Was passiert, wenn Ihr Verwalter schläft und trödelt und einfach nicht ans Telefon geht? Nach der WEG-Reform können Sie sich schneller von ihm trennen.
Aber zuerst kurz zur Wahl des Verwalters, genannt „Bestellung“. Wenn Sie einen neuen Verwalter zum ersten Mal wählen, empfehle ich eine kurze Vertragsdauer, z.B. ein oder zwei Jahre. Lernen Sie sich doch erstmal kennen. Wenn die Chemie stimmt und Sie zufrieden sind, können Sie ihn bei der Wiederwahl länger beauftragen. Laut Gesetz darf die Bestellung für maximal fünf Jahre erfolgen. Eine Wiederwahl ist aber im Anschluss immer wieder möglich. jedoch darf der allererste Verwalter nach Gründung der WEG – der ja meistens der Bauträger oder ein enger Freund von ihm ist – für höchstens drei Jahre gewählt werden, weil die Gewährleistung nach fünf Jahren abläuft.
„Abberufung“ ist das Gegenteil der „Bestellung“ und bedeutet, den Verwalter aus seinem Amt zu entlassen. Nach § 26 WoEigG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. (Übrigens kann auch er selbst sein Amt jederzeit – nur nicht zur Unzeit – niederlegen, was die Gerichte oft genug bestätigt haben.) Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Moment, passiert das nicht gleichzeitig? Nein, denn laut der „Trennungstheorie“ unterscheiden die Juristen den Verwaltervertrag vom Verwalteramt: Die Beschlussfassung auf der EV „bestellt“ den Verwalter, und nun ist er Amtsträger. Zweitens geht die WEG ein Vertragsverhältnis mit ihm ein. Meistens ist es der Beirat, der den Verwaltervertrag fristwahrend nach der EV unterschreiben muss. Im Vertrag steht etwas ausführlicher, was in Kompaktform auf der Versammlung beschlossen wurde, z.B. Aufgaben und Vergütung. Diese Trennung zwischen Bestellung und Vertrag war früher „nur“ herrschende Meinung in der Rechtsprechung, jetzt steht sie schwarz auf weiß im Gesetzestext.
Es ist schon ein großer Vorteil, dass Sie den Verwalter jederzeit abberufen können, denn bis 2020 konnte man die vorzeitige Abberufung auf einen wichtigen Grund beschränken – was die meisten Verwalterverträge auch gemacht haben. Das bedeutete, dass mancher Verwalter ruhig vor sich hin schlafen konnte, denn er war ja für fünf Jahre bestellt. Es konnte zwar vorkommen, dass er keine vernünftige Leistung brachte, nicht ans Telefon ging und keine Emails beantwortete. Weil er aber weder geraubt noch geklaut hat, bleib er trotzdem Verwalter, weil Sie keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung hatten. Höchste Zeit für diese Änderung: Von nun an können Sie jederzeit beschließen, den Verwalter rauszuwerfen. Trotzdem brauchen Sie dafür eine Eigentümerversammlung, aber der Verwalter muss den Tagesordnungspunkt aufnehmen, sofern mehr als 25% der Eigentümer das verlangen.
Noch einmal zurück zur „Trennungstheorie“: Wenn Sie den Verwalter abwählen, müssen Sie unbedingt beide Dinge beachten: Die Abberufung des Verwalters zum Ende der Laufzeit (also die Entziehung des Amtes) und die Kündigung des Verwaltervertrags, der sonst 6 Monate weiterlaufen könnte.
Vor der Reform konnte es passieren, dass beschlossen wurde, den Verwalter abzuberufen. Oftmals wurde aber vergessen, gleichzeitig auch den Vertrag zu kündigen. Die zukünftigen Ex-Verwalter konnten sich darauf berufen, dass der Vertrag noch eine Restlaufzeit hatte. Obwohl schon jemand anders als Verwalter arbeitete, floss das Geld parallel z.B. zwei Jahre an den ehemaligen Verwalter, ohne dass er arbeiten musste. Ziemlich unschön, aber trotzdem legal.
Und es ist auch jetzt noch legal, aber eben nur für maximal sechs Monate. Bei fristlosem Rauswurf eines unfähigen Verwalters kann es sein, dass Sie trotzdem noch sechs Monate das im Verwaltervertrag genannte Honorar entrichten müssen. Eine merkwürdige Benachteiligung, obwohl es im WoEigG doch sonst so viel Verbraucherschutz gibt. Nach neuem Recht ist die Zahlung der Verwaltervergütung jedenfalls auf sechs Monate nach der Abberufung beschränkt. Und wie das Wort „maximal“ schon sagt, sind auch kürzere Fristen möglich, wenn die Restlaufzeit kürzer ist – oder wenn Sie mit dem Verwalter verhandeln oder Sie beweisen können, dass ein wichtiger Grund zur Abberufung und Kündigung vorliegt. Das Beste ist natürlich, wenn Sie den neuen Verwalter nahtlos zum Ende der Laufzeit wählen, wenn die Arbeitsleistung noch halbwegs tolerabel ist.