Kennen Sie das klassische Bild vom Vermieter? Merkwürdige Person zwischen 50 und 60, komische Ansichten, streng, keine Kinder, schlecht gelaunt (warum wohl?), die Hausordnung ist sein Heiligtum. Wenn er auftaucht, gehen schnell alle Türen zu und Fernseher aus: Die Mieter tun so, als ob sie nicht da wären. Dem gehört das ganze Haus, dafür aber keine Email-Adresse, schickt alle zwei Jahre eine auf Schreibmaschine getippte Mieterhöhung, meckert rum, repariert nichts und „verbittet sich Rückfragen“.
Komisches Märchen.
Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann sich sowas nicht leisten. Er sitzt zwischen allen Stühlen und sieht sich im Wohnungseigentum ziemlich vielen Besonderheiten gegenüber, die ihm das Leben schwer machen.
Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind kaum aufeinander abgestimmt.
Anders als der Vermieter eines ganzen Mehrfamilienhauses kann ein vermietender Wohnungseigentümer nicht agieren, wie er gerne möchte: Gegenüber dem Mieter ist er (miet-) vertraglich gebunden und muss sich an die BGB-Regeln zum Mietrecht halten (§§ 535 ff. BGB). Im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist er Gesellschafter und muss sich an die Spielregeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) und der Teilungserklärung halten.
Im Verhältnis zur WEG gelten u.a. folgende Rechte und Pflichten:
- Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (Heizung, Aufzug, …),
- anteilige Kostenbeteiligung,
- Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
Im Verhältnis zum Mieter ist er Vertragspartner: Jeder Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren“, sofern „nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen“ (§ 13 WoEigG). Es besteht Vertragsfreiheit. Der Vermieter entscheidet über die Auswahl der Mieter und über die Gestaltung des Mietvertrags.
Der Mietvertrag führt zu völlig anderen Rechten und Pflichten, z.B.:
- Anspruch auf Miete
- Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlung,
- Recht zur Mieterhöhung,
- Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten,
- Sorgfaltspflichten, z.B. Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands.
Der Mieter wohnt zwar im Gebäude, ist aber überhaupt nicht an Beschlüsse bzw. Vereinbarungen der WEG gebunden.
Die Teilungserklärung und jegliche Beschlüsse haben nur „Bindungswirkung“ für im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Was in der WEG erlaubt oder verboten ist, gilt für den Mieter nicht. Andererseits kann der Mieter aus dem Mietvertrag Ansprüche herleiten, die der Vermieter gegenüber der Eigentümergemeinschaft vielleicht gar nicht durchsetzen kann.
Doof.
Sie ahnen schon, hier gibt es Zündstoff: Zum Beispiel entfaltet eine Hausordnung nur innerhalb der Eigentümergemeinschaft Bindungswirkung und ein Hundehaltungsverbot gilt für den Mieter nicht. Zwar ist es für die Mitglieder der WEG bindend. Die WEG kann deren Einhaltung nur vom vermietenden Sondereigentümer, nicht aber von seinem Mieter fordern.
Brenzlig sind Mängel im Gemeinschaftseigentum (siehe folgender Beitrag).