Leider muss ich Sie enttäuschen, wenn Sie glauben, dass der Herr Professor ja eine ganz andere Ausgangssituation hat als Sie selbst. Ganz im Gegenteil. Ich bin nicht von Beginn an mit Immobilien groß durchgestartet – und auch nicht gerade in finanziell privilegierten Verhältnissen aufgewachsen. Viele Jahre war es um meine Finanzen wirklich nicht allzu gut bestellt, wie bei vielen Menschen. Aber immerhin hatte ich neben der Selbständigkeit immer eine Festanstellung, wenn auch Teilzeit. Und so waren meine finanziellen Verhältnisse durchschnittlich genug, dass es für einen Kredit gereicht hat. Und zum Glück gibt es Banken, deren Geschäft es bekanntlich ist, einem Geld zu leihen, um sich davon Eigentumswohnungen zu kaufen.
Weil ich zu meinen eigenen Immobilieninvestitionen die meisten und besten Daten habe, möchte ich Ihnen das Prinzip des Vermögensaufbaus anhand meiner eigenen Objekte näherbringen.
Im Jahr 2007 war ich 23 Jahre alt und bin zur Bank gegangen, um meine erste eigene Wohnung in Grevenbroich zu kaufen. (Sie kostete 78.000 EUR und ich habe sie 2020 für 185.000 EUR verkauft.) Im Jahr 2010 folgte die zweite, dann kam eine längere Pause, 2015 die dritte, 2020 die vierte und 2021 die fünfte, 2024 folgten die sechste, siebte, achte und das erste Mehrfamilienhaus. Wohnung Nummer eins und fünf habe ich inzwischen wieder verkauft, eine davon mit großem Gewinn, die andere mit großem Verlust, aber das ist eine andere Geschichte mit vielen Besonderheiten, die in dieser Form selten vorkommen. Dafür habe ich Wohnung Nummer zwei (, die hier noch in der Tabelle enthalten ist,) inzwischen ebenfalls mit einem großen, steuerfreien Gewinn verkauft.
Nachfolgend finden Sie die Liste der Wohnungen, die ich aktuell, im Jahr 2025, besitze. Den Mietern und Miteigentümern zuliebe sind die Daten zensiert. Nach meiner Erfahrung ist es interessanterweise einfacher, einen Kredit zu bekommen, je mehr Immobilien und Schulden Sie bereits besitzen.
| Adresse | Kaufpreis (Jahr) | Restschuld heute (2025) | Wann abbezahlt? | Geschätzter akt. Wert |
| B** Straße Düsseldorf | 54.000 EUR (2010) | -34.432 EUR | 2038 | 144.900 EUR |
| M** Weg Kaarst | 85.000 EUR (2015) | -58.619 EUR | 2035 | 195.390 EUR |
| H**straße Mönchengladbach | 106.500 EUR (2020) | -104.672 EUR | 2047 | 167.925 EUR |
| He**-Straße Viersen | 110.000 EUR (2024) | -108.500 EUR | 2054 | 110.000 EUR |
| B**weg Viersen (MFH) | 545.000 EUR (2024) | -540.000 EUR | 2054 | 545.000 EUR |
| V**-Straße 11 Kempen | 171.000 EUR (2024) | -168.741 EUR | 2054 | 171.000 EUR |
| V**-Straße 3 Kempen | 160.000 EUR (2024) | -167.500 EUR | 2054 | 160.000 EUR |
| Weinberg, Neumagen-Dhron | 4.000 EUR (2023) | 0 EUR | 2023 | 4.000 EUR |
| Summe: | 1.235.500 EUR | -1.182.464 EUR | 1.498.215 EUR | |
| Vermögen heute: | 315.751 EUR |
Die geschätzten aktuellen Werte stammen aus einer Hochrechnung von Quadratmeterpreisen, die ich im Jahr 2024 auf Immowelt nachgeschlagen habe.
Und jetzt denken wir mal 30 Jahre weiter. Der längste Kredit läuft noch bis 2054. Dann bin ich 70 Jahre alt. Vielleicht habe ich eine zu lange Pause gemacht oder bin ein Spätzünder? Kann sein. Aber 70 Jahre Lebensalter wird bis dahin dem gesetzlichen Renteneintrittsalter entsprechen. Zu diesem Zeitpunkt ist der letzte Kredit abbezahlt. Restschuld: Null. Da ist sie: Meine erste Million! Naja, um genau zu sein, wären es sogar anderthalb Millionen Euro. Zur Erinnerung: Wir sprechen von Objekten, deren Kaufpreise nicht aus meiner Tasche, sondern per Bankkredit bezahlt worden sind. Es sind Immobilien, die sich vollständig selbst tragen, und für die ich – im Gegensatz zu Lebensversicherungen oder Aktiensparplänen – keinerlei monatliche Rate entrichten muss.
