Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Wem gehört das?

Es gibt in der WEG-Literatur seitenlange Listen, ob ein Gebäudeteil zum Sondereigentum gehört oder Gemeinschaftseigentum ist. (Achtung! Die EIGENTUMSverhältnisse können ganz anders sein als die KOSTENTRAGUNGSpflicht, d.h. wer etwas bezahlen muss. Aber das ist ein anderes Thema.) Die Eigentumsverhältnisse richten sich nach dem Einzelfall, aber es gibt ein paar Grundsätze:

 
Grundsätzlich: Gemeinschaftseigentum ist alles,

a) was nicht in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt wurde. Und selbst, wenn etwas laut Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt wurde, ist es trotzdem Gemeinschaftseigentum, wenn folgendes zutrifft:

b) Gemeinschaftseigentum sind Gebäudeteile, die das „äußere Erscheinungsbild des Gebäudes“ determinieren.

• z.B. Dach, Fassade, …
• Aber auch Fenster, und zwar auch solche Fenster, die zu Ihrer Wohnung gehören!
• Auch das Treppenhaus gehört zum „äußeren Erscheinungsbild“ des Gebäudes, laut Rechtsprechung zumindest im weiteren Sine. Daher sind Ihre Wohnungstüren auch Gemeinschaftseigentum, und zwar zwangsläufig.

c) Gemeinschaftseigentum sind Gebäudeteile, die dem „gemeinschaftlichen Gebrauch“ dienen,

• z.B. Zentralheizung, Treppenhaus, Aufzug, Haustür, Wasserrohre…
• Aber auch die Wasserzähler (sofern nicht gemietet) innerhalb Ihrer Wohnung sind Gemeinschaftseigentum! Denn deren „gemeinschaftlicher Gebrauch“ besteht in der Verwendung der Zählerstände in der Jahresabrechnung.

d) Gemeinschaftseigentum sind Gebäudeteile, die „nicht verändert oder beseitigt werden“ können, ohne die Konstruktion oder z.B. (Stand-) Sicherheit des Gebäudes zu gefährden.

• z.B. tragende Wände, auch wenn sie innerhalb der Wohnung sind
• oder die Abdichtung vom Balkon / vom Dach (weil sie andere WEs vor Nässe schützt).

Damit wird schnell klar, dass Ihr Wohnungseigentum

• erstens ein ausschließliches Nutzungsrecht an der Innenseite Ihrer Wohnung ist. Wenige Dinge befinden sich wirklich in Ihrem Alleineigentum, oftmals z.B. Fußbodenbelag, Tapeten, Innenputz, Badewanne, Fliesen, Steckdosen, Heizkörper…
• zweitens ist Ihr Wohnungseigentum eine Aktie am Gemeinschaftseigentum. Sie sind Mit-Eigentümer nach ideellen Bruchteilen am Gemeinschaftseigentum. Ein Aktionär, gemeinsam mit Ihren Nachbarn.

Bitte beachten Sie meinen Haftungsausschluss! Meine allgemeine Beschreibung muss auf Ihren Einzelfall nicht unbedingt zutreffen!