Ausnahmsweise? Andere Umlageschlüssel in Betriebskosten- und Jahresabrechnung

In Kurzform:

• Die Umrechnung der Gesamtkosten auf die Wohnung erfolgt mit dem „Umlageschlüssel“.
• WEG-rechtlicher Standard ist die Umrechnung nach Miteigentumsanteilen (MEA).
• Mietrechtlicher Standard ist die Umrechnung nach Quadratmetern.
• MEA und Quadratmeter haben nichts miteinander zu tun.
• In manchen Teilungserklärungen entsprechen sich qm und MEA trotzdem.
• Selbst wenn beide aufeinander abgestimmt sind:
  • Die WEG kann ihn durch Beschluss ändern.
  • Für eine Änderung im Mietvertrag muss Ihr Mieter zustimmen.

Nicht nur die Kostenpositionen unterscheiden sich zwischen Mietvertrag und WEG. Auch die Kostenverteilung kann sich zwischen WEG und Mietvertrag unterscheiden.

Den Maßstab, mit dem die Gesamtkosten auf die Wohnungen umgerechnet werden, nennt man „Umlageschlüssel“ oder „Kostenverteilschlüssel“.

WEG-rechtlicher Standard ist die Umrechnung nach Miteigentumsanteilen (MEA).

Was die WEG angeht, finden Sie die Umlageschlüssel in der notariellen Teilungserklärung. Oder in der Beschlusssammlung, denn die WEG kann die Umlageschlüssel unter bestimmten Voraussetzungen per Beschluss ändern. Falls die Teilungserklärung zu einer bestimmten Kostenposition nichts sagt, werden die Kosten in einer WEG grundsätzlich nach MEA auf die Wohnungen umgerechnet.

Mietrechtlicher Standard ist die Umrechnung nach Quadratmetern.

Im Mietrecht ist es völlig anders: Welche Umlageschlüssel gegenüber dem Mieter gelten, steht im Mietvertrag.Falls der keine Regelung enthält, werden die Gesamtkosten im Verhältnis der Quadratmeter umgerechnet. Egal, wie die WEG rechnet.

Keine Regel ohne Ausnahme: Betriebskosten müssen mietrechtlich nach erfasstem Verbrauch umgerechnet werden, sofern man messen kann. Denken Sie z.B. an (geeichte) Wasserzähler.

MEA und Quadratmeter haben nichts miteinander zu tun.

Mietrechtlicher Standard sind Quadratmeter, WEG-rechtlicher Standard sind MEA.

„Na und?“

Ein weiteres Missverständnis geistert durch die Köpfe: Viele Eigentümer glauben, dass es gar keinen Unterschied zwischen Quadratmeter und MEA gibt. Oder dass die irgendwie gleich sein müssen („Teilungserklärung enthält Fehler.“) Oder dass es zumindest irgendeine Verbindung gibt.

Das stimmt nicht: Der MEA hat NICHTS mit Quadratmetern zu tun.

• Der im Mietrecht geltende Quadratmeter ist ein Flächenmaß für die Wohnfläche innerhalb des Sondereigentums.
• Der MEA ist ein prozentuales Anteilsrecht am Gemeinschaftseigentum – also an Dingen, welche sich außerhalb des Sondereigentums befinden und allen Eigentümern gemeinsam gehören.
• Es gibt keine Verbindung zwischen Miteigentumsanteil und Quadratmetern.

In manchen Teilungserklärungen entsprechen sich qm und MEA trotzdem.

Es existieren Teilungserklärungen, in denen sich MEA und Quadratmeter entsprechen – zumindest, was deren prozentuales Verhältnis angeht.

Das ist aber weder Zufall, noch gesetzlich vorgeschrieben: Solche Übereinstimmungen sind meistens einem vorausschauenden Bauträger oder Notar geschuldet, der mietrechtliche Schwierigkeiten umgehen wollte.

Selbst wenn beide aufeinander abgestimmt sind: Die WEG kann ihn durch Beschluss ändern. Für eine Änderung im Mietvertrag muss Ihr Mieter zustimmen.

Selbst dann müssen die Umlageschlüssel nicht für immer gleich bleiben: Unter bestimmten Voraussetzungen kann die WEG Umlageschlüssel per Beschluss ändern. Ab sofort gilt ein anderer Umlageschlüssel zwischen Vermieter und WEG.

Und der Mieter? Ein Beschluss ist nur für Eigentümer bindend, die im Grundbuch stehen – für niemanden sonst. Der Umlageschlüssel aus dem Mietvertrag wird durch den Beschluss jedenfalls nicht verändert. Hier benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Umstritten sind „dynamische Verweisklauseln“ im Mietvertrag, die den Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung einfach an das Mietverhältnis durchleiten.