Spätestens, wenn ich 70 Jahre alt bin, haben meine Mieter die Wohnungen für mich abbezahlt. Selbst dann, wenn ich bis dahin keinen monatlichen Überschuss erwirtschaften würde, und selbst wenn Mieten und Immobilienpreise von jetzt an 30 Jahre lang nie wieder steigen würden – was ja Unsinn ist.
Wo wir beim nächsten Thema sind: Wir haben bisher keinerlei Wertsteigerung der Immobilienpreise berechnet! Gehen wir nun also einen Schritt weiter: Was würde passieren, wenn bei einer nur sehr geringen Wertsteigerung einfach nur die Kredite von den Mietern abbezahlt würden?
Gehen wir davon aus, dass die Immobilien im Laufe der Jahre bis zu meinem Renteneintritt eine moderate Wertsteigerung von 2,5% pro Jahr erfahren werden, ausgehend von Kaufpreis und Kaufjahr, kontinuierlich fortgesetzt bis ins Jahr 2054, wenn der letzte Kredit abbezahlt ist. Berechnen wir im nächsten Schritt diese jährliche Steigerung der Immobilienwerte. Ausgehend von einer jährlichen Wertsteigerung von 2,5% sieht meine Vermögensliste im Jahr 2054 wie in der folgenden Tabelle dargestellt aus:
| Adresse | Wert im Jahr 2054 (2,5 % Steigerung p.a.) | Restschuld (2054) |
| B** Straße Düsseldorf | 160.045 EUR | 0,00 EUR |
| M** Weg Kaarst | 222.663 EUR | 0,00 EUR |
| H**straße Mönchengladbach | 246.581 EUR | 0,00 EUR |
| He**-Straße Viersen | 230.732 EUR | 0,00 EUR |
| B**weg Viersen (MFH) | 1.143.174 EUR | 0,00 EUR |
| V**-Straße 11 Kempen | 358.684 EUR | 0,00 EUR |
| V**-Straße 11 Kempen | 335.610 EUR | 0,00 EUR |
| Weinberg | 8.600 EUR | 0,00 EUR |
| Summe Vermögen 2054: | 2.706.092 EUR | 0,00 EUR |
Wir schreiben das Jahr 2054. Meine Mieter haben über die Jahre eine Million Euro Schulden für mich zurückbezahlt, haben auch die Zinsen getragen und ich habe durch eine moderate Wertsteigerung von nur 2,5% pro Jahr weitere 1,5 Millionen Euro dazugewonnen. So sind aus meiner ersten Million nun fast drei Millionen geworden.Das ist dieSumme der Werte meiner Immobilien im Jahr 2054 unter den oben genannten Voraussetzungen. Und was habe ich dafür bezahlt? Nichts.
An dieser Stelle eine wichtige Anmerkung: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fallen neben dem Kaufpreis auch Erwerbsnebenkosten an. Diese Kosten müssen auch bezahlt werden und werden von manchen Banken nicht mitfinanziert. Erwerbsnebenkosten sind Transaktionskosten, die bei einem Verkauf meist vom Käufer getragen werden. In Nordrhein-Westfalen bestehen diese aus etwa 1,5% Notar- und Grundbuchkosten, 6,5% Grunderwerbsteuer und ggfs. 3,57% Maklergebühren. In Summe etwa 12%.
Bei manchen meiner Immobilien war eine Finanzierung incl. dieser Erwerbsnebenkosten nicht (vollständig) möglich. So habe ich im Durchschnitt vielleicht 5% Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche bezahlt. Bevor Sie wieder mit großen Zahlen rechnen, denken Sie bitte daran: Es geht auch eine Nummer kleiner: Sie haben gesehen, dass Sie gar nicht so viele Immobilien benötigen, um im Rentenalter Ihre erste Million zu erreichen. Drei Eigentumswohnungen könnten reichen. Somit ist auch deutlich weniger Eigenkapital nötig als in meinem Beispiel. Zudem sind viele Banken bereit, zumindest 105% des Kaufpreises zu finanzieren.
Sie sehen schnell, dass es wirklich jeder schaffen kann, sich mit wenigen Eigentumswohnungen ein finanzielles Polster anzusparen, wenn man nur rechtzeitig anfängt zu investieren und die Eigentumswohnungen für sich laufen lässt.
Viele wichtige Faktoren sind in dieser Rechnung gar nicht berücksichtigt. Wertsteigerungen bei Immobilien können weit höher ausfallen, als sie hier angesetzt sind – und normalerweise schafft man es auch, im Laufe der Jahre die Miete ein wenig zu erhöhen, damit man auch weit vor dem Renteneintrittsalter einen monatlichen Überschuss erwirtschaftet. Diesen kann man wiederum verzinslich anlegen – bspw. in Aktien oder als Eigenkapital für den Kauf weiterer Immobilien.
Mieterhöhungen wurden in dieser Tabelle komplett außer Acht gelassen, ebenso Instandhaltungen und steuerliche Vorteile, die z.B. aus Abschreibungen resultieren. Aber selbst, wenn man das alles nicht macht, sind allein die Immobilienwerte Ihre sichere Fahrkarte zu einem finanziell sehr beruhigten Ruhestand.
Fun-Fact: Als ich die Tabelle ursprünglich erstellt habe, wollte ich zuerst nur 1,5% Wertsteigerung pro Jahr annehmen. Diese Werte hatten die Immobilien aber bereits bis heute (2025) und nicht bis 2054 erreicht, daher musste ich aus 1,5% nun 2,5% machen, um keine Abwertung zu erreichen.
Fun-Fact Nummer zwei: Im Jahr 2025 habe ich die Wohnung auf der B**straße in Düsseldorf für 150.000 EUR verkauft, obwohl sie erst im Jahr 2054 einen Wert von 160.000 EUR erreichen sollte. Die Tabelle aktualisiere ich später.
Fun-Fact Nummer drei: Wie die 2025er Werte in der Tabelle oben zeigen, ist ein Teil der 2054er-Wertsteigerungen bereits 2025 eingetreten. Aber das blenden wir mal aus. Wir rechnen mit kaufmännischer Vorsicht.
Zum Schluss möchte ich Ihnen noch zeigen, welche Mieteinnahmen die abbezahlten Immobilien einbringen – einmal nach heutigem Stand ohne Mieterhöhungen und einmal bei Annahme von sehr moderaten 1,5% Mieterhöhungen p.a.
Anmerkung: Gesetzlich sind Mieterhöhungen auf 20% bzw. 15% in 3 Jahren begrenzt. Zudem darf der örtliche Mietspiegel bei Mieterhöhung (im Rahmen eines bestehenden Mietvertrags) nicht überschritten werden.
| Adresse | monatl. Kaltmiete aktuell | monatl. Kaltmiete (2054) bei 1,5 % Steigerung p.a. |
| B** Straße Düsseldorf | 546 EUR | 1.051 EUR |
| M** Weg Kaarst | 489 EUR | 873 EUR |
| H**straße Mönchengladbach | 603 EUR | 1.000 EUR |
| He**-Straße Viersen | 516 EUR | 806 EUR |
| B**weg Viersen (MFH) | 2.807 EUR | 4.387 EUR |
| V**-Straße 11 Kempen | 1.349 EUR | 2.108 EUR |
| V**-Straße 3 Kempen | 829 EUR | 1.296 EUR |
| Weinberg | 8 EUR | 13 EUR |
| Summe: | 7.147 EUR | 11.538 EUR |
Seien es nun 7.000 oder 11.000 EUR – von diesen Einnahmen werden ab 2054 keine Kreditraten mehr abgezogen, weil die Immobilien abbezahlt sind. Es verbleibt ein hohes passives Einkommen, das die gesetzliche Rente in den Schatten stellt.
Bitte bedenken Sie, dass Sie auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung noch Einkommensteuer bezahlen müssen. Sie können jedoch Werbungskosten wie die Fahrten zum Objekt, Verwaltungskosten, Reparaturen oder die Abschreibung steuerlich geltend machen, um die Steuerlast zu senken.
Auch wenn keine Bankrate mehr fließt, müssen Sie die Immobilien natürlich noch instand halten, wenn Reparaturbedarf besteht, was Sie wiederum von der Steuer abziehen können. Trotzdem finde ich, immer noch sehr gut davon leben kann, selbst wenn man davon ausgeht, dass sich die Überschüsse durch solche Dinge halbieren würden. Schauen Sie mal auf Ihren Rentenbescheid. Wer bekommt 5.000 EUR Rente?