Hausgeld - Die Eigentumswohnung

Der Vermieter muss das Hausgeld auch bei Leerstand zahlen

Umlagefähige Betriebskosten (wie z.B. Frischwasser und Straßenreinigung) sind für den Vermieter in der Regel ein durchlaufender Posten, weil der Mieter sie bezahlen muss. Er gibt sie einfach weiter und beachtet sie nicht länger.

Bei Leerstand gibt es aber niemanden, an den er die Kosten weitergeben kann. Der Vermieter muss die Kosten zwangsläufig selbst tragen.

Wenn die Wohnung leer steht, fallen Mieteinnahmen und Betriebskosten-Vorauszahlungen aus. Trotzdem muss der Vermieter seine Kreditraten an die Bank und das Hausgeld an die WEG weiterhin bezahlen. Die Rechtsgrundlage für das Hausgeld ist der Wirtschaftsplan, der am Jahresanfang auf Basis der dann vorliegenden Informationen erstellt wurde und von der Eigentümerversammlung rechtsgültig beschlossen wurde. Bei Mieterwechsel oder Änderung der Personenzahl wird er nicht angepasst.

Manchmal stellen Eigentümer diese Anfragen an die WEG-Verwaltung, aber der Verwalter kann ohne zusätzliche Eigentümerversammlung und neuen Beschluss die Höhe des Wirtschaftsplans auch nicht ändern, denn er wurde rechtsverbindlich beschlossen. Wenn man weniger Hausgeld bezahlen möchte, bräuchte man einen veränderten Beschluss der WEG auf einer Eigentümerversammlung. Ziemlich viel Aufwand, in Anbetracht dessen, dass die Kosten ohnehin am Ende des Kalenderjahres in der Jahresabrechnung genau abgerechnet werden.

Eigentlich ist es auch klar, denn die laufenden Kosten der WEG ändern sich nicht, bloß weil jemand auszieht. Die Stadtverwaltung stellt zum Beispiel die Mülltonnengebühr in Rechnung, egal ob gerade ein paar Anwohner in Urlaub sind oder nicht. Langfristig kann man zwar kleinere Mülltonnen bestellen, aber bei einem einzelnen Mieterwechsel ist das ziemlich unwirtschaftlich. Auch die Stadtwerke ziehen unverändert die Frisch- und Abwassergebühren vom WEG-Konto ein. Auch bei Leerstand einer Wohnung wird der gleiche Betrag abgebucht. Dafür gibt es ja am Ende des Jahres eine Abrechnung – zwischen Versorger und WEG ebenso wie zwischen WEG und Eigentümer, hier erfolgt der Ausgleich für Mehr- oder Minderverbrauch. Und schließlich gibt es Gebühren, die ganz unabhängig von der Personenzahl entstehen, z.B. die Niederschlagswassergebühr oder die Versicherungsprämien.

Deswegen ist es vernünftig, dass der Eigentümer sein Hausgeld weiterhin in unveränderter Höhe an die WEG entrichten muss. Für den Moment (oder für den Monat) ist es für die WEG erstmal uninteressant, ob und wie oft Ihr Mieter zu Hause oder in Urlaub ist. Zumindest die Vorauszahlungen im Rahmen des Wirtschaftsplans sind immer fällig und gleich hoch.

Lohnt sich das? Teil 5: Das WEG-Hausgeld

Die Nebenkosten, die Sie an die WEG bezahlen, nennt man Hausgeld oder Wohngeld. Sie gehen über die Betriebskosten hinaus und umfassen alle tatsächlich anfallenden Kosten, über die am Ende des Kalenderjahres mit der sog. Jahresabrechnung abgerechnet wird. Belastbare Zahlen bekommen Sie aus der WEG-Jahresabrechnung. Wichtig sind für Sie nicht umlagefähige Kosten und die Rücklage. Diese Werte können Sie durch zwölf teilen, um Ihre monatliche Belastung zu berechnen, die ebenfalls durch die Mieteinnahmen getragen werden müssen.

Grundsätzlich umfasst das Hausgeld folgende Positionen:

Umlagefähige Kosten sind Heiz- und Betriebskosten, die Sie an den Mieter weitergeben können.
- Nicht umlagefähige Kosten umfassen bspw. Verwaltungskosten, Bankgebühren, Instandhaltung und Instandsetzung (also Reparaturen) und manchmal auch Kosten von Rechtsanwälten und Sachverständigen. Diese müssen vom Eigentümer selbst getragen werden.
- Die Rücklage gehört auch zu den nicht umlagefähigen Kosten. Sie ist das Vereinssparschwein der WEG. Wichtig für Ihren Geldbeutel ist die „Beitragspflicht zur Rücklage“,also die jährliche Zuführung. Hiervon sollen größere Reparaturen bezahlt werden, damit gewährleistet ist, dass es nicht zu finanziellen Engpässen kommt. Auch mit der Rücklage hat der Mieter nichts zu tun.

