Andere Umlageschlüssel in Betriebskosten- und Jahresabrechnung?

Der Standard-Umlageschlüssel in WEGs ist der MEA, der auch für die Mieterabrechnung gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Wie bereits erwähnt werden Kosten in der WEG nach dem Umlageschlüssel „Miteigentumsanteil (MEA)“ auf die Eigentümer verteilt, wenn in der Teilungserklärung oder per Beschluss nichts anderes vereinbart wurde. Üblicherweise sind in der Teilungserklärung bereits für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Umlageschlüssel definiert.

Im Mietrecht hingegen ist der Quadratmeter der Standard, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Für Eigentumswohnungen wurden die Unterschiede zwischen WEG- und Mietrecht im Jahr 2020 harmonisiert. Seitdem gelten die Umlageschlüssel der WEG auch für die Betriebskostenabrechnung des Mieters. Im (mietrechtlichen) § 556a Abs. 3 BGB steht seitdem: „Ist Wohnungseigentum [=eine Eigentumswohnung] vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen.“

Es kann sein, dass im Mietvertrag eben doch etwas anderes vereinbart wurde, z.B. eine Umlage nach Personen, wo in der WEG nach MEA abgerechnet wird. Diese individuelle Regel hat dann Vorrang. Sie sollten den Unterschied mal ausrechnen. Es muss nicht unbedingt zu Ihrem Nachteil sein.

Wo finden Sie die verbindlichen Umlageschlüssel?

Was die Mieterabrechnung angeht, ist es einfach: Schauen Sie in Ihren Mietvertrag, bevor Sie eine falsche Betriebskostenabrechnung erstellen. Wenn dort Umlageschlüssel vereinbart wurden, sind Sie daran gebunden, ansonsten gelten die der WEG.

Was die WEG angeht, sollte man eigentlich davon ausgehen, dass der Verwalter weiß, wie er abrechnet. Sie können die Umlageschlüssel trotzdem heraussuchen, um diese auf Richtigkeit zu überprüfen: Die Rechtsgrundlagen der in der Abrechnung verwendeten Umlageschlüssel liegen zumeist in der notariellen Teilungserklärung. Dort finden Sie die ursprünglich vereinbarten Umlageschlüssel. Es kann sein, dass die WEG die Umlageschlüssel später per EV-Beschluss geändert haben, was mit Stimmenmehrheit zulässig ist. Wenn ein solcher Beschluss gefasst worden ist, finden Sie ihn in der Beschlusssammlung, die alle Beschlüsse aller Eigentümerversammlungen enthalten muss und beim Verwalter angefordert werden kann. Falls die Teilungserklärung zu einer bestimmten Kostenposition nichts sagt und es auch keinen abweichenden Beschluss gibt, wird diese Kostenart in einer WEG nach MEA auf die Eigentümer umgerechnet.