Ihre Schleudersitzoption bei der Investition in Immobilien: Kurzlaufende Kreditzinsen

Da haben Sie nun Ihre Eigentumswohnung gekauft, Notar, Makler und Grunderwerbsteuer bezahlt und einen Kredit am Hals, der zehn Jahre läuft.

Meistens geht alles gut. Die Wohnung ist schnell vermietet, der Mieter glücklich und Sie haben jahrelange Ruhe und ein schönes Leben. Aber manchmal entdeckt man nach dem Kauf eine unschöne Überraschung. Ja, das ist selten, und trotzdem: Vielleicht steht eine große Sanierung an, die auch noch per Sonderumlage finanziert werden soll, und der Verkäufer hat Ihnen nichts gesagt? Und Sie haben schlichtweg nicht die finanziellen Mittel? Oder die Eigentümergemeinschaft ist sich nicht grün und streitet sich auf jeder Eigentümerversammlung schrecklich. Auch das ist sehr selten, aber ich habe es in meiner knapp zehnjährigen Berufserfahrung ein paarmal erlebt. Ja, das sind die allerwenigsten. Die meisten Eigentümergemeinschaften sind angenehm harmonisch und gehen miteinander um wie erwachsene Leute. Aber in manchen Eigentümergemeinschaften gibt es irgendeine Vorgeschichte, die sich über Jahrzehnte hochgeschaukelt hat und es will nicht enden. Da wollen Sie nicht Eigentümer sein.

Und man kann sich schützen: Bei der Investition in Ihre Eigentumswohnung empfehle ich, vorher die Protokolle der Eigentümerversammlungen anzuschauen und vorher mit potentiellen Nachbarn zu sprechen, oder mit dem Beirat, dem Verwalter…

Aber jeder macht mal Fehler, den er später beruht („hätte ich bloß mal…“)  Sie haben vielleicht einfach etwas übersehen und die Wohnung gekauft. Im Nachhinein merken Sie, dass es keine gute Entscheidung war. Was tun?

Die Wahrheit ist, man kann sich immer neu entscheiden,

das gilt für fast alles im Leben. Und zwar auch für Investitionen in Eigentumswohnungen. Sie haben es also vergeigt? Es steht Ihnen frei, die Wohnung sofort wieder zu verkaufen, nach dem Motto: „Besser ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende.“

Blöd wird es, wenn Sie einen langjährigen Kredit haben. Die gute Nachricht: Die Bank muss Sie auch vorzeitig aus dem Kredit rauslassen. Die schlechte Nachricht: Die Bank darf bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, also einen Ersatz für die entgangenen Zinsen, schließlich haben Sie einen bindenden Vertrag unterschrieben!

Da kann schnell mal eine Summe von fünf- bis zehntausend EUR zusammenkommen,

je nach Zinssatz, Kredithöhe und Bank. Ich halte Kredite mit langfristiger Zinsbindung für die größte Hürde beim Verkauf einer Wohnung.

Ich halte es für sinnvoll, zumindest am Anfang ein variabel verzinsliches Darlehen aufzunehmen. Das ist ein Darlehen mit einer Zinsbindung von einem Monat. Sie können jederzeit die volle Summe sonder-tilgen. Man kann so ein Darlehen später auch umwandeln in einen Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung. Das kann man bspw. nach einem Jahr machen, denn innerhalb der ersten 12 Monate merkt man schnell, ob die Eigentümergemeinschaft gut ist und ob Sie zueinander passen. Und wenn alles gut ist, dann schreiben Sie den Zins bei Ihrer Bank auf 5, 10 oder 15 Jahre fest. So eine Umwandlung ist bei fast allen Banken nachträglich möglich (man sollte vorher natürlich fragen).

Die einseitige Perspektive:

Viele Leute sehen immer nur das Problem, wenn der Zins einmal steigt, dann steigt auch die Kreditrate und belastet Sie schwer. Natürlich, das ist die andere Seite der Medaille, richtig.

Aber (mindestens) seit meiner Berufsausbildung zum Bankkaufmann (2004) ist „der Zins noch nie so günstig wie heute“.

Andersherum: Wenn der Zinssatz fällt, dann sinkt auch Ihre monatliche Belastung bzw. deren Tilgungsanteil steigt. Und außerdem können Sie das variabel verzinsliche Darlehen jederzeit sofort ablösen, wenn Sie merken, dass etwas mit der Eigentümergemeinschaft nicht stimmt. Sie können ohne zusätzliche Gebühren die Wohnung wieder verkaufen und Ihren Kredit zurückbezahlen.