehen am gleichen Strang, der Verwalter kann Mängel schnell und konsequent beseitigen.

Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Es gibt Eigentümergemeinschaften, die sich in Grund und Boden diskutieren. Vielleicht wird die Notwendigkeit von Reparaturen per se geleugnet, vielleicht wird der Verwalter (spaßeshalber?) damit beschäftigt, ein Angebot nach dem nächsten einzuholen. Der Tagesordnungspunkt wird von einer Versammlung zur nächsten vertagt. Die Substanz bröckelt vor sich hin – und mit ihr die Vermietbarkeit.

Foto: Stephan Walochnik. (Aufgenommen 2018 in Budapest, Ungarn. Solche Bauwerksschäden habe ich in Deutschland zum Glück bisher nicht gesehen… immerhin wurde das Regenfallrohr saniert!)

Für den vermietenden Eigentümer keine schöne Situation. Zwar hat jeder Wohnungseigentümer einen einklagbaren Anspruch auf Instandhaltung. Trotzdem sollte man die Blockadehaltungen von Miteigentümern nicht unterschätzen, wenn sie die notwendige Mehrheit für den Beschluss verhindern. Sei es aus Unwissen, Gleichgültigkeit oder Geldnot. Und was ist, wenn der Verwalter Termine verschleppt? Dem Mieter können ungeachtet dessen Mietminderungsrechte zustehen. Streng genommen ist das ja egal, denn der Vermieter kann sein Recht ja einklagen.

Aber hält das jeder durch? Finanziell kann es eng werden. Die Mietminderung läuft weiter, vielleicht zieht der Mieter zwischendurch ins Hotel? Oder kündigt? Der Eigentümer zahlt jedenfalls erstmal Anwalts- und Gerichtskostenvorschüsse und kann sich auf eine längere Wartezeit einstellen.

Solche Eigentümergemeinschaften sind zum Glück nicht alltäglich. Die meisten Menschen sind ehrlich und erkennen den Punkt, an dem sich ein anderer Eigentümer in einer Notlage befindet und man besser helfen sollte. Trotzdem lässt sich festhalten: Wie lange Sie warten müssen und mit welchen Folgekosten Sie zu rechnen haben, hängt ab von Erfahrung und Qualifikation des Verwalters und von der Kooperationsbereitschaft und -fähigkeit der Miteigentümer. Suchen Sie sich Ihre Nachbarn gut aus.

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