Renovierung - Die Eigentumswohnung

Ihre WEG hat beschlossen, die Fassade anstreichen zu lassen. Sie haben aber keine einfache, glatt verputzte, homogene Fassade. Nein, Ihr Gebäude ist eleganter, hat viele Vorsprünge, Erker, Loggien, Markisen, Ecken, Winkel, Gitter, Zierelemente, Regenrinnen, Fallrohre und vieles mehr. Daher wird das Projekt sehr umfangreich. Wenn zwei oder mehr Gewerke beteiligt sind (z.B. Maler, Gerüstbau und Dachdecker), sollten Sie ein Bauprojekt nicht ohne Architekten bzw. fachkundige Planung durchführen. Gleiches gilt, wenn die voraussichtlichen Kosten eine gewisse Größenordnung überschreiten. Einfach einen Anstreicher zu beauftragen, könnte ins Auge gehen. Aber wofür brauchen Sie einen Architekten und was macht er?

Erstens: Die Planungsphase

Er macht die Angebote vergleichbar, indem er ein Leistungsverzeichnis erstellt und bei den Firmen Preise für die Einzelpositionen abfragt. Sie können sich das als „Blanko-Angebot“ vorstellen, das er an die Handwerker schickt, damit sie es mit ihren Preisen ausfüllen. Das Ergebnis sind mehrere vergleichbare Angebote und ein übersichtlicher Preisspiegel in Tabellenform.

Der Verwalter könnte zwar auch selbst Angebote bei Handwerkern einholen. Aber man würde schnell erkennen, dass sie nicht vergleichbar sind. Schon komisch, dass sich Preise und Leistungen so stark unterscheiden – beim Anstrich derselben Fassade. Da muss es Leistungsunterschiede geben. Aber wo muss man sie suchen? Welche Details darf man auf keinen Fall übersehen? Nicht nur die Preise, sondern auch die enthaltenen Positionen weichen meist deutlich voneinander ab. Der eine Maler setzt vielleicht 14 Stunden für Abklebearbeiten an, der andere aber 18. Auch das Aufmaß der anzustreichenden Fläche wird bei verschiedenen Betrieben unterschiedlich sein. Die eingeholten Angebote sind Ausführungsvorschläge – und damit nicht vergleichbar.

Zweitens: Ausführungsphase und Abnahme

Der Architekt übernimmt auch die Bauleitung und überwacht die Baustelle. Das ist sehr wichtig. Denn leider kommt es regelmäßig vor, dass Handwerker es ansonsten ausnutzen, dass ihr Gegenüber einen anderen Beruf erlernt hat. So versucht man, Ihnen Nachtragsangebote aufzubinden, die angeblich nicht absehbar waren. Der Bauleiter hat Erfahrung am Bau und lässt sich keinen Bären aufbinden. Ohne ihn sehen Sie schnell alt aus.

Aber auch die Abnahme ist wichtig. Hier prüft der Auftraggeber, ob die geschuldete Leistung vertragsgerecht erbracht wurde. Die Abnahme ist die Bestätigung des Auftraggebers, dass die Anforderungen erfüllt wurden, keine wesentlichen Mängel vorliegen und alles in Ordnung ist. Wenn ein kaufmännischer Verwalter ohne technische Ausbildung meint, er müsste die Abnahme alleine machen, kann er leicht etwas übersehen. Nach der Abnahme muss die WEG aber dem Handwerker beweisen, dass der Mangel schon da war. Schwer zu erklären, warum der Mangel bei Abnahme nicht gerügt worden ist. Alles spricht dafür, sich fachkundige Unterstützung zu holen.

Ein paar Anekdoten aus meinem Berufsleben.