Worauf sollten Sie achten?

Das Hausgeld deckt sämtliche Kosten ab, die aufgrund des Gemeinschaftseigentums angefallen sind, da Sie ja (Mit-) Eigentümer und kein Mieter sind. Das Hausgeld umfasst neben den Betriebskosten, die Sie an den Mieter weitergeben können, auch nicht umlagefähige Kosten. Letztere sind für Ihre Rechnung besonders wichtig, da Sie diese von Ihren Mieteinnahmen bestreiten müssen.

Schauen Sie sich die nicht umlagefähigen Kosten an: Um Verwaltungs- und Kontoführungsgebühren kommen Sie nicht umher. Aber gab es (vielleicht aufgrund einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft) Anwalts- und Gerichtskosten? Diese Kosten zahlen alle. Ist aufgrund anstehender Sanierungen oder anderweitiger Großprojekte ein Architekt oder Sachverständiger notwendig? Auch diese Kosten müssen Sie einkalkulieren. Eine angemessene Zuführung zur Rücklage ist sinnvoll, damit Sie sich nicht auf überraschende Sonderzahlungen einstellen müssen. Achten Sie auch darauf, wie viel Geld bereits in der Rücklage vorhanden ist. Eine hohe Beitragspflicht zur Rücklage ist nicht unbedingt ein schlechtes Zeichen. Dennoch schmälert es Ihre Überschüsse, weil Sie diese Kosten nicht an den Mieter weitergeben dürfen.

Woran Lohnt sich das? Teil 4: Die Betriebskosten

Die Betriebskosten, die Sie von Ihrem Mieter erhalten, sind ein durchlaufender Posten. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sind diese im monatlichen „Hausgeld“ (oder „Wohngeld“) enthalten, das Sie an die WEG überweisen. Dazu gleich mehr.

Betriebskosten können Sie an den Mieter weitergeben. Darunter versteht man Kosten, die durch den laufenden Betrieb eines Gebäudes entstehen, z.B. Niederschlagswasser, Versicherungsprämien, Hausmeister oder die Wartung des Aufzugs, ebenso die Grundsteuer, um nur einige zu nennen. Es gibt viele weitere Betriebskostenarten. Welche Kosten Sie an den Mieter weitergeben dürfen, ist in der sog. BetrkVO (Betriebskostenverordnung) geregelt.

Reparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen sind jedoch keine Betriebskosten, ebenso wenig Verwaltungskosten, die Rücklage oder Kontoführungsgebühren. Ungeachtet der BetrKV, die eine gesetzliche Obergrenze darstellt, gelten die Regelungen des Mietvertrags. Wenn dort Befreiungen des Mieters oder Ausschlüsse bestimmter Betriebskosten ausgehandelt wurden, müssen Sie sich daran halten.

Betriebskosten sind zwar ein durchlaufender Posten, da Sie sie weitergeben können. Jedoch sind sie für Ihre Kalkulation wichtig, wenn der Mieter sie aus irgendwelchen Gründen nicht zahlt. Das gilt vor allem bei Leerstand. Wie auch bei der Kaltmiete müssen Sie sich überlegen, mit wie viel Leerstand Sie kalkulieren.

Sie finden die Höhe der früheren Betriebskosten in den alten WEG-Abrechnungen. Die sehen zwar bei jeder Hausverwaltung etwas anders aus, aber meistens sind sie als „[auf den Mieter] umlagefähige Kosten“ gekennzeichnet. Daneben gibt es noch die „Grundsteuer B“, die nicht über die WEG abgerechnet, sondern von Ihrem privaten Konto abgebucht wird. Auch diese kann auf den Mieter umgelegt werden.

Vorsicht Falle! Zwar muss der Mieter grundsätzlich alle Betriebskosten tragen. Jedoch können extrem hohe Kosten zu Diskussionen führen oder neue Mietinteressenten abschrecken. Hohe Betriebskosten können z.B. durch aufwändige Gebäudetechnik verursacht werden – oder durch hohe Heizkosten bei schlecht gedämmten Gebäuden. Das kann dazu führen, dass der Mieter den Mietvertrag gar nicht erst unterschreibt, siehe Artikel „Ältere Gebäude müssen keine schlechten Investitionsobjekte sein“.

Denken Sie auch daran: Sie müssen innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode (meist 31.12.) die Betriebskostenabrechnung vorlegen. Halten Sie diese Frist nicht ein, verlieren Sie den Anspruch auf die Nachzahlung des Mieters, während Sie ihm ein Guthaben dennoch auszahlen müssen.