In Kurzform
- Regenwasserschäden sind grundsätzlich nicht versichert, es sei denn, Sturm oder Starkregen hätten den Wassereintritt verursacht.
- Eine normale Gebäudeversicherung umfasst Schäden aufgrund von Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel – moderne Versicherungen enthalten auch Elementarschäden, z.B. Starkregen.
- Wenn aufgrund einer sowieso erforderlichen Reparatur Regenwasser durch die Decke kommt, ist das kein Wasserschaden im Sinne eines Versicherungsschadens.
- Sofern die WEG nichts von der Reparaturbedürftigkeit wusste, spricht man von einem Zufallsschaden. Der Eigentümer zahlt selbst die Schäden an seinem Sondereigentum, die Eigentümergemeinschaft zahlt die Schäden am Gemeinschaftseigentum.
Der Schaden
Draußen regnet es unaufhörlich – Sie sitzen in Ihrer Eigentumswohnung und hören in der Wand Wassergeräusche. Hier in der Ecke läuft ganz sicher keine Abwasserleitung, und weil man in Heizungsleitungen kein plätscherndes Wasser hört, ist die Sache klar: Niederschlagswasser fließt durch den Hohlraum und macht die Wand nass! Was ist zu tun – und wer bezahlt das?
Was ist zu tun – und wer bezahlt das?
Frage 1: Wer ist zuständig?
Generell gilt: Die WEG (bzw. der Verwalter) ist für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zuständig, für das Sondereigentum der jeweilige Eigentümer. Der Verwalter muss Schäden der Versicherung melden – wenn ein versichertes Ereignis vorliegt, zahlt diese. Zunächst ist wichtig, der Ursache schnell auf den Grund zu gehen. Bei Ihnen ist Regenwasser aufgrund einer defekten Regenrinne ins Gebäude gelaufen und hat die Ecke eines Zimmers durchnässt.
Frage 2: Ein Schaden für die Gebäudeversicherung?
Ein Telefonat mit der Schadenabteilung bestätigt, was eigentlich klar ist: Der Schaden ist nicht versichert; Regenwasser ist kein „bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser“. Sturm oder Starkregen wären versichert gewesen, waren aber nicht die Ursache. Ein genauer Blick in die Police zeigt, dass in einer Gebäudeversicherung längst nicht alles versichert ist, sondern nur:
- Feuer,
- Leitungswasser,
- Sturm,
- Hagel und
- (bei zeitgemäßen Versicherungen) auch Elementargefahren.
Zu den Elementarschäden gehört auch Starkregen, aber nur, wenn er die Ursache für den Schaden ist. Wenn ein Sturm mit Windstärke acht das Dach abgedeckt hätte und innen alles nass geworden wäre, würden wir von einem Sturmschaden sprechen.
Schnell ist klar: Es handelt sich um einen Instandsetzungsschaden. Die Regenrinne ist kaputt, obwohl der Dachdecker einmal jährlich die Dachkontrolle macht. Die WEG hat das beauftragt, sie trifft keine Obliegenheitsverletzung. Weder von der Versicherung noch von der WEG können Sie Geld für die Reparatur erwarten. Die WEG ist jedoch zuständig für Trocknung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums – und das Abstellen der Ursache.
Frage 3: Was zahlt die Eigentümergemeinschaft?
Anders als im Mietrecht gibt es im Wohnungseigentumsrecht keine verschuldensunabhängige Haftung. Weder Sie, noch die WEG haben die Beschädigung verursacht oder konnten etwas von einem Schaden ahnen. Von oben war die Rinne augenscheinlich in Ordnung, das bestätigen auch Fotos von der letzten jährlichen Dachkontrolle – der Schaden ist entstanden, ohne dass jemand fahrlässig gehandelt hätte. Hier sprechen wir von einem sog. „Zufallsschaden“. So nennt man es, wenn ein Schaden das Sondereigentum betrifft, ohne dass die WEG ein Verschulden trifft, sie also nicht entgegen besserem Wissen eine Reparatur vertrödelt hat. Nun gilt die gesetzliche Regelung: Die WEG bezahlt Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, die Eigentümer zahlen die Reparaturen am Sondereigentum. Wenn der Verwalter getrödelt hätte, obwohl er von einem Schaden wusste oder seinen Fürsorgepflichten nicht nachgekommen wäre (z.B. unterlassene Dachkontrolle), denn hätte hingegen die WEG bzw. der Verwalter für den Schaden aufkommen müssen.
Frage 4: Wie werden die Kosten verteilt?
Nun liegen folgende Schäden vor:
- Die Regenrinne muss repariert werden,
- die Gebäudewand ist nass und muss getrocknet werden,
- außerdem müssen Wasserflecken an den Wänden nach Trocknung überstrichen werden.
Regenrinnenreparatur und Trocknung des Mauerwerks
Der WEG-Verwalter muss schnellstmöglich die Regenrinne reparieren lassen, damit kein weiterer Schaden entsteht. Weil das Mauerwerk (Gemeinschaftseigentum) nass ist, muss schnell ein Trocknungsgerät her.
Anstrich der Wände
Zum Schluss sind getrocknete, gelbe Feuchtigkeitsflecken an den Wänden übrig. Der Maler misst mit einem Feuchtigkeitsmessgerät (https://amzn.to/3hk67kv) ob alles trocken genug ist, bevor er die Wände streicht. Innenputz und -anstrich sind Sondereigentum. Reparaturen an Ihrem Sondereigentum werden in diesem Fall weder von der Versicherung, noch von der WEG getragen (Daumenformel: < 40 = trocken, > 60 = nass).
Feuchtigkeit in der Wand vor / nach Einsatz des Trocknungsgerätes
Kein Zufallsschaden:
Allerdings: Die WEG (bzw. der Verwalter) hätte für den Schaden aufkommen müssen, wenn sie nicht gehandelt hätte, obwohl sie von einem Schaden wusste. Gleiches gilt sicherlich auch, wenn sie ihren Fürsorgepflichten nicht nachgekommen wäre (z.B. unterlassene Dachkontrolle). Zufallsschaden bedeutet, dass niemand etwas wusste und nicht hätte reagieren können.
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