Wie kommt es eigentlich, dass die Immobilienpreise fallen, wenn die Zinsen steigen?
Bis 2021 haben Sie jahrelang in der Zeitung gelesen, dass die EZB billiges Geld druckt und ein Blick in die gängigen VWL-Lehrbücher verrät, dass Zinsen und Aktienmarkt negativ korreliert sind, d.h. sich gegenläufig entwickeln. Aber was hat die Zentralbank damit zu tun, dass Sie so lange keine bezahlbare Eigentumswohnung in Ihrer Nachbarschaft finden konnten? Betrachten wir das ganze aus der Perspektive eines privaten Immobilienkäufers, der in seiner Wohnung selbst wohnen möchte:
Im Rahmen des Kredittermins bei Ihrer Bank wurden Sie unter der Überschrift „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ gebeten, Ihre Haushaltsrechnung zu erstellen, d.h. Ihre Einnahmen und Ausgaben aufzuschreiben, damit Sie wissen, welches Budget Ihnen zur Verfügung steht. Auf dieser Basis wurde Ihr persönlicher Kreditrahmen berechnet. Dieser hängt wesentlich von ihren monatlichen Überschüssen und vom aktuellen Zins ab. Die Bank prüft Ihr Einkommen und nimmt verschiedene Abzüge vor. Ein vereinfachtes Beispiel:
| Nettoeinkommen | 2.900 EUR |
| Lebenshaltungskosten | -900 EUR |
| Auto | -400 EUR |
| Versicherungen, Urlaube, Unvorhergesehenes, etc. | -500 EUR |
| Nebenkosten aktuelle Wohnung | -450 EUR |
| (die aktuelle Miete wird nicht mitgezählt, weil sie nach dem Immobilienkauf wegfällt) | -0 EUR |
| = potentielle Kreditrate | = 650 EUR (x 12 = 7.800 EUR im Jahr) |
Sie können monatlich 650 EUR (bzw. jährlich 7.800 EUR) für Ihre Kreditrate aufwenden. Diese besteht aus Zins und Tilgung. Was Sie für eine Immobilie auf den Tisch legen können, hängt also davon ab, welches Kapital diese 650 EUR bewegen können.
Ihre Bank verlangt 1,5% Tilgung. Der Rest der Rate hängt vom Zins ab. Je niedriger der Zins, desto höher der Kaufpreis, den diese Kreditrate bewegen kann. Das kann man berechnen. Ein Beispiel:
| Bei 2% Zinsen u. 1,5% Tilgung: | 7.800 / 3,5% = 222.857 | (3,5% bedeutet: 2,0% Zins plus 1,5% Tilgung) |
| Bei 2,5% Zinsen u. 1,5% Tilgung: | 7.800 / 4,0% = 195.000 | (4,0% bedeutet: 2,5% Zins plus 1,5% Tilgung) |
| Bei 3% Zinsen u. 1,5% Tilgung: | 7.800 / 4,5% = 173.333 | (4,5% bedeutet: 3,0% Zins plus 1,5% Tilgung) |
| Bei 3,5% Zinsen u. 1,5% Tilgung: | 7.800 / 5,0% = 156.000 | (5,0% bedeutet: 3,5% Zins plus 1,5% Tilgung) |
| Bei 4% Zinsen u. 1,5% Tilgung: | 7.800 / 5,5% = 141.818 | (5,5% bedeutet: 4,0% Zins plus 1,5% Tilgung) |
(Auf dem Taschenrechner geben Sie einfach ein: 7.800 geteilt durch 0,035. Zins in Dezimalschreibweise, 3,5% schreibt man 0,035 usw.)
Sie können Ihre monatliche Kreditrate über den Zinssatz in einen Gesamtbetrag umrechnen. Schauen Sie sich die Tabelle einen Moment lang an. Je nach Zinssatz können Sie bei gleicher Tilgung mit 650 EUR im Monat eine völlig unterschiedliche Kreditsumme tragen. Als der Zins bei 2% lag, konnten Sie sich eine Wohnung im Wert von etwa 223.000 EUR leisten können. Bei 4% Zinsen, sind es nur noch ca. 142.000 EUR, die Sie mit dem gleichen monatlichen Betrag stemmen können.
Wenn Sie bedenken, dass tausende Menschen zur Bank gehen, um sich zu Immobilienkrediten beraten zu lassen, wird klar, warum sich der Zins unmittelbar auf die Immobilienpreise auswirkt. Bei sehr vielen Menschen stimmen bestimmte Parameter überein: In erster Linie der Zinssatz (vom Markt vorgegeben) und die monatliche Rate (vom Einkommen und den Lebenshaltungskosten vorgegeben). Diese Bedingungen sind bei vielen Leuten ähnlich, die sich z.B. hinsichtlich Einkommen, Ausgaben, Lebenssituation ähneln. Selbstverständlich bekommen die Leute – je nach Bonität – einen (geringfügig) anderen Zins, trotzdem wird die Tendenz ähnlich sein. Es gibt also ganze Käufergruppen, die mit einem ähnlichen Budget an den Markt gehen und eine bestimmte Kreditobergrenze besitzen.
Deswegen hat das Zinsniveau so eine starke Auswirkung auf die Immobilienpreise.
Personen mit den oben geschilderten Einkommensverhältnissen hätten vor wenigen Jahren noch einen Kreditrahmen von 223.000 EUR bekommen, könnten Sie sich heute aber nur noch 142.000 EUR leisten. Der Verkäufer wird ebenfalls erkennen, dass viele Interessenten aus seiner Käufergruppe nicht bereit sind, mehr als einen bestimmten Betrag für die Wohnung zu bieten. Er schafft es nicht mehr, diese Art von Wohnung für 200.000 EUR zu verkaufen.
Sie sehen, dass es nicht nur graue Theorie aus VWL-Lehrbüchern ist, sondern dass es ganz reale Gründe gibt, aus denen Immobilienpreise von den Zinsen abhängen. Tendenziell sind Kaufpreise für Immobilien umso niedriger, je höher der Zins ist und andersherum.
Ein weiteres Beispiel:
Rechnen wir nun aus Sicht eines Verkäufers:
Im Jahr 2020 wollte er bei niedrigen Zinsen seine Eigentumswohnung für 300.000 EUR verkaufen. Seinerzeit wollte die Bank 1% Zinsen + 2% Tilgung, also 3% jährlich. Das ergibt folgende Rechnung:
300.000 EUR Kaufpreis + 12% Erwerbsnebenkosten = 336.000 EUR.
Davon 3% jährlich = 10.080 EUR im Jahr / 12 = 840 EUR (kalt) im Monat.
Wenn diese Wohnung bspw. 1.000 EUR Kaltmiete abwirft, hätten Sie (ohne Betrachtung nicht umlagefähiger Nebenkosten) monatlich 160 EUR Überschuss erwirtschaftet. Das lohnt sich.
Zurück im Jahr 2025: Nehmen wir an, dass er die Wohnung damals aus irgendwelchen Gründen nicht verkauft hat. Nun hofft der Verkäufer, dass die damaligen Preise immer noch zu erzielen wären. Er bietet die Wohnung wieder für 300.000 EUR an, weil er von seinen damaligen Vorstellungen nicht abrücken will. Die Mieteinnahmen liegen immer noch bei 1.000 EUR kalt im Monat. Nun müssen Sie aber mit 4% Zins + 2% Tilgung = 6% Annuität rechnen.
300.000 EUR Kaufpreis + 12% Erwerbsnebenkosten = 336.000 EUR.
Davon 6% jährlich = 20.160 EUR im Jahr / 12 = 1.680 EUR (kalt) im Monat.
Der Käufer müsste eine erheblich höhere monatliche Rate aufbringen. Bei 1.000 EUR Kaltmiete wäre das ein erhebliches Minusgeschäft. Sie zahlen monatlich 680 EUR drauf. Dazu kommen noch nicht umlagefähige Nebenkosten und Reparaturen. Es würde sich überhaupt nicht lohnen, die Wohnung zu diesen Konditionen zu kaufen. Deswegen lassen Sie lieber die Finger davon– genau wie jeder andere Interessent, der rechnen kann. Bloß weil der Zins sich verändert hat, findet der Eigentümer keine Käufer mehr.
Anders gerechnet:
Gehen wir nun von der monatlichen Rate aus dem Jahr 2020 aus, 840 EUR. Wir können diese in einen heute realisierbaren Kaufpreis umrechnen.
840 EUR im Monat x 12 = 10.080 EUR im Jahr.
10.080 EUR / 6% x 100% = 168.000 EUR. Abzgl. 12% Erwerbsnebenkosten = 150.000 EUR.
Bei den aktuellen Zinsen (2025) können Sie (verglichen mit dem Jahr 2020) mit der gleichen Rate nicht mehr 300.000 EUR, sondern nur noch 150.000 EUR stemmen.
Machen wir die Probe:
150.000 EUR Kaufpreis + 12% Erwerbsnebenkosten = 168.000 EUR.
Davon 6% jährlich = 10.080 EUR im Jahr / 12 = 840 EUR (kalt) im Monat.
Die gleiche Rate, die vor wenigen Jahren noch gereicht hätte, um einen Kaufpreis von 300.000 EUR zu stemmen, reicht heute nur noch für die Hälfte, also 150.000 EUR (denn 6% sind das Doppelte von 3%).
Bei solchen Berechnungen müssen Sie den Verkäufer mit ins Boot holen, damit er den Rechenweg versteht. Das ist die beste Methode, um ihm den Rechenweg für Ihr Angebot zu erklären. Denn vermutlich hat er die Hoffnung noch nicht aufgegeben, die Wohnung zum Preis von damals zu verkaufen – reine Mathematik ist transparent, auch wenn sie sich selten mit Emotionen und Wünschen deckt. Der Verkäufer merkt ja auch, dass niemand seine Eigentumswohnung kaufen möchte, weil sich Zins und Rahmenbedingungen verändert haben. Wenn Sie ihm so transparent wie möglich diese Rechnung verdeutlichen, kann er Ihre Gedanken nachvollziehen. Hilfreich ist auch der Zinschart von Interhyp, den man auf Google findet.