„Oh, diese Arbeiten haben wir nicht mit eingerechnet. Wollen Sie die Balkone denn wirklich auch von innen angestrichen haben? Das war leider nicht absehbar, sorry, das hätten Sie sagen müssen. Hier ist das erste Nachtragsangebot – 20.000 EUR.“

Oft wird der Spieß einfach umgedreht. Man holt sich doch einen Handwerks-Meisterbetrieb ins Haus, um sich beraten zu lassen! Und nicht, damit man ihm Selbstverständlichkeiten aus der Nase ziehen muss. Mit der Erstellung eines klaren Leistungsverzeichnisses liegt es in der Verantwortung des Architekten, zu prüfen, welche Positionen dabei sein müssen und welche ausgelassen werden können – im Zweifel kann man die WEG ja fragen. Als kaufmännischer Verwalter kann man schnell etwas übersehen.

„Sie können sich in Ruhe überlegen, ob Sie das Nachtragsangebot beauftragen möchten. Wir sind aber ab nächster Woche in Betriebsferien. Währenddessen steht das Gerüst hier rum und kostet 400 EUR pro Woche.“

Zu gerne bauen Handwerker Zeitdruck auf, damit die Kunden sich nicht mit den rechtlichen Gegebenheiten auseinandersetzen können, und kurzerhand den Auftrag erteilen müssen, um den finanziellen Schaden einzudämmen.

„Leider waren weitere unabsehbare Arbeiten notwendig. Sie waren telefonisch nicht erreichbar, deswegen haben wir einfach gemacht. Unseren Preisrahmen von 20.000 EUR mussten wir leider minimal überschreiten. Hier die Rechnung über 24.000 EUR. Sorry, leider 20% teurer, ging nicht anders. Den Skonto gewähren wir übrigens nur, wenn Sie binnen sieben Tagen zahlen.“

Oftmals erteilen Handwerker sich die Aufträge einfach selbst, weil der Verwalter angeblich telefonisch nicht erreichbar war – was ja kaum nachweisbar ist. Oder es wird behauptet, dass eine bestimmte Person bzw. „der Beirat“ die Aufträge mündlich erteilt hätte, aber der Name leider entfallen sei.

Es kann auch vorkommen, dass das Ordnungsamt mal zur Kontrolle vorbeikommt, um zu sehen, ob auch alle Vorschriften eingehalten wurden (z.B. Dixi-Toilette, Baustellenschild, …). Der Handwerker ist nämlich nur für sein eigenes Gewerk verantwortlich. Wenn es übergreifende Vorschriften gibt, obliegen diese dem Bauherrn, also der WEG. Wenn mehr als ein Gewerk involviert ist und nicht aus einer Hand geliefert wird (z.B. Maler und Gerüstbau), sollte die WEG das Risiko nicht eingehen, ohne fachkundige Planung zu agieren, da man nicht alle gesetzlichen Vorschriften kennen kann, wenn man nicht vom Fach ist.

Plötzlich tauchen unvorhersehbare Arbeiten auf, für die ein Handwerker eines anderen Gewerks benötigt wird. Beim Anstrich fällt vielleicht auf, dass die Fassadenbeleuchtung entfernt und später neu verkabelt werden muss. Ein Architekt hätte das absehen können, wir aber nicht. Jetzt brauchen wir einen Elektriker, und zwar schnell. Der kann aber frühestens nächste Woche kommen, weil er ebenfalls Auftragsflut hat. Bis dahin steht die Baustelle still. Nichts zu machen.

Das schlimmste ist, dass die Rücklage nicht ausreicht, weil der Handwerker sich „verkalkuliert“ hat. Vielleicht wollte er ja der Billigste sein, um den Zuschlag zu bekommen? Der Verwalter muss kurzfristig eine Eigentümerversammlung einberufen, Ihnen das alles erklären und Sie kurzfristig um eine Sonderumlage bitten. Das macht keinen Spaß und war vermeidbar.

Zwar können unvorhergesehene Mehrkosten auch auftauchen, wenn das Vorhaben von einem Architekten begleitet wird. Aber mit jahrelanger Berufs- und Bauerfahrung hat er die besseren Chancen, zu erkennen, ob man ihm einen Bären aufbinden will oder ob ein Nachtrag seine Berechtigung hat.

Sein Hauptjob beginnt schon bei der Grundlagenermittlung und Erstellung des Leistungsverzeichnisses. In Gesprächen mit Verwalter, Beirat und später auch der Eigentümerversammlung klopft er die üblichen Punkte ab und fragt, ob sie gewünscht sind und berücksichtigt werden sollen. Dazu gehören so simple Fragen wie, ob die Innenseiten der Balkone auch gestrichen werden sollen, wie es mit den Fensterrahmen aussieht und was mit der Fassadenbeleuchtung geschehen soll. Ansonsten wird es schnell passieren, dass ein Handwerksbetrieb die selbstverständlichsten Punkte außen vor lässt, damit er der Billigste ist und den Zuschlag bekommt – nur um später mit großen Nachkalkulationen um die Ecke zu kommen.

Vielleicht möchten Sie nach einigen Jahren in Ihrer Eigentumswohnung renovieren, die Küche oder das Bad erneuern? Es gibt viel zu beachten, aber vor allem sollten Sie zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Mit Ihrem Sondereigentum können Sie nämlich grundsätzlich tun und lassen, was Sie möchten. Wichtig ist, dessen Grenzen zu kennen, denn auch innerhalb Ihrer Wohnung geraten Sie schnell an Gemeinschaftseigentum, z.B. an Fenster oder Balkon. Wenn Sie hieran etwas verändern möchten, brauchen Sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Die häufigsten Missverständnisse passieren bei Fenstern und Wohnungstür, denn sie gehören zum Gemeinschaftseigentum. Schnell glauben Sie, es wären „Ihre“ Fenster, denn sie befinden sich ja in Ihrer Wohnung. Der Gesetzgeber möchte aber das äußere Erscheinungsbild der WEG beschützen, damit nicht jeder Eigentümer neue Fensterrahmen in jeder beliebigen Farbe einbauen kann.

Wenn Sie Ihre Fenster im Rahmen der Renovierungsarbeiten gerne gleich mit erneuern möchten, müssen Sie vorher die WEG um Genehmigung bitten. Weil der Verwalter das nicht alleine entscheiden darf, kann das etwas dauern. Ein Beschluss ist nötig, entweder auf der nächsten EV, oder als Umlaufbeschluss. Beides ist mit Aufwand verbunden, also planen Sie etwas Vorlaufzeit ein.

Ob ein Gebäudeteil Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, hängt vom Wohnungseigentumsgesetz und von Ihrer Teilungserklärung ab. Laut WoEigG gehören zum Gemeinschaftseigentum auf jeden Fall das Grundstück und

Gebäudeteile,
die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen oder
die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder
die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes beeinflussen oder
die nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.

Das Gesetz gibt einen Rahmen vor, der immer Vorrang hat. Ergänzend dazu können in Ihrer Teilungserklärung weitere Dinge oder Räume zu Gemeinschaftseigentum erklärt worden sein. Sondereigentum wiederum entsteht nur an Dingen, die in der Teilungserklärung auch ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurden.

Wenn in Ihrer Teilungserklärung etwas anderes steht, z.B. Fenster zu Sondereigentum erklärt wurden, geht die gesetzliche Regel vor. Die Rechtsprechung hat oftmals entschieden, dass so eine Klausel in eine Regel zur Kostentragung umzudeuten sein kann. Das bedeutet: Die Fenster bleiben Gemeinschaftseigentum, weil sie das äußere Erscheinungsbild beeinflussen, aber die Kosten der neuen Fenster müssen dann vom Sondereigentümer selbst getragen werden. Im WoEigG sind Kosten und Eigentum zwei unterschiedliche Paar Schuhe! Sie müssen also die WEG um Erlaubnis fragen, bevor Sie Fenster, Rollläden oder Wohnungstüren austauschen, müssen diese aber trotzdem selbst bezahlen.

Vielleicht ist Ihre Wohnung in der Teilungserklärung wie folgt beschrieben:

Das besagt nun, welche Räume Ihnen gehören. Sie wissen aber noch nicht, welche Gebäudeteile innerhalb dieser Räume vielleicht doch Gemeinschaftseigentum sein könnten, die Sie nicht ohne zu fragen mit renovieren können.

An einer späteren Stelle könnte in Ihrer Teilungserklärung ein Abschnitt zu finden sein, der erklärt, was zum Sondereigentum gehört. Ein Beispiel:

Weil vielen Wohnungseigentümern dieses Wissen fehlt, werden Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Renovierungen oft verwechselt. Unwissenheit schützt leider nicht vor Strafe – und das kann schnell teuer werden. Schauen Sie also lieber einmal zu viel als einmal zu wenig in die Teilungserklärung oder fragen Sie Ihren Verwalter.

Nachfolgende Liste gibt einen Überblick über die Zuordnung verschiedener Gewerke, die im Einzelfall natürlich auch anders geregelt sein können:

Bauteil	Zuordnung
Abwasser- leitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Bad	Sondereigentum Fliesen, Badewanne, Armaturen, Waschtisch, Schränke, Dusche usw. können Sie nach Belieben verändern und erneuern lassen. Vorsicht bei den Frischwasserleitungen! Diese sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit Gemeinschaftseigentum, weil Ihre Arbeiten ja erst nach der Absperrung die Nachbarn nicht mehr beeinflussen.
Balkon, Anstrich	Gemeinschaftseigentum Balkonwände sind Außenwände des Gebäudes und beeinflussen das äußere Erscheinungsbild. Sie benötigen für einen Anstrich die Genehmigung der WEG. Ggfs. sind die Innenseiten der Brüstungswände laut Teilungserklärung Sondereigentum. Trotzdem Vorsicht mit einem auffälligen Anstrich, wenn er von außen – auch von einem anderen Balkon aus – erkennbar ist.
Balkon, Fußbodenbelag	Sondereigentum Evtl. abhängig von Ihrer Teilungserklärung, aber der Fußbodenbelag Ihres Balkons gehört fast immer zum Sondereigentum. Vorsicht! Die Abdichtungsschicht unter dem Fußboden ist Gemeinschaftseigentum und schützt die Etage darunter vor Feuchtigkeit.
Decken, Anstrich, Tapete, Putz	Sondereigentum Wände und Decken können Sie beliebig verputzen, spachteln, tapezieren und anstreichen lassen.
Elektro- installation	Sondereigentum Ab Ihrer Unterverteilung (Sicherungskasten) ist die Elektroinstallation Sondereigentum und kann beliebig modernisiert werden. Sie können auch zusätzliche Steckdosen oder Lichtquellen installieren lassen. Es versteht sich von selbst, dass Sie nicht selbst werkeln, sondern einen zugelassenen Meisterbetrieb beauftragen sollten.
Fenster, Anstrich der Fensterrahmen von innen	Sondereigentum Die Innenseiten der Fensterrahmen beeinflussen das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht und können von Ihnen grundsätzlich angestrichen oder mit spezieller Texturfolie für Fensterrahmen beklebt werden.
Fenster, Austausch	Gemeinschaftseigentum Fenster sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Einheitlichkeit muss gewahrt bleiben!
Frischwasserleitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Fußboden	Sondereigentum Sie können Ihren Fußbodenbelag beliebig austauschen und neu verlegen lassen. Achtung! Wenn Fliesen rausgestemmt werden müssen, sollten die Handwerker darauf achten, dass keine Fußbodenheizung oder Heizungsrohre beschädigt werden (Gemeinschaftseigentum)!
Fußbodenheizung	Gemeinschaftseigentum Fußbodenheizungen liegen im Estrich.
Fußleisten	Sondereigentum Fußleisten können beliebig ausgetauscht werden.
Garten	Gemeinschaftseigentum Bei Teilungserklärungen vor 2020 konnte der Garten nur Sondernutzungsrecht sein, d.h. Gemeinschaftseigentum, an dem Sie das ausschließliche Nutzungsrecht besitzen. Ohne Zustimmung der anderen Eigentümer dürfen Sie keine größeren Umgestaltungen vornehmen und z.B. keinen Baum fällen. Etwas anderes gilt nur für Teilungserklärungen ab 2020, und auch nur, wenn der Garten ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurde.
Gegensprechanlage	Sondereigentum Die in Ihrer Wohnung liegende Klingel bzw. Gegensprechanlage ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden, die Klingel- und Gegensprechanlage draußen dient mehreren Eigentümern und ist Gemeinschaftseigentum.
Heizkörper	Sondereigentum Sie können Ihre Heizkörper beliebig austauschen lassen. Wenn hierdurch Luft ins System kommt, müssen Sie das Entlüften der Heizkörper bei Ihren Nachbarn bezahlen.
Heizungsrohre	Gemeinschaftseigentum bis zur ersten Absperrmöglichkeit.
Innentüren	Sondereigentum Innentüren sind Ihr Sondereigentum und können nach Belieben gestrichen oder ausgetauscht werden.
Klingel	Sondereigentum Die in Ihrer Wohnung liegende Klingel bzw. Gegensprechanlage ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden, die Klingel- und Gegensprechanlage draußen dient mehreren Eigentümern und ist Gemeinschaftseigentum.
Küche	Sondereigentum Die Küche mit allen Einbaumöbeln, Elektrogeräten, Waschbecken, Stromanschlüssen usw. ist Ihr Sondereigentum. Vorsicht, wenn Sie eine Dunstabzugshaube mit Luftauslass nach draußen anbringen möchten. Sobald Außenwände durchbohrt werden, ist eine Zustimmung der WEG erforderlich!
Lampen	Sondereigentum Deckenlampen sind immer Sondereigentum und können beliebig ersetzt werden. Lampen außen am Balkon könnten das äußere Erscheinungsbild verändern. Ein Blick in die Teilungserklärung hilft. Wahrscheinlich Sondereigentum.
Lichtschalter	Sondereigentum
Lüfter, z.B. Ventilator im Bad	Sondereigentum Der elektrische Ventilator, der oft im Bad zu finden ist, ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden. Der dahinter liegende Lüftungsschacht, der oft bis zum Dach reicht, ist Gemeinschaftseigentum.
Markise	Gemeinschaftseigentum Eine Markise beeinflusst das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Sie darf nur mit Zustimmung der WEG angebracht werden.
Steckdosen	Sondereigentum
Türspion	Gemeinschaftseigentum Das Erscheinungsbild aus dem Treppenhaus gesehen ändert sich, daher ist auch der Einbau eines Türspions von der Genehmigung der WEG abhängig.
Wände, Anstrich, Tapete, Putz	Sondereigentum Wände und Decken können Sie beliebig verputzen, spachteln, tapezieren und anstreichen lassen.
Wände, Versetzen	Unterschiedlich Tragende Wände sind zwangsläufig Gemeinschaftseigentum und dürfen von Ihnen nicht beschädigt oder versetzt werden. Auch nicht, wenn Sie einen Statiker hinzuziehen oder einen Träger einsetzen. Die Genehmigung der WEG ist zwingend erforderlich. Nichttragende Innenwände dürfen von Ihnen beliebig hinzugefügt oder entfernt werden. Bitte lassen Sie unbedingt von fachlicher Seite prüfen, ob es sich wirklich um eine nichttragende Wand handelt, denn sonst droht großer Ärger.
Wasser- leitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Wohnungstür, Anstrich von innen	Sondereigentum Von innen können Sie die Wohnungstür grundsätzlich anstreichen oder mit spezieller Folie bekleben, sofern es vom Treppenhaus aus nicht zu erkennen ist.
Wohnungstür, Austausch	Gemeinschaftseigentum Wohnungstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Einheitlichkeit muss auch im Treppenhaus gewahrt bleiben!

Schlagwort: Renovierung

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Ich möchte meine Wohnung renovieren – muss ich irgendwas beachten?