Vorselektion von Eigentumswohnungen, Teil 1: Wie kann man eine schlechte WEG schon vor dem Kauf erkennen?

Nach langer Suche haben Sie eine Wohnung gefunden. Die Zahlen sehen gut aus, offensichtlich rentiert sich das Investitionsobjekt und Sie nähern sich in großen Schritten Ihrem passiven Einkommen. Zeit, die faulen Eier auszusortieren, denn es gibt auch schlechte Wohnungen, die Sie auf gar keinen Fall anpacken sollten.

Jetzt geht es tiefer in die Materie, um eventuelle Katastrophenwohnungen schon vor dem Kauf zu erkennen und auszusortieren.

Das wichtigste an einer Eigentumswohnung sind nicht unbedingt Dach, Heizung oder Mietspiegel, sondern Eigentümergemeinschaft und Verwaltung. Beides können Sie fast gar nicht beeinflussen. Umso wichtiger ist es, einen großen Bogen um WEGs zu machen, bei denen etwas nicht stimmt.

In vielen Fällen sind Sie auf die Mitwirkung der Miteigentümer angewiesen. Sie möchten neue Fenster? Die sind Gemeinschaftseigentum. Bloß nicht austauschen, ohne zu fragen, das wäre Sachbeschädigung. Das gleiche gilt für Balkon (-außenseiten), Wohnungstüren, Hauptleitungen usw.

Sie müssen die WEG genauer unter die Lupe nehmen, damit Ihnen solche Situationen erspart bleiben. Nur Mut, die meisten Eigentümergemeinschaften sind unproblematisch. Aber ganz selten – und darauf müssen Sie achten – gibt es WEGs, bei denen die Stimmung völlig vergiftet ist. Alte Streitigkeiten haben sich mit der Zeit immer weiter hochgeschaukelt und zu tiefen Gräben entwickelt. Wenn Sie an eine WEG geraten, deren Eigentümer schon ganz allgemein nicht miteinander zurechtkommen oder sich dauernd gegenseitig blockieren, anschreien oder verklagen, dann können Sie bestimmt lange auf Ihre Erlaubnis zum Austausch der Fenster warten. Ganz zu schweigen von der Frage, wer die Fenster bezahlt. Strenggenommen die WEG, aber bei solchen Kaspern werden Sie nicht auf Gegenliebe stoßen, bestenfalls lassen Sie sich auf eine abweichende Kostenregelung ein („ich zahle selbst, aber gebt mir endlich die Erlaubnis“).

Es macht keinen Spaß, Mitglied in einer verseuchten WEG zu sein. Wichtig zu sagen: Das ist wirklich nur ein kleiner Bruchteil der Eigentümergemeinschaften. Trotzdem gibt es Erfahrungen, die ich Ihnen nicht wünsche. Abgesehen vom Geldbeutel der Anwälte kann niemand einen Nachbarschaftsstreit gewinnen. Auch nach dem Urteil werden Sie sich weiterhin das Grundbuch teilen. WEG-Mitglied zu sein, kostet dort unheimlich viel Zeit, Nerven – und Anwaltsgebühren. Oft ist es das Beste, die Wohnung schnellstens wieder zu verkaufen – oder gar nicht erst zu kaufen! Aber:

Wie kann man eine schlechte WEG schon vor dem Kauf erkennen?

Ein paar Stunden eigene Recherche kosten Sie nur einen kleinen Teil Ihrer Freizeit, aber danach können Sie sich relativ sicher sein, ob hier größere Probleme lauern oder nicht. (Eine variable Zinsbindung eignet sich oft als zusätzliche „Versicherung“.)

In erster Linie sind Sie auf die Aussagen des Verkäufers angewiesen, aber der sagt Ihnen vielleicht nicht die Wahrheit. Wenn es wirklich Probleme gibt, finden Sie meistens an bestimmten Stellen Anhaltspunkte, wenn Sie gründlich suchen. Diese sind:

  1. Die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen,
  2. die letzten WEG-Jahresabrechnungen (und bitte mehr als eine!) und
  3. ein Anruf oder Gespräch mit Hausverwaltung, Beirat oder Nachbarn.

Man braucht etwas Fingerspitzengefühl, denn nirgendwo werden Sie einen großen Vermerk finden „Achtung blöde Eigentümergemeinschaft, bitte nicht kaufen.“ Die Hinweise finden Sie natürlich zwischen den Zeilen. Auf welche Details müssen Sie achten? Fangen wir bei den Eigentümerversammlungen an:

Foto: Stephan Walochnik